【正文】 用職工自出和民航補(bǔ)貼的方式內(nèi)部消化，銷售單價(jià)在900元/㎡左右。青藍(lán)紫地產(chǎn)根據(jù)市場(chǎng)比較法的原理，結(jié)合多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了“青藍(lán)紫性價(jià)指數(shù)比較表”，依據(jù)該表，進(jìn)行本項(xiàng)目多層住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格的確定。銷售過程中，價(jià)格水平的提升空間大。同時(shí)不利于短期內(nèi)改變目標(biāo)市場(chǎng)的區(qū)域認(rèn)同，銷售過程中，價(jià)格水平的提升空間不大。方案2開發(fā)建設(shè)進(jìn)度表項(xiàng)目 時(shí)間2005年2006年456789101112123456789101112規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招投標(biāo)及開工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期A（多層）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期B（低層）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　環(huán)境工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　說明：首期開發(fā)多層及商業(yè)門面，開發(fā)期21個(gè)月，投資額較大，存在一定的過程風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)不便于短期內(nèi)形成銷售旺勢(shì)，市場(chǎng)的認(rèn)同期長。 方案3: 混合社區(qū)方案（積極型）投資成本測(cè)算(方案3)序號(hào)分項(xiàng)名稱單位成本（元/㎡）投資總額（萬元）備注一土地費(fèi)用 用地面積53334㎡二前期工程費(fèi)用 150建筑面積55806㎡三建安工程費(fèi)4802679 住宅面積53526㎡四公共配套設(shè)施費(fèi) 400商業(yè)面積:2280㎡五不可預(yù)見費(fèi) （二至四）*3%六管理費(fèi) （二至五）*3%七財(cái)務(wù)費(fèi)用 利率:%貸款額:1000萬,1年八銷售費(fèi)用 200固定投資總成本 　注：。 各方案成本及費(fèi)用測(cè)算表 方案1:多層社區(qū)開發(fā)模型 投資成本測(cè)算(方案1)序號(hào)分項(xiàng)名稱單位成本（元/㎡）投資總額（萬元）備注一土地費(fèi)用 用地面積53334㎡二前期工程費(fèi)用 150建筑面積95880㎡三建安工程費(fèi)4804602 住宅面積93600㎡四公共配套設(shè)施費(fèi) 400商業(yè)面積:2280㎡五不可預(yù)見費(fèi) （二至四）*3%六管理費(fèi) （二至五）*3%七財(cái)務(wù)費(fèi)用 利率:%貸款額:1000萬,2年八銷售費(fèi)用 200固定投資總成本 　注：。 7）不可預(yù)見費(fèi)：前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)之和的3%計(jì)算：主要考慮到工程變更設(shè)計(jì)各項(xiàng)獨(dú)立費(fèi)用以及材料差價(jià)等不可預(yù)見因素對(duì)項(xiàng)目總投資的影響所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。二期建筑基底面積為16000㎡（建筑密度控制在30%），公共面積為37334㎡。 ◇由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)關(guān)系，成本控制如不到位，會(huì)攤薄利潤，降低利潤率 ◇需要整合現(xiàn)有的銷售形象，形成規(guī)范化的銷售管理及銷售控制體系，否則，極易出現(xiàn)銷控不到位的現(xiàn)象（房源、價(jià)格、利潤、節(jié)奏控制不力）二、項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算項(xiàng)目成本及相關(guān)費(fèi)用測(cè)算1）土地費(fèi)用：，,將一期僅完成基礎(chǔ)的建筑用地歸入二期,二期可用的建筑用地為53334㎡,即80畝。◇無法立即完成社區(qū)配套，社區(qū)生活的成熟有限，對(duì)首期銷售有一定的影響方案3： 優(yōu)點(diǎn)：◇容積率在興義在售的商品房中最低（低于惠實(shí)新苑），極易營造社區(qū)的市場(chǎng)形象和地位，聚焦市場(chǎng)目光，改變?cè)蜗?，同時(shí)能高調(diào)入市 ◇在不高于主要競(jìng)爭對(duì)手—“藍(lán)天花園”多層的表銷單價(jià)（1280元/㎡）的前提下，讓消費(fèi)者享受更高的居住品質(zhì)，無疑是對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)力刺激，能掩蓋市政和商業(yè)配套不完善等區(qū)域缺陷 ◇住宅建筑形態(tài)的差異化使得客戶無法進(jìn)行價(jià)格比較，無疑打開了市場(chǎng)銷售的價(jià)格空間，易于進(jìn)行銷售控制 ◇投資總額控制在發(fā)展商能進(jìn)行“一次開發(fā)，整體入住”的能力范圍之內(nèi)，容易快速建造成熟品質(zhì)社區(qū)生活。 ◇設(shè)計(jì)及建造技術(shù)成熟，成本易于控制 ◇總價(jià)相對(duì)較低，收入房價(jià)比處于合理區(qū)間 缺點(diǎn)：◇在市政配套完善度有限的條件下，客戶的下定周期長 ◇在區(qū)域比較劣勢(shì)下，價(jià)格水平受限，提升空間小，可實(shí)現(xiàn)的利潤水平較低，利潤率不高，抗跌性差 ◇銷售戶數(shù)多，銷售周期長，不易于進(jìn)行銷售控制 ◇投資總額大，必須分期開發(fā)，由于無法立即完成社區(qū)配套，社區(qū)生活的成熟有限，對(duì)首期銷售有一定的影響◇投資回收期長，過程風(fēng)險(xiǎn)大。方案特點(diǎn) 方案1： 優(yōu)點(diǎn)：◇市場(chǎng)主流產(chǎn)品，符合置業(yè)習(xí)慣，消費(fèi)群體大。內(nèi)部公共配套設(shè)置為：籃球場(chǎng)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、康體樂園、幼兒園、會(huì)所（老人活動(dòng)中心、保健美容健身中心、球館等）、噴泉、荷塘、停車場(chǎng)（私家及公共）、適度的智能化安防系統(tǒng)、24小時(shí)便利店等。社區(qū)住宅總戶數(shù)為706戶（一期224戶，二期482戶），居住人口2470人。 方案2：混合社區(qū)方案模型（穩(wěn)妥型） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指 標(biāo)1總占地面積㎡533342總建筑面積㎡71564其中:多層住宅㎡51561 低層住宅㎡17723 商業(yè)門面㎡22803建筑密度　%4容積率　5綠化率　40%以上6戶數(shù)多層　384低層　987戶均面積多層㎡低層㎡A型:148B型:168C型:188該方案以多層住宅（6+1）為社區(qū)的主要住宅型制，并建筑適量的低層住宅（疊拼別墅，可采用雙聯(lián)或多聯(lián)形式），商業(yè)門面（一層）建筑在項(xiàng)目地塊臨峰林大道一側(cè)，作為社區(qū)的商服配套。內(nèi)部公共配套設(shè)置為：籃球場(chǎng)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、康體樂園、幼兒園、會(huì)所（老人活動(dòng)中心、保健美容健身中心、球館等）、噴泉、荷塘、停車場(chǎng)、24小時(shí)便利店等。萬峰城第二部分：開發(fā)投資分析研究一、產(chǎn)品開發(fā)模型方案概述1．1方案確定方法要點(diǎn)：◇ 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，確定市場(chǎng)能接受或希望接受的住宅建筑形式作為方案設(shè)計(jì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)；◇ 根據(jù)確定的產(chǎn)品定位，進(jìn)行社區(qū)住宅建筑形式的選擇，對(duì)選擇的住宅建筑進(jìn)行混合開發(fā)模型設(shè)計(jì)；◇ 對(duì)于混合型社區(qū)方案，采用青藍(lán)紫地產(chǎn)的“體量組合測(cè)算模型”（模型設(shè)計(jì)方法詳見附件1），確定在市場(chǎng)比較售價(jià)、市場(chǎng)對(duì)低層容量條件下的多層與低層住宅的體量組合，確定開發(fā)模型；◇ 對(duì)于通過“體量組合測(cè)算模型”測(cè)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，準(zhǔn)確性高，可直接作為建筑設(shè)計(jì)單位的住宅建筑形式選擇、各住宅建筑體量組合、住宅套型面積設(shè)計(jì)的依據(jù)；◇ 二期用地的面積為53334㎡（80畝），確定方法詳見附件2。太陽城 金石五） 案名設(shè)想 可考慮突出規(guī)模概念，如“城”的概念。 社區(qū)文化的營造原則和方法： 以促進(jìn)鄰里交流溝通為原則，創(chuàng)造有活力的人文社區(qū)。在小區(qū)集中空地設(shè)置或高或低、或公或私密的活動(dòng)空間，一滿足不同活動(dòng)的使用要求：開闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng)，而相對(duì)隱蔽的小區(qū)間可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。強(qiáng)調(diào)人與景觀的互動(dòng)性、私密性 景觀營造上，本案的景觀不只是用來欣賞的，而是要與人融合在一起，讓人們?cè)谄渲杏袣w屬感、生活感和親切感，最終把人與自然結(jié)合在一起。通過建筑細(xì)部的處理達(dá)到人與建筑符號(hào)的交流，體現(xiàn)人文關(guān)懷和人性化，從而賦予建筑生命力。所以，本項(xiàng)目向消費(fèi)者展示的不僅僅是一種向往已久的理居所和生活環(huán)境，更向人們傳達(dá)了一種新的生活方式，我們?cè)趧?chuàng)造生活！ 四） 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的解構(gòu)： 住區(qū)的建成如在朝夕之間，真正的生活則在投入使用后的無盡歲月中，如何讓社區(qū)在長期的發(fā)展中具有應(yīng)變能力，社區(qū)經(jīng)營的概念、社區(qū)文化的營造、社區(qū)構(gòu)成的符號(hào)等將成為解決那些后期影響社區(qū)生活質(zhì)量問題的鑰匙建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： 注意建筑與人、自然三者的共生、共融的原則。人文社區(qū)： “人文社區(qū)”不同于我們經(jīng)常提到的普通或者一般意義上的“社區(qū)”，“人文”是社區(qū)的靈魂，賦予了社區(qū)靈動(dòng)的氣質(zhì)和強(qiáng)大的生命力，與傳統(tǒng)的相比，“人文社區(qū)”除了物質(zhì)、地域、空間內(nèi)涵，還包括了社區(qū)內(nèi)的組織結(jié)構(gòu)以及建立主體間交往互動(dòng)基礎(chǔ)上的社區(qū)文化及地域歸屬感的雙重內(nèi)涵，居住社區(qū)中的鄰里關(guān)系和社區(qū)構(gòu)架在人們居住生活中承擔(dān)起不可替代的日常生活支撐和情感承載作用在滿足了物質(zhì)生活的各類需求層次后，精神文化的需求逐步成為社會(huì)需求的主導(dǎo)因素，住區(qū)較好的文化氛圍及其高品味營造是人們對(duì)高層次住區(qū)生活環(huán)境的必然追求，這也是人文社區(qū)的本質(zhì)所在，也只有充滿了多姿多彩的人的活動(dòng)的人文社區(qū)才是真正有活力的社區(qū)。社區(qū)作為最基本的社會(huì)關(guān)系組合形式，承載了人們?nèi)粘Ｉ畲蟛糠值膬?nèi)容，鄰里關(guān)系成為構(gòu)成社會(huì)關(guān)系系統(tǒng)的重要紐帶?！案呱小辈粌H體現(xiàn)了目標(biāo)群體的高綜合素質(zhì)和良好的修為，也體現(xiàn)了社區(qū)的內(nèi)部社區(qū)文化和環(huán)境的營造上，處處體現(xiàn)人文關(guān)懷，處處體現(xiàn)人的需要和需求，這種需要和需求不僅是物質(zhì)上的，更是精神層面的滿足?！案邫n”住宅給普通人一種拒人千里之外的感覺，也容易拉開與普通市民之間的距離，“高檔”是一種對(duì)外夸張外揚(yáng)的財(cái)富炫耀，在一定程度上也會(huì)造成人們的仇富心態(tài)。“首席”不僅體現(xiàn)在社區(qū)的硬件上，更體現(xiàn)在社區(qū)的軟件上。我們向消費(fèi)者展示的不僅是一個(gè)配套完善、環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住小區(qū)，而且是一種全新的、健康的、充滿人文關(guān)懷的生活方式和生活理念。象桔山房開以前的個(gè)案一樣，本案將在環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上適度領(lǐng)先市場(chǎng)，擔(dān)當(dāng)起興義“市場(chǎng)領(lǐng)先者”的角色。更加看重未來日子里那些無法用金錢買到的樹影成蔭，風(fēng)吟鳥鳴，以及那些毀掉后不能逆轉(zhuǎn)的歷史印記，使新興的住區(qū)具有了更加獨(dú)特的場(chǎng)所精神。在對(duì)理想居住追求的過程中，環(huán)境的自然特質(zhì)和文化品位營造越來越成為人們關(guān)心的重點(diǎn)。定位依據(jù)五：人們對(duì)理想居住生活的理解無論是傾心于都市的繁華，還是向往鄉(xiāng)野的的清幽，每個(gè)人對(duì)家的構(gòu)想都是溫馨的，人們對(duì)于居住理想的追求是永無止境。本項(xiàng)目的定位應(yīng)立足于自身的區(qū)位與景觀優(yōu)勢(shì)，利用天生麗質(zhì)的自然景觀和歷史人文等不可復(fù)制的因素，打造既有別于競(jìng)爭對(duì)手，又有具有市場(chǎng)吸引力的獨(dú)特賣點(diǎn)，將項(xiàng)目塑造成為興義市規(guī)模相當(dāng)?shù)?、首個(gè)將自然風(fēng)景與人文特色相結(jié)合的高尚人文生態(tài)花園社區(qū)?！⌒腋Ｐ^(qū)：低功能價(jià)值低文化價(jià)值。惠實(shí)家園：中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值。定位依據(jù)四：競(jìng)爭市場(chǎng)模型分析如圖所示，按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值）和文化價(jià)值（無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值）兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將興義市代表樓盤開發(fā)模式劃分為不同的類型：藍(lán)天花園：高功能價(jià)值中文化價(jià)值。定位依據(jù)二：項(xiàng)目核心競(jìng)爭力項(xiàng)目的核心競(jìng)爭力是項(xiàng)目市場(chǎng)定位非常重要的依據(jù)，只有以核心競(jìng)爭力為依托建立起來的定位，才能把項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，從而有效的避免劣勢(shì)。根據(jù)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研和消費(fèi)者目標(biāo)市場(chǎng)模型分析（詳見《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》），我們選擇社會(huì)骨干階層（即A型：中文化中收入群體）、社會(huì)精英階層（即B型：高文化高收入群體）、社會(huì)領(lǐng)導(dǎo)階層（即B型：中文化高收入群體）和社會(huì)開拓階層（即D型：低文化高收入群體）作為我們的目標(biāo)客戶。同時(shí)市場(chǎng)定位反作用于消費(fèi)者，符合目標(biāo)群體的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目就會(huì)對(duì)與之相符的消費(fèi)群體產(chǎn)生強(qiáng)大的向心力和聚合力。項(xiàng)目市場(chǎng)定位的是建立在對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者深入研究的基礎(chǔ)上，通過對(duì)市場(chǎng)的深度把握，對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，構(gòu)筑項(xiàng)目本身所特有的核心競(jìng)爭力一）定位依據(jù)定位依據(jù)一：目標(biāo)消費(fèi)群體的選擇“物以類聚，人以群分”，古人為我們指出了市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)重要原則?？梢哉f，定位的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目未來在競(jìng)爭市場(chǎng)中的成敗。二 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目決策過程中非常關(guān)鍵的一步，市場(chǎng)定位是一面旗幟，是確定本案的方向。根據(jù)上述項(xiàng)目的SWOT，該地塊在配套、居住環(huán)境等方面都有暫時(shí)的劣勢(shì)，其綜合條件也不盡人意。H、產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品是樓盤的核心部分，在很大程度上決定了樓盤的品質(zhì)和生命。C、環(huán)境價(jià)值本案的優(yōu)美的自然環(huán)境，天生麗質(zhì)，不但是開發(fā)商苦苦尋覓的，而且是廣大消費(fèi)者心儀已久的理想居所，應(yīng)充分挖掘之，使之成為本案的一大亮點(diǎn)。我們一方面充分借助桔山房開的品牌來搭建和樹立本案的形象品牌，另一方面以產(chǎn)品的素質(zhì)，如：高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本案的價(jià)值品牌。A、品牌價(jià)值項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分構(gòu)成。建材價(jià)格的大幅波動(dòng)受全球貿(mào)易的影響和國內(nèi)市場(chǎng)需求的增長，近兩年建材市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)變化巨大：其中鋼材、混凝土、沙、石等基本建材都有較大的漲幅，其中以鋼材的影響最大 。四） 威脅分析（ THREAT）競(jìng)爭威脅本項(xiàng)目的競(jìng)爭威脅主要來自其他區(qū)域樓盤或新盤。因此，恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整戶型配比，對(duì)戶型面積縮減的同時(shí)進(jìn)行功能上的升級(jí)，將使本項(xiàng)目錯(cuò)開競(jìng)爭的鋒點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)突圍，同時(shí)也為項(xiàng)目制造了產(chǎn)品上的賣點(diǎn)。產(chǎn)品機(jī)會(huì)現(xiàn)時(shí)整體市場(chǎng)尤其是中高檔市場(chǎng)內(nèi)，住宅產(chǎn)品的戶型偏大，缺少功能齊備、性價(jià)比高，面積更為靈巧的功能型戶型。