【正文】 .................... 64 第八章 投資估算及資金籌措 ...................................................................................... 65 投資估算 .......................................................................................................... 65 投資估算依據(jù) ......................................................................................... 65 投資估算方法 ........................................................................................ 65 項目總投資 ............................................................................................ 67 資金籌措 .......................................................................................................... 67 第九章 經(jīng)濟影響評價 .................................................................................................. 68 項目財務(wù)評價 .................................................................................................. 68 財務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................................................................ 68 營業(yè)收入和稅金估算 ............................................................................ 68 總成本費用估算 .................................................................................... 69 項目 靜態(tài) 盈利能力分析 ........................................................................ 70 項目 動態(tài)盈利能力 分析 ........................................................................ 70 經(jīng)濟影響分析 .................................................................................................. 71 行業(yè)影響分析 .................................................................................................. 71 第十章 社會影響評價 .................................................................................................. 73 社會影響效果分析 ........................................................................................ 73 社會適應(yīng)性分析 ............................................................................................ 73 社會風(fēng)險及對策分析 .................................................................................... 74 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 IV 附 表 附表 1 項目建設(shè)投資估算表 附表 2 資金來源與使用計劃表 附表 3 營業(yè)收入及相關(guān) 稅金 估算表 附表 4 總成本費用估算表 附表 5 固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 6 利潤及利潤分配表 附表 7 項目投資現(xiàn)金流量表 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 V 附 件 附件 1 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 附件 2 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司組織機構(gòu)代碼證 附件 3 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司稅 務(wù)登記證 附件 4 項目國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認書（武土交確字 [2021]第 274 號） 附件 5 項目規(guī)劃條件（武規(guī)條字（ 2021）第 169號） 附件 6 項目環(huán)境 影響報告表的 審批意見 附件 7 項目節(jié)能審批意見 附件 8 銀行資信證明 附 圖 附圖 1 項目總平面圖 附圖 2 項目建筑效果圖 附圖 3 美凱龍商場 各層平面圖 附圖 4 辦公 寫字 樓各層平面圖 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 1 第一章 申報單位及項目概況 項目 申報單位概況 建設(shè)單位： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展 有限公司 單位地址： 湖北省武漢市 硚 口區(qū)解放大道 329 號 注冊 資金： 2021 萬元 法定代表人：車建芳 公司概況： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司是紅星 家具 集團的 全資 子公司和連鎖商場之一，注冊資金 2021萬元。經(jīng) 營范圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)?！凹t星美凱龍家居廣場”主要銷售家具、裝潢建材、家用 紡織品、家裝飾品、廚房用具、衛(wèi)生潔具、家電、園藝、燈具、布藝等 。 2021 年銷售總額突破 153 億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌，成為世界家居業(yè) 500 強之一。并在中國家居業(yè)首創(chuàng)了“所有售出商品由紅星美凱龍負全 責(zé)”的誠信創(chuàng)舉，為中國家具建材市場的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻。 紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖大賣場，不只是簡單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星賣場銷售的家居商品，也不單是普通意義上的商品，我們更多傳播的 是一種“家的文化”、“家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。 項目概況 建設(shè)背景 行業(yè) 發(fā)展 前景 家具是人們的必須消費品，家具行業(yè)也是歷史非常悠久的行業(yè)。我國家具業(yè)已經(jīng)從一門傳統(tǒng)的手工業(yè)，發(fā)展成為一個以機械化生產(chǎn)為主、門類齊全、技術(shù)和藝術(shù)含量不斷提高的重要產(chǎn)業(yè)。 中國家具行業(yè)的國內(nèi)市場銷售額從 2021 年的 1059 億元增加到2021 年的 2624 億元，三年平均增速為 %，高于社會消費品零售總額 %的增速 。 近年來，我國一直保持快速發(fā)展的勢頭， 根據(jù) 國家統(tǒng)計局《 2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》， 2021 年我國國內(nèi)生產(chǎn) 總值 397983億元，比上年增長 %，已超過日本成為世界第二大經(jīng)濟體 ； 我國 的GDP 從 1978 年的 2683 億美元，猛增到 2021 年的 萬億美元， 30余年間增長了 20 余倍，平均增速接近 10%，開創(chuàng)了中國經(jīng)濟發(fā)展史上前所未有的 “高速 ”時代 ； 2021 年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13390元，增長 %。 進入 21 世紀，我國政府提出加快城市化和小城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。國家的這一舉措，進一步促進 了 我國的住宅建設(shè)，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅作為一種商品進入市場， 進而也 為各類家具和配套產(chǎn)品提供了發(fā)展空間。其中，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)大約有 5 億平方米。也就是說，每年有 500萬戶住宅要進行家具的配置， 這將會帶動民用家具需求量增加 。同時，隨著現(xiàn)代化辦公方式的興起，過去舊的辦公桌椅已進入更新?lián)Q代期。 因 此， 中國家具行業(yè)有著巨大的市場潛力。目前，武漢的城市力尚在提升當(dāng)中。 武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟增長速度， 人民生活進一步改善。全年城市居民人均可支配收入 ，比上年增長 %；人均消費支出 元，增長 14%。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 5 根據(jù) 2021年 武漢市房地產(chǎn)銷售 統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 全市房地產(chǎn)業(yè)也保持了穩(wěn)步發(fā)展趨勢 。全年商品房銷售面積 ，比上年增長 %；年末商品房待售面積 萬平方米，比上年末增加 %。 此外，隨著武漢市“ 8+1”城 市圈一體化建設(shè)加速推進 ， 武漢通往周邊城市的 8 條高速出口公路基本建成，其便捷的交通條件也將會吸引周邊區(qū)域客戶 來武漢 消費 ，帶動武漢家居建材市場發(fā)展 。 區(qū)位 交通 優(yōu)勢： 硚 口區(qū)為武漢市商貿(mào)中心地區(qū)，東部是商貿(mào)旅游區(qū)，西部是武漢市新經(jīng)濟增長帶，北接武漢市中央商務(wù)區(qū)，南濱長江最大支流漢江。擬建地 交通便捷， 輕軌 1 號線 貫通全區(qū)， 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵 5 號線也 在宗關(guān)交匯， 擬建地區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便捷， 商業(yè)潛力巨大。 近年來， 古田地區(qū)引進內(nèi)資 億元，實際利用外資 5272 萬美元。 如今，沃爾瑪以及本地超市巨頭中商平價、武商量販等已進駐 該區(qū)的 大型商業(yè)綜合體，使得 硚 口的商業(yè)態(tài)勢不斷發(fā) 展。 商業(yè)地產(chǎn)興旺： 城區(qū)環(huán)境的改善，也帶來了商業(yè)地產(chǎn)的興旺，并成為 硚 口區(qū)三大產(chǎn)業(yè)之一。預(yù)計未來 510 年內(nèi)，古田地區(qū)居住人口將從目前的 28 萬增加到 50 萬 ，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動該地區(qū)家居建材 消費市場 。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 7 上世紀 90年代后， 硚 口 古田地區(qū)因國有企業(yè)外遷、改制等因素影響，大量廠區(qū)閑置。 循著這一發(fā)展思路， 硚 口區(qū)加大招商引資力度： 2021年 4 月，由南國商業(yè)公司投資興建的大武漢家裝廣場在原長江電源廠的廠區(qū)建成開業(yè)， 吸引 389家國內(nèi)外建材總代理入駐 該區(qū) ， 吸引了中高端消費群體大量光顧。 大武漢家裝 的成功，使 硚 口區(qū)和投資商都嘗到了甜頭，其他投資者接踵而至， 百安居入駐， 香港金太陽公司投資的建材創(chuàng)意總部基 地 ， 香江家居預(yù)計總投資 50 億元，將建成集建材、裝飾、住宅產(chǎn)品貿(mào)易于 一體的采購物流中心 ， 瑞典宜家集團公司投資的宜家銷品茂，一個個大體量的家居項目在古田地區(qū)風(fēng)生水起，使沉寂多年的老工業(yè)基地開始走上復(fù)興之路。 紅星美凱龍世博家居廣場 建成后，將與已建成的大武漢家裝、香江家居、金太陽市場，籌建中的宜家家 居一道，形成全國最大的家居建材市場群。 正是在這樣的背景下 ， 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司綜合考慮多方面因素和條件，提出該項目建設(shè) 。 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目 地上擬建美凱龍 大型家居商場及高層 辦公 寫字樓 ； 地 下設(shè)置二 層 地下室， 設(shè)有 地下家居商場 、 機動 車庫和設(shè)備用房。 地上建筑面積 202143 ㎡ ，其 中：美凱龍家居商場 179986 ㎡ ， 辦公 寫字樓 20257㎡ ；地下建筑面積 95200 ㎡ ，其中：地下家居商場建筑面積 27500 ㎡ ，機動車庫及設(shè)備用房建筑面積 67700 ㎡ 。 建設(shè)條件 項目 建設(shè)地點 交通便捷，供水、供電、排水及通信設(shè)施 等市政配套設(shè)施 規(guī)劃合理 ，工程建設(shè)條件 優(yōu)越 。 根據(jù)國土資源和規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件：該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，地塊分類：商服用地，項目建設(shè)未改變用地性質(zhì)。 項目建設(shè)期 本項目建設(shè)期 2 年， 2021 年 7 月 —— 2021 年 7 月 。 表 項目總投資匯總表 序號 費用名稱 投資額 （萬元） 占項目投入總資金 的比例 1 建設(shè)投資 % 工程費用 % 工程建設(shè)其他費用 % 預(yù)備費用 % 2 建設(shè)期借款利息 % 3 項目總投資（ 1+2） %