【文章內容簡介】 組院： 30 套 （ 3）、小結： 聯(lián)排、洋房等類別墅的供應占絕對比例。獨棟別墅比例較少，將是未來高端物業(yè)的稀缺產品。 品牌與品質 在別墅市場上，品牌巨頭的經驗和實力， 一直為 別墅 市場精良成熟的產品和更精彩的創(chuàng)新。尤其是在 2021 年這樣的市場調整期， “ 品牌 ” 在市場上的份量自然是不言而喻。 “ 城市別墅專家 ” 的中海地產，在全國各地的別墅項目都備受歡迎， 中海 紫御東郡 的熱銷證明了品牌地產在高端物業(yè)的號召力！ 全國主要大城市也已如此，品牌開發(fā)商操作的高品質物業(yè)主導各地的高端市場。 特色鮮明 中海紫御東郡 。 推出的威爾特郡聯(lián)排別墅，面積分別為約 21 227 平米和 249 平米，均為四層 (地上三層，地下一層 )。 魯商 ?御龍灣 。 是由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅 四組院別墅在山東尚屬首例。 項目規(guī)劃、單體方案以及景觀設計皆出自世界頂級設計大師之手，集獨棟、聯(lián)排、雙拼和四組院別墅等產品為一體 。 領秀城 之 漫山香墅 。 采用濟南從未有經驗可循的 “3+1” 建筑模式，一層、二層獨立成戶，三層躍四層形成大尺度躍層產品設計，疊起來的院落，營造出泉城屈指一數的疊院生活。 名門世家 。 是西城中心，唯一全山景原生態(tài)純別墅社區(qū)，門世家社區(qū)建筑風格為新歐式自然主義建筑風格，景觀設計充分汲取了江南園林的秀麗，并注入了中國傳統(tǒng)儒家文化的精義，不但賞心悅目，更為社區(qū)創(chuàng)造出了古典文化的氛圍 。 無論是從區(qū)位、戶型設計，配套設施等各個 方面，縱觀濟南市場，魯商御龍灣、中海紫御東郡、海爾綠城 ?全運村、蟠龍山水、名門世家等，都堪稱是品質樓盤的代表。 市場競爭將異常激烈 2021 年 一二季度。隨著樓市轉暖， 端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預期的避風港，受到特性消費群體的青睞，加之市場供應量不大，價格比較平穩(wěn)，但品牌開發(fā)商的銷售明顯好于普通開發(fā)商的項目。 濟南別墅市場發(fā)展還不甚成熟，無論 從供應量還是客戶的消費習慣，城市別墅以及近郊別墅（第一居所，多是類別墅）仍將在未來 12 22 年內統(tǒng)治濟南高端市場。 第二居所的遠郊別墅，缺少成規(guī)模、上檔次的休閑度度假風景區(qū)，加之濟南人休閑度假的消費欠缺，至今，沒有形成遠郊別墅板塊聚集規(guī)模，只是零星的出現(xiàn)在濟南周邊。因此與發(fā)達城市的別墅市場迥然不同的顯現(xiàn)：城市類別墅價格明顯高于遠郊存別墅。 五、豪宅客戶特點與市場發(fā)展趨勢 對房地產市場而言，一年的走勢，根本談不上什么趨勢，特備是豪宅！試問哪個豪宅的買家是想一年內出手的？ （一）、豪宅買家的人口統(tǒng)計是分析未來的 基礎 豪宅的買家與普通住宅買家的最主要區(qū)別是： 他們普遍是二次置業(yè)或以上； 他們的年齡普遍偏大，又不是特別大，中位數集中在40 上下； 他們的家庭成員規(guī)模偏大而全，一般有父母、中學讀書的孩子和家庭工人。 如果簡化一下，再集中總結一下這類人的群體特征，我們大致上可以判斷 —— 他們正是上世紀六十年代中期中國第一次大的嬰兒潮（ baby boom）出生的，目前活躍在各領域的擔大梁的人物。他們是改革開放的主要受益者，在此之前，“老三屆”經歷過上山下鄉(xiāng)，大多數人沒有機會讀大學，在此之后，是“ 70 年代”，生活雖然順利， 但沒有“先人一步”的機遇。 這是一個數目龐大的群體，這個群體的消費行為和趨勢，目前影 23 響著中國的高端消費市場、豪宅市場。 （二）、“嬰兒潮”家庭變化與趨勢 中國豪宅市場的一系列變化，包括戶型由小變大、位置由近及遠、價格由低到高，都與這個“嬰兒潮”家庭的演變、家庭收入和生活方式的變化緊密相關。他們大多數都已至“不惑之年”，經歷過首次置業(yè)和換房潮；他們與活躍在互聯(lián)網上的 80后完全不同，他們是網絡輿論的缺席者；他們有著生活的歷練和工作歷練，心態(tài)成熟，兒女逐漸進入青春期是他們面臨的挑戰(zhàn)。 那么，未來 5～ 10年，這個群 體原本十分典型的傳統(tǒng)“ 2+2+1+n”的模式 —— 即“ 2 位老人 +核心夫婦 +1 個孩子 +1位工人 +經常要關照的親屬”，會發(fā)生什么變化呢？ 首先，老人的數目將減少，子女會離開核心家庭，這使得豪宅單位的面積大、房間多就可以交貨的面貌終結；其次隨著孩子長大獨立，對市中心區(qū)核心教育資源的依賴減少，對看病方便等位置依賴減少；其三，隨著人生重大事件的完成（老人和孩子）和退休的臨近，對休閑的向往增加；其四，享受人生成為越來越重要的主題。 （三）、“活躍長者”與下一輪趨勢 我們知道，美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”，是前些年美國房地產高漲的主 要推動因素之一。中國的這波人群比美國整整晚十年多，這是中國有史以來最大的一波富有的“活躍長者”，身體健康、精力豐沛、財力雄厚。他們的絕對數量和能量要超過美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”。 24 如果大膽預言，中國豪宅會因為這些活躍長者有以下中長期的發(fā)展趨勢： 休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善，將會逐漸有著長達二十年的繁榮景象 . 城市核心區(qū)的公寓將兩極分化，良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素 . 城市周邊，具有天然資源，低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益 . 圈層營銷和活躍長者細分營銷將成為豪宅主流營銷手 段 . 豪宅的戶型結構和面積不斷放大的趨勢將停止。 25 第二部分 :項目分析 一、項目綜合分析 位置與交通 本案 項目地處萊蕪雪野湖風景區(qū)，從濟南走高速形成約 62 公里（從名仕豪庭出發(fā)），交通比較順暢，高速收費往返 40 元。 項目距萊城約 25 公里，距萊鋼與濟南距離相當。 ? 雪野、萊城、鋼城位置圖 26 ? 項目路況圖 項目所處地理大環(huán)境 （ 1）、項目地處素“” 山東湖濱休閑度假中心 ” 雪湖旅游風景區(qū)的雪野湖畔，觀光旅游資源豐富。 整個區(qū) 域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖景區(qū)兩大板塊。雪野湖景區(qū)控制面積 130 平方公里，核心景區(qū)規(guī)劃面積 60平方公里?？傞_發(fā)面積 27 18平方公里，共分為七個重點區(qū)域，即呂祖泉歷史長廊，雪野北岸新鎮(zhèn)，東部高爾夫社區(qū)，水上運動中心，南岸果園社區(qū)，左岸水都，馬鞍山森林公園。 ? 雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖 (2)、雪野湖景區(qū)是雪野旅游景區(qū)的核心景區(qū)，項目地處雪野湖景區(qū)左岸（西岸）。 雪野湖為濟南 50公里圈內最大的水面，湖面面積 12 平方公里，湖面開闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢，西湖淡妝濃抹之美，進入景區(qū)給人以回歸 大自然的感覺。 （ 3）、萊蕪市政府 聘請了全球最大的規(guī)劃咨詢公司 美國易道公司，進行雪野旅游區(qū)概念性規(guī)劃，雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。發(fā)展目標是：中國著名的復合體驗型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。 28 ? 雪野湖旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃 ? 雪野湖東岸高爾夫社區(qū) 29 ? 雪野左岸水都 ? 雪野湖水上運動中心 30 ? 雪野湖民俗文化長廊 31 ? 雪野湖北岸新鎮(zhèn) （ 4）、雪野湖景區(qū)重大進展 山東高速國際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代農業(yè)科技示范園 、大鑫游艇俱樂部和萊鋼集團五星級酒店等一批旅游大項目已 進駐旅游區(qū)。 2021 年中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會將在該區(qū)舉辦 。 （ 5）、大環(huán)境小結 32 雪野湖水面面積 1800 畝，是 濟南 50公里圈內最大的 的水面。 湖面開闊，岸線曲折，四周群山懷抱，森林蒼郁，山水和諧。 項目周邊分布大小 10 個景區(qū)，旅游觀光資源豐富。 雪野湖景區(qū)規(guī)劃有五星級酒店、高爾夫、水上運動、民俗文化長廊、生態(tài)示范觀光農業(yè)等等。 可以預見，隨著大型項目的完善，這里必將成為濟南的后花園。也是唯一有機會成為濟南中央別墅區(qū)的片區(qū)。 項目宗地分析 項目鄰 萊明路，屬于半山坡地貌，面向 100 畝水域，水域連接 1800畝雪野大湖，項目依山背靠雪野大湖。 項目原生芙蓉樹多而茂盛，原始環(huán)境十分有利。 ? 回家之路 33 ? 項目前小湖與雪野大湖相連 ? 項目入口 —— 私密，不乏景觀 34 ? 院內芙蓉茂盛 ? 項目山下水域 —— 淺灘、碼頭 35 二、項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ■地處風景區(qū)內，周邊風景區(qū)眾多。 ■地勢屬于山坡地勢，具備山景坡地概念。 ■臨 100 畝水域。 ■背靠 1800畝的雪夜湖。 ■雪野湖旅游景區(qū)配有高檔休閑娛樂配套：高爾夫、五星酒店、民俗文 化長廊、水上樂園、科技示范農業(yè)。 ■ 2021 年中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會 臨近 中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會 。 ■院內眾多芙蓉成樹，為后期造景儲備條件。 劣勢： ■距離濟南較遠。 ■走高往返速需要 40 元過路費。 ■開發(fā)商缺少品牌優(yōu)勢，規(guī)劃設計公司缺少知名度。 ■項目內有“望湖酒店”舊建筑影