【文章內(nèi)容簡介】 ㎡30885 商業(yè)門面㎡22803建筑密度　%4容積率　5綠化率　40%以上6戶數(shù)多層　168低層　1707戶均面積多層㎡135低層㎡A型:148B型:168C型:188該方案以低層住宅（疊拼別墅，可采用雙聯(lián)或多聯(lián)形式）為社區(qū)的主要住宅型制，并建筑適量的多層住宅（6+1），商業(yè)門面（一層）建筑在項目地塊臨峰林大道一側(cè)，作為社區(qū)的商服配套。內(nèi)部公共配套設(shè)置為：籃球場、游泳池、羽毛球場、康體樂園、幼兒園、會所（老人活動中心、保健美容健身中心、球館等）、噴泉、荷塘、停車場（私家及公共）、適度的智能化安防系統(tǒng)、24小時便利店等。社區(qū)住宅總戶數(shù)為562戶（一期224戶，二期338戶），居住人口1967人。方案特點 方案1： 優(yōu)點：◇市場主流產(chǎn)品，符合置業(yè)習(xí)慣，消費群體大。社區(qū)的人口容量大。 ◇設(shè)計及建造技術(shù)成熟，成本易于控制 ◇總價相對較低，收入房價比處于合理區(qū)間 缺點：◇在市政配套完善度有限的條件下，客戶的下定周期長 ◇在區(qū)域比較劣勢下，價格水平受限，提升空間小，可實現(xiàn)的利潤水平較低，利潤率不高，抗跌性差 ◇銷售戶數(shù)多，銷售周期長，不易于進行銷售控制 ◇投資總額大，必須分期開發(fā)，由于無法立即完成社區(qū)配套，社區(qū)生活的成熟有限，對首期銷售有一定的影響◇投資回收期長，過程風(fēng)險大。 方案2：優(yōu)點：◇滿足不同收入水平的消費者需求，社區(qū)規(guī)模適度 ◇容積率小，易于營造品質(zhì)生活社區(qū)的市場地位 ◇低層高品質(zhì)住宅的存在，提升了社區(qū)的居住品質(zhì)缺點：◇投資總額較大，對本公司而言必須分期開發(fā)，◇投資回收期較長，有一定的過程風(fēng)險。◇無法立即完成社區(qū)配套，社區(qū)生活的成熟有限，對首期銷售有一定的影響方案3： 優(yōu)點：◇容積率在興義在售的商品房中最低（低于惠實新苑），極易營造社區(qū)的市場形象和地位，聚焦市場目光，改變原形象，同時能高調(diào)入市 ◇在不高于主要競爭對手—“藍天花園”多層的表銷單價（1280元/㎡）的前提下，讓消費者享受更高的居住品質(zhì)，無疑是對市場的強力刺激，能掩蓋市政和商業(yè)配套不完善等區(qū)域缺陷 ◇住宅建筑形態(tài)的差異化使得客戶無法進行價格比較，無疑打開了市場銷售的價格空間，易于進行銷售控制 ◇投資總額控制在發(fā)展商能進行“一次開發(fā)，整體入住”的能力范圍之內(nèi)，容易快速建造成熟品質(zhì)社區(qū)生活。 缺點：◇如果低層住宅戶型面積控制不好，會加大市場消化的難度。 ◇由于開發(fā)經(jīng)驗關(guān)系，成本控制如不到位，會攤薄利潤，降低利潤率 ◇需要整合現(xiàn)有的銷售形象，形成規(guī)范化的銷售管理及銷售控制體系，否則，極易出現(xiàn)銷控不到位的現(xiàn)象（房源、價格、利潤、節(jié)奏控制不力）二、項目投資成本及費用估算項目成本及相關(guān)費用測算1）土地費用：，,將一期僅完成基礎(chǔ)的建筑用地歸入二期,二期可用的建筑用地為53334㎡,即80畝。（計算見附件3） 即土地費用為： 2）前期工程費：包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、三通一平、臨時設(shè)施費用等，根據(jù)企業(yè)提供的資料，對三個方案進行估算（差別主要在設(shè)計費）方案1：150萬元， 方案2：130萬元 方案3：120萬元 3）建安工程費：包括建筑物建造成本(包括基礎(chǔ)主體)、水電安裝工程、招投標(biāo)費用、質(zhì)檢安檢費用、工程監(jiān)理費用、結(jié)算審核費用等，根據(jù)企業(yè)提供的資料并考慮材料價格上漲等因素，確定： 建安工程費：480元/㎡ 4）社區(qū)公共配套設(shè)施費：道路工程費、室外供水供電工程費、排水排污工程、區(qū)內(nèi)變電所、園林綠化費、區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施費、通訊、廣電、消防，大門、圍墻等設(shè)施、其他系統(tǒng)配備（如泳池換水設(shè)備）、智能化系統(tǒng)等。二期建筑基底面積為16000㎡（建筑密度控制在30%），公共面積為37334㎡。通過與企業(yè)預(yù)算工程人員溝通，結(jié)合已開發(fā)小區(qū)的工程費用，考慮本項目在環(huán)境及社區(qū)公共配套的需求特點，確定： 社區(qū)公共配套設(shè)施費：400萬元 5）財務(wù)費用：該項目擬貸款1000萬元，安貸款期限為2年計，%，財務(wù)費用為： 6）管理費用：取前期工程費、建安工程費、社區(qū)公共配套設(shè)施費之和的3%，主要包括各項間接費用及項目管理部門的各項費用，且全部進入開發(fā)成本。 7）不可預(yù)見費：前期工程費、建安工程費、社區(qū)公共配套設(shè)施費、管理費之和的3%計算：主要考慮到工程變更設(shè)計各項獨立費用以及材料差價等不可預(yù)見因素對項目總投資的影響所產(chǎn)生的各種費用。 8）銷售費用：是指為銷售該項目所發(fā)生的廣告費、策劃及顧問費、銷售人員的工資及銷售部門日常的各項開支，一般按銷售收入的3%估算，考慮區(qū)域特點等因素，該項費用固定取值為：200萬元。 各方案成本及費用測算表 方案1:多層社區(qū)開發(fā)模型 投資成本測算(方案1)序號分項名稱單位成本（元/㎡）投資總額（萬元）備注一土地費用 用地面積53334㎡二前期工程費用 150建筑面積95880㎡三建安工程費4804602 住宅面積93600㎡四公共配套設(shè)施費 400商業(yè)面積:2280㎡五不可預(yù)見費 （二至四）*3%六管理費 （二至五）*3%七財務(wù)費用 利率:%貸款額:1000萬,2年八銷售費用 200固定投資總成本 　注：。 方案2:混合社區(qū)方案（穩(wěn)妥型） 投資成本測算(方案2)序號分項名稱單位成本（元/㎡）投資總額（萬元）備注一土地費用 用地面積53334㎡二前期工程費用 150建筑面積71564㎡三建安工程費4803435 住宅面積69284㎡四公共配套設(shè)施費 400商業(yè)面積:2280㎡五不可預(yù)見費 （二至四）*3%六管理費 （二至五）*3%七財務(wù)費用 利率:%貸款額:1000萬,2年八銷售費用 200固定投資總成本 　注：。 方案3: 混合社區(qū)方案（積極型）投資成本測算(方案3)序號分項名稱單位成本（元/㎡）投資總額（萬元）備注一土地費用 用地面積53334㎡二前期工程費用 150建筑面積55806㎡三建安工程費4802679 住宅面積53526㎡四公共配套設(shè)施費 400商業(yè)面積:2280㎡五不可預(yù)見費 （二至四）*3%六管理費 （二至五）*3%七財務(wù)費用 利率:%貸款額:1000萬,1年八銷售費用 200固定投資總成本 　注：。 開發(fā)建設(shè)進度安排方案1開發(fā)建設(shè)進度表項目 時間2005年2006年2007年456789101112123456789101112123規(guī)劃設(shè)計及報批　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招投標(biāo)及開工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期A　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期B　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　環(huán)境工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　說明：兩期開發(fā)，開發(fā)期2年，投資額大，投資的過程風(fēng)險大，開發(fā)過程中的 資金壓力大。同時不便于短期內(nèi)形成銷售旺勢，市場的認同期長。銷售過程中，價格水平的提升空間小。方案2開發(fā)建設(shè)進度表項目 時間2005年2006年456789101112123456789101112規(guī)劃設(shè)計及報批　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招投標(biāo)及開工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期A（多層）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期B（低層）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　環(huán)境工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　說明：首期開發(fā)多層及商業(yè)門面，開發(fā)期21個月，投資額較大，存在一定的過程風(fēng)險。開發(fā)過程中，面臨一定的資金壓力。同時不利于短期內(nèi)改變目標(biāo)市場的區(qū)域認同，銷售過程中，價格水平的提升空間不大。方案3開發(fā)建設(shè)進度表項目 時間2005年2006年456789101112123456規(guī)劃設(shè)計及報批　　　　　　　　　　　　　　　招投標(biāo)及開工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　房屋建造及環(huán)境　　　　　　　　　　　　　　　 說明：開發(fā)期短，僅為15個月，投資小，能通過市場推廣及產(chǎn)品的特色創(chuàng)新迅速改變目標(biāo)群體的區(qū)域認同。銷售過程中，價格水平的提升空間大。三、銷售收入估算銷售單價確定A、多層住宅單價確定（1）測評方法： 市場比較法，選擇區(qū)域市場內(nèi)同類同規(guī)模、檔次接近樓盤為參照依據(jù)，再根據(jù)項目情況預(yù)測項目售價。青藍紫地產(chǎn)根據(jù)市場比較法的原理，結(jié)合多年的操盤經(jīng)驗，設(shè)計了“青藍紫性價指數(shù)比較表”，依據(jù)該表，進行本項目多層住宅市場銷售價格的確定。 （2）選擇樓盤：藍天花園、惠實家園、富興花園、嘉禾園、碧翠園、湖星園 （3）選擇依據(jù)A、物業(yè)區(qū)域上具有可比性B、規(guī)模檔次上具有相似性C、經(jīng)營思路上具有借鑒性青藍紫性價指數(shù)比較表內(nèi)容權(quán)重分析內(nèi)容分項權(quán)重藍天花園惠實家園富興花園嘉禾園碧翠苑湖星苑本項目區(qū)位38%位置15%81012121111交通6%345552人居環(huán)境3%2332商業(yè)生活3%122221教育2%1122醫(yī)院1%1111金融1%111飲食1%1休閑娛樂1%111其他5%3331合計38%26302914內(nèi)在質(zhì)素31%規(guī)劃設(shè)計5%4334小區(qū)景觀3%3221223停車位3%311223規(guī)模3%322配套會所3%3223智能化3%22交樓標(biāo)準(zhǔn)3%2222222建筑造型1%111111施工進度3%333323發(fā)展商知名度2%1221112特殊材料或設(shè)備2%11111合計31%191927內(nèi)部結(jié)構(gòu)14%方正實用5%44334面積合理3%2222222功能分區(qū)2%22222細部特點2%111采光通風(fēng)2%合計14%1111911物業(yè)管理5%公司1%1111服務(wù)1%1111費用3%2222222合計5%4443334營銷推廣12%