【正文】 地址： 歷下花園路東首 ,國(guó)際會(huì)展中心北側(cè) 總建面積： 34 萬(wàn)平方米 類型：雙拼、聯(lián)排 結(jié)構(gòu)： 3 層 +半地下 1 層 戶型面積面積： 250～ 370 ㎡ 容積率： 開(kāi)盤(pán)： 3 月 21 日開(kāi)盤(pán)，售價(jià) 200～ 380 萬(wàn)元 /套 優(yōu)勢(shì)：品牌開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品品質(zhì)好、戶型設(shè)計(jì)合理 劣勢(shì)：所在區(qū)位缺乏高端物業(yè)品味，與高層住宅混雜 ◆ 中海紫御東郡別墅一期開(kāi)盤(pán)紀(jì)實(shí) 5 2021 年 3 月 21 日（星期六）中海 6 據(jù)了解開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交 26套，成交比例 %。截止 6 月底共成交 15套。弱市低調(diào)，后市待發(fā)。 配套設(shè)施有總面積 4 萬(wàn)平方米的中央園林、 萬(wàn)平方米的峽谷公園、 萬(wàn)平方米的商業(yè)街、 5000平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所和文化會(huì)所，配有雙語(yǔ)幼兒園和六年一貫制學(xué)校。市場(chǎng)上供應(yīng)的類別墅產(chǎn)品，密度比住宅低，多為疊加、聯(lián)排、或者是花園洋房，人工造景的成本很高，并不具備別墅的生態(tài)、自然的概念，但是有距離城市近、工作生活方便的特點(diǎn)，所以有些低密度住宅也被美其名曰“別墅”。但這些人群在濟(jì)南所占比重很小，再加上其中一部分人不愿意露富，所以不足于支撐起一個(gè)紅火的別墅市場(chǎng)。別墅類供地停止審批，現(xiàn)有的獨(dú)棟別墅開(kāi)始成為稀缺產(chǎn)品，越來(lái)越顯得奇貨可居。”這意味著濟(jì)南別墅的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商們還需要苦練內(nèi)功。 推出的威爾特郡聯(lián)排別墅，面積分別為約 21 227 平米和 249 平米，均為四層 (地上三層，地下一層 )。 無(wú)論是從區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)，配套設(shè)施等各個(gè) 方面，縱觀濟(jì)南市場(chǎng)，魯商御龍灣、中海紫御東郡、海爾綠城 ?全運(yùn)村、蟠龍山水、名門世家等，都堪稱是品質(zhì)樓盤(pán)的代表。他們是改革開(kāi)放的主要受益者，在此之前，“老三屆”經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，大多數(shù)人沒(méi)有機(jī)會(huì)讀大學(xué)，在此之后，是“ 70 年代”，生活雖然順利， 但沒(méi)有“先人一步”的機(jī)遇。 24 如果大膽預(yù)言，中國(guó)豪宅會(huì)因?yàn)檫@些活躍長(zhǎng)者有以下中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)： 休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善，將會(huì)逐漸有著長(zhǎng)達(dá)二十年的繁榮景象 . 城市核心區(qū)的公寓將兩極分化，良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素 . 城市周邊，具有天然資源，低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益 . 圈層營(yíng)銷和活躍長(zhǎng)者細(xì)分營(yíng)銷將成為豪宅主流營(yíng)銷手 段 . 豪宅的戶型結(jié)構(gòu)和面積不斷放大的趨勢(shì)將停止。 雪野湖為濟(jì)南 50公里圈內(nèi)最大的水面，湖面面積 12 平方公里，湖面開(kāi)闊，岸線曲折，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁，集太湖煙波浩渺之勢(shì)，西湖淡妝濃抹之美，進(jìn)入景區(qū)給人以回歸 大自然的感覺(jué)。 雪野湖景區(qū)規(guī)劃有五星級(jí)酒店、高爾夫、水上運(yùn)動(dòng)、民俗文化長(zhǎng)廊、生態(tài)示范觀光農(nóng)業(yè)等等。 ■背靠 1800畝的雪夜湖。 機(jī)會(huì)： ■雪野湖景區(qū)配套的完善與成熟，如高爾夫、水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施、 酒店等。 38 二、 產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議 目前全國(guó)別墅市場(chǎng)，多以中式風(fēng)格、英倫風(fēng)格、美式風(fēng)格、西班牙風(fēng)格最為流行，濟(jì)南市場(chǎng)新項(xiàng)目以西班牙風(fēng)格較為突出。 70 “三高 ”人群 這是一個(gè)以高消費(fèi)、高敏感度、高 品位為特征的 “三高 ”人群。 ■立體型的坡地景觀。既可以通過(guò)地名“雪野湖” 讓客戶知道大概方位，同時(shí)又可以讓客戶知道項(xiàng)目具有稀缺的水資源。把最榮耀的一段人生交付給山水，同時(shí)用山水私宅之奢華襯托極致人生， 滿足成功人士對(duì)極頂別墅的精神需求。 開(kāi)發(fā)推售節(jié)奏策略 鑒于貴公司首次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（又是最為高端的別墅項(xiàng)目），為了降低風(fēng)向，減少首期投入，降低資金回籠的風(fēng)險(xiǎn) 問(wèn)題， ***建議：首期開(kāi)發(fā)以少而精的原則啟動(dòng)一個(gè)小組團(tuán)，同時(shí)先打造環(huán)境樣板區(qū)，樹(shù)立高端、精品的市場(chǎng)形象。 借勢(shì)策略 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地處雪野湖旅游景區(qū)，自然風(fēng)光與景區(qū)的高端配套是項(xiàng)目的賣點(diǎn)，營(yíng)銷全過(guò)程都要借助雪野湖的規(guī)劃之勢(shì)、發(fā)展之勢(shì)，利用好雪野湖的每個(gè)利好，變?yōu)楸卷?xiàng)目的利好！ 同時(shí)，在營(yíng)銷時(shí)積極與雪野湖管委會(huì)溝通合作，在雪野湖的推廣營(yíng)銷（航天節(jié)等）中將本項(xiàng)目推出。 多渠道推廣、有針對(duì)性的推廣策略 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，制定有針對(duì)性的推廣策略： ■ 報(bào)紙廣告主要投放于入市前期，以樹(shù)立形象為主，投放形式以造成轟動(dòng)效果為主，避免長(zhǎng)時(shí)間的平淡都如。 1市區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)同設(shè)接待中心展示接待策略 為方便客戶了解項(xiàng)目，市區(qū)內(nèi)有必要設(shè)置接待中心。 三、 年底前推廣策略 段推廣總體思路 由于本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間大約在 2021 年，從成本角度考慮，建議將整個(gè)宣傳推廣期以 春節(jié) 為界限， 春節(jié)以前 進(jìn)行常規(guī)宣傳推廣，維持項(xiàng)目的知曉度。 幾個(gè)重要炒作節(jié)點(diǎn) 主要包括： ■ 濟(jì)南驚現(xiàn)純獨(dú)棟別墅區(qū)。 鑒于客戶的量有限，市區(qū)接待中心不需太大面積，重點(diǎn)最為環(huán)境、產(chǎn)品展示之場(chǎng)所。 ■ 網(wǎng)站的廣告，以深入采訪突出產(chǎn)品、小編看房（視頻、照片）的形式經(jīng)行宣傳，重點(diǎn)突出產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以較低成本在業(yè)內(nèi)形成口碑，已達(dá)到通過(guò)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士之口碑傳播項(xiàng)目的目的。 限量贈(zèng)送白金卡關(guān)系客戶，啟動(dòng)前期市場(chǎng)策略 利用 ***的關(guān) 系資源，啟動(dòng)高端關(guān)系客戶營(yíng)銷，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)總送白金卡： 白金卡價(jià)值 10 萬(wàn)元人民幣，可以房款； 白金卡具有時(shí)效性； 白金卡限量發(fā)售，實(shí)名登記； 白金卡可轉(zhuǎn)讓； 注：具體細(xì)則根據(jù)首批退貨情況制定。別墅客戶十分重視社區(qū)的景觀綠化！ 74 再有，樣板展示區(qū)（主入口、重點(diǎn)景觀如岸碼頭與棧道等）亮點(diǎn)是必須要提前打造、精雕細(xì)琢。建議貴公司在展開(kāi)推廣前在較好的寫(xiě)字樓租 用辦公室。體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 就 目前現(xiàn)狀而言，消費(fèi)群對(duì)本項(xiàng)目的心理抗性主要體現(xiàn)在如下方面： ■開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)公司不知名。擁有私家車或公務(wù)。 為了引領(lǐng)潮流、符合大片區(qū)的總體風(fēng)格（方案報(bào)批容易）， ***建議本項(xiàng)目定位為： 西班牙式獨(dú)棟別墅社區(qū) 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想： 陽(yáng)光、舒適、休閑 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) 西班牙風(fēng)格 39 40 ? 建筑以遠(yuǎn)高近低的層級(jí)方式排布，高低錯(cuò)落，從而力求符合人對(duì)空間尺度感； ? 在建筑的形態(tài)，建議采用不對(duì)稱的設(shè)計(jì)； ? 墻體、護(hù)欄、門窗框架，乃至屋頂上使用的筒瓦采用圓弧形結(jié)構(gòu)，讓外立面更富動(dòng)感； ? 在細(xì)部的構(gòu)造上，應(yīng)在陽(yáng)臺(tái)、窗間柱子等細(xì)部運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，如螺旋形鑄鐵花飾等符號(hào)，突出地中海建筑風(fēng)情； ? 采用落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料，并采用石材、木材等； ? 在露臺(tái)的設(shè)計(jì)上建議采用弧形欄桿等。 ■國(guó)家宏觀觸地，旅游度假地 產(chǎn)、投資需求的轉(zhuǎn)暖。 ■ 2021 年中國(guó)國(guó)際航空節(jié)暨全國(guó)航空運(yùn)動(dòng)會(huì) 臨近 中國(guó)國(guó)際航空節(jié)暨全國(guó)航空運(yùn)動(dòng)會(huì) 。也是唯一有機(jī)會(huì)成為濟(jì)南中央別墅區(qū)的片區(qū)。發(fā)展目標(biāo)是：中國(guó)著名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假旅游與高端商務(wù)旅游勝地，東北亞地區(qū)知明的休閑度假目的地。 項(xiàng)目距萊城約 25 公里，距萊鋼與濟(jì)南距離相當(dāng)。 （二）、“嬰兒潮”家庭變化與趨勢(shì) 中國(guó)豪宅市場(chǎng)的一系列變化，包括戶型由小變大、位置由近及遠(yuǎn)、價(jià)格由低到高，都與這個(gè)“嬰兒潮”家庭的演變、家庭收入和生活方式的變化緊密相關(guān)。隨著樓市轉(zhuǎn)暖， 端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預(yù)期的避風(fēng)港，受到特性消費(fèi)群體的青睞，加之市場(chǎng)供應(yīng)量不大，價(jià)格比較平穩(wěn)，但品牌開(kāi)發(fā)商的銷售明顯好于普通開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。 是由魯商置業(yè)開(kāi)發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅 四組院別墅在山東尚屬首例。獨(dú)棟別墅比例較少，將是未來(lái)高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。目前市場(chǎng)上高檔別墅并不多見(jiàn)，獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)棟別墅更是屈指可數(shù)，多數(shù)都是雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等類別墅類產(chǎn)品，像國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅這種主打獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目已很少見(jiàn)。 但別墅畢竟有別墅無(wú)可取代的優(yōu)勢(shì)，而且由于資源的稀缺性，其投資價(jià)值也日益彰顯。 而濟(jì)南城區(qū)的類別墅項(xiàng)目，價(jià)格多在 800015000 元每平方米。 ■ 其他在售項(xiàng)目概況 序號(hào) 名稱 區(qū) 位 物業(yè)類型 規(guī)模 萬(wàn) ㎡ 主力戶型 均價(jià) 1 彩石山莊 東部 雙拼、聯(lián)排、洋房 萬(wàn) 280340 ㎡ 目前在售聯(lián)排、雙拼別墅，按套賣， 155300萬(wàn) /套 2 御景山墅 東部 聯(lián)排、疊加 一期約 40 戶，剩余幾套 2 萬(wàn) 175— 240 ㎡ 聯(lián)排均價(jià)： 11000—14000 疊加： 8000— 11000 3 蟠龍山水 東部 獨(dú)棟、雙拼 2 萬(wàn) 275399 ㎡ 180280 萬(wàn) 獨(dú)棟均價(jià) 65007000元 /平米， TOWNHOUSE均價(jià) 5000 元 /平米。 優(yōu)勢(shì)：價(jià)位較為合理 12 劣勢(shì)：位置較偏、周邊配套匱乏 ■ 中國(guó) 產(chǎn)品類型豐富，其中四組院產(chǎn)品為省內(nèi)首創(chuàng)。 ■ 銀豐花園 銀豐山莊的升級(jí)版，舜耕路上