【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2021 年底逐步回暖，先后有大規(guī)模樓盤(pán)立項(xiàng)并部分推向市場(chǎng)。 2021 年隨著濟(jì)南市大規(guī)劃的調(diào)整和進(jìn)一步實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施的改造和功能的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)異?；钴S。 作為本項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯， 房地產(chǎn)未來(lái)供給量會(huì)有顯著增加，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更 加優(yōu)化。 區(qū)域內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)供給以高檔住宅產(chǎn)品為主，商業(yè)與寫(xiě)字樓產(chǎn)品仍多為住宅產(chǎn)品綜合商業(yè)配套部分。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)供給量情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 東郊賓館地塊改造 項(xiàng)目位置 解放路 166 號(hào)（原東郊飯店辦公樓） 規(guī)劃建筑面積 住宅建筑面積 60000 平方米 公建建筑面積 59000 平方米。 產(chǎn)品類(lèi)型 小規(guī)模，高層社區(qū)。（住宅， 1小高層 8 層， 2高層 21 層， 330層高層， 419 層高層；公建， 120 層附 5 層， 216 層附 3 層） 項(xiàng)目名稱(chēng) 黃金花園 項(xiàng)目位置 花園莊路 49 號(hào) 規(guī)劃建筑面積 平方米 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 106 頁(yè) 產(chǎn)品類(lèi)型 小高層住宅（兩棟 11 層） 項(xiàng)目名稱(chēng) 中潤(rùn)世紀(jì)城二期 項(xiàng)目位置 燕山立交橋東首 規(guī)劃建筑面積 34 萬(wàn)平方米 產(chǎn)品類(lèi)型 大型高層住宅社區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 歷山名郡 項(xiàng)目位置 南鄰經(jīng)十路 ， 東靠歷山路，西鄰千佛山路 ，原 濟(jì)南柴油機(jī)廠廠區(qū) 規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃面積 20 余萬(wàn)平方米 ， 先期開(kāi)工建設(shè)的 4 萬(wàn)平方米 （綜合） 產(chǎn)品類(lèi)型 以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū) 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目所在區(qū)域范圍擁有 成熟的生活配套設(shè)施， 便利的公共交通， 良好的人文 和社會(huì)風(fēng)氣等 優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境， 已逐步發(fā)展為濟(jì)南市市區(qū)內(nèi)的中高檔生活區(qū)域 ，是濟(jì)南市民公認(rèn)的適宜居住的地區(qū) 。 區(qū)域內(nèi)的每一個(gè)樓盤(pán)都是濟(jì)南樓市的知名樓盤(pán)。其中，中潤(rùn)世紀(jì)城、匯科旺園、數(shù)碼港等項(xiàng)目無(wú)論是開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品形式還是營(yíng)銷(xiāo)速度，屬于濟(jì)南中高檔樓盤(pán)中的代表之作，在濟(jì)南樓市中具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?。可以說(shuō)，在一段時(shí)間內(nèi)起到了對(duì)濟(jì)南樓市中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)發(fā)展的引領(lǐng)作用。 近年來(lái)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況一直保持良好的勢(shì)頭。濟(jì)南人素有“住東不住西”的購(gòu)房居住心理。這里的“東”，就是指的該區(qū)域。所以人們對(duì)本區(qū)域傳統(tǒng)的購(gòu)房需求旺盛。隨著 人民生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，使人們對(duì)居住和生活品質(zhì)的要求也在不斷提升。這與本區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和提供燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 106 頁(yè) 的產(chǎn)品達(dá)到了默契，使對(duì)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房需求更加旺盛，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售持續(xù)旺銷(xiāo)。 所在區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況調(diào)查 選取與本項(xiàng)目具有可比性的七個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查，區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目均保持了相當(dāng)高的銷(xiāo)售率，由此可以表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的需求旺盛。 區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售率 中潤(rùn)世紀(jì)城一期 95% 三箭吉祥苑 98% 大舜天成 55% 匯科旺園 97% 舜怡佳園 70% 數(shù)碼港 98% 東 方麗景 95% 海蔚廣場(chǎng) 98% 區(qū)域內(nèi)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售率 海藍(lán)德大廈 5% 歷東商務(wù)大廈 90% 創(chuàng)展中心 售完 銀座數(shù)碼廣場(chǎng) 90% 特區(qū)數(shù)碼港 80% 海蔚廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓 40% 商場(chǎng) 70% 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 106 頁(yè) 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格情況調(diào)查 選取區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格為參考依據(jù)，可真實(shí)反映區(qū)域內(nèi)近期房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位區(qū)間。 區(qū)域內(nèi)住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售均價(jià) 大舜天成 8300元 /m2 舜怡佳園 5600元 /m2 東方麗 景 5300元 /m2 中潤(rùn)世紀(jì)城 5500元 /m2 吉祥苑 5800元 /m2 海蔚廣場(chǎng) 4900元 /m2 匯科旺園 4900 元 /m2 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售均價(jià) 海藍(lán)德大廈 7500 元 /m2 歷東商務(wù)大廈 6200 元 /m2 創(chuàng)展中心 5900 元 /m2 銀座數(shù)碼廣場(chǎng) 8000 元 /m2 特區(qū)數(shù)碼港 6300 元 /m2 海蔚廣場(chǎng) 5400 元 /m2 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 近幾年，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好， GDP 增幅始終保持在兩位數(shù)以上，且始終高于全國(guó)平均 增長(zhǎng)的幅度，居民可支出收入水平也隨之不斷提高。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以后，市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，始終保持健康平穩(wěn)發(fā)展，居民購(gòu)房意愿回暖，房屋交易額持續(xù)放大。隨著濟(jì)南市城市整體規(guī)劃的逐步實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及舊城拆遷改造步伐的加快，房屋的有效需求將在短時(shí)間內(nèi)聚增，供需矛盾燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 106 頁(yè) 依然突出，在開(kāi)發(fā)成本無(wú)法下降的情況下，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然有上升的空間。 考慮到本項(xiàng)目的區(qū)位、項(xiàng)目成本、品質(zhì)檔次等因素，根據(jù)區(qū)域內(nèi)同等檔次現(xiàn)有在售項(xiàng)目的價(jià)位，設(shè)定各種因素的權(quán)重比例，利用市場(chǎng)比較法，制訂本項(xiàng)目的參考售價(jià)。 (1) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的影響權(quán)重： 同質(zhì)同區(qū)：大舜天成 20% 異質(zhì)同區(qū)：豪商吉祥苑 18% 同質(zhì)異區(qū)：中潤(rùn)世紀(jì)城 15% 舜怡佳園 15% 東方麗景 15% 異質(zhì)異區(qū)：海蔚廣場(chǎng) 10% 匯科旺園 7% (2) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目因素調(diào)查，如下表： 打分取值在 1 至 1 之間，表示各因素的影響程度；樓盤(pán)折實(shí)均價(jià)為該比較樓盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)；價(jià)格實(shí)現(xiàn)取值為 0 至1，表示實(shí)際銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)程度。 大舜天成項(xiàng)目比較因素調(diào)整表 項(xiàng)目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重 （ %） 打分 得分 (%) 權(quán)重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 0 0 生活氣氛 6 0 0 人文氣氛 6 位于佳人文氣氛濃厚 自然環(huán)境 6 0 0 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 交通 車(chē)行、管制 2 0 0 公共交通 2 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 106 頁(yè) 6% 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 0 0 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 0 0 菜場(chǎng)商場(chǎng) 3 0 0 醫(yī)院銀行 2 0 0 文娛體育、公園綠地 3 0 0 樓 盤(pán) 個(gè) 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會(huì)影響力） 5 規(guī)模小 ,僅四棟高層住宅 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶(hù)、是否為當(dāng)前流行戶(hù)型） 8 板式高層 ,一梯兩戶(hù) ,通風(fēng)采光佳 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 1 品牌佳、智能化設(shè)施較全 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門(mén)窗） 5 1 精裝 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 5 新穎 景觀 4 0 0 車(chē)位 2 0 0 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力 2 0 0 一般 營(yíng)銷(xiāo) 7% 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售包裝 7 0 0 自銷(xiāo)形象一般 物業(yè)管理 8% 品牌 4 0 0 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 服務(wù)較好 形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險(xiǎn) 3 現(xiàn)房 合 計(jì) 100 樓盤(pán)折實(shí) 均 價(jià) 價(jià)格 實(shí)現(xiàn) 比較 價(jià)格 7784 權(quán) 重 20% 中潤(rùn)世紀(jì)城項(xiàng)目比較因素調(diào)整表 項(xiàng)目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 市政新區(qū) 生活氣氛 6 0 0 人文氣氛 6 0 0 自然環(huán)境 6 視野開(kāi)闊 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 交通 6% 車(chē)行、 管制 2 公共交通 2 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 106 頁(yè) 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 學(xué)校素質(zhì)一般 菜場(chǎng)商場(chǎng) 3 0 0 醫(yī)院銀行 2 文娛體育、公園綠地 3 0 0 樓 盤(pán) 個(gè) 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會(huì)影響力） 5 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶(hù)、是否為當(dāng)前流行戶(hù)型） 8 戶(hù)型多樣設(shè)計(jì)較好 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門(mén)窗） 5 0 0 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 5 1 新穎 景觀 4 0 0 車(chē)位 2 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力 2 0 .2 實(shí)力不俗 營(yíng)銷(xiāo) 7% 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售包裝 7 自銷(xiāo)，形象好 物業(yè)管理 8% 品牌 4 0 0 服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險(xiǎn) 3 現(xiàn)房 合 計(jì) 100 樓盤(pán)折實(shí) 均 價(jià) 價(jià) 格 實(shí) 現(xiàn) 1 比較價(jià)格 5797 權(quán) 重 18% 豪商吉祥苑項(xiàng)目比較因素調(diào)整表 項(xiàng)目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 生活氣氛 6 0 0 人文氣氛 6 0 0 自然環(huán)境 6 0 0 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 0 0 交通 6% 車(chē)行、管制 2 0 0 公共交通 2 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 0 0 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 106 頁(yè) 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 周邊重多 菜場(chǎng)商場(chǎng) 3 0 0 醫(yī)院銀行 2 0 0 文娛體育、公園綠地 3 0 0 樓 盤(pán) 個(gè) 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會(huì)影響力） 5 規(guī)模大 平 面設(shè)計(jì)（實(shí)用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶(hù)、是否為當(dāng)前流行戶(hù)型） 8 戶(hù)型較好 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 0 0 具有智能設(shè)施 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門(mén)窗） 5 0 0 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 5 0 0 景觀 4 0 0 車(chē)位 2 0 0 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力 2 0 .2 口碑較好 營(yíng)銷(xiāo) 7% 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售包裝 7 0 0 自銷(xiāo)，形象一般 物業(yè)管理 8% 品牌 4 品牌一般 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險(xiǎn) 3 現(xiàn)房 合 計(jì) 100 樓盤(pán)折實(shí) 均 價(jià) 價(jià) 格 實(shí) 現(xiàn) 1 比較價(jià) 格 5950 權(quán) 重 20% 海蔚廣場(chǎng)項(xiàng)目比較因素調(diào)整表 項(xiàng)目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 生活氣氛 6 0 0 人文氣氛 6 山大附近洪樓教堂 自然環(huán)境 6 0 0 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 0 0 交通 車(chē)行、管制 2 0 0 公共交通 2 燕山北區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 106 頁(yè) 6% 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 0 0 配套 11% 學(xué)校幼