【文章內(nèi)容簡介】 機(jī)關(guān)管理，還有少數(shù)2002年之前成立的項(xiàng)目公司所得稅由地稅機(jī)關(guān)管理。國稅和地稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行政策時(shí)差別也很大。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確?（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時(shí)彌補(bǔ)。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許多政策本身不夠明確，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行時(shí)口徑不一?，F(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。（1）不對。本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率應(yīng)納稅所得額=會計(jì)利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）預(yù)計(jì)利潤率－彌補(bǔ)以前虧損只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。匯算清繳應(yīng)納稅額=[會計(jì)利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）預(yù)計(jì)利潤率+其他納稅調(diào)整－彌補(bǔ)以前虧損]25%（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。（2）不對?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間有同樣的規(guī)定。本期應(yīng)納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅，屬于本期應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，不能理解為預(yù)繳，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，并在稅前扣除。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（3）不對。《國家稅務(wù)總局關(guān)于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表）的補(bǔ)充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報(bào)表填表說明）文件明確，按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。（4）不對。期間費(fèi)用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預(yù)收款對應(yīng)。期間費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)確認(rèn)：①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：A．采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。C．采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。以上規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。商品房在沒有交付之前，實(shí)際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點(diǎn)所得稅處理與會計(jì)處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對于未