【正文】 地址： 歷下花園路東首 ,國際會展中心北側(cè) 總建面積： 34 萬平方米 類型：雙拼、聯(lián)排 結(jié)構(gòu)： 3 層 +半地下 1 層 戶型面積面積： 250～ 370 ㎡ 容積率： 開盤： 3 月 21 日開盤，售價 200～ 380 萬元 /套 優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、產(chǎn)品品質(zhì)好、戶型設(shè)計合理 劣勢：所在區(qū)位缺乏高端物業(yè)品味，與高層住宅混雜 ◆ 中海紫御東郡別墅一期開盤紀(jì)實 5 2021 年 3 月 21 日（星期六）中海 6 據(jù)了解開盤當(dāng)天成交 26套，成交比例 %。截止 6 月底共成交 15套。弱市低調(diào)，后市待發(fā)。 配套設(shè)施有總面積 4 萬平方米的中央園林、 萬平方米的峽谷公園、 萬平方米的商業(yè)街、 5000平方米的運動會所和文化會所，配有雙語幼兒園和六年一貫制學(xué)校。市場上供應(yīng)的類別墅產(chǎn)品，密度比住宅低，多為疊加、聯(lián)排、或者是花園洋房，人工造景的成本很高，并不具備別墅的生態(tài)、自然的概念，但是有距離城市近、工作生活方便的特點，所以有些低密度住宅也被美其名曰“別墅”。但這些人群在濟南所占比重很小，再加上其中一部分人不愿意露富，所以不足于支撐起一個紅火的別墅市場。別墅類供地停止審批，現(xiàn)有的獨棟別墅開始成為稀缺產(chǎn)品，越來越顯得奇貨可居?！边@意味著濟南別墅的項目開發(fā)商們還需要苦練內(nèi)功。 推出的威爾特郡聯(lián)排別墅，面積分別為約 21 227 平米和 249 平米，均為四層 (地上三層，地下一層 )。 無論是從區(qū)位、戶型設(shè)計，配套設(shè)施等各個 方面，縱觀濟南市場，魯商御龍灣、中海紫御東郡、海爾綠城 ?全運村、蟠龍山水、名門世家等，都堪稱是品質(zhì)樓盤的代表。他們是改革開放的主要受益者，在此之前，“老三屆”經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，大多數(shù)人沒有機會讀大學(xué)，在此之后，是“ 70 年代”，生活雖然順利， 但沒有“先人一步”的機遇。 24 如果大膽預(yù)言，中國豪宅會因為這些活躍長者有以下中長期的發(fā)展趨勢： 休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善，將會逐漸有著長達二十年的繁榮景象 . 城市核心區(qū)的公寓將兩極分化，良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素 . 城市周邊，具有天然資源，低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益 . 圈層營銷和活躍長者細(xì)分營銷將成為豪宅主流營銷手 段 . 豪宅的戶型結(jié)構(gòu)和面積不斷放大的趨勢將停止。 雪野湖為濟南 50公里圈內(nèi)最大的水面，湖面面積 12 平方公里，湖面開闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢，西湖淡妝濃抹之美，進入景區(qū)給人以回歸 大自然的感覺。 雪野湖景區(qū)規(guī)劃有五星級酒店、高爾夫、水上運動、民俗文化長廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等等。 ■背靠 1800畝的雪夜湖。 機會： ■雪野湖景區(qū)配套的完善與成熟，如高爾夫、水上運動設(shè)施、 酒店等。 38 二、 產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議 目前全國別墅市場，多以中式風(fēng)格、英倫風(fēng)格、美式風(fēng)格、西班牙風(fēng)格最為流行，濟南市場新項目以西班牙風(fēng)格較為突出。 70 “三高 ”人群 這是一個以高消費、高敏感度、高 品位為特征的 “三高 ”人群。 ■立體型的坡地景觀。既可以通過地名“雪野湖” 讓客戶知道大概方位，同時又可以讓客戶知道項目具有稀缺的水資源。把最榮耀的一段人生交付給山水，同時用山水私宅之奢華襯托極致人生， 滿足成功人士對極頂別墅的精神需求。 開發(fā)推售節(jié)奏策略 鑒于貴公司首次開發(fā)項目（又是最為高端的別墅項目），為了降低風(fēng)向，減少首期投入，降低資金回籠的風(fēng)險 問題， ***建議：首期開發(fā)以少而精的原則啟動一個小組團，同時先打造環(huán)境樣板區(qū)，樹立高端、精品的市場形象。 借勢策略 本項目最大的優(yōu)勢就是地處雪野湖旅游景區(qū)，自然風(fēng)光與景區(qū)的高端配套是項目的賣點，營銷全過程都要借助雪野湖的規(guī)劃之勢、發(fā)展之勢，利用好雪野湖的每個利好，變?yōu)楸卷椖康睦茫? 同時，在營銷時積極與雪野湖管委會溝通合作，在雪野湖的推廣營銷（航天節(jié)等）中將本項目推出。 多渠道推廣、有針對性的推廣策略 根據(jù)項目目標(biāo)客戶群的特點，制定有針對性的推廣策略： ■ 報紙廣告主要投放于入市前期，以樹立形象為主，投放形式以造成轟動效果為主，避免長時間的平淡都如。 1市區(qū)、現(xiàn)場同設(shè)接待中心展示接待策略 為方便客戶了解項目，市區(qū)內(nèi)有必要設(shè)置接待中心。 三、 年底前推廣策略 段推廣總體思路 由于本項目開盤時間大約在 2021 年，從成本角度考慮，建議將整個宣傳推廣期以 春節(jié) 為界限， 春節(jié)以前 進行常規(guī)宣傳推廣，維持項目的知曉度。 幾個重要炒作節(jié)點 主要包括： ■ 濟南驚現(xiàn)純獨棟別墅區(qū)。 鑒于客戶的量有限，市區(qū)接待中心不需太大面積，重點最為環(huán)境、產(chǎn)品展示之場所。 ■ 網(wǎng)站的廣告，以深入采訪突出產(chǎn)品、小編看房（視頻、照片）的形式經(jīng)行宣傳，重點突出產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以較低成本在業(yè)內(nèi)形成口碑，已達到通過業(yè)內(nèi)專業(yè)人士之口碑傳播項目的目的。 限量贈送白金卡關(guān)系客戶，啟動前期市場策略 利用 ***的關(guān) 系資源，啟動高端關(guān)系客戶營銷，在項目內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)總送白金卡： 白金卡價值 10 萬元人民幣，可以房款； 白金卡具有時效性； 白金卡限量發(fā)售，實名登記； 白金卡可轉(zhuǎn)讓； 注：具體細(xì)則根據(jù)首批退貨情況制定。別墅客戶十分重視社區(qū)的景觀綠化！ 74 再有，樣板展示區(qū)（主入口、重點景觀如岸碼頭與棧道等）亮點是必須要提前打造、精雕細(xì)琢。建議貴公司在展開推廣前在較好的寫字樓租 用辦公室。體現(xiàn)項目檔次。 就 目前現(xiàn)狀而言，消費群對本項目的心理抗性主要體現(xiàn)在如下方面： ■開發(fā)商、設(shè)計公司不知名。擁有私家車或公務(wù)。 為了引領(lǐng)潮流、符合大片區(qū)的總體風(fēng)格（方案報批容易）， ***建議本項目定位為： 西班牙式獨棟別墅社區(qū) 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想： 陽光、舒適、休閑 建筑設(shè)計要點 西班牙風(fēng)格 39 40 ? 建筑以遠(yuǎn)高近低的層級方式排布，高低錯落，從而力求符合人對空間尺度感； ? 在建筑的形態(tài)，建議采用不對稱的設(shè)計； ? 墻體、護欄、門窗框架，乃至屋頂上使用的筒瓦采用圓弧形結(jié)構(gòu)，讓外立面更富動感； ? 在細(xì)部的構(gòu)造上，應(yīng)在陽臺、窗間柱子等細(xì)部運用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，如螺旋形鑄鐵花飾等符號，突出地中海建筑風(fēng)情； ? 采用落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料，并采用石材、木材等； ? 在露臺的設(shè)計上建議采用弧形欄桿等。 ■國家宏觀觸地，旅游度假地 產(chǎn)、投資需求的轉(zhuǎn)暖。 ■ 2021 年中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會 臨近 中國國際航空節(jié)暨全國航空運動會 。也是唯一有機會成為濟南中央別墅區(qū)的片區(qū)。發(fā)展目標(biāo)是：中國著名的復(fù)合體驗型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務(wù)旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。 項目距萊城約 25 公里，距萊鋼與濟南距離相當(dāng)。 （二）、“嬰兒潮”家庭變化與趨勢 中國豪宅市場的一系列變化，包括戶型由小變大、位置由近及遠(yuǎn)、價格由低到高，都與這個“嬰兒潮”家庭的演變、家庭收入和生活方式的變化緊密相關(guān)。隨著樓市轉(zhuǎn)暖， 端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預(yù)期的避風(fēng)港，受到特性消費群體的青睞，加之市場供應(yīng)量不大，價格比較平穩(wěn)，但品牌開發(fā)商的銷售明顯好于普通開發(fā)商的項目。 是由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅 四組院別墅在山東尚屬首例。獨棟別墅比例較少，將是未來高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。目前市場上高檔別墅并不多見，獨門獨院獨棟別墅更是屈指可數(shù)，多數(shù)都是雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等類別墅類產(chǎn)品，像國科國際高爾夫別墅這種主打獨棟別墅的項目已很少見。 但別墅畢竟有別墅無可取代的優(yōu)勢，而且由于資源的稀缺性，其投資價值也日益彰顯。 而濟南城區(qū)的類別墅項目，價格多在 800015000 元每平方米。 ■ 其他在售項目概況 序號 名稱 區(qū) 位 物業(yè)類型 規(guī)模 萬 ㎡ 主力戶型 均價 1 彩石山莊 東部 雙拼、聯(lián)排、洋房 萬 280340 ㎡ 目前在售聯(lián)排、雙拼別墅，按套賣， 155300萬 /套 2 御景山墅 東部 聯(lián)排、疊加 一期約 40 戶，剩余幾套 2 萬 175— 240 ㎡ 聯(lián)排均價： 11000—14000 疊加： 8000— 11000 3 蟠龍山水 東部 獨棟、雙拼 2 萬 275399 ㎡ 180280 萬 獨棟均價 65007000元 /平米， TOWNHOUSE均價 5000 元 /平米。 優(yōu)勢：價位較為合理 12 劣勢：位置較偏、周邊配套匱乏 ■ 中國 產(chǎn)品類型豐富，其中四組院產(chǎn)品為省內(nèi)首創(chuàng)。 ■ 銀豐花園 銀豐山莊的升級版，舜耕路上