【文章內容簡介】 技術指標 1 建設規(guī)模 m2 35907 高層住宅 m2 7808 9 層（ 1 層為車庫） 多層住宅 m2 7775 5 層 ,6 層（ 1 層位商業(yè)） 配套商業(yè) m2 10173 2 層 酒店 m2 8000 6 層 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 地下車庫 m2 619 酒店部分 可出售規(guī)模 m2 23072 高層住宅 m2 7808 多層住宅 m2 3775 不含 4000m2置換面積 配套商 業(yè) m2 10173 地上車庫 m2 1316 自營規(guī)模 m2 8000 酒店 m2 8000 其中：客房 間 130 36 層， 30m2/間 餐飲 m2 2021 12 層，不含大堂等 規(guī)劃居住戶數(shù) 戶 140 停車位 個 242 地上停車位 個 217 其中車庫 18 個 地下停車位 個 25 開發(fā)建設與運營期限 建設工期 月 13 商品房銷售期 月 24 酒店經營計算期 年 10 三 經濟指標 1 總投資 萬元 7000 其中：開發(fā)產品成本 萬元 4874 商品房部分 形成固定資產 萬元 2051 酒店部分 經營資金 萬元 75 酒店流動資金 2 資金籌措 萬元 7000 100% 其中：資本金 萬元 2875 % 銀行借款 萬元 0 % 10 預售收入 4124 % 3 營業(yè)收入 萬元 18716 其中：銷售收入 萬元 9292 銷售期各年合計 自營收入 萬元 9424 經營期各年合計 4 經營成本 萬元 9293 商品房銷售與自營合計 其中：銷售經營成本 萬元 4874 銷售期各年合計 自營經營成本 萬元 4419 經營期各年合計 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 525 商品房銷售與自營合計 6 土地增值稅 萬元 139 商品房銷售與自營合計 7 營業(yè)利潤 萬元 8236 商品房銷售與自營合計 8 所得稅 萬元 2059 商品房銷售與自營合計 9 稅后利潤 萬元 6177 商品房銷售與自營合計 四 單位面積指標 1 單位面積開發(fā)建設投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分攤 2 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分攤 3 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分攤 4 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分攤 5 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分攤 五 財務評價指標 1 總投資收益率 % 2 資本金凈利潤率 % 3 項目投資內部收益率 % 所得稅前 4 項目投資內部收益率 % 所得稅 后 5 項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 3442 所得稅前 6 項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 412 所得稅后 7 全部投資投資回收期 年 所得稅前 8 全部投資投資回收期 年 所得稅后 11 二、 政策環(huán)境與市場分析 政策環(huán)境分析 我國房地產業(yè)政策環(huán)境 我國自 1998 年開始對城鎮(zhèn)住宅全面實施市場化改革以來，房地產業(yè)一直以較快的速度發(fā)展。 同時 隨著房價的快速增長，投資型、投機性炒房現(xiàn)象日益加重，對城鎮(zhèn)居民的正常購置房屋造成了較大影響。 因此，為了抑制房價過快增長、優(yōu)化房地產結構、穩(wěn)定房地產市場和保持國民經濟的良好運行， 國家 陸續(xù)出臺了多項措施，意在遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產業(yè)的健康發(fā)展。 2021 年 ： 《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18 號文 )出臺，經濟 適用房由“住房供應主體”改為“具有保障性質的政策性商品住房”，“住房供應主體”被大部 分的商品房所替代。 影響：房地產業(yè)成為國民經濟支柱產業(yè)。 2021 年：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā) 了《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（ 71 號令），通知規(guī)定國有土地使用權要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。 影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價漲 12 聲一片。 2021 年： 3 月份 國務院辦公廳發(fā)出《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 （俗稱 “國八條”） 。 4 月 份 溫家寶主持國務院常務會議，認為房地產投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，提出八條調控和引導措施，被稱 為“新八條” 。 影響：兩 個“八條”政策使樓市 處于短暫觀望狀態(tài)，不久后樓價恢復快速增長。 2021 年： 5 月《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（ 37 號文）出臺，被業(yè)界稱 為“國六條” 。意見規(guī)定對購買住房不足5 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。 影響： “國六條”具有更 強的強制性和操作性，出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現(xiàn)報復性上漲。 2021 年： 8 月 7 日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（ 24 號文）出臺，核心內容 在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。 10 月 1 日《中華人民共和國物權法》正式頒布實行，明確規(guī)定對公有財產和私有財產給予平等保護。 11 月 30 日，建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經濟適用房管理辦法》，明確規(guī)定經濟適用住房購房人擁有有限產權。 13 影響：政府開始 轉向“以廉租房為重點”， 開始更加重視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。這意味著房地產業(yè)的調控方向將發(fā)生重大變化。 2021 年： 1 月 7 日國務院下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約 集約用地的通知》，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。 2月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》， 3月住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于加強廉租住房質量管理的通知》。下半年起，地產業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀調控結束： 9 月 16 日、 10 月 9 日、10 月 30 日、 11 月 26 日、 12 月 23 日五次降息。 10 月 22 日財政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。 12 月 21 日《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，減 免營業(yè)稅，放松二套房貸。 影響：在全球金融危機的背景下，中國樓市出現(xiàn) 10 年大拐點，量價齊跌。下半年宏調轉向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策，11 月起成交量開始回升。 2021 年： 2021 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉 向“積極”， 多次下調存款準備金率，五次降息 ， 商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍；最低首付款比例調整為 20%。中央經濟工作會議將 2021 年定調為 “保增長擴內需調結構，推動經濟又好又快發(fā)展”；“ 131” 號文提出了若干促進房地產市場健康發(fā)展 14 的措施，強調落實地方政府穩(wěn)定房地 產市場的職責，之后一些地方政府陸續(xù)出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施 。 影響： 這些促進住房消費的優(yōu)惠措施， 對金融危機以來走向低谷的房地產也在 2021 年 得到 快速回暖 ，成為抵御國際金融危機、抑制經濟惡化的重要支撐產業(yè)，實現(xiàn)了房地產市場經歷了從低谷到高峰的華麗轉身。同時也造成了房價和銷量飛速上漲態(tài)勢， 原本低迷的樓市迅速反彈，商品房銷售面積、銷售額、銷售均價達均超過 2021年的最高點 ，使房地產政策由年初的刺激政策開始轉向抑制房價上漲轉變，形成房地產政策和樓市價格的過山車般的變化 。 2021 年：由于 2021 年下半年開始的新一輪房地產價格的快速上漲，造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市， 房價過快上漲、泡沫隱現(xiàn)、投資趨熱等問題也隨之暴露 ，使 國家房地產業(yè)調控 政策向“ 重民生、抑投機 ，抑制房價、擴大保障”轉變 。 上半年陸續(xù)出臺了抑制房價過快上漲、促進房地產平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關政策，如： 2021 年 12 月國土部等 部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策，開發(fā)商須首付一半且一年內繳全款 ； 2021 年 1 月國務院發(fā)布 《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 （國 11 條）， 嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房 地產貸款窗口指導 ，央行提高存款準備金率； 3 月份 國土資源部再次出臺了 19 條土地調控新政， 加強土地競拍、打擊囤地； 4 月份開始提高房貸首付比例，尤其對二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率，甚至停止三套以上房貸， 15 出臺購房標準按戶認定等新的政策措施，以期有效抑制樓市投機、哄抬炒作房價等。同時，也相繼出臺了增加保障性住房等政策，如國土部要求 城市申報住宅用地時，經濟適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。 影響：北京、上海、廣州、深圳等高房價城市房地產宏調控 政策效果明顯，成交量大幅下滑 ，價格也開始出行松 動 。 而中小城市，尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房價較低、整體收入較低、樓市投機炒作現(xiàn)行少等因素，宏觀調控政策影響較小，不過由于國務院及有關部委和當?shù)卣畬υ黾颖Ｕ闲宰》抗?，目前各地區(qū)開始大規(guī)模實施舊城區(qū)改造、加大供應經濟適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎，也對今后房地產業(yè)發(fā)展明確了方向。 ****房地產投資環(huán)境 ****新城市建設、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進房地產業(yè)的發(fā)展?！爸胁康貐^(qū)、中等城市、中產階層、中等教育”四個中等為城市發(fā)展 理念的 **市 ，是繼“珠三角”、“長三角”、“京津塘”三大經濟圈熱后，全國經濟輻射性發(fā)展的必然趨勢，給 ****發(fā)展帶來前所未有的機遇，也給 ****房地產業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機。 產品深加工、提高附加值是 ****提高資源利用效益、增加經濟效益的富有遠見卓識的政策，也是當?shù)厣鐣洕３珠L久發(fā)展的重要措施。因此，隨著經濟社會的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動相關產業(yè)鏈和勞動就業(yè)，從而也將為房地產開發(fā)帶來更多機會。 16 ***“金三角”，作為 **的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略，將 ****建設成為 **規(guī)模的中等城市，實現(xiàn)三足鼎立的格局， 無疑會使 **的經濟實力得到空前壯大。在此背景下 ****發(fā)展成中等城市的目標是明確的，房地產業(yè)的前景是光明的。 宏觀調控政策，國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產業(yè)的長遠發(fā)展。 招商引資優(yōu)惠政策。 **市 各級政府均制定了當?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策，吸引外部資金、外部企業(yè)的進駐，將有力地促進就業(yè)與人口的增長，拉動消費需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓、文化藝術、商業(yè)服務、旅游、交通、商務等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產的發(fā)展帶來空前的機遇。 城鎮(zhèn)化進程和