【文章內容簡介】 將原來的土地使用權轉讓與房屋所有權轉移合并為一個整體通稱為房地產轉讓。 房地產轉讓是一種房地產交易行為，它是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。根據(jù)土地使用權的獲取方式不同，房地產轉讓可分為：出讓方式取得 的土地使用權的轉讓和劃撥方式取得的土地使用權的轉讓。 以出讓方式取得土地使用權的轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人原有的權利和義務的范圍一致。其實際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。轉讓房地產后受讓人如需改變原有土地用途的，必須經土地轉讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓時，《城市房地產管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓 手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，由國家土地行政主管部門向轉讓方征收土地收益金后，土地使用權轉給受讓人。 房地產轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，所以《城市房地產管理法》和《轉讓管理規(guī)定》都明確了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產不得轉讓： 得土地使用權的，不符合《城市房地產管理法》第三十八條見注 ① 規(guī)定的條件的； 行政機關依法裁定決定產或者以其他方式限制房地產權利的； ； 房地產，未經其他共有人書面同意的； ； ； 、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 房地產轉讓必須簽訂房地產轉讓合同。房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協(xié)商擬訂，一般應包括： 、住所； 和編號； 、面積、四至界限； 、土地使用權取得的方式及年限；； 及支付方式； ； 。 注 ① ：《城市房地產管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： ，并取得土地使用權證書； ，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 ，還應當支持有房屋所有權證書。 第三章 房地產企業(yè)獲取土地階段會計與稅務處理 第一節(jié) 獲取土地階段會計處理 一、取的土地使用權確認 房地產企業(yè)去的土地使用權的方式一般有接受土地使用權出讓、接受土地使用權轉讓、投資者投入的土地使用權以及其他方式。 通過出讓方式取得土地使用權的入賬價值通常是土地出讓金加上相關稅費，相關稅費是指涉及的契稅、印花賀歲，去的圖地位更低的，還涉及耕地占用稅。通俗的說法是房地產公司通過招拍掛從政府買的土地，也叫一級市場獲取土地。 通過土地使用權轉讓取得的土地使用權的成本，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收費和其他稅費。通俗的說法就是從其他公司購買的土地。 投資者投入的土地使用權，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。就是其他想入股房地產公司的單位以土地作價入股。 房地產企業(yè)取得的土地使用權，根據(jù)《企業(yè)會計準則第 6 號 —無形資產》應用指南的規(guī)定，通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金的，引港將其轉為投資性房地產。房地產企業(yè)取得土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，線管的 土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物的成本。在此特別說明的是，本書主要介紹房地產企業(yè)購買土地用于開發(fā)商品房的情況。 根據(jù)企業(yè)會計準則，房地產開發(fā)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本—— 土地征用及拆遷補償費”等科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等。取得的土地使用權所繳納的印花稅直接計入“管理費用”核算。 【例 31】 20 8年 6月，致遠地產公司取得 100 畝的土地使用權用于商品房開發(fā)，價款 5 000 萬元，契稅征收率為 3%，當?shù)?政府規(guī)定的耕地占用稅稅額為 30 元 /平方米，通過銀行轉賬支付土地出讓金及相關稅費。 ，依據(jù)財政部門開具的土地使用權出讓金專用票據(jù)和銀行轉款手續(xù)，致遠地產公司應進行的會計處理為： 借：開發(fā)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 50 000 000 貸：銀行存款 50 000 000 ： 5 000 3% =150（萬元） 依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，致遠地產公司應進行的會計處理為： 借：開發(fā)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 1500 000 貸：銀行存款 1 500 000 ： 100 30=200（萬元） 依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，致遠地產公司應進行的會計處理為： 借：開發(fā)成本 —— 土地征用及拆遷補償費 2 000 000 貸：銀行存款 2 000 000 ，應繳納的 印花稅為 5 000 ‰ =（萬元） 繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，致遠地產公司應進行的會計處理為： 借：管理費用 —— 印花稅 25 000 貸：銀行存款 25 000 不過正常情況下，房地產企業(yè)招拍掛獲得土地的過程是這樣的：先交納競拍保證金，等競拍成功了轉作土地出讓金，最后根據(jù)土地出讓合同規(guī)定的付款時間支付剩余的土地款。會計應該如下做賬： 支付競拍保證金 借：其他應收款 國土資源局 202000