【正文】 項目財務與經濟評價 項 目投資回收周期較短，具有良好的投資回報率。 項目規(guī)劃方案 具體見規(guī)劃方案。 項目地塊面積 項目總占地面積 44260平方米。燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 1 頁 共 106 頁 目 錄 目 錄 ???????? 1 第一部分 項目總論 ???????? 4 ???????? 4 ???????? 5 第二部分 項目背景 ???????? 6 ???????? 6 ??????? ? 13 第三部分 市場研究 ???????? 15 ???????? 15 ???????? 22 ???????? 24 ???????? 34 第四部分 項目研究 ???????? 36 ?? ?????? 36 SWOT分析 ???????? 47 ???????? 48 ???????? 53 ???????? 65 ???????? 69 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 2 頁 共 106 頁 第五部分 物業(yè)管理 ???????? 71 ?? ?????? 71 ???????? 72 ???????? 74 ???????? 75 ???????? 76 ???????? 76 第六部分 開發(fā)進度 ???????? 80 ???????? 80 度安排 ???????? 80 第七部分 投資估算 ???????? 81 1. 投資估算依據 ???????? 81 ???????? 81 ???????? 82 第八部分 財務評價 ???????? 83 ???????? 83 ???????? 84 ???????? 84 ???????? 86 ???????? 90 ???????? 92 ???????? 93 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 3 頁 共 106 頁 第九部分 融資方案 ???????? 95 ???????? 95 第十部分 風險分析 ???????? 100 ???????? 100 ???????? 101 ???????? 101 第十一部分 綜合評價 ???????? 102 ???????? 102 ???????? 102 ???????? 102 ???????? 103 ???????? 103 第十二部分 附圖 ???????? ???????? ???????? 組合示意圖一 ? ??????? ???????? ???????? ???????? 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 4 頁 共 106 頁 第一部分 項目總論 項目名稱 “燕山北區(qū)改造項目” 項目建設單位 山東燕山房地產開發(fā)公司 項目位置 項目地塊位于濟南市歷下區(qū)中部和平路中段（山大路與燕子山路之間）路北，原燕山小區(qū)北區(qū)。項目所在區(qū)域的未來發(fā)展基礎堅實，前景廣闊。項目地塊原有規(guī)模建筑，地勢平坦。 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 6 頁 共 106 頁 資金籌措以自有資金、對外融資、銷售收入為主。經過七年多的市場化運作，競爭日趨激烈，房產市場已進入重新洗牌整合階段，一批規(guī)模小、管理差，又無市場資源的公司紛紛退出競爭。本項目改造建設的設想一經提出，立刻引起了歷下區(qū)區(qū)委、區(qū)政府的高度重視，區(qū)政府責成由建委牽頭，相關部門全面配合燕山集團的前期工作。濟南作為開放較早的城市之一， 成功引進了松下、 鈴木、百事可樂、西門子等一批跨國公司、大企業(yè)。 2021 年濟南市經濟運行狀況良好， 13 季度濟南市的生燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 8 頁 共 106 頁 產總值為 億元 ,同比增長 %。 2021 年截止 11月份人均可支出收入為 10954元，同比增長 %。區(qū)內自然景色優(yōu)美，名勝古跡眾多，千佛山、大明湖、趵突泉三大風景名勝弛名中外。轄區(qū)內商貿、旅游設施星羅棋布，建有山東大廈、索菲特、玉泉森信、良友富臨等五星級、四星級酒店和銀座商城、貴和購物中心、圣洋物流中心、濟南科技市場以及沃爾瑪、家樂福等數十處大型商貿市場。工業(yè)實現增加值 億元，增長 %；高新技 術產業(yè)產值占規(guī)模以上工業(yè)總產值的 29%。 其中， 2021 年房地產開發(fā)投資 億元，增長 %。截止到十一月份，濟南市房屋交易面積，超出 2021 年全年 50 余萬平方米，同比增長 %；預計全年交易面積將超出上年百余萬平方米（見圖表一）。 注：在圖表二中每月平均價格有大起大落的現象，這是由于該月份某種檔次的房屋集中交易有關，價格的分析以累計平均價格為準 。并同美國、加拿大、南非、阿聯(lián)酋、日本等國建立了長期的貿易往來。 山東燕山房地產開發(fā)公司立足現實，著眼未來， 自成立以來，秉承 “ 追求卓越、盡善盡美 ” 之企業(yè)理念，依托歷下 區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持， 不斷發(fā)展壯大 。 2021 年濟南 市政府 提出了“建設新泉城 實現新跨越”的口號，不斷加大城市建設力度，不斷完善城市基礎設施，舊城改造步伐加快。 ，符合我公司投資策略 。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。 第三部分 市場研究 所在區(qū)域內房地產供給量及結構情況調查 本項目位于和平路原燕山北區(qū)，以項目所在地為原點劃3000 米范圍進行區(qū)域房地產市場調研，并根據項目的地段因素、人文環(huán)境、樓盤可比性等對調研范圍進行進一步修正。先后開發(fā)建設了匯文軒、文東花園、國華經典、歷東花園、嘉恒燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 16 頁 共 106 頁 商務大廈等高檔房地產項目。世紀城、三箭178。吉祥苑 20 萬平方米 大舜天成 9 萬余平方米 海蔚廣場住宅 萬平方米 匯科旺園 11 萬平方米 舜怡佳園 萬平方米 數碼港 9 萬平方米 東方麗景 萬平方米 合 計 萬平方米 區(qū)域內寫字樓產品供給 樓盤名稱 產品供給量（總建筑面積） 海藍德大廈 萬 平方米 歷東商務大廈 萬平方米 創(chuàng)展中心 萬平方米 銀座數碼廣場 萬平方米 特區(qū)數碼港 萬平方米 海蔚廣場 萬平方米 東環(huán)國際廣場 15 萬平方米 匯科旺園寫字樓 約 1 萬平方米 合 計 萬平方米 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 17 頁 共 106 頁 區(qū)域內商業(yè)產品供給 樓盤名稱 產品供給量（總建筑面積） 創(chuàng)展中心 萬平方米 數碼港 萬平方米 海蔚廣場 萬平方米（商場） 匯科旺園 萬平方米 合 計 萬平方米 以市場在售項目為本次調查目標，體現近期區(qū)域市場的供給狀況。 區(qū)域內房地產供給產品結構： 根據區(qū)域房地產近幾年的發(fā)展狀況和市場現狀調查，現階段市場產品類型呈現出全部為中高檔產品的供給特點。 （ 1）產品檔次：區(qū)域內的開發(fā)項目為中高端產品。 區(qū)域項目調查表（一） 樓盤名稱 中 潤178。 廚 衛(wèi) 毛胚 標準裝修 工程進度 現房 現房 現房 2021 年底交工 區(qū)域項目調查表（二） 樓盤名稱 匯科旺園 舜怡佳園 數碼港 東方麗景 地理位置 洪樓南路 50 號 山大南路 48 號 山大路 57 號 華龍路 2218 號 市場類別 高檔 住宅 商鋪 商品住宅 高檔 公寓 商品住宅 用地面積 萬平方米 —— 70 余畝 5 畝 規(guī)劃形態(tài) 由 1幢 11 層 5幢 17層的高層住宅組成 多層 ,小高層 小高層 ，沿街商鋪 1 幢高層住宅 底部 3 層公建 總建面積 12 萬平方米 平方米 9 萬平方米 約 萬 m2 容 積 率 —— 綠 化 率 42％ 50％ 40％ —— 平均單價 商業(yè)房均價： 5200元 /平方米 5500 元 / m2 元 / m2 5000 元 / m2 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 20 頁 共 106 頁 住宅起價： 5300 元 /平方米 物業(yè) 元 /平方米 /月 —— —— 元 /平方米 /月 配 套 雙氣三線， 電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講及家庭報警系統(tǒng)，智能化車場管理系統(tǒng) 雙氣三線 雙氣三線， 消防：設有消火栓和火警探測器 ， 雙路供電 ,遠傳計量 雙氣三線 裝 修 外墻涂料 ， 日立 、 蒂森電梯 ， 防火，防盜門，中 空玻璃 ； 廚房：防滑地磚，墻面面磚 ， 衛(wèi)生間：防滑地磚，墻面面磚，臺式臉盆，坐便器，設淋浴器接口 標準裝修 外墻涂料 ,局部瓷磚 ， 內墻：刮膩子或涂料 ， 大堂：涂料 ,瓷磚地面 門窗：高檔三防門 ,中空玻璃窗 ， 衛(wèi)生間：內墻 ,地面瓷磚 ,天花涂料 標準裝修 交房日期 現房 現房 現房 現房 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 21 頁 共 106 頁 項目周邊樓盤個案分布圖 海蔚廣場 舜怡佳園 數碼港公寓 匯科旺園 大舜天成 吉祥苑 燕山北區(qū)改造項目可行性研究報告 第 22 頁 共 106 頁 中潤世紀城 東方麗景 所在區(qū)域內房地產未來供給量及結構情況調查 濟南市房地產市場在 2021 年底逐步回暖，先后有大規(guī)模樓盤立項并部分推向市場。 區(qū)域內房地產未來供給量情況 項目名稱 東郊賓館地塊改造 項目位置 解放路 166 號（原東郊飯店辦公樓） 規(guī)劃建筑面積 住宅建筑面積 60000 平方米 公建建筑面積 59000 平方米。其中，中潤世紀城、匯科旺園、數碼港等項目無論是開發(fā)理念、產品形式還是營銷速度，屬于濟南中高檔樓盤中的代表之作，在濟南樓市中具有相當的影響力。這里的“東”，就是指的該區(qū)域。 所在區(qū)域內在售項目銷售情況調查 選取與本項目具有可比性的七個在售樓盤進行調查，區(qū)域內的在售項目均保持了相當高的銷售率，由此可以表現區(qū)域內的需求旺盛。隨著濟南市城市整體規(guī)劃的逐步實施，基礎設施建設以及舊城拆遷改造步伐的加快，房屋的有效需求將在短