【正文】 場空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標群體窄。二、項目整體定位根據以上的市場分析，同時結合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為：以服務于區(qū)域內各類商務活動為核心，建立一個用環(huán)境、建筑與服務搭建商務環(huán)境的新標準的商務空間，充分體現生態(tài)環(huán)境與建筑的自然融合，集高檔寫字樓、高檔公寓樓及配套商業(yè)為一體的全新商務復合體。人性化、個性化、品質化是現代商務環(huán)境的發(fā)展趨勢，也是區(qū)域內商服產品的市場空白點。三、項目各物業(yè)定位及說明寫字樓：特色化，注重產品性價比的高檔寫字樓通過超高建筑外立面、大堂及公共部分的視覺效果體現項目的高端形象；通過提升主要硬件設施配置（如中央空調、進口電梯等）提升辦公環(huán)境；通過對非主要硬件進行細分市場（如裝修特色個性化、智能化），以控制成本；通過有效的降低公攤面積提高使用效率，以提高性價比優(yōu)勢；通過先進的商務中心和會議中心提高辦公效率；通過裙樓商業(yè)支持和生態(tài)化辦公環(huán)境區(qū)隔于傳統高檔寫字樓；通過提升人性化的軟性服務，提高項目高斷形象寫字樓低區(qū)考慮預留改造成酒店所需管網及設備安裝的空間公寓樓：同時適宜居住和辦公的復合型小戶型產品通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務辦公的需要；通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要；毛坯交房可有效降低總價，同時也給客戶預留出更多的空間組合方式；除衛(wèi)生間的內墻外，其他墻體不做，廚房預留上下水管道，以滿足多用途使用配置天然氣，以增加銷售賣點，提高投資可戶購買意想通過群樓商配支持和寫字樓會議系統提升辦公環(huán)境群樓商業(yè)：針對區(qū)域龐大商務人群的特色化體驗式消費中心商業(yè)高區(qū)（5層）主要以服務各類企業(yè)商務活動為主，經營業(yè)態(tài)包括大中型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會議中心等；商業(yè)低區(qū)（2層）主要以白領人士個人體驗式消費和休閑購物為主，經營業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費品等、特色化品牌購物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝；主力商家引進需充分考察其品牌號召力，其經營檔次應與項目整體形象相匹配；非主力商家引進需考察其經營特色，以便形成固定的消費群體，減少對隨機性消費的依賴；最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應圍繞某個中心形成一個特色的商業(yè)環(huán)境；生態(tài)化商業(yè)街成為整個商業(yè)體區(qū)別傳統商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。整體規(guī)劃。㎡，這在整個區(qū)域內稱得上是一個大項目，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。該項目屬于建筑綜合體，必須整體實施；同時，㎡，體量較大，且由不同物業(yè)組成，因此，更宜分物業(yè)分期銷售。這是由項目所在區(qū)域內總體競爭激烈的前提決定的，同時，借助于本項目的品牌，可以迅速提升本公司在武漢房地產業(yè)界的知名度。各項具體投資項目見（附件）。項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟2007年2008年2009年123412341234工程前期首期（住宅）二期（寫字樓）備注：以上時間進度是根據甲方2006年11月報規(guī)擴初方案已通過，2007年7月1日進場施工推算。(見下表)。工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。項目投資計劃和資金籌措表(萬元)序號項目建設經營期2007年2008年2009年合計1投資總額32%25%43%100%建設投資14000104001815042550建設期利息6006001200小計140001100018750437502資金籌措自有資金1400014000貸款1000010000銷售款收入10001875019750小計14000110001875043750第七章 項目預期收入分析一、項目銷售計劃銷售價格根據本項目的整體市場定位，基于2007年上半年武漢房地產市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：寫字樓：9500元/平方米公寓： 7000元/平方米商網： 8000元/平方米車庫： 120000元/個銷售周期設計l 根據項目進度，預計2008年二季度可獲得項目銷售許可證，進入正式銷售周期。銷售周期表時間2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度住宅　　　　　　　　寫字樓　　　　　　　　商業(yè)　　　　　　　　車庫　　　　　　　　二、項目銷售收入估算項目銷售收入估算表項目單價（元/平方米）銷售面積（平方米）合價（萬元）備注寫字樓9500公寓樓（住宅）7000商業(yè)8000地下車庫1200002002400按可銷售200個計總計根據上表顯示。下面利用線性插值公式近似計算財務內部收益率FIRR，根據經驗設定IC（貼現率）。序號項目2007年2008年2009年2010年4累計凈現金流量140005IC=40%折現系數6年凈現金流量99967累計年凈現金流量設定IC=50%， 累計年凈現金流量（FNPV）=。其中，財務凈現值（FNPV）=，大于零，表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上和經濟上的可行性；財務內部收益率（FIRR）=%，遠大于零，表明項目具有較強的盈利能力。一、項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本分析。項目經營成本保本點項目保本開發(fā)經營成本=總銷售收入=項目經營成本保本點=項目保本開發(fā)經營成本/項目總成本==%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。項目全部資金的現金流量表（當總投資增大10%時）序號項目建設經營期2007年2008年2009年2010年1現金流入銷售收入小計2現金流出建造成本（含土地轉讓費）154001210020625銷售費用（按銷售收入3%計）應繳稅費（按銷售收入10%計）小計154003凈現金流量154004累計凈現金流量154005IC=6%折現系數6年凈現金流量9607累計年凈現金流量從上表可以看出，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現金流量表的情況來看，財務凈現值（FNPV）=，大于零，項目仍然可行。由于銷售收入的預測建立在對本項目的未來前景及預測基礎之上，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響到項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利的影響。項目全部資金的現金流量表（當銷售收入減少10%時）序號項目建設經營期2007年2008年2009年2010年1現金流入銷售收入小計2現金流出建造成本（含土地轉讓費）140001100018750銷售費用（按銷售收入3%計）820應繳稅費（按銷售收入10%計）小計140004263凈現金流量140004累計凈現金流量140005IC=6%折現系數6年凈現金流量132027累計年凈現金流量13202從上表可以看出，如果下降幅度為10%，那么從全部現金流量表的情況來看，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。從產品定位方面考慮，與本項目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競爭對手不多，這是好的一方面。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。項目的資本風險項目的籌集計劃中，絕大部分是通過銷售收入來實現，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的銷售工作，加強營銷的宣傳力度及相關工作。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇l 國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；l 中部崛起戰(zhàn)略的實施；l 武漢寫字樓市場的逐漸升溫；等等。二、項目在經濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：項目總投資：43750萬元項目財務凈現值：項目財務內部收益率：%三、項目具有的突出優(yōu)勢：l 與摩根中心相同檔次的競爭對手較少。l 公司的資金優(yōu)勢。四、項目開發(fā)經營風險小本項目屬于相對大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用取得費用較低，且在開發(fā)運作過程中享受政府提供的許多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學控制，應該能獲得預期投資收益。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。5安防監(jiān)控系統 　6室外道路及綠化 　7給水配套工程 　8外部供電配套工程 根據外部供電方案可能會有較大變化9地下室空調通風 按地下室面積200元每平方10地下室消防、自動噴淋 按地下室面積120元每平方11工程不可預見性費用 　12自備發(fā)電機 　住宅工程部分 1住宅土建及水電安裝費用 住宅樓按1100元/㎡考慮。2寫字樓內部公共裝飾 250元/㎡；3寫字樓外立面裝飾 500元/㎡；4寫字樓公共部分中央空調 250元/㎡；5寫字樓辦公智能化 50元/㎡；6寫字樓消防工程自動噴淋、感煙報警 100元/㎡；7電梯購置 7部進口三菱　　　　裙房工程部分 　1裙房土建費用 裙房按1350元/㎡（結構轉換層考慮在內）。非住宅按11元/㎡計算4房屋測丈費 按建筑面積1元/㎡計算　　　　七、營銷費用 　1營銷費用 按總銷售額3%考慮八、財務費用 　1財務費用 按項目貸款1億元，2年期考慮估算，九、成本總合計及分類分析 　1住宅總價及樓面單價 　2寫字樓總價及樓面單價 　3商網總價及樓面單價