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正文內(nèi)容

精品文案-濟(jì)南雪野湖別墅項(xiàng)目前期策劃以及營(yíng)銷策略方案(編輯修改稿)

2025-01-06 20:27 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 組院: 30 套 ( 3)、小結(jié): 聯(lián)排、洋房等類別墅的供應(yīng)占絕對(duì)比例。獨(dú)棟別墅比例較少,將是未來(lái)高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。 品牌與品質(zhì) 在別墅市場(chǎng)上,品牌巨頭的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力, 一直為 別墅 市場(chǎng)精良成熟的產(chǎn)品和更精彩的創(chuàng)新。尤其是在 2021 年這樣的市場(chǎng)調(diào)整期, “ 品牌 ” 在市場(chǎng)上的份量自然是不言而喻。 “ 城市別墅專家 ” 的中海地產(chǎn),在全國(guó)各地的別墅項(xiàng)目都備受歡迎, 中海 紫御東郡 的熱銷證明了品牌地產(chǎn)在高端物業(yè)的號(hào)召力! 全國(guó)主要大城市也已如此,品牌開(kāi)發(fā)商操作的高品質(zhì)物業(yè)主導(dǎo)各地的高端市場(chǎng)。 特色鮮明 中海紫御東郡 。 推出的威爾特郡聯(lián)排別墅,面積分別為約 21 227 平米和 249 平米,均為四層 (地上三層,地下一層 )。 魯商 ?御龍灣 。 是由魯商置業(yè)開(kāi)發(fā)的高檔別墅區(qū),它提出的原創(chuàng)別墅 四組院別墅在山東尚屬首例。 項(xiàng)目規(guī)劃、單體方案以及景觀設(shè)計(jì)皆出自世界頂級(jí)設(shè)計(jì)大師之手,集獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼和四組院別墅等產(chǎn)品為一體 。 領(lǐng)秀城 之 漫山香墅 。 采用濟(jì)南從未有經(jīng)驗(yàn)可循的 “3+1” 建筑模式,一層、二層獨(dú)立成戶,三層躍四層形成大尺度躍層產(chǎn)品設(shè)計(jì),疊起來(lái)的院落,營(yíng)造出泉城屈指一數(shù)的疊院生活。 名門(mén)世家 。 是西城中心,唯一全山景原生態(tài)純別墅社區(qū),門(mén)世家社區(qū)建筑風(fēng)格為新歐式自然主義建筑風(fēng)格,景觀設(shè)計(jì)充分汲取了江南園林的秀麗,并注入了中國(guó)傳統(tǒng)儒家文化的精義,不但賞心悅目,更為社區(qū)創(chuàng)造出了古典文化的氛圍 。 無(wú)論是從區(qū)位、戶型設(shè)計(jì),配套設(shè)施等各個(gè) 方面,縱觀濟(jì)南市場(chǎng),魯商御龍灣、中海紫御東郡、海爾綠城 ?全運(yùn)村、蟠龍山水、名門(mén)世家等,都堪稱是品質(zhì)樓盤(pán)的代表。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈 2021 年 一二季度。隨著樓市轉(zhuǎn)暖, 端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預(yù)期的避風(fēng)港,受到特性消費(fèi)群體的青睞,加之市場(chǎng)供應(yīng)量不大,價(jià)格比較平穩(wěn),但品牌開(kāi)發(fā)商的銷售明顯好于普通開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。 濟(jì)南別墅市場(chǎng)發(fā)展還不甚成熟,無(wú)論 從供應(yīng)量還是客戶的消費(fèi)習(xí)慣,城市別墅以及近郊別墅(第一居所,多是類別墅)仍將在未來(lái) 12 22 年內(nèi)統(tǒng)治濟(jì)南高端市場(chǎng)。 第二居所的遠(yuǎn)郊別墅,缺少成規(guī)模、上檔次的休閑度度假風(fēng)景區(qū),加之濟(jì)南人休閑度假的消費(fèi)欠缺,至今,沒(méi)有形成遠(yuǎn)郊別墅板塊聚集規(guī)模,只是零星的出現(xiàn)在濟(jì)南周邊。因此與發(fā)達(dá)城市的別墅市場(chǎng)迥然不同的顯現(xiàn):城市類別墅價(jià)格明顯高于遠(yuǎn)郊存別墅。 五、豪宅客戶特點(diǎn)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,一年的走勢(shì),根本談不上什么趨勢(shì),特備是豪宅!試問(wèn)哪個(gè)豪宅的買(mǎi)家是想一年內(nèi)出手的? (一)、豪宅買(mǎi)家的人口統(tǒng)計(jì)是分析未來(lái)的 基礎(chǔ) 豪宅的買(mǎi)家與普通住宅買(mǎi)家的最主要區(qū)別是: 他們普遍是二次置業(yè)或以上; 他們的年齡普遍偏大,又不是特別大,中位數(shù)集中在40 上下; 他們的家庭成員規(guī)模偏大而全,一般有父母、中學(xué)讀書(shū)的孩子和家庭工人。 如果簡(jiǎn)化一下,再集中總結(jié)一下這類人的群體特征,我們大致上可以判斷 —— 他們正是上世紀(jì)六十年代中期中國(guó)第一次大的嬰兒潮( baby boom)出生的,目前活躍在各領(lǐng)域的擔(dān)大梁的人物。他們是改革開(kāi)放的主要受益者,在此之前,“老三屆”經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng),大多數(shù)人沒(méi)有機(jī)會(huì)讀大學(xué),在此之后,是“ 70 年代”,生活雖然順利, 但沒(méi)有“先人一步”的機(jī)遇。 這是一個(gè)數(shù)目龐大的群體,這個(gè)群體的消費(fèi)行為和趨勢(shì),目前影 23 響著中國(guó)的高端消費(fèi)市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)。 (二)、“嬰兒潮”家庭變化與趨勢(shì) 中國(guó)豪宅市場(chǎng)的一系列變化,包括戶型由小變大、位置由近及遠(yuǎn)、價(jià)格由低到高,都與這個(gè)“嬰兒潮”家庭的演變、家庭收入和生活方式的變化緊密相關(guān)。他們大多數(shù)都已至“不惑之年”,經(jīng)歷過(guò)首次置業(yè)和換房潮;他們與活躍在互聯(lián)網(wǎng)上的 80后完全不同,他們是網(wǎng)絡(luò)輿論的缺席者;他們有著生活的歷練和工作歷練,心態(tài)成熟,兒女逐漸進(jìn)入青春期是他們面臨的挑戰(zhàn)。 那么,未來(lái) 5~ 10年,這個(gè)群 體原本十分典型的傳統(tǒng)“ 2+2+1+n”的模式 —— 即“ 2 位老人 +核心夫婦 +1 個(gè)孩子 +1位工人 +經(jīng)常要關(guān)照的親屬”,會(huì)發(fā)生什么變化呢? 首先,老人的數(shù)目將減少,子女會(huì)離開(kāi)核心家庭,這使得豪宅單位的面積大、房間多就可以交貨的面貌終結(jié);其次隨著孩子長(zhǎng)大獨(dú)立,對(duì)市中心區(qū)核心教育資源的依賴減少,對(duì)看病方便等位置依賴減少;其三,隨著人生重大事件的完成(老人和孩子)和退休的臨近,對(duì)休閑的向往增加;其四,享受人生成為越來(lái)越重要的主題。 (三)、“活躍長(zhǎng)者”與下一輪趨勢(shì) 我們知道,美國(guó)戰(zhàn)后“嬰兒潮”,是前些年美國(guó)房地產(chǎn)高漲的主 要推動(dòng)因素之一。中國(guó)的這波人群比美國(guó)整整晚十年多,這是中國(guó)有史以來(lái)最大的一波富有的“活躍長(zhǎng)者”,身體健康、精力豐沛、財(cái)力雄厚。他們的絕對(duì)數(shù)量和能量要超過(guò)美國(guó)戰(zhàn)后“嬰兒潮”。 24 如果大膽預(yù)言,中國(guó)豪宅會(huì)因?yàn)檫@些活躍長(zhǎng)者有以下中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì): 休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善,將會(huì)逐漸有著長(zhǎng)達(dá)二十年的繁榮景象 . 城市核心區(qū)的公寓將兩極分化,良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素 . 城市周邊,具有天然資源,低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益 . 圈層營(yíng)銷和活躍長(zhǎng)者細(xì)分營(yíng)銷將成為豪宅主流營(yíng)銷手 段 . 豪宅的戶型結(jié)構(gòu)和面積不斷放大的趨勢(shì)將停止。 25 第二部分 :項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目綜合分析 位置與交通 本案 項(xiàng)目地處萊蕪雪野湖風(fēng)景區(qū),從濟(jì)南走高速形成約 62 公里(從名仕豪庭出發(fā)),交通比較順暢,高速收費(fèi)往返 40 元。 項(xiàng)目距萊城約 25 公里,距萊鋼與濟(jì)南距離相當(dāng)。 ? 雪野、萊城、鋼城位置圖 26 ? 項(xiàng)目路況圖 項(xiàng)目所處地理大環(huán)境 ( 1)、項(xiàng)目地處素“” 山東湖濱休閑度假中心 ” 雪湖旅游風(fēng)景區(qū)的雪野湖畔,觀光旅游資源豐富。 整個(gè)區(qū) 域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖景區(qū)兩大板塊。雪野湖景區(qū)控制面積 130 平方公里,核心景區(qū)規(guī)劃面積 60平方公里??傞_(kāi)發(fā)面積 27 18平方公里,共分為七個(gè)重點(diǎn)區(qū)域,即呂祖泉?dú)v史長(zhǎng)廊,雪野北岸新鎮(zhèn),東部高爾夫社區(qū),水上運(yùn)動(dòng)中心,南岸果園社區(qū),左岸水都,馬鞍山森林公園。 ? 雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖 (2)、雪野湖景區(qū)是雪野旅游景區(qū)的核心景區(qū),項(xiàng)目地處雪野湖景區(qū)左岸(西岸)。 雪野湖為濟(jì)南 50公里圈內(nèi)最大的水面,湖面面積 12 平方公里,湖面開(kāi)闊,岸線曲折,四周群山環(huán)抱,森林蒼郁,集太湖煙波浩渺之勢(shì),西湖淡妝濃抹之美,進(jìn)入景區(qū)給人以回歸 大自然的感覺(jué)。 ( 3)、萊蕪市政府 聘請(qǐng)了全球最大的規(guī)劃咨詢公司 美國(guó)易道公司,進(jìn)行雪野旅游區(qū)概念性規(guī)劃,雪野旅游區(qū)整體開(kāi)發(fā)定位為:山東湖濱休閑度假中心,山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地。發(fā)展目標(biāo)是:中國(guó)著名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務(wù)旅游勝地,東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。 28 ? 雪野湖旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃 ? 雪野湖東岸高爾夫社區(qū) 29 ? 雪野左岸水都 ? 雪野湖水上運(yùn)動(dòng)中心 30 ? 雪野湖民俗文化長(zhǎng)廊 31 ? 雪野湖北岸新鎮(zhèn) ( 4)、雪野湖景區(qū)重大進(jìn)展 山東高速國(guó)際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園 、大鑫游艇俱樂(lè)部和萊鋼集團(tuán)五星級(jí)酒店等一批旅游大項(xiàng)目已 進(jìn)駐旅游區(qū)。 2021 年中國(guó)國(guó)際航空節(jié)暨全國(guó)航空運(yùn)動(dòng)會(huì)將在該區(qū)舉辦 。 ( 5)、大環(huán)境小結(jié) 32 雪野湖水面面積 1800 畝,是 濟(jì)南 50公里圈內(nèi)最大的 的水面。 湖面開(kāi)闊,岸線曲折,四周群山懷抱,森林蒼郁,山水和諧。 項(xiàng)目周邊分布大小 10 個(gè)景區(qū),旅游觀光資源豐富。 雪野湖景區(qū)規(guī)劃有五星級(jí)酒店、高爾夫、水上運(yùn)動(dòng)、民俗文化長(zhǎng)廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等等。 可以預(yù)見(jiàn),隨著大型項(xiàng)目的完善,這里必將成為濟(jì)南的后花園。也是唯一有機(jī)會(huì)成為濟(jì)南中央別墅區(qū)的片區(qū)。 項(xiàng)目宗地分析 項(xiàng)目鄰 萊明路,屬于半山坡地貌,面向 100 畝水域,水域連接 1800畝雪野大湖,項(xiàng)目依山背靠雪野大湖。 項(xiàng)目原生芙蓉樹(shù)多而茂盛,原始環(huán)境十分有利。 ? 回家之路 33 ? 項(xiàng)目前小湖與雪野大湖相連 ? 項(xiàng)目入口 —— 私密,不乏景觀 34 ? 院內(nèi)芙蓉茂盛 ? 項(xiàng)目山下水域 —— 淺灘、碼頭 35 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì): ■地處風(fēng)景區(qū)內(nèi),周邊風(fēng)景區(qū)眾多。 ■地勢(shì)屬于山坡地勢(shì),具備山景坡地概念。 ■臨 100 畝水域。 ■背靠 1800畝的雪夜湖。 ■雪野湖旅游景區(qū)配有高檔休閑娛樂(lè)配套:高爾夫、五星酒店、民俗文 化長(zhǎng)廊、水上樂(lè)園、科技示范農(nóng)業(yè)。 ■ 2021 年中國(guó)國(guó)際航空節(jié)暨全國(guó)航空運(yùn)動(dòng)會(huì) 臨近 中國(guó)國(guó)際航空節(jié)暨全國(guó)航空運(yùn)動(dòng)會(huì) 。 ■院內(nèi)眾多芙蓉成樹(shù),為后期造景儲(chǔ)備條件。 劣勢(shì): ■距離濟(jì)南較遠(yuǎn)。 ■走高往返速需要 40 元過(guò)路費(fèi)。 ■開(kāi)發(fā)商缺少品牌優(yōu)勢(shì),規(guī)劃設(shè)計(jì)公司缺少知名度。 ■項(xiàng)目?jī)?nèi)有“望湖酒店”舊建筑影
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