【正文】 （ 2）資金籌措 項(xiàng)目投資所需資金全部由企業(yè)自籌。 表 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 建設(shè)規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 77546 總建筑面積 ㎡ 295443 其 中 地上建筑面積 ㎡ 202143 其中 商業(yè) 面積 ㎡ 179986 寫字樓 面積 ㎡ 20257 地下建 筑面積 ㎡ 95200 其中 地下一層建筑面積 ㎡ 47600 其中 地下家居商場(chǎng) ㎡ 27500 地下車庫(kù)及設(shè)備用房 ㎡ 20210 地下二層建筑面積 ㎡ 47600 容積率 建筑密度 % 45 綠地率 % 35 停車位 輛 1845 其中 地上停車 輛 196 地下停車 輛 1649 項(xiàng)目建設(shè)期 年 2 項(xiàng)目 總 投資 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % % 投資回收期 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 % % 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 11 報(bào)告編制 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 委托咨詢合同； （ 2） 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件 ； （ 3） 項(xiàng)目用地的 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書； （ 4）項(xiàng)目 環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)意見 ； （ 5）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （ 6） 項(xiàng)目 建設(shè) 單位提供的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等； （ 7） 湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法； （ 8） 國(guó)家發(fā)改委 19 號(hào)令 ； （ 9） 其他有關(guān)依據(jù)資料。從經(jīng) 濟(jì)發(fā)展看，經(jīng)過“十一五”的持續(xù)提升，城市綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 進(jìn) 入 “十二五”，武漢將進(jìn)入 經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、城鄉(xiāng)大建設(shè)、改革大推進(jìn)、民生大改善的關(guān)健時(shí)期 。 規(guī)劃指出：“把結(jié)構(gòu)大調(diào)整作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略主線。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整加快建沒以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)收為 支撐，現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。堅(jiān)持服務(wù)業(yè)與制造業(yè)配套發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密結(jié)合，打造一批千億元規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)，培育一批具有戰(zhàn)略意義的新型產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建具有強(qiáng)大竟?fàn)幜Φ默F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 做大做強(qiáng)商貿(mào)業(yè)，打造 全國(guó)性商貿(mào)中心。大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃分析 上世紀(jì) 90 年代， 化工企業(yè)是 硚 口工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重頭戲，武漢市 80%以上的化工企業(yè)集聚 硚 口 古田 。 在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型思路的指引下， 根據(jù)湖北省產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，武漢市決定將三環(huán)線內(nèi)的化工企業(yè)遷出主城區(qū)，搬遷后古田地區(qū)作為城市主城區(qū)。 在 整體 規(guī)劃的指導(dǎo)下， 硚 口區(qū)提出，在 “ 十二五 ” 時(shí)期，將加快形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為首位經(jīng)濟(jì)、以特色商貿(mào)為支撐、以總部集聚為導(dǎo)武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 14 向的新型產(chǎn)業(yè)體系，把 硚 口建設(shè)成為中部領(lǐng)先、文明宜 居的現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)和都市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)。 古田地區(qū) 地處長(zhǎng)江之鄰、漢水之濱的 硚 口區(qū)西部。 新時(shí)期 應(yīng)通過轉(zhuǎn)變觀念，以新的資源觀來 加快古田商業(yè)中心的建設(shè)，以新的發(fā)展觀來認(rèn)識(shí)古田商業(yè)中心的地位和作用 ， 搶抓王家墩商務(wù)區(qū)（ CBD）沿線開發(fā)機(jī)遇， 順應(yīng)規(guī)劃要求， 進(jìn)一步 加快古田 “中央采購(gòu)區(qū)”建設(shè) 步伐。 二是兩型社會(huì)建設(shè)必須調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是中心城區(qū)唯一的、也是最重要的產(chǎn)業(yè) ，古田商業(yè)中心應(yīng)發(fā)展符合 “ 兩型社會(huì) ” 要求的 “ 兩型產(chǎn)業(yè) ” ，以城市功能定位來引導(dǎo)建設(shè) ,創(chuàng)造具有不同業(yè)態(tài)、特色鮮明的綜合性商業(yè)中心。 四是根據(jù)古田板塊的特點(diǎn)特色，注重發(fā)展建材家居產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計(jì)，形成一頭是產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)和市場(chǎng)信息 。 按照 硚 口區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，未來十年里，古田商圈將以南泥灣大道和古田四路的路網(wǎng)十字型交叉結(jié)構(gòu)，定位簇團(tuán)發(fā)展，以商業(yè)核心區(qū)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)帶、商業(yè)街的蓬勃發(fā)展。瑞典宜家家居公司擬在 硚 口額頭灣建設(shè)亞洲最大的宜家家居商場(chǎng)和購(gòu)物中心，湖北華創(chuàng)投資有限公司擬投資，在古田地區(qū)征地 400畝，建設(shè)集研發(fā)、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)化、孵化、展示、培訓(xùn)于一體的華中地區(qū)首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值過 20 億元。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)項(xiàng)目建于 武漢市 硚 口區(qū) ，項(xiàng)目建設(shè)符合 硚 口區(qū) 發(fā)展規(guī)劃 。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 16 產(chǎn)業(yè)政策分析 項(xiàng)目 建成后主要以租賃形式進(jìn)行 家居銷售 和辦公 場(chǎng)所租賃 ，屬于租賃服務(wù) 項(xiàng)目，根據(jù) 國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2021年本）》，擬建項(xiàng)目 屬于 商業(yè)服務(wù)業(yè)中 鼓勵(lì)類 “租賃服務(wù)” ，符合產(chǎn)業(yè)政策要求 。 公司 全部手續(xù)真實(shí)合法， 符合國(guó)家行業(yè)準(zhǔn)入政策。 硚 口 區(qū)地貌單元屬漢江沖積一級(jí)階地，場(chǎng)地地形總體上較為平坦，地面標(biāo)高在 ～ 。擬建場(chǎng)區(qū)地勢(shì)開闊、平坦 ， 該場(chǎng)區(qū)屬于抗震一般地段 。每年 9 為高溫期， 12 月至次年 2 月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。一月最冷，極端最低氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，無霜期為 245 天。春季雨量占全年降雨量的 %，夏季雨量占全年降雨 量的 %，秋季雨量占全年降雨量的 %，冬季雨量占全年降雨量的%。絕對(duì)濕度年平均 毫巴，年平均相對(duì)濕度 77%。 工程區(qū)處于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)上，無區(qū)域性大斷裂發(fā)育，區(qū)域地殼基本穩(wěn)定。本地區(qū)地震基本烈度為 6度，擬建物按 6度進(jìn)行抗震設(shè)防。 水文地質(zhì)條件 項(xiàng)目區(qū)域水系涉及有 漢江 等。上層滯水主要受大氣降水補(bǔ)給，水量小，承壓水則與漢江水有密切的水力聯(lián)系，枯水期地下水向漢江排泄，汛期江水補(bǔ)給地下水。 交通運(yùn)輸條件 項(xiàng)目擬建地位于武漢市 硚 口區(qū) 古田 。城區(qū)段并連接京珠、滬蓉高速公路。 項(xiàng)目擬建地位于三環(huán)線的出口處，無疑可以享受三環(huán)線的便利。 且該地區(qū)公共交通設(shè)施齊全， 多路公 交可到達(dá)； 軌道交通 1 號(hào)線二期工程 在一期工程的基礎(chǔ) 上，分別向東、西延伸，西段從宗關(guān)站開始，以東吳大道為終點(diǎn)，沿線 設(shè)漢西一路、古田四路、古田二路、舵落口等 9 站。 公用設(shè)施社會(huì)依托條件 ①供電： 項(xiàng)目所在區(qū)電力供應(yīng)來自華中電網(wǎng)，市政設(shè)施已按照城市規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一布局，城市道路上有電力電纜溝設(shè)施，分布在主干道兩側(cè) ，接入既可 。 ②供水： 項(xiàng)目所在 區(qū) 距離 漢口宗關(guān)水廠 距離 約 7 公里 左右 ，供水水源充足，周邊 均有城市積水管道通過（便于內(nèi)部給水管道 的接入），給水條件理想。 ③排水： 項(xiàng)目所在區(qū)建有完善的污水收集和處理系統(tǒng)，項(xiàng)目所在地污水直接接入城市污水管網(wǎng)系統(tǒng)，經(jīng)收集和污水處理站處理后才能排放。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 20 建筑 方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072021 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092021 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102021 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032021 《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ10098 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ162021 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162021 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232021 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2021年版） GB500112021 《采暖通風(fēng)與空調(diào)調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192021 《公用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 《工程建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》 (房屋建筑部分 )（ 2021年版 ） 其他相關(guān)國(guó)家、部、省市現(xiàn)行規(guī)范規(guī)程 等 總圖設(shè)計(jì) 總平面布置 整個(gè)基地布置成一個(gè)設(shè)置內(nèi)街的建筑群，建筑分兩個(gè)部分： 美凱龍 商場(chǎng) 及 高層 辦公 寫字 樓 。項(xiàng)目設(shè) 二層 地下室， 地下武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 21 一層設(shè) 地下家居商城、 機(jī)動(dòng) 車庫(kù)及設(shè)備用房 ，地下二層設(shè)機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房 。 建筑地上部分退讓北側(cè)用地紅線 15 米，退讓東側(cè)規(guī)劃道路紅線最小處 15 米，退讓南側(cè)用地界限高層最小距離為 20 米 ,多層退讓用地界線最小距離為 15 米，退讓西側(cè)用地紅線最小距離為 15 米。 交通組織 美凱龍世博家居廣場(chǎng) 用地四面均臨市政道路， 結(jié)合用地外城市道路分布情況，設(shè)有 多 個(gè)出入口 ： 基地東側(cè)為美凱龍大商場(chǎng)的主要入口，設(shè)置了兩處主要人行出 入口，北側(cè)設(shè)置一處 車 行出入口，主要作為 車輛 出入通行，出入口寬度為 12 米；西側(cè)設(shè)置兩處機(jī)動(dòng)車出入口及兩處人行出入口。 家居廣場(chǎng) 內(nèi)部環(huán)繞建筑設(shè)置 車 行道路 ，連通各 入口， 方便到達(dá)各棟建筑， 路幅寬大于等于 6M， 滿足場(chǎng)內(nèi)消防車及其他車輛通行需要 。 項(xiàng)目 停車設(shè)計(jì)：項(xiàng)目 采取“地面地下相結(jié)合”的方法，以地下停車為主 。 項(xiàng)目停車位合計(jì)可達(dá)到 1845個(gè)， 滿足 項(xiàng)目 停車需求。西南角設(shè)置大型主入口景觀廣場(chǎng)，作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)之一。綠化布置層次豐富，加大綠化密度，景觀層次分別為帶狀景觀、節(jié)點(diǎn) 景觀、城市景觀滲透。 節(jié)點(diǎn)景觀 —— 在主次入口處設(shè)置節(jié)點(diǎn)景觀，內(nèi)街人流交匯處設(shè)置節(jié)點(diǎn)景觀，結(jié)合功能需求，協(xié)調(diào)布置綠化、廣場(chǎng)以及小品。 總平面布置詳見“總平面 圖” 。 ，177。地上 16層層高 ，地下一層層高 米，地下二層層高為 米。其中豎向設(shè)計(jì)采用平坡式，合理確定 區(qū)內(nèi) 標(biāo)高，并充分利用地下室及建筑基礎(chǔ)挖方，最大限度的減少土方量，同時(shí)有利于區(qū)內(nèi)雨水的排出。 （ 2） 為保證 環(huán)境空氣質(zhì)量良好，合理布置了集中綠化和一般綠地，營(yíng)造 怡然的購(gòu)物 氛圍，形成都市中的 “ 綠洲 ” 。 （ 4） 以武漢的氣候條件 來說，自然冷卻，自然通風(fēng)及冬季保溫是主要的可持續(xù)發(fā)展的措施。所考慮的設(shè)計(jì)元素包括整個(gè)建筑群的建筑密度設(shè)計(jì)、 建筑 分布及朝向等，使之能充分利用太陽(yáng)光及風(fēng)等自然力量去優(yōu)化各棟建筑的內(nèi)外部環(huán)境。鋁合武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 24 金型材料采用斷熱鋁合金，阻斷冷橋、熱橋的發(fā)生。 總平面主要設(shè)計(jì)指標(biāo) 表 項(xiàng)目總平面規(guī)劃指標(biāo)表 總用地面積 ㎡ 77546 總建筑面積 ㎡ 295443 其 中 地上建筑面積 ㎡ 202143 其中 家居商場(chǎng)面積 ㎡ 179986 辦公 寫字樓 面積 ㎡ 20257 地下建筑面積 ㎡ 95200 其中 地下 一層建筑面積 ㎡ 47600 地下家居商場(chǎng) ㎡ 27500 機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房 ㎡ 20210 地下二層建筑面積 ㎡ 47600 容積率 建筑密度 % 45 綠地率 % 35 停車位 輛 1845 其中 地上停車 輛 196 地下停車 輛 1649 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng) 建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 北京東方華太工程咨詢有限公司 25 建筑工程 主要建構(gòu)筑物及用途 項(xiàng)目 包括 美凱龍 家居 商場(chǎng) 1 棟， 主樓 6 層，周邊為 23 層 附樓 ， 主要用于家居產(chǎn)品銷售 ， 23 層高層 寫字樓 1 棟，主要用于辦公租賃 。 （ 1） 商業(yè)建筑 家居 商場(chǎng) 地上 建筑面積 合計(jì) 179986 平方米， 主樓 6 層 ， 附樓 23層 ，附樓與主樓通過連廊相連 。 項(xiàng)目結(jié)合多層次的購(gòu)物主題和購(gòu)物單元，創(chuàng)造立體多元的購(gòu)物空間。 在共享中庭內(nèi)，布置 自動(dòng)扶梯和景觀電梯。 寫字樓 樓內(nèi)設(shè)有 3 部電梯。 地下一層47600平方米， 設(shè)置美凱龍家居賣場(chǎng)及機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、局部設(shè)備用房；地下二層 47600平方米， 用作 機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備