【文章內容簡介】 濟壽命年限資產評估業(yè)務操作規(guī)程進行分析判斷，合理確定經濟壽命年限。全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值，確定實體性貶值時，綜合考慮房屋建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。確定住宅用途房屋建筑物實體性貶值時，考慮土地使用權自動續(xù)期的影響，當土地使用權自動續(xù)期時，根據(jù)房屋建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。對于其使用的限制條件，以有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據(jù)。當房屋建筑物存在多種利用方式時，在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。，考慮是否存在對其所占用土地使用權價值減損的影響。如有，評估土地使用權價值時合理計算該損失金額并加以扣除。，合理設定房屋建筑物評估的假設前提和限制條件。、投資性和自用的房屋建筑物的價值差異影響因素。，明確評估價值內涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關系，避免重復計算或者漏算。，其評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。，考慮其持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。，對其評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。，分析評估增減值的原因。資產評估業(yè)務操作規(guī)程。二十、固定資產—機器設備、總賬、報表進行核對；根據(jù)企業(yè)提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。機器設備種類、數(shù)量較多的項目，對機械設備、電子設備、運輸設備分別按重要性原則進行ABC分類統(tǒng)計。、進口設備報關單及商檢報告、運輸設備車輛行駛證、設備安裝合同、技術(使用)說明書、鍋爐及電梯等特種設備近期年檢記錄、技術檔案、檢測報告、運行記錄等資料，其中權屬資料查驗原件。，要求企業(yè)及相關單位出具說明。、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。，明確其存在狀態(tài)，填寫《狀況調查表》?，F(xiàn)場調查時，對主要機器設備拍攝實物照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現(xiàn)場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的機器設備，采取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。、漏賬等項目進行相應調整。、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，查明原因，獲得企業(yè)有關說明材料及批準文件。，選定評估方法，填寫相關《評估測算表》,進行評定估算。(1)采用成本法評估的，合理確定重置成本的構成要素，優(yōu)先選用更新重置成本；全面考慮可能引起貶值的各種因素，合理估算各種貶資產評估業(yè)務操作規(guī)程值。(2)采用市場法評估的，明確活躍的市場是運用市場法評估機器設備的前提條件，考慮市場是否能夠提供足夠數(shù)量的可比資產的銷售數(shù)據(jù)及其可靠性；明確參照物與被評估資產具有相似性和可比性是運用市場法的基礎，使用合理的方法對參照物與被評估資產的差異進行調整；了解不同交易市場的價格水平可能存在差異，根據(jù)被評估資產的具體情況，確定可以作為評估依據(jù)的合適的交易市場，或者對市場差異作出調整；明確拆除、運輸、安裝、調試等因素對評估結論的影響。(3)采用收益法評估的，明確收益法一般適用于具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的機器設備；合理確定收益期限、合理量化機器設備的未來收益；合理確定折現(xiàn)率。，說明損壞的具體情況，并測算修復費用。，其評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。、所生產產品的市場壽命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、國家的法律法規(guī)以及環(huán)境保護、能源等產業(yè)政策對機器設備價值的影響。，明確評估假設，一般包括：繼續(xù)使用或者變現(xiàn)、原地使用或者移地使用、現(xiàn)行用途使用或者改變用途使用。對需要改變使用地點，按原來的用途繼續(xù)使用，或者改變用途繼續(xù)使用的機器設備進行評估的，考慮機器設備移位或者改變用途對其價值產生的影響。、評估假設等條件，明確評估范圍是否包括設備的安裝、基礎、附屬設施，是否包括軟件、技術服務、技術資料等無形資產。對于附屬于不動產的機器設備，合理劃分不動產與機器設備的評估范圍，避免重復或者遺漏。，分析評估增減值的原因。資產評估業(yè)務操作規(guī)程。二十一、工程物資、總賬、報表進行核對；根據(jù)企業(yè)提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。、分布和企業(yè)內部控制管理制度、核算方法。并抽查有關工程物資出入庫記錄，做好相應清查核實記錄。、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。，評價盤點的可信度。，填寫《工程物資盤點表》。盤點結果如與賬面值存在差異，對于差異原因不正常的，加大抽盤項目或全面盤點。存放方式特殊的，采取可靠的盤點方式，并記錄于工作底稿中。、盤虧的工程物資，獲得企業(yè)有關說明材料及批準文件，查明原因并作記錄，調整其數(shù)量和價值。、變質等待核銷報廢的工程物資，要求企業(yè)首先作出相應處理與說明。，進行市場詢價，采用成本法進行評估。重置成本采用客觀成本，全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。當款項正常支付、工程開工時間距離評估基準日不超過一年時，在核實工程項目、工程內容、物資對象等的基礎上，以實際支付款項剔除不合理費用得出評估值。，分析評估增減值的原因。資產評估業(yè)務操作規(guī)程二十二、在建工程—土建工程、總賬、報表進行核對；根據(jù)企業(yè)提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。，掌握其主要特征。、概預算書、規(guī)劃許可證、建設許可證、開工許可證、施工許可證、企業(yè)說明等資料，其中權屬資料查驗原件。，要求企業(yè)及相關單位出具說明。、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。，明確其存在狀態(tài)?，F(xiàn)場調查時，對主要土建工程拍攝實物照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現(xiàn)場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的土建工程，采取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。、未付工程款、合理工期、工程形象進度與付款進度的差異等情況。、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，獲得企業(yè)有關說明材料及批準文件，查明原因并作記錄。，選定評估方法，進行評定估算。(1)采用成本法進行評估的，重置成本采用客觀成本，全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。當工程正常施工建設、款項正常支付、開工時間距離評估基準日不超過一年時，在核實工程項目、工程內容、形象進度和付款進度等的基礎上，以實際支付款項剔除不合理費用得出評估值。(2)采用假設開發(fā)法評估的，了解分析：假設開發(fā)法適用于具有開資產評估業(yè)務操作規(guī)程發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的工程項目；開發(fā)完成后的工程價值是其開發(fā)完成后狀況所對應的價值；后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)資產的稅費等；假設開發(fā)方式是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。如開發(fā)完成后對外租賃，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。在此方法下，充分考慮：。對于其使用的限制條件，以有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據(jù)。，存在多種利用方式時，在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。，合理設定假設前提和限制條件。，對其評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。，其評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。，分析評估增減值的原因。二十三、在建工程—設備安裝工程、總賬、報表進行核對；根據(jù)企業(yè)提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。，掌握其主要特征。、概預算書、設備采購合同(發(fā)票)資產評估業(yè)務操作規(guī)程等資料，其中權屬資料查驗原件。，要求企業(yè)及相關單位出具說明。、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中揭示。，明確其存在狀態(tài)。現(xiàn)場調查時，對主要設備安裝工程拍攝實物照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現(xiàn)場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；對于處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的設備安裝工程，采取適當措施加以判斷，并在評估報告中予以恰當披露。、未付工程款、合理工期、設備購置款、工程形象進度與付款進度的差異等情況。、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。、盤虧、毀損、報廢、閑置等特殊情形，獲得企業(yè)有關說明材料及批準文件，查明原因并作記錄。，重置成本采用客觀成本，全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。當工程正常施工建設、款項正常支付、開工時間距離評估基準日不超過一年時，在核實工程項目、工程內容、形象進度和付款進度等的基礎上，以實際支付款項剔除不合理費用得出評估值。，其評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。，分析評估增減值的原因。二十四、無形資產—土地使用權資產評估業(yè)務操作規(guī)程、總賬、報表進行核對；根據(jù)企業(yè)提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。、權益狀況和區(qū)位狀況，掌握其主要特征；關注相鄰關系、租約限制和其他資產對土地使用權價值的影響；、年限、容積率、權屬、性質、用途、取得費用等情況。、土地出讓合同、土地使用權證等資料，其中權屬資料查驗原件。、面積等證載情況與實際不符的土地使用權，要求企業(yè)出具說明，并由具有批準權的相關政府主管部門出具證明。、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。，明確其存在狀態(tài)，填寫《宗地狀況調查表》?，F(xiàn)場調查時拍攝照片；運用市場法評估的，盡量收集參照物的照片；特殊情況下采用抽樣等方法進行現(xiàn)場調查的，制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險；、漏賬等項目進行相應調整。，選定評估方法，填寫相關《計算過程表》,進行評定估算。(1)采用市場法評估的，收集足夠的交易實例，收集交易實例的信息一般包括：交易實例的基本狀況、成交日期、成交價格、付款方式、交易情況等，對用作參照物的交易實例進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。(2)采用收益法評估的，了解分析：土地使用權具有經濟收益或者潛在經濟收益、未來收益及風險能夠較準確地預測與量化、未來收益資產評估業(yè)務操作規(guī)程是土地使用權本身帶來的收益、未來收益包含有形收益和無形收益。評定估算時合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。(3)采用成本法評估的，估算重置成本時了解分析：重置成本采用客觀成本，采取土地使用權與房屋建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算。全面考慮可能引起貶值的主要因素，合理估算各種貶值。(4)采用假設開發(fā)法評估的，了解分析：假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的土地使用權；開發(fā)完成后的土地使用權價值是其開發(fā)完成后狀況所對應的價值；后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)資產的稅費等；假設開發(fā)方式是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。如開發(fā)完成后對外租賃，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。(5)采用基準地價修正法評估的，根據(jù)被評估資產的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理確定調整內容，在土地級別、用途、權益性質等要素一致的情況下，調整內容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。對于其使用的限制條件，以有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據(jù)。當土地存在多種利用方式時，在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。資產評估業(yè)務操作規(guī)程，考慮其地上建筑物是否存在對所占用土地使用權價值減損的情形。如有，評估土地使用權價值時合理計算該損失金額并加以扣除。，合理設定土地使用權評估的假設前提和限制條件。、投資性和自用的土地使用權的價值差異影響因素。，明確評估價值內涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關系，避免重復計算或者漏算。，其評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。，考慮其持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。，對其評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用。，分析評估增減值的原因。二十五、無形資產—其他無形資產、總賬、報表進行核對；根據(jù)企業(yè)提供填報的清查評估明細表，核實其填報情況是否完整準確。，可靠確信信息來源，恰當利用信息。、單項無形資產和無形資產組合，了解分析無形資產的種類、具體名稱、形成過程及日期等情況，核實賬面價值的構成內容和計價依據(jù)、攤銷情況，關注其權利狀況及法律、經濟、技術等具體特征。：是否能帶來顯著、持續(xù)的可辨識經濟利益；性資產評估業(yè)務操作規(guī)程質和特點，目前和歷史發(fā)展狀況；剩余經濟壽命和法定壽命，保護措施；實施的地域范圍、領域范圍、獲利能力與獲利方式；以往的評估及交易情況；實施過程中所受到國家法律、法規(guī)或者其他資產的限制；轉讓、出資、質押等的可行性；類似無形資產的市場價格信息；宏觀經濟環(huán)境；行業(yè)狀況及發(fā)展前景；企業(yè)狀況及發(fā)展前景及其他相關信息。、行業(yè)政策、經營條件、生產能力、市場狀況、產品生命周期等各項因素對無形資產效能發(fā)揮的制約，關注其對無形資產價值產生的影響。，分析所評估無形資產的作用，合理確定該無形資產的價值。、權屬有效性文件等權屬證明資料。有關證書文件或記載情況與實際不符的，要求企業(yè)及相關單位出具說明，并在評估報告中披露。、擔保事宜，如有，收集相關資料，并在評估報告中披露。，現(xiàn)場拍攝實物照片。、漏賬等項目進行相應調整，并復印有關資料。，市場調查，收集評估價值確定的依據(jù)資料。，選定評估方法，進行評定估算。(1)采用收益法評估的，在獲取的無形資產相關信息基礎上，根據(jù)被評估無形資產或類似無形資產的歷史實施情況及未來應用前景，結合無形資產實施或擬實施企業(yè)經營狀況，重點分析無形資產經濟收益的可預測性，恰當考慮收益