【上海】萬科物業(yè)服務體系及物業(yè)與房地產(chǎn)品牌共建策略解析(5月10日)(編輯修改稿)
2025-10-13 15:09 本頁面
【文章內容簡介】 設置見附件）；三、形象、簡明的通告形式對一些常規(guī)使用的通告、通知從CI設計上統(tǒng)一規(guī)范，采用形象、簡明的方式向客戶傳遞信息，包括停電、停水、停氣、施工、消殺、水池清洗、電梯暫停使用等通告（見附件）。四、宣傳海報張貼12月8日前，由物業(yè)管理部負責完成海報設計并統(tǒng)一印制郵寄；各一線公司于12月12前，在員工宿舍、食堂、辦公區(qū)域張貼（見附件）。五、“五步一法”創(chuàng)新服務體系實施計劃n 12月15日前，各一線公司結合集團“五步一法”創(chuàng)新服務體系因地制宜的制訂具體行動步驟和實施計劃并向集團物業(yè)管理部備案，實施方案參照附件內容；“五步一法”n 各公司可根據(jù)自身情況在各項目、班組、員工中開展“五步一法”創(chuàng)新活動（參考附件），從各個層面加深對“五步一法”學習和創(chuàng)新?！拔宀揭环ā奔瘓F物業(yè)管理部二零零五年十二月九日第五篇：房地產(chǎn)大型商業(yè)物業(yè)招商策略房地產(chǎn)大型商業(yè)物業(yè)招商策略第一部：招商原則和準備過程招商目標的選擇企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的 使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇 要根據(jù)市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因 素：項目自身的市場定位；項目所在地的消費狀況；投資商和發(fā)展商的自身資金情況；擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略；招商談判原則的確定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到這一目的，招商談判必 須針對談判的特點，確定一些基本原則。一、招商談判的特點談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求企業(yè)的談判人 員要圍繞本企業(yè)的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。談判條件的原則性與靈活性企業(yè)招商的目標要具體體現(xiàn)在談判條件上。這些條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界 限，這一界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了企業(yè)談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨 機應變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標。談判口徑的一致性在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談 判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。因此談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能 力，也要有較強的公關能力。二、招商談判的原則根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：堅持平等互利的原則平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要 前提。堅持信用原則信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程 中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現(xiàn)真誠合作的精神。堅持相容原則相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判 的目的。招商談判的準備所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)招商的基本宣傳資料，關系到企 業(yè)的形象，該手冊突出如下關鍵點：通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測 他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導。第一承租戶的選擇確保租金的來源。第二需要保證購物中心的商品種類的完整性。第三需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。(二)準備談判的依據(jù)明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；選定談判方式；確定談判期限。(三)組成談判小組挑選談判小組的成員；制定談判計劃；確定談判小組的領導人員。第二部：確定招商方式與渠道商業(yè)物業(yè)項目招商的方式主要有兩種，即：1）委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商；2）自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，通常國際招商咨詢機構更了 解國際知名零售商的需求，所以委托國際專業(yè)咨詢機構進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的前期招商更能有效促進項目的進展招商渠道主要分為境內和境外兩種形式，尤以境外招商最為復雜，境外招商不同于在境內舉辦的各種招商 活動，它是一種跨國界、跨經(jīng)濟形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、經(jīng)濟、文化領域，前往國家和地區(qū)的對外 投資法律、語言環(huán)境、風俗習慣乃至宗教信仰都將對舉辦招商活動產(chǎn)生直接的影響。招商企業(yè)要根據(jù)項目擬引進的 商家情況，選擇恰當?shù)恼猩糖?。項目洽談會。項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與 商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接 進行接洽。項目發(fā)布會項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目 的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。經(jīng)濟技術合作交流會經(jīng)濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大?？梢允?多種行業(yè)的招商。投資研討會投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構舉行的區(qū)域性投資 戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進 行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之 余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討佳作 事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。第三部：制訂談判策略明確談判目的招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各 項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談
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