【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用房、安居房?？梢钥闯觯摱x明確了五個(gè)方面的限制：補(bǔ)貼或優(yōu)惠、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、保障對(duì)象和住房形式。 判斷保障性住房最鮮明的特征有兩個(gè)：保障對(duì)象和價(jià)格。因此，只有保障中低收入和最低收入住房困難群體、價(jià)格比同類(lèi)市場(chǎng)住房?jī)?yōu)惠的住房才可劃入目前我們 所說(shuō)的保障性住房范圍。 （二） 不同類(lèi)型保障性住房 差異分析 限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房最大的區(qū)別，供應(yīng)對(duì)象不一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是無(wú)房戶或者不具備或者經(jīng)濟(jì)條件達(dá)不到住房條件的，此外，經(jīng)濟(jì)適用房政府是減免各種稅費(fèi)的，成本很低。限價(jià)房實(shí)際上土地出讓金等都正常收取，之所以 1800 萬(wàn)平米中有 1200 萬(wàn)平方米是限價(jià)房，主要是財(cái)力問(wèn)題。除此 ， 二者的區(qū)別還有以下方面 ：首先，從價(jià)格上看，兩限房要比經(jīng)濟(jì)適用房 價(jià)格高 。其次，根據(jù)我國(guó)目前的保障型住房的建設(shè)思路，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房將對(duì)?中低收入人群?這個(gè)寬泛的概念進(jìn)一步細(xì)化，這意味著今后兩限房 在申購(gòu)人群、操作規(guī)則等方面將和經(jīng)適房有所區(qū)別。而目前這些規(guī)則正在制定當(dāng)中。再次，經(jīng)濟(jì)適用房的再上市受到嚴(yán)格的政策約束。有關(guān)部門(mén)還提出，?對(duì)今后新建和銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房探索建立包括‘內(nèi)循環(huán)’在內(nèi)的相關(guān)制度?，今后將出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施打擊用于投資目的的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的行為。 限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房都具有商品住宅的屬性 ， 在一定條件下可以在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn) ， 而安居房與廉租房都是純粹的保障性住房 。 圖表 2：限價(jià)房 、 經(jīng)濟(jì)適用房 、廉租房、政策性租賃房 的區(qū)別（以北京為例） 比較 限價(jià)房 經(jīng)濟(jì)適用 房 廉租房 政策性租賃房 定性 普通商品房 具有保障性質(zhì)的商品住宅 具有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì) 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、擴(kuò)大版的廉租房 產(chǎn)權(quán) 購(gòu)房者 居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。 政府所有，廉租房保障的是基本居住權(quán)，不涉及到住房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題 公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有 限制條件 土地出讓價(jià)格范圍、銷(xiāo)售價(jià)格、住房套型面積和銷(xiāo)售對(duì)象 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格 供應(yīng)對(duì)象 供應(yīng)對(duì)象 北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 9 服務(wù)電話： (8610)63458516 獲得土地 方式 出讓方式 行政劃撥 行政劃撥 行政劃撥 土地出讓金繳納情況 低于普通商品房 免交 免交 免交 房屋租售價(jià) 以項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)為基礎(chǔ)，參照同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，由政府部門(mén)研究確定 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、稅金、利潤(rùn)（ 3%）組成，通過(guò)競(jìng)價(jià)或政府審核方式確定或調(diào)整 以較低的租金（有時(shí)可低至可比較市場(chǎng)租金水平的十分之一） 按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房。 房屋權(quán)屬證書(shū) 注明?限價(jià)商品房? 注明?經(jīng)濟(jì)適用住房? 保障方式 限套型、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)。為降低房 價(jià)，解決本地居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 按低于市場(chǎng)的價(jià)格 (通常較同類(lèi)普通住房低 20%至 30%)出售給符合條件的家庭 租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥? 政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。 上市交易 未滿 5年，不得轉(zhuǎn)讓 確需轉(zhuǎn)讓的，由保障部門(mén)安原價(jià)（考慮折舊、物價(jià)等）回購(gòu) 未滿 5 年，不得上市交易 ， 確需轉(zhuǎn)讓的，由保障部門(mén)安原價(jià)（考慮折舊、物價(jià)等）回購(gòu) 廉租房只能用于申請(qǐng)家庭及其成員自主，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借 所建住房只能租賃，不得出售 滿 5 年，按屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的35%比例交納土地收益等價(jià)款 滿 5 年，按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的 70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款（ 2021年 4月簽訂購(gòu)房合同的按出售價(jià)格的 10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款） 對(duì)連續(xù) 1 年超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的取消廉租房保障資格、停發(fā)租房補(bǔ)貼或收回房源 套型面積 90m2以下： 1 居 60 m2以下， 2居 75 m2以下 60 m2左右：中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在 60平方米左右。 小于 50 m2：一居室套型建筑面積 35 平方米，兩居室套型建筑面積 45平方米，三居室套型建筑面積 55平方米。 建筑面積低于經(jīng)適房 ， 成 套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積要嚴(yán)格控制在 60平方米以下，以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 保障群體 中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶 中低收入住房困難家庭 最低收入戶 低收入戶 ， 解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難 。 北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 10 服務(wù)電話： (8610)63458516 收益 房屋銷(xiāo)售 兩限房的利潤(rùn)大概控制在 10%左右 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)限制在 3%4% 房租 公寓房租金和有限的門(mén)面房等公建配套的出租收入 優(yōu)缺點(diǎn) 因?yàn)橄迌r(jià)商品房具有一定的住房保障功能，同時(shí)可以兼顧地方 政府的土地出讓收益。成本好控制，資金回籠快，開(kāi)發(fā)商愿意參與。 具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。 對(duì)于地方政府而言，廉租房建設(shè)無(wú)益于財(cái)政和政績(jī)。特別是在土地出讓招標(biāo)拍賣(mài)的今天，廉租房建設(shè)會(huì)減少土地出讓金收入。 集約節(jié)約利用土地資源，降低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)能源、水源、空間和環(huán)境的過(guò)度消耗，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 政策 —— 2021 年 12 月 1 日建設(shè)部、國(guó) 家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。 2021 年 5 月 4日住建部、民政部、財(cái)政部要求加強(qiáng)廉租住房管理 2021年 6月 12 日 ，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展政策性租賃房的指導(dǎo)意見(jiàn)》 。 資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究中心 、銀聯(lián)信 三、 我國(guó)建設(shè)保障性住房重要意義 我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，將是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。當(dāng)前，加快保障性住房建設(shè)，不僅有利于進(jìn)一步改善民生，也有利 于增加投資、擴(kuò)大居民消費(fèi)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)意義重大。 改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問(wèn)題，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義 。 根據(jù)相關(guān)政策 ， 保障房面對(duì)的人群主要是城市中的中低收入者 ， 這部分人在數(shù)量上占據(jù)了城市人口的大部分。對(duì)于這部分人 ， 對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言 ， 保障房建設(shè)更多的肩負(fù)著保障民生的重任。 加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。 房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，特別是在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期，可有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 保障房建設(shè)上下游產(chǎn)業(yè)加在一起， 每年會(huì)有 6000 億元投入。 加快建設(shè)保障性安居工程，還為今后擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造了有利條件。加快建設(shè)保障性住房， 解決中低收入家庭的住房困難，改善居民的生活條件，不僅能夠是他們減少對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)的后顧之憂，還可以增加對(duì)裝修、家具、家電等方面的消費(fèi)需北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 11 服務(wù)電話： (8610)63458516 求，從而間接起到拉動(dòng)內(nèi)需的作用 。 保障性住房建設(shè)又是縮小收入差距、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要途徑。保障性住房建設(shè)是一種以消費(fèi)為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)調(diào)整 ， 既可以有效抑制投機(jī)性購(gòu)房 ， 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭 ， 又可以提高居民實(shí)際收入 ， 改善收入結(jié)構(gòu) ， 縮小收入差距 ， 增加有效需求。 宏觀經(jīng)濟(jì)層面， 政府出臺(tái)新政加 快保障性住房建設(shè)可彌補(bǔ)市場(chǎng)化房地產(chǎn)投資的回落，從而有效降低調(diào)控的負(fù)面影響，并避免經(jīng)濟(jì)二次探底。地產(chǎn)調(diào)控政策令市場(chǎng)擔(dān)心經(jīng)濟(jì)二次探底，但 是 保障房政策力度超預(yù)期，住房建設(shè)部與各地政府目標(biāo)責(zé)任書(shū)的簽訂，在某種意義上將保障房建設(shè)上升到政治高度，而區(qū)域間的攀比效應(yīng)將促使保障房加快建設(shè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)化房地產(chǎn)投資的回落，可有效降低房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)面影響。從宏觀經(jīng)濟(jì)意義上看，商品房調(diào)控與保障房政策具有明顯的對(duì) 沖效應(yīng)，對(duì)投資的負(fù)面影響會(huì)部分抵消，而對(duì)房?jī)r(jià)的遏制則是疊加的。 保障房投資力度加大，將有利于控制高房?jī)r(jià)，有利于更好地落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)整 的政策目標(biāo)；同時(shí)減少來(lái)自剛性需求的恐慌性需求；有利于防止房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量的暴漲暴跌，使上升趨勢(shì)得到更好地延續(xù)。 圖表 3：國(guó)房景氣指數(shù) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 12 服務(wù)電話： (8610)63458516 第二章 我國(guó) 保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀 分析 一、 我國(guó)保障性住房建設(shè) 基本 運(yùn)行 情況 分析 （一） 建設(shè)情況 我國(guó)自 1998 年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，住房分配貨幣化的推行和住宅分層次供應(yīng)的運(yùn)作實(shí)踐表明，實(shí)施結(jié)果與住房政策目標(biāo)之間存在著較大差異。相對(duì)于商品房的建設(shè)總量，社會(huì)保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。 近兩年，國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)重視程 度在遞增， 2021 年中央財(cái)政擬安排保障性住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助金達(dá)到 632 億，地方政府的重視程度也有所提高。 2021 年國(guó)家確定建設(shè)保障性住房和各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房 580 萬(wàn)套、改造農(nóng)村危房 120 萬(wàn)戶，是歷年來(lái)力度最大的一年。 根據(jù)住建部 2021 年 9 月 20 日公布的數(shù)據(jù)， 截至 8 月末，全國(guó)保障性安居工程已開(kāi)工 410 萬(wàn)套，占年度計(jì)劃的 70%。其中，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障性住房已開(kāi)工 220 萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的 75%。各類(lèi)棚戶區(qū)改造開(kāi)工 190 萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的 65%。 北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 13 服務(wù)電話： (8610)63458516 圖表 4： 2021年 18月保障性住房開(kāi)工建設(shè)情況 2 0 1 0 年1 8 月保障性住房開(kāi)工完成, 7 5 % 資料來(lái)源：銀聯(lián)信 對(duì)于全國(guó)的保障性住房建設(shè)情況， 可以賣(mài)掉回收成本的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房建設(shè)進(jìn)展快，是各地普遍的特點(diǎn)。而公共租賃房建設(shè)進(jìn)展慢是各地的通病，棚戶區(qū)改造由于拆遷等問(wèn)題，進(jìn)展也不理想。 2021 年 18 月份 各類(lèi)棚戶區(qū)改造開(kāi)工 190萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的 65%。其中，廉租住房開(kāi)工率 75%、公共租賃住房開(kāi)工率 85%、城市棚戶區(qū)改造開(kāi)工率 70%。 截至 8 月底 ，保障性安居工程已完成投資 4700 億元。 北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 14 服務(wù)電話： (8610)63458516 圖表 5： 2021年 18月各 類(lèi)保障房開(kāi)工率情況 75%100%65%75%85%70%0%20%40%60%80%100%120%前8月保障性住房開(kāi)工率9月底保障房開(kāi)工率目標(biāo) 各類(lèi)棚戶區(qū)改造開(kāi)工率廉租住房開(kāi)工率公共租賃住房開(kāi)工率城市棚戶區(qū)改造開(kāi)工率 資料來(lái)源：銀聯(lián)信 2021 年 前 7 個(gè)月 保障性住房開(kāi)工 增長(zhǎng)比較慢， 8 月份增長(zhǎng)比較快。究其原因，是因?yàn)閺?7 月份開(kāi)始，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了一系列督促保障性安居工程建設(shè)的工作會(huì)議，對(duì)地方政府形成了壓力。 不過(guò)， 8 月底開(kāi)工率 達(dá)到 75%， 而 要在 9 月底實(shí)現(xiàn) 100%的開(kāi)工，年末實(shí)現(xiàn)建成率 60%，無(wú)疑是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。 相比 2021 年保障性住房建設(shè)情況已有很大改觀， 2021 年國(guó)家下達(dá)的保障性安居工程 330 萬(wàn)套，根據(jù)全國(guó)人大檢查，完成的并不是太理想。 官方數(shù)據(jù)顯示完成比例為 %，我們 估計(jì) 實(shí)際完成比例不到 50%。 2021 年經(jīng)濟(jì)適用房投資 1400 多億元，竣工 85 萬(wàn)套；公共租賃房投資 170 億元，竣工 25 萬(wàn)套；廉租房投資 770億元，竣工 65 萬(wàn)套；限價(jià)房投資 590 億元， 40 余萬(wàn)套。 北京銀聯(lián)信 投資顧問(wèn)有限責(zé)任公司 ： // 15 服務(wù)電話： (8610)63458516 圖表 6： 2021年 保障性住房建設(shè) 竣工套數(shù) 單位：萬(wàn)套 852565400102030405060708090經(jīng)濟(jì)適用房 公共租賃房 廉租房 限價(jià)房 資