【文章內容簡介】 可能出現的問題,對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1,查看產權所有人的身份證件。2,房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意? 出售房產時,房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。對即將進行交易的房產進行必要的了解。1,售方提供的房屋產權證是否屬實? 2,房產面積多大? 3,該房產用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4,該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利? 5,該房產是否已設定抵押?根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。在這里,如果該房產已設定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行。受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方,在轉讓該房產時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產方可進行買賣。6,該房產是否已設定租賃?如果該房產已經出租,則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?比如根據《上海市房地產轉讓辦法》的規(guī)定:轉讓已經出租的房地產,租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產,因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購房者購買該房產是為了投資,這種帶租約的房產是比較適合的。如果購房者購買該房產是為了自己居住,這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。簽訂時需要準備的證明材料。購置房地產,購房者可能是一人,也可能是數人。無論哪種情況,都需要購房者準備好如下材料:身份證原件或護照原件及復印件。未成年人的戶口簿或出生證明。有委托代理人,須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效: 1)香港地區(qū):經國家司法部授權的香港律師公證。2)澳門地區(qū):中國法律服務(澳門)公司。3)臺灣地區(qū):經臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃彤數毓C員協(xié)會,當事人憑正本前往當地公證員協(xié)會核對蓋章。4)外國:經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證?？辞宄贤械募s定內容。各地二手房交易當中使用的《買賣合同》,是由當地房屋土地資源管理局與當地工商行政管理局聯合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細些,尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補充條款中加以說明): 1,房款的金額是否寫清楚? 2,付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。3,購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經注明?(這里需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過)。4,何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者,也需要在合同的附件中列出明細清單)。5,交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由售房者承擔,交房后由購房者承擔。6,房地產的風險責任何時轉移給購房者? 參照《上海市房地產轉讓辦法》的規(guī)定是:房地產的風險責任,自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者)。但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日(交房之日)起轉移風險責任的,從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任。7,違約責任是否約定?違約金的數額是否約定清楚? 8,房地產買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的)1)如果交易雙方沒有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。2)交易雙方對合同第三篇：重慶二手房買賣注意事項重慶二手房買賣注意事項重慶二手房買賣過程中諸多不經意的陷阱，多了解注意事項，防范未然！核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。核實房屋狀況：你一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：（1）房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。（2）房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。（3）房屋權利情況，如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優(yōu)先購買權；房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；被查封或凍結轉讓的房屋，則在解除凍結之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。（1）看房、簽約： 看房滿意后，買方決定購房，應與賣方確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。所以注意讓兩個版本的合同內容保持一致，是你和賣方雙方都務必注意的問題。（2）按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在（或可立即解除）抵押等權利限制等條件，按交易進度支付房款（簽合同付定金/過戶后付大部分房款/交房后付余款）。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上）。（3）交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。②物業(yè)費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。③房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。（4）過戶：過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押后的某一時間。②過戶所涉稅收和費用的承擔。③買方的人數。買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：（1）合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。（2）每項主要義務均應有違約責任一一對應。（3）違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處于不確定狀態(tài)。（4）應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產權情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。、上家是在銀行有按揭貸款的，這不影響你簽定房屋買賣合同，對房屋產權交易過戶也沒上面影響，但前提是在產權過戶之前上家需將貸款還請，才能正常辦理產權過戶手續(xù)； 8W應該是在簽定買賣合同之后再給上家的，而不是在簽合同之前。合同里應約定好房款的付款時間和每次付款的數額；買賣合同里還應注意寫清楚上家不按時交房（含產權過戶）的違約責任、交房的時間、產權過戶的時間；正常的房屋交易流程要到房管所或房地產交易中心辦理房屋產權過戶手續(xù)的，公證是代替不了過戶手續(xù)的，你應當向中介了解清楚；每次付款給上家后都要上家出具收款收據；繳納稅費的時候可以由中介代為申報，但自己也一定要看清楚，不要多報或誤報了；上家賣這套房屋的產權應當是清晰