【文章內容簡介】 辦法第一章 總則第一條 為進一步提高物業(yè)服務水平，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市范圍內的物業(yè)服務收費及其管理工作。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指具有物業(yè)服務資質的物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務指導價收費標準由市價格行政主管部門負責制定，并對其監(jiān)督管理。合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準由市房地產行政主管部門負責制定，并對其服務質量進行監(jiān)督管理。第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵循國家的有關法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。第六條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第二章收費范圍第七條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)服務內容的性質和不同特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費中的物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅的物業(yè)服務費、別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節(jié)價。第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業(yè)類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，并適時向社會公布。第九條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。第十條物業(yè)服務一般包括以下內容：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理；（四）車輛停放服務管理；（五）做好安全防范和秩序維護工作；（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；（七）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；（八）業(yè)主委托的其他公共性服務內容。第十一條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務收費標準。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制的物業(yè)服務收費按合同約定辦理。第十二條 物業(yè)服務收費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：（一）服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（四）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；（五）物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（七）經業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。第十三條物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內的服務項目和服務工作開展情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費用情況，應接受物業(yè)項目所在地街道辦事處監(jiān)督。第三章收費管理第十四條住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費基準收費標準》（附件1），擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級標準，在收費標準范圍內，按規(guī)定實行公開招投標，中標價格即為前期物業(yè)綜合服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定服務等級標準、收費標準。第十五條開發(fā)建設單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，作為商品房買賣合同附件，經業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認。第十六條業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；具體收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。第十七條 物業(yè)綜合服務費（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權證登記的建筑面積計算。未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務費。第十八條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費自交付之日起次月由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔。交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。第十九條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業(yè)服務合同期限。第二十條出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應及時到物業(yè)服務企業(yè)登記備案，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。第二十一條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行服務價格登記證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當向物業(yè)所在縣、區(qū)價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。第二十二條物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，按照物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定，公布物業(yè)服務收費標準、等級標準。第四章停車收費第二十三條 住宅小區(qū)內符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫（含地下、地面）、地面停車場由物業(yè)服務企業(yè)人員提供管理服務的，按規(guī)定標準可以收取停放服務費（見附件2）。業(yè)主對車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。第二十五條 實施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務收費的物業(yè)服務企業(yè)，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護等服務工作。第五章共用設施設備收費第二十六條住宅小區(qū)內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設施設備運行費,納入物業(yè)綜合服務費，不得另行分攤收取。二次供水未移交給供水部門的供水設備，其增壓水泵運行費用可據實分攤收取，接受監(jiān)督。第二十七條 非城市集中供暖（冷）單位直收到戶的集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，經業(yè)主大會同意后收取。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中合理約定，并在銷售物業(yè)時告知物業(yè)買受人。第二十八條物業(yè)服務區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補貼物業(yè)綜合服務費，70％納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第六章裝飾裝修收費第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝飾裝修垃圾的，應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，并承擔相關法律責任。第七章 責任與義務第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同約定的服務內容提供服務。物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務收費由雙方約定。第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設單位，應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，應按照物業(yè)服務合同約定承擔違約責任，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。第八章監(jiān)督管理第三十四條 市、縣、區(qū)價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對物業(yè)服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監(jiān)管。物業(yè)服務企業(yè)構成價格違法、違規(guī)的，由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規(guī)予以處罰。第三十五條未選聘物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導下具體實行。第三十六條肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產行政主管部門可結合本地實際參照本辦法執(zhí)行。第三十七條本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。2006年9月6日發(fā)布的《關于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則〉的通知》（合價房〔2006〕325號）同時廢止第四篇：長春市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標長春市政府限價標準按每月每平方米建筑面積計算我市各類住宅小區(qū)物業(yè)服務費（指提供房屋，設施維修，綠化的養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，維護秩序，檔案資料管理等服務費）政府指導價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下：普通住宅一級：－；二級：－；三級：－；四級：－；五級：高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據業(yè)主的要求和所提供的服務內容、質量程度，按優(yōu)質優(yōu)價的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商議定。附件1 :長春市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準 一、一級物業(yè)服務等級：基本要求(1)物業(yè)服務企業(yè)原則上應持有二級以上物業(yè)管理資質證書，或具有三年(含三年）以上管理住宅小區(qū)經歷的三級物業(yè)服務企業(yè)。(2)建立完善的物業(yè)管理服務制度，并落實到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同。(3)物業(yè)管理項目經理應具備三年以上物業(yè)管理經驗。(4)80％以上物業(yè)管理人員應持有物業(yè)管理上崗證。(5)80％以上物業(yè)管理人員應具有大專以上學歷。(6)物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。(7)小區(qū)設有“服務中心”，實行24小時物業(yè)服務接待，公示服務聯(lián)系電話。適應業(yè)主需求，開展有償特約服務及代辦服務，公示服務項目及收費價目。采取多種形式服務反饋，如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，保證每年與50％以上業(yè)戶作有效溝通，每年對物業(yè)服務投訴有效處理率達到95％。(8)建立完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。(9）適應業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開展文化活動。(10）建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務費用的收支狀況。(11）按規(guī)定管理、使用專項維修資金。房屋管理(1）按有關法規(guī)政策規(guī)定和管理規(guī)約約定對房屋及配套設施進行管理服務。(2）房屋外觀(包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共 空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設臵，整齊有序。(3）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關部門依法處理。(4）空調安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕。(5）陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調一致，不超出外墻面。(6）無超出設計或統(tǒng)一設臵以外的防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。(7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止，并報告有關部門。(8）小區(qū)主出口設小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規(guī)范、美觀。設施設備維修養(yǎng)護(1）共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。(2）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。維修回訪率達到90%以上。(3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設備運行管理人員技能熟練，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。(4）道路、停車場平整通暢，交通標志規(guī)范、齊全。(5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上，按規(guī)定時間定時開關。(6）維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示。工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。(7）對設備故障及重大事件有完善的應急預案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。(8）辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。(9）各設備場所衛(wèi)生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。(10）各設備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防范措施。(11）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。公共秩序維護(1）小區(qū)主出入口24小時值班。(2）對小區(qū)重點部位按合同約定巡查。