【正文】 ，形成全國最大的家居建材市場群， 其將 奠定了 古田 區(qū)在全市的商業(yè)地位，使之成為古田商業(yè)中心的發(fā)動機，為打造建材家居的中央采購區(qū)匯 聚人氣， 同時 其 也成為拉動湖北省乃至華中地區(qū)內(nèi)需的大型平臺 ， 帶動武漢商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 17 第 三 章 項目建設(shè)方案 建設(shè)條件 地形地貌 本項目位于武漢市 硚 口 區(qū)。 氣候條件 項目 擬建地 處長江中下游亞熱帶季風(fēng)性 濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。 年平均降水量 1284mm，降水集中在 4 至 9 月， 10 月至次年 3 月降水量較少。 工程地質(zhì)條件 場區(qū)土層分布較穩(wěn)定，土質(zhì)較均勻，適宜工程建設(shè)。 場地 15米深度范圍內(nèi)無液化土層，可不考慮場地地基土的液化影響。 場地 附近 無不良污染源，根據(jù)地下水水質(zhì)分析結(jié)果，本場地地下水對砼及砼中 鋼筋 無 腐蝕性。距漢口火車及客運站 3 公里，距離天河國際機場 20 分鐘車程，距離“黃金水道”長江碼頭 7 公里，距漢水碼頭 公里。而舵落口離 紅星美凱龍 在漢的選址之處也已不遠，市民可以乘輕軌 到達 ，交通運輸條件十分優(yōu)越 。 水質(zhì)優(yōu)良，四季供應(yīng)均衡 。 硚 口 區(qū)已具有較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)、服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)、良好的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境、服務(wù)環(huán)境等 。 建筑西側(cè)設(shè)置商場主入口景觀綠化配合城市道路景觀；建筑西北側(cè)設(shè)置一處地下機動車庫坡道；建筑南、北、東側(cè)各設(shè)置一處地下機動車庫坡道；在西南側(cè)設(shè)置了具有特設(shè)的主題旱噴廣場，其余各側(cè)沿建筑均為硬鋪裝廣場。 車行入口配合地下車庫入口設(shè)置，減少地面車流對人行干擾 。美凱龍家居廣場地下 設(shè) 機動車庫 ， 充分利用地下空間， 可提供 1649個地下停車位； 地面停車 配合場內(nèi)綠化，沿 場院東南北側(cè)的區(qū)內(nèi)道路設(shè)置，供提供 196 個地面停車位 。室外鋪裝采用高檔材質(zhì)。 城市景觀滲透 —— 將城市景觀滲透到基地中來，綜合考慮城市、基地內(nèi)部景觀設(shè)計，提高景觀設(shè)計效率，提高基地對城市景觀的尊重 。 米（ 1985 國家高程基準(zhǔn)）。 環(huán)保與節(jié)能設(shè)計 （ 1） 為減少噪聲源的干擾，加強主干道的綠化同時盡量后退城市道路。 在項目的規(guī)劃設(shè)計中已考慮到日照、通風(fēng)、采光對區(qū)內(nèi)不同地方的生態(tài)環(huán)境影響。 建筑節(jié)能設(shè)計 滿足國家的相關(guān)法規(guī)。 樓內(nèi)主要分為 固定商鋪和對外 商鋪。 （ 2） 辦公 寫字樓 用地西南側(cè)建 23層高層 辦公 寫字樓 1棟，建筑面積 20257平方米，建成后 主要用于辦公租賃。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 26 表 項目主要建筑物 功能布局表 建筑。 （ 3） 地下建筑 地下 設(shè)有 二 層 地下室 ，地下室建筑面積 95200 平方米 。在主商場內(nèi)部以共享中庭為核心，布置南北、東西方向向交錯貫通的室內(nèi)休閑街作為商業(yè)布局的主干道；共享中庭采用中空的方式，自地下一層通高至 六 層，氣勢恢宏，空間開闊，以聚集人氣，提供休閑觀光的場所 。 地下設(shè)有兩層 地下室，主要用作 地下家居商場、 地下車庫 、設(shè)備用房 及人防。 （ 5） 盡量減少能源的消耗，在技術(shù)設(shè)計中， 建筑 外墻盡可能采用建筑材料自保溫，冷熱橋部位采用聚 苯已烯泡沫塑料板保溫層。 （ 3） 生活垃圾根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需要合理布置垃圾收集處，實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境潔美觀。 根據(jù)所處的區(qū)位及 武漢市的降雨情況，整個 區(qū)內(nèi) 地勢應(yīng)比周邊市政道路高。 豎向設(shè)計 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 23 項目 建筑室內(nèi)外高差暫定為 ，六層屋面相對于地面高度為，建筑建筑 以一層平面高度為177。 帶狀景觀 —— 有機結(jié)合道路和建筑形狀，作為基地和外部環(huán)境的過渡和引導(dǎo)，沿道路邊、沿規(guī)劃河、沿建筑周圍布置沿帶狀綠化景觀。 綠化景觀 景觀設(shè)計充分考慮周邊自然環(huán)境與周邊地塊景觀設(shè)計，力圖使基地內(nèi)外景觀相互統(tǒng)一。 停車設(shè)置 項目停車需求 分析 ： 根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局《武漢市建筑武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 22 物停車配建指標(biāo)值》的相關(guān)規(guī)定， 按 8輛 /1000平方米 配置車位 ， 項目商業(yè) 及辦公 建筑面積 合計 227743 平方米， 需配置 機動車停車位 1822個 。滿足和規(guī)劃、消防設(shè)計要求 。 美凱龍 商場 由主樓及附樓組成， 6 層 主樓 平行 橋 孝高速 布置 ， 23 層 附樓 環(huán)繞大商場主樓 布置 ，與主樓通過連廊相連 ；用地西南角布置 23 層 高層 辦公 寫字 樓 。 ④區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。 區(qū)內(nèi) 額頭灣變電站在規(guī)劃建設(shè)中 。設(shè)計時速為80 公里 /小時的三環(huán)線，溝通城市大型綜合組團和三大開發(fā)區(qū)，是武漢武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 19 市客運貨運快速通道，同時，它也串起二環(huán)線和三環(huán)線之間的大型組團居住區(qū)，包括后湖、古田、四新、南湖、東湖高新等、是主城區(qū)一條真正意義上的快速道。 古田區(qū) 擁有極其便利的交通：古田區(qū) 地處中環(huán)以內(nèi)，緊鄰 10 318 國道。 項目區(qū)場地地下水類型主要為上層滯水和承壓水。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112021） 和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 (GB183062021)，武漢市抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度為 ，設(shè)計地震分組為第一組。年降水量最高 ，年降水量最低 ，年平均蒸發(fā)武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 18 量 。 年平均氣溫為 ℃ ，多年月最高平均氣溫 ℃ （ 7 月），最低平均氣溫 ℃ （ 1 月）。 武漢地區(qū)處于地質(zhì)構(gòu)造相對穩(wěn)定階段，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112021）武漢地區(qū)設(shè)計地震分組為第一組，抗震設(shè)防烈度為6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項目 建設(shè)單位為 武漢 紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司 ，該公司持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，批準(zhǔn)經(jīng)營范圍： 家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn) 開發(fā) 。這幾年政府把古田地區(qū)作為 硚 口發(fā) 展的戰(zhàn)略核心，而當(dāng)下古田商圈的逐漸成形和發(fā)力，必將為 硚 口帶來歷史的嬗變 。另一頭是展示銷售和室內(nèi)裝飾的終端服務(wù)的 “ 啞鈴式 ” 古田商業(yè)模式。 一是古田板塊要強化泛 CBD概念，與 CBD“ 互補、互惠、互利、共興、共贏、共榮 ” 。 圍繞這一目標(biāo)要求， 硚 口區(qū)將重點建設(shè) “ 五區(qū)一帶 ” 六大功能區(qū)：漢正街商貿(mào)旅游區(qū)（全國區(qū)域性商品交易和旅游購物中心） 、寶豐商務(wù)區(qū)（全市重要商務(wù)板塊和全省知名的特色文化服務(wù)區(qū)）、 中央采購區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè) “ 品牌大本營 ” 和 “ 創(chuàng)意設(shè)計中心 ” ） 、都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（武漢城市圈內(nèi)最具創(chuàng)新活力的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園）、國際商業(yè)休閑區(qū)（中部地區(qū)重要的國家旅游目的地、漢江生態(tài)商務(wù)帶（全市與武昌、江岸齊名的重要臨水商務(wù)板塊）。 大量產(chǎn)能過剩和高污染、高消耗企業(yè)在新經(jīng)濟形勢下遭受市場的“物競天擇” ， 老工業(yè)基地的改造，化工企業(yè)搬遷成為了 硚 口區(qū)“四大改 造”的重點內(nèi)容。 穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 ” 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 13 并提出新舉措：“ 促進先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)互動發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 武漢市“十二五”規(guī)劃確定發(fā)展目標(biāo)為： 搶抓國家實施促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、兩型社會建設(shè)綜合配套改革試驗和省“兩圈一帶”發(fā)展戰(zhàn)略的重大機遇，進一步解放思想，乘勢而上，在兩型社會建設(shè)取得重大突破，著力打造全國重要 的先進制造業(yè)中心、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 和綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通樞紐基地，努力把武漢建設(shè)成為中部地區(qū)崛起的龍頭城市、全國重要的中心城市，成為全國兩型社會會建設(shè)和自主創(chuàng)新典型示范區(qū) 。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 12 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 武漢市發(fā)展規(guī)劃分析 經(jīng)過“十一五”時期的發(fā)展， 武漢 市經(jīng)濟社會 發(fā)展躍上了新的歷史平臺，邁上了新的發(fā)展起點。 投資規(guī)模及資金籌措方案 （ 1）項目總投資 按照建設(shè)規(guī)模，依據(jù)工程投資估算相關(guān)指標(biāo)計算標(biāo)準(zhǔn)， 項目總投資合計為 萬元， 其中：工程費用 萬元；工程建設(shè)其他費用 萬元；工程預(yù)備費 萬元 。 項目用地 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司已于 2021 年 1 月以掛牌方式競得位于 硚 口區(qū)額頭灣地區(qū)，編號為 P（ 2021） 206 號的國有建武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 9 設(shè)用地使用權(quán)。 項目總 用地面積 77546 ㎡ ，總建筑面積合計 295443 ㎡ 。屆時，武漢漢西建材市場將升級為 “中央家居建材采購區(qū) ”，擁有 4000 多家知名家居及建材品牌，提供家居、家裝、飾品、武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 8 建材等一站式服務(wù)，成為家居、建材品牌的華中總部基地。 現(xiàn)其 二期西匯生活廣場 也已 建成開業(yè) 。 產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢： 改革開 放以來， 硚 口以漢正街小商品市場為發(fā)端，建起了多個大市場，其中 1995年興起于漢西南路的西漢正街建材市場擁有時代精品城、長江建材裝飾城、金太陽建材城、華中建材裝飾城等 37 個建材專業(yè)市場，匯聚美、英、法、意等國家和地區(qū) 200 多個精品名牌及 10 余萬種建材商品，與國內(nèi)同類專業(yè)市場相比，它創(chuàng)下了 “市場規(guī)模、匯聚品牌、年吞吐量、經(jīng)濟效益 ”四項全國之最， 2021 年 11月 18 日被中國建材市場協(xié)會授予 “中國建材第一市 ”的光榮稱號?？v觀武漢商業(yè)版圖，古田商圈與漢陽鐘家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路網(wǎng)發(fā)達的區(qū)域，三大商圈距離等間，勢力范 圍互不重疊，三鎮(zhèn)鼎立的格局也逐漸顯現(xiàn)。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 6 商貿(mào)資源優(yōu)勢： 良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢， 使這一地區(qū)成為國內(nèi)外企業(yè)爭相投資的熱土。 （ 2）擬建區(qū)域市場環(huán)境 項目選址 硚 口 區(qū)古田地區(qū)，擬建地 交通區(qū)位優(yōu)勢突出 ， 具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)達的商貿(mào)資源。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年 增長 %；房屋新開工面積 ，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米。根據(jù)《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》： 2021年全年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %。 區(qū)域 環(huán)境優(yōu)勢 （ 1）武漢市宏觀經(jīng)濟環(huán)境 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭的地位已經(jīng)日益彰顯，中心城區(qū)“向心力 ”作用加強 ， 看好 武漢，投資武漢已經(jīng)成為市場共識。 此外 ， 由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國內(nèi)每年有數(shù)千萬平方米的辦公樓宇和公共 建筑竣工，要求提供大量不同門類的家具，尤其是辦公家。 據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促武漢紅星美凱龍世博家居廣場 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 北京東方華太工程咨詢有限公司 4 進中心的統(tǒng)計，我國每年基本建設(shè)竣工量有 12 億平方米，是全歐洲一年建設(shè)竣工量的 6 倍。經(jīng)濟的 穩(wěn)步 快速發(fā)展和人民生活水平的顯著提高為企業(yè)產(chǎn)品的銷售提供了強有力的購買基礎(chǔ)。 我國是家具 生產(chǎn)大國，同樣也是家具消費大國， 我國有 億人口， 巨大的潛在的家具消費市場已為世人矚目。 武漢紅星美凱龍世博家居廣場發(fā)展有限公司 按