【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 申報(bào)單位概況 建設(shè)單位： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展 有限公司 單位地址： 湖北省武漢市 硚 口區(qū)解放大道 329 號(hào) 注冊(cè) 資金： 2021 萬(wàn)元 法定代表人：車建芳 公司概況： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司是紅星 家具 集團(tuán)的 全資 子公司和連鎖商場(chǎng)之一，注冊(cè)資金 2021萬(wàn)元。經(jīng) 營(yíng)范圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 紅星家具集團(tuán)有限公司創(chuàng)始于 1986年，是以“紅星美凱龍”品牌連鎖經(jīng)營(yíng)的國(guó)家級(jí)大型家居企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金人民幣 1 億元?！凹t星美凱龍家居廣場(chǎng)”主要銷售家具、裝潢建材、家用 紡織品、家裝飾品、廚房用具、衛(wèi)生潔具、家電、園藝、燈具、布藝等 。 自創(chuàng)業(yè)以來(lái) ，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任，至今已在全國(guó) 28 個(gè)城市開(kāi)辦了 44 家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò) 380 萬(wàn)平方米。 2021 年銷售總額突破 153 億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌，成為世界家居業(yè) 500 強(qiáng)之一。 創(chuàng)業(yè) 24年來(lái)，紅星美凱龍始終秉承“一絲不茍，視信譽(yù)為生命；勤奮務(wù)實(shí)，視今天為落后”的企業(yè)精神，積極實(shí)施“品牌市場(chǎng)全國(guó)連武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 2 鎖化經(jīng)營(yíng)、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營(yíng)”的策略，在全國(guó)領(lǐng)先推出了“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的模式，被譽(yù)為“紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)模式”。并在中國(guó)家居業(yè)首創(chuàng)了“所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全 責(zé)”的誠(chéng)信創(chuàng)舉，為中國(guó)家具建材市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻(xiàn)。 紅星美凱龍連續(xù) 5年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè) 500強(qiáng)前 50位， 2021年獲得“中國(guó)家居行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力第一品牌”、“中國(guó)家居行業(yè)十佳競(jìng)爭(zhēng)力之星”、“中國(guó)家具連鎖最具影響力品牌”， 2021 年榮獲“國(guó)內(nèi)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”、“家居家裝行業(yè)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”， 2021年被評(píng)為“中國(guó)十大自主創(chuàng)新品牌”、“中國(guó)家居行業(yè)唯一標(biāo)志性品牌”。 紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖大賣場(chǎng)，不只是簡(jiǎn)單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星賣場(chǎng)銷售的家居商品，也不單是普通意義上的商品，我們更多傳播的 是一種“家的文化”、“家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會(huì)大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司 按紅星集團(tuán)連鎖家居商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理 ，立足武漢，開(kāi)拓武漢乃至華中地區(qū)市場(chǎng)。 項(xiàng)目概況 建設(shè)背景 行業(yè) 發(fā)展 前景 家具是人們的必須消費(fèi)品，家具行業(yè)也是歷史非常悠久的行業(yè)。目前我國(guó)家具企業(yè)及從業(yè)人數(shù)是世界上最多的，有 5 萬(wàn)多家企業(yè)和 500武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 3 多萬(wàn)員工。我國(guó)家具業(yè)已經(jīng)從一門傳統(tǒng)的手工業(yè)，發(fā)展成為一個(gè)以機(jī)械化生產(chǎn)為主、門類齊全、技術(shù)和藝術(shù)含量不斷提高的重要產(chǎn)業(yè)。 我國(guó)是家具 生產(chǎn)大國(guó)，同樣也是家具消費(fèi)大國(guó)， 我國(guó)有 億人口， 巨大的潛在的家具消費(fèi)市場(chǎng)已為世人矚目。 中國(guó)家具行業(yè)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售額從 2021 年的 1059 億元增加到2021 年的 2624 億元，三年平均增速為 %，高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額 %的增速 。我國(guó)家具市場(chǎng)總量不小 ，但與 國(guó)外家具消費(fèi)水平相比較，我國(guó)家具人均消費(fèi)水平還很低， 中國(guó)人均家具消費(fèi)水平是美國(guó)的1/43，韓國(guó)的 1/10， 行業(yè)發(fā)展 空間 廣闊 。 近年來(lái)，我國(guó)一直保持快速發(fā)展的勢(shì)頭， 根據(jù) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《 2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 2021 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值 397983億元，比上年增長(zhǎng) %，已超過(guò)日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體 ； 我國(guó) 的GDP 從 1978 年的 2683 億美元，猛增到 2021 年的 萬(wàn)億美元， 30余年間增長(zhǎng)了 20 余倍，平均增速接近 10%，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上前所未有的 “高速 ”時(shí)代 ； 2021 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13390元，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)的 穩(wěn)步 快速發(fā)展和人民生活水平的顯著提高為企業(yè)產(chǎn)品的銷售提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買基礎(chǔ)。 進(jìn)入 21 世紀(jì)，我國(guó)政府提出加快城市化和小城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。黨的十六大提出，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以便進(jìn)一步 拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域。國(guó)家的這一舉措，進(jìn)一步促進(jìn) 了 我國(guó)的住宅建設(shè)，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅作為一種商品進(jìn)入市場(chǎng)， 進(jìn)而也 為各類家具和配套產(chǎn)品提供了發(fā)展空間。 據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 4 進(jìn)中心的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年基本建設(shè)竣工量有 12 億平方米，是全歐洲一年建設(shè)竣工量的 6 倍。其中，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)大約有 5 億平方米。按每戶 100 平方米計(jì)算，可以為 500 萬(wàn)戶提供住宅。也就是說(shuō)，每年有 500萬(wàn)戶住宅要進(jìn)行家具的配置， 這將會(huì)帶動(dòng)民用家具需求量增加 。 此外 ， 由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國(guó)內(nèi)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的辦公樓宇和公共 建筑竣工，要求提供大量不同門類的家具，尤其是辦公家。同時(shí)，隨著現(xiàn)代化辦公方式的興起，過(guò)去舊的辦公桌椅已進(jìn)入更新?lián)Q代期。辦公家具 需求 在今后幾年里 也 將急劇增加 。 因 此， 中國(guó)家具行業(yè)有著巨大的市場(chǎng)潛力。 區(qū)域 環(huán)境優(yōu)勢(shì) （ 1）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭的地位已經(jīng)日益彰顯，中心城區(qū)“向心力 ”作用加強(qiáng) ， 看好 武漢，投資武漢已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。目前，武漢的城市力尚在提升當(dāng)中。近年來(lái)， 國(guó)家 “中部崛起 ”戰(zhàn)略、湖北 “8+1”城市經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略、武漢 “兩業(yè)并舉 ”戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，將 提供更加有利的區(qū) 域發(fā)展環(huán)境 。 武漢市近十年來(lái)保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度， 人民生活進(jìn)一步改善。根據(jù)《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》： 2021年全年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %。全年城市居民人均可支配收入 ，比上年增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 元，增長(zhǎng) 14%。 隨著人民生活水平的提高，人們將進(jìn)一步提高家居生活的檔次，其將帶動(dòng) 武漢家居建材消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮 發(fā)展。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 5 根據(jù) 2021年 武漢市房地產(chǎn)銷售 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 全市房地產(chǎn)業(yè)也保持了穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì) 。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年 增長(zhǎng) %；房屋新開(kāi)工面積 ，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)平方米。全年商品房銷售面積 ，比上年增長(zhǎng) %；年末商品房待售面積 萬(wàn)平方米，比上年末增加 %。 全年已銷售及待售商品房面積合計(jì) 萬(wàn)平方米，按每平方米裝修成本 1000元計(jì)，在近幾年內(nèi)家居建材市場(chǎng)需求量將在 150億元左右，而隨著全市新開(kāi)工 萬(wàn)平方米房屋的逐步建成和出售，在未來(lái) 5 年內(nèi)家居建材市場(chǎng)的需求量也將保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)。 此外，隨著武漢市“ 8+1”城 市圈一體化建設(shè)加速推進(jìn) ， 武漢通往周邊城市的 8 條高速出口公路基本建成，其便捷的交通條件也將會(huì)吸引周邊區(qū)域客戶 來(lái)武漢 消費(fèi) ，帶動(dòng)武漢家居建材市場(chǎng)發(fā)展 。 （ 2）擬建區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目選址 硚 口 區(qū)古田地區(qū)，擬建地 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出 ， 具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)達(dá)的商貿(mào)資源。 區(qū)位 交通 優(yōu)勢(shì)： 硚 口區(qū)為武漢市商貿(mào)中心地區(qū)，東部是商貿(mào)旅游區(qū)，西部是武漢市新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，北接武漢市中央商務(wù)區(qū)，南濱長(zhǎng)江最大支流漢江。 古田地區(qū) 地處長(zhǎng)江之鄰、漢水之濱的 硚 口區(qū)西部， 位于城市交通樞紐的中心地帶，北接王家墩中央商務(wù)區(qū)，南靠濱江景觀開(kāi)發(fā)帶，西鄰漢正街都 市工業(yè)園區(qū)，東連繁華的漢正街商貿(mào)旅游區(qū)。擬建地 交通便捷， 輕軌 1 號(hào)線 貫通全區(qū)， 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線也 在宗關(guān)交匯， 擬建地區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通便捷， 商業(yè)潛力巨大。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 6 商貿(mào)資源優(yōu)勢(shì)： 良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)， 使這一地區(qū)成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)爭(zhēng)相投資的熱土。 近年來(lái)， 古田地區(qū)引進(jìn)內(nèi)資 億元，實(shí)際利用外資 5272 萬(wàn)美元。鄂京、鄂港粵等招商活動(dòng)新引進(jìn)投資 5000 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目 28 個(gè)，聯(lián)邦快遞等 10 余家外資企業(yè)也相繼落戶古田。 如今，沃爾瑪以及本地超市巨頭中商平價(jià)、武商量販等已進(jìn)駐 該區(qū)的 大型商業(yè)綜合體，使得 硚 口的商業(yè)態(tài)勢(shì)不斷發(fā) 展?？v觀武漢商業(yè)版圖，古田商圈與漢陽(yáng)鐘家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路網(wǎng)發(fā)達(dá)的區(qū)域，三大商圈距離等間，勢(shì)力范 圍互不重疊，三鎮(zhèn)鼎立的格局也逐漸顯現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)興旺： 城區(qū)環(huán)境的改善，也帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)的興旺，并成為 硚 口區(qū)三大產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)《鄂商》了解，近三年古田區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已步入快車道，融僑錦城、古田云彩、天澤一方等地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了近 268 萬(wàn)平方米的中高檔房地產(chǎn)樓盤。預(yù)計(jì)未來(lái) 510 年內(nèi)，古田地區(qū)居住人口將從目前的 28 萬(wàn)增加到 50 萬(wàn) ，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)該地區(qū)家居建材 消費(fèi)市場(chǎng) 。 產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)： 改革開(kāi) 放以來(lái)， 硚 口以漢正街小商品市場(chǎng)為發(fā)端，建起了多個(gè)大市場(chǎng)，其中 1995年興起于漢西南路的西漢正街建材市場(chǎng)擁有時(shí)代精品城、長(zhǎng)江建材裝飾城、金太陽(yáng)建材城、華中建材裝飾城等 37 個(gè)建材專業(yè)市場(chǎng)，匯聚美、英、法、意等國(guó)家和地區(qū) 200 多個(gè)精品名牌及 10 余萬(wàn)種建材商品，與國(guó)內(nèi)同類專業(yè)市場(chǎng)相比，它創(chuàng)下了 “市場(chǎng)規(guī)模、匯聚品牌、年吞吐量、經(jīng)濟(jì)效益 ”四項(xiàng)全國(guó)之最， 2021 年 11月 18 日被中國(guó)建材市場(chǎng)協(xié)會(huì)授予 “中國(guó)建材第一市 ”的光榮稱號(hào)。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 7 上世紀(jì) 90年代后， 硚 口 古田地區(qū)因國(guó)有企業(yè)外遷、改制等因素影響，大量廠區(qū)閑置。 硚 口區(qū)敏銳地捕捉到 這一機(jī)遇，提出了將西漢正街市場(chǎng)上檔升級(jí) ,打造 “ 中部地區(qū)建材家居中心 ” ，引領(lǐng)古田商業(yè)中心發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。 循著這一發(fā)展思路， 硚 口區(qū)加大招商引資力度： 2021年 4 月，由南國(guó)商業(yè)公司投資興建的大武漢家裝廣場(chǎng)在原長(zhǎng)江電源廠的廠區(qū)建成開(kāi)業(yè)， 吸引 389家國(guó)內(nèi)外建材總代理入駐 該區(qū) ， 吸引了中高端消費(fèi)群體大量光顧。 現(xiàn)其 二期西匯生活廣場(chǎng) 也已 建成開(kāi)業(yè) 。 大武漢家裝 的成功，使 硚 口區(qū)和投資商都嘗到了甜頭，其他投資者接踵而至， 百安居入駐， 香港金太陽(yáng)公司投資的建材創(chuàng)意總部基 地 ， 香江家居預(yù)計(jì)總投資 50 億元，將建成集建材、裝飾、住宅產(chǎn)品貿(mào)易于 一體的采購(gòu)物流中心 ， 瑞典宜家集團(tuán)公司投資的宜家銷品茂，一個(gè)個(gè)大體量的家居項(xiàng)目在古田地區(qū)風(fēng)生水起，使沉寂多年的老工業(yè)基地開(kāi)始走上復(fù)興之路。 下一步，區(qū)政府將著力引導(dǎo)土地科學(xué)合理開(kāi)發(fā)，完善項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)化調(diào)控監(jiān)管職能，加快設(shè)計(jì)展示總部基地建設(shè)，推進(jìn) 區(qū)域家居建材產(chǎn)業(yè) 健康、有序發(fā)展 ， 通過(guò)核心項(xiàng)目的帶動(dòng)，產(chǎn)業(yè)層次和發(fā)展質(zhì)量進(jìn)一步提升 ，打造“ 中央采購(gòu)區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè) “ 品牌大本營(yíng) ” 和 “ 創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心 ” ） 。 紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建成后，將與已建成的大武漢家裝、香江家居、金太陽(yáng)市場(chǎng)，籌建中的宜家家 居一道，形成全國(guó)最大的家居建材市場(chǎng)群。屆時(shí)，武漢漢西建材市場(chǎng)將升級(jí)為 “中央家居建材采購(gòu)區(qū) ”，擁有 4000 多家知名家居及建材品牌，提供家居、家裝、飾品、武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 8 建材等一站式服務(wù)，成為家居、建材品牌的華中總部基地。 正是在這樣的背景下 ， 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司綜合考慮多方面因素和條件，提出該項(xiàng)目建設(shè) 。 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建于 硚 口區(qū)額頭灣地 區(qū)，用地四至關(guān)系為東臨 80 米寬 橋 孝高速，西、南、北側(cè)均臨 30米寬城市規(guī) 劃道路 。 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目 地上擬建美凱龍 大型家居商場(chǎng)及高層 辦公 寫字樓 ； 地 下設(shè)置二 層 地下室， 設(shè)有 地下家居商場(chǎng) 、 機(jī)動(dòng) 車庫(kù)和設(shè)備用房。 項(xiàng)目總 用地面積 77546 ㎡ ，總建筑面積合計(jì) 295443 ㎡ 。 地上建筑面積 202143 ㎡ ，其 中：美凱龍家居商場(chǎng) 179986 ㎡ ， 辦公 寫字樓 20257㎡ ；地下建筑面積 95200 ㎡ ，其中：地下家居商場(chǎng)建筑面積 27500 ㎡ ，機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積 67700