【文章內(nèi)容簡介】 轉檔案管理制度，統(tǒng)一土地流轉合同文本，嚴格規(guī)范土地流轉的申報、協(xié)商、審查、簽訂、備案等五個程序，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的管理制度更加規(guī)范，交易方式更加便捷，市場信息更加暢通，交易風險更加可控。第四篇：土地流轉調研報告土地流轉調研報告**縣是**市東北部與重慶市**交匯的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。全縣總面積2595平方公里（耕地面積196萬畝），大部分海拔在700至900米之間，90%的地區(qū)屬溶巖地貌，地表破碎，山河縱橫；250以上坡地占總面積的44%，%；活土層厚度低于15cm的耕地占總耕地的60%，農(nóng)業(yè)有效灌溉面積20萬畝，占境內(nèi)現(xiàn)有耕地的30%。因此，我縣農(nóng)業(yè)抗御自然災害的能力較弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平難以在短期內(nèi)得到根本改變。隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷推進，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的逐步提高和分工分業(yè)趨勢的不斷加劇，已有的土地承包制度形成的承包耕地面積少、地塊分散、農(nóng)村勞動力離家難離土等問題逐步凸現(xiàn)，如何在堅持土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包政策不變和保障農(nóng)戶承包經(jīng)營權前提下，加快農(nóng)村土地流轉，促進土地規(guī)?；?jīng)營？如何在現(xiàn)有條件下提高農(nóng)業(yè)效益和市場競爭力，是擺在各級黨政面前的重要課題。本文試圖通過調研全縣土地流轉的現(xiàn)狀，搞清影響土地流轉的障礙因素，提出促進全縣農(nóng)村土地流轉的對策和建議，旨在促進我縣農(nóng)業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進農(nóng)民增產(chǎn)增收。一、全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉現(xiàn)狀及成效近年來各級政府和農(nóng)戶對土地流轉問題進行了積極探索，通過采用互換、轉包、轉讓、出租、入股等形式，鼓勵農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權轉讓給他人耕種。早在家庭承包責任制實施初期，全縣就有農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉。當時，主要是在農(nóng)戶之間為便于耕作進行的承包經(jīng)營權流轉（互換、轉包），流轉范圍小面積少。隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是上世紀九十年代以來，農(nóng)村勞動力大量向二、三產(chǎn)業(yè)轉移，農(nóng)村經(jīng)濟結構和社會結構發(fā)生了很大的變化，農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)出面積大、規(guī)?；内厔?。（一）流轉現(xiàn)狀縣鄉(xiāng)黨政高度重視土地流轉。全縣上下把促進和規(guī)范農(nóng)村土地流轉作為落實農(nóng)村土地政策、提升農(nóng)業(yè)競爭力和農(nóng)民增收的一項重要措施，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營和標準化生產(chǎn)。截止2008年5月，通過對全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)152個村（居、社區(qū)）的調查匯總，（%），；。（%），主要用于烤煙生產(chǎn)和茶葉產(chǎn)業(yè)以及辣椒、蔬菜和中藥材種植。土地流轉形式多樣。從土地流出看，當前全縣常用的土地流轉方式主要有四種：即轉包、轉讓、互換、出租等。，100元/，100元/畝以下的3萬畝；。全縣土地流轉的特點是連片流轉、向大戶和生產(chǎn)能手流轉、向企業(yè)主流轉。土地流轉主體多元化、跨區(qū)域化。從土地流入對象看，主要有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)經(jīng)營型、種養(yǎng)大戶經(jīng)營型、普通農(nóng)戶經(jīng)營型等三種土地流轉模式。如碧豐的8200畝林地流轉到頂箐方竹筍有限公司經(jīng)營、30畝以上烤煙土地流轉到500余戶大戶經(jīng)營等，形成了跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)跨縣域的土地流轉良好態(tài)勢。（二）流轉成效促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營。通過土地流轉，不但較好地滿足了一些從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)農(nóng)戶既不愿放棄土地承包經(jīng)營權，又不愿經(jīng)營土地的要求，而且還滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經(jīng)營管理能力的產(chǎn)業(yè)大戶、工商業(yè)主、經(jīng)營能人等集約經(jīng)營土地的愿望，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理配置，激活了市場農(nóng)業(yè)，促進了農(nóng)村的分工分業(yè)。如碧豐100多畝辣椒基地，瑞溪樊**的4000畝烤煙、茶場、辣椒基地，市坪袁霞的360畝烤煙基地；**、樂儉、中觀、土坪、儉坪、安場、鳳儀、小雅等多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有通過土地流轉實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的成功范例。全縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)（含種、養(yǎng)、林）大戶共計1萬戶，林地近7萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。這一模式的運作，既一定程度上改變了農(nóng)戶生產(chǎn)受其自身經(jīng)濟條件、科技水平、勞力、市場風險等因素的限制，又對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的提高，效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有積極的現(xiàn)實意義。促進了農(nóng)村勞動力轉移，有效地減少了土地撂荒。在保證農(nóng)民土地承包經(jīng)營權的基礎上，通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的方式，既可以將農(nóng)民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又可以維護農(nóng)民的土地承包權益，解除農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，有效減少了土地撂荒，提高了土地利用率和產(chǎn)出率，從調查結果看，全縣外出人口達18萬人，占總人口的30%，，提高了勞均耕地占有量，農(nóng)產(chǎn)品走出了入不敷出的困境。同時，大量的勞動力外出促進了我縣“尹姑娘。珍漢子”的勞務經(jīng)濟品牌。有利于農(nóng)業(yè)科技的普及和推廣。通過土地流轉，土地經(jīng)營形成一定規(guī)模，使科技的扶持有了落腳點，調動了高新技術進入農(nóng)業(yè)領域的積極性，形成規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)戶和業(yè)主，促進了多種農(nóng)機具和優(yōu)良品種及先進實用技術的普及和推廣，提高了農(nóng)產(chǎn)品競爭力，增加了農(nóng)民收入。如全縣1萬個大戶擁有旋耕機416臺，擁有標準化智能烤房3500余間（占全縣智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178間?？緹熒a(chǎn)土地流轉30畝以上大戶500戶。培育了一批新型農(nóng)民。企業(yè)和外來業(yè)主進入農(nóng)村后，其生產(chǎn)和經(jīng)營的過程有利于改變農(nóng)村的傳統(tǒng)思想觀念，先進的經(jīng)營管理理念、生產(chǎn)技術和市場意識對農(nóng)民起到了潛移默化的作用，改變了農(nóng)民傳統(tǒng)思想觀念。農(nóng)民在受聘務工的過程中以及與企業(yè)的業(yè)務交往中，自覺不自覺的得到磨練，學到了先進的生產(chǎn)技術和管理經(jīng)驗。農(nóng)村中的“田秀才”、“土專家”等各種能人，在土地流轉中產(chǎn)生并大顯身手。林地和四荒地得到了一定利用。全縣在土地流轉利用面積中，利用林地近2萬畝，利用四荒地3000余畝，最大限度地發(fā)揮了土地資源。與2006年相比，土地撂荒下降了5個百分點（），約占總耕地面積的5%。土地流轉使林地和四荒地得到了一定量的利用。二、全縣土地流轉存在的問題農(nóng)村土地實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制20多年來，順應了農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的要求，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展。但隨著市場經(jīng)濟的深入和市場化的推進，土地家庭承包責任制在一些地方已不適應農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展形勢，土地流轉自然發(fā)展起來，同時也產(chǎn)生了一些問題和矛盾。為了推進土地科學合理流轉，促進農(nóng)村經(jīng)濟健康有序發(fā)展，中國共產(chǎn)黨中央于2001年下發(fā)了《關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉工作的通知》，2002年8月又出臺了《中華人民共和國土地承包法》。農(nóng)村土地流轉實行土地所有權歸集體經(jīng)濟組織，承包權歸承包農(nóng)戶，使用權或經(jīng)營權歸轉入方的土地經(jīng)營體制。這不但解決了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營規(guī)模過小、農(nóng)地拋荒閑置，還優(yōu)化了土地資源，促進了土地與資金、技術、信息、人才等生產(chǎn)要素的合理流動，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，加速了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和農(nóng)村剩余勞動力轉移。通過對全縣的土地流轉調研分析，反映出目前我縣農(nóng)村土地制度及土地流轉存在許多問題和矛盾。（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權不清晰?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村和**區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”?！吨腥A人民共和國土地管理法》也規(guī)定土地屬于三級所有，即“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體、村民小組”。這些規(guī)定雖然明確了農(nóng)村土地集體所有權的代表，但“農(nóng)民集體”在法律上的具體內(nèi)涵很模糊，由誰來代表集體實施其權利與義務卻難以確定，集體有“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組”三個層次，在不同程度上都是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權的所有者代表。目前的土地集體所有，對農(nóng)民來說，某種程度是虛無的。從所有權主體看，村委會作為當?shù)卮迕竦纳鐓^(qū)性自治組織，充當集體土地財產(chǎn)的所有者代表，在村民現(xiàn)有民主法制知識積累有限和文化素質不高的情況下，土地集體所有往往成為實際上的村主任或村委會少數(shù)人所有。從實踐看，借集體之名違背農(nóng)民意愿對土地進行大面積流轉的事實大量存在，甚至流轉中永久性改變了土地用途；農(nóng)民在土地流轉中也存在未批先占、少批多占的改變土地用途的違法現(xiàn)象。而農(nóng)民擁有幾十年土地的使用權、經(jīng)營權和收益權，卻不可以將土地進入非農(nóng)市場進行交易，承包年限內(nèi)只能傳承子孫，還有可能隨時終止承包，使農(nóng)民長期處于經(jīng)營土地的不穩(wěn)定狀態(tài)之中。加之難以安置、補償較低、行政強制性改變土地用途的開發(fā)流轉，使土地級差收益從農(nóng)民流向社會集團或個人，而失地農(nóng)民不斷增加，貧困人口不斷擴大，加劇了城鄉(xiāng)差別和貧福差距，增添了社會不穩(wěn)定因素。（二）農(nóng)村土地制度不完善，土地市場化不充分。完善的農(nóng)村土地管理制度，健全的土地市場體系，是優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、促進農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展的重要條件。目前，國家出臺了國有土地流轉管理的相關法律法規(guī)，卻未出臺農(nóng)村集體建設用地流轉的法律法規(guī)，造成集體土地管理相當薄弱。有關法規(guī)對農(nóng)村承包地的流轉也只是抽象規(guī)定，對土地使用權的出讓、流轉中各方權利、義務及法律責任并沒有明確的規(guī)定，致使農(nóng)村土地流轉過程中存在著嚴重的地方利益和意志傾向，有關部門也難以對集體土地流轉實行全面有效的管理。集體土地使用權發(fā)生權屬糾紛時也很難從法律和行政上進行解釋和處理。農(nóng)戶之間的土地流轉也存在著盲目隨意、操作無序等不規(guī)范現(xiàn)象，一旦發(fā)生糾紛則處理難度大，土地流轉的價格也很不規(guī)范，全縣尚無土地流轉合理價格定位。據(jù)調查統(tǒng)計，（%），其中100元/%,100元/%,%,說明外出人員決心向外的動力大，導致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)質量水平存在一定程度的下滑與不平衡，甚至有的地方耕地撂荒現(xiàn)象反彈，浪費了大量寶貴的耕地資源。（三）土地的社會保障功能過強。我縣農(nóng)業(yè)人口占總人口的90%，由于農(nóng)村社會保障制度不完善，對大多數(shù)農(nóng)民來說，承包土地不僅具有就業(yè)生存功能，而且具有社會保障福利功能。農(nóng)村土地無論面積大小和土質好壞，在第一次聯(lián)產(chǎn)承包中基本為平均承包（有按人七勞三分配）。從實踐看，確實促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定，為國民經(jīng)濟的健康發(fā)展做出了重要貢獻，但同時也導致了農(nóng)民過分的戀土