土地流程(編輯修改稿)
2024-10-13 11:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 門權(quán)利。土地使用權(quán)是我國(guó)的一項(xiàng)特殊的無(wú)形資產(chǎn)。我國(guó)《憲法》規(guī)定，土地為國(guó)家所有，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擁有土地。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)國(guó)有企業(yè)占用使用的土地均未在會(huì)計(jì)上反映。1988年修訂后的《憲法》和《土地管理法》允許有償出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。隨后，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。土地使用權(quán)有償出讓是指政府將國(guó)家或集體所有的土地，按照指定地塊、用途和其他條件，有償?shù)毓┩恋厥褂脵?quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營(yíng)，土地使用權(quán)受讓人向政府支付出讓金兒使用金，出讓金是土地使用權(quán)讓人為取得土地使用權(quán)而向政府一次性支付的價(jià)款，使用金是土地使用權(quán)受讓人因使用土地而定期向政府交納的費(fèi)用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人的行為，后者應(yīng)向前者支付轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及遷移補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、丈量費(fèi)和法律手續(xù)費(fèi)等。如果國(guó)家以土地使用權(quán)向股份有限公司作價(jià)入股，則以評(píng)估的價(jià)值為依據(jù)。定期向政府交納的土地使用金于支付時(shí)作為當(dāng)期費(fèi)用處理，不予資本化。如果土地使用權(quán)有期限，則在規(guī)定的期限內(nèi)攤銷其成本；如果無(wú)期限，可以不攤銷。提問(wèn)人的追問(wèn) 20101123 09:29 能較詳細(xì)說(shuō)明從第一步開始具體怎么做的操作流程嗎？ 回答人的補(bǔ)充 20101123 09:30 第一步：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取 一．土地獲取工作流程確定目標(biāo)城市在公司發(fā)展戰(zhàn)略方針的指導(dǎo)下，結(jié)合我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征，制定公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃，確定公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)城市。項(xiàng)目獲取途徑 項(xiàng)目獲取主要分為以下兩種途徑： ① 直接購(gòu)買土地獲取項(xiàng)目通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑收集目標(biāo)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和土地市場(chǎng)交易情況。通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和對(duì)當(dāng)?shù)卣块T公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，初步估計(jì)出讓土地成交價(jià)格，結(jié)合公司實(shí)際情況，確定目標(biāo)地塊。② 通過(guò)朋友、社會(huì)關(guān)系等途徑獲取合作開發(fā)項(xiàng)目。確定土地價(jià)格及報(bào)價(jià)策略在確定房地產(chǎn)報(bào)價(jià)策略時(shí)可采用以下兩種方式：① 公司組織人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研：根據(jù)目標(biāo)城市以往國(guó)有土地交易情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)目標(biāo)地塊可能成交的最低價(jià)格和最高價(jià)格，并根據(jù)目標(biāo)地塊使用權(quán)的出讓方式確定報(bào)價(jià)策略。② 房地產(chǎn)專業(yè)公司介入：報(bào)價(jià)策略可以說(shuō)是項(xiàng)目獲取過(guò)程中較為關(guān)鍵的一步，報(bào)價(jià)高低直接影響到本項(xiàng)目最終開發(fā)利潤(rùn)。因此在確定報(bào)價(jià)前可考慮請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司介入，對(duì)本地塊進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作，并編寫完整的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。準(zhǔn)確的確定本地塊可能成交的價(jià)格和報(bào)價(jià)策略。辦理相關(guān)競(jìng)買手續(xù)根據(jù)土地使用權(quán)出讓部門規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)資料，實(shí)地辦理競(jìng)買手續(xù)。需準(zhǔn)備資料如下： ①保證金以及進(jìn)帳單（各地可能不一樣，杭州標(biāo)準(zhǔn)為100萬(wàn)元）②身份證明材料主要包括：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代碼證等證件原件，法定代表人身份證（原件）及公章。③需委托別人代理參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的，需委托書原件何身份證原件?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買 組織人員現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買。簽訂合同如土地競(jìng)買成功需及時(shí)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)合同。二．土地取得所需費(fèi)用保證金國(guó)有土地使用權(quán)出讓費(fèi)用其它費(fèi)用（地塊調(diào)研費(fèi)用等）三．土地取得所需資料公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照法定代表身份證明委托書企業(yè)公章第二步：項(xiàng)目公司成立 一．項(xiàng)目公司成立公司成立準(zhǔn)備工作。申請(qǐng)主管部門同意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批。申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。辦理工商注冊(cè)登記。辦理稅務(wù)登記。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 二．項(xiàng)目公司成立所需的相關(guān)費(fèi)用企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)企業(yè)法人變更登記費(fèi)企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)領(lǐng)證照費(fèi)三、項(xiàng)目公司成立涉及到主要資料
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