【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營(yíng)業(yè)稅；、個(gè)人購(gòu)買（出售）住房超過(guò)五年的普通住宅出售時(shí)不用支付營(yíng)業(yè)稅；、個(gè)人購(gòu)買（出售）住房超過(guò)五年的非普通住宅出售時(shí)支付成交價(jià)減去購(gòu)房?jī)r(jià)差額 % 的營(yíng)業(yè)稅。讀者疑問(wèn)：如何確定普通住宅與非普通住宅？律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 （含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的 倍以下。讀者疑問(wèn)：二手房的稅費(fèi)如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費(fèi)主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門(mén)交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設(shè)點(diǎn)，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門(mén)交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時(shí)間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門(mén)交納，地稅部門(mén)與交易中心的地理位置有遠(yuǎn)有近。土地出讓金一般在國(guó)土資源部門(mén)設(shè)立的地點(diǎn)收取，原來(lái)國(guó)土資源與房管是一個(gè)部門(mén)，分開(kāi)后有些國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)辦公地點(diǎn)已分開(kāi)，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過(guò)戶手續(xù)至少要去兩個(gè)地方，如果去地點(diǎn)不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時(shí)間。有些地方某些費(fèi)用還要到銀行去交，去銀行排隊(duì)，這樣會(huì)更浪費(fèi)時(shí)間。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場(chǎng)交納。讀者疑問(wèn)：什么情況下可以免二手房交易的稅費(fèi)？手續(xù)如何辦理？律師答疑：目前北京正在實(shí)施的一項(xiàng)政策是拆遷戶在購(gòu)買商品房時(shí)可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購(gòu)買商品房時(shí)，如商品房的價(jià)格與拆遷戶被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格一致，則在新購(gòu)商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，減免新購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的契稅。如被拆遷房屋的價(jià)格低于新購(gòu)房屋的價(jià)格，則新購(gòu)商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)只對(duì)差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門(mén)辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口?。唬疬w補(bǔ)償協(xié)議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購(gòu)房人不一致時(shí)還需提供直系親屬關(guān)系證明。讀者疑問(wèn)：作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)怎么辦？律師答疑：作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)并且通過(guò)市場(chǎng)對(duì)外銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時(shí)有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是以原價(jià)轉(zhuǎn)讓，且買方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格，買方需到住房開(kāi)發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補(bǔ)交土地出讓金。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的條件如下：（1）作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年后方可按照商品房?jī)r(jià)格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn)），不足五年的按照當(dāng)初購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格買賣；（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場(chǎng)，任何一方不能到場(chǎng)的須出具授權(quán)委托書(shū)；（3）未滿五年上市的，購(gòu)房人須取得購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的審批單。作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易除填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》之外，還應(yīng)提交如下證件：? 賣雙方提交材料：身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民需提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證或士兵證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。? 不足五年上市交易的提供購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證明? 如果購(gòu)房人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房的面積超標(biāo)，則提供超標(biāo)部分補(bǔ)交綜合地價(jià)款的收據(jù)；? 賣房人提供原購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房合同和契稅完稅收據(jù)；? 房屋所有權(quán)證；（6）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易買賣雙方交納稅費(fèi)如下：賣方：萬(wàn)分之五的印花稅；購(gòu)買 5 年后交易的按成交價(jià)格的 10% 繳納綜合地價(jià)款。賣方繳納綜合地價(jià)款買方就不需要補(bǔ)交成交價(jià)格 3% 的土地出讓金。買方：個(gè)人購(gòu)買建筑面積超過(guò) 140平方米 以下的按照 % 繳納契稅，建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買的按照 3% 繳納契稅；成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅；房產(chǎn)證印花稅 5 元；讀者疑問(wèn)：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？律師答疑：危改房上市交易是指按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。危改房的辦證程序如下：? 雙方提交材料： 身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。? 原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同；? 房屋所有權(quán)證；（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件（5）買賣雙方合同一式三份；（6）完稅憑證；（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。危改房上市交易需交納下列稅費(fèi)：賣方：萬(wàn)分之五的印花稅；按成交價(jià)格 3% 繳納土地出讓金。買方：個(gè)人購(gòu)買建筑面積超過(guò) 140平方米 以下的，按照 % 繳納契稅，建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買的按照 3% 繳納契稅；成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅；房產(chǎn)證印花稅 5 元；讀者疑問(wèn)：已購(gòu)公房、房改房的過(guò)戶手續(xù)怎么辦？律師答疑：已購(gòu)公有住房上市交易是指已取得房屋所有權(quán)證的已購(gòu)公房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價(jià)購(gòu)房需出售時(shí)原來(lái)需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋出售時(shí)因原售房單位有 6% 的產(chǎn)權(quán)，因此該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。但出售時(shí)還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。辦理已購(gòu)公房過(guò)戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場(chǎng)，任何一方不能到場(chǎng)的，須出具授權(quán)委托書(shū)。除需填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》之外，還需提交如下資料：（1）買賣雙方提交材料：身份證明（核驗(yàn)原件），如本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳臺(tái)同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。（2）與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約（已購(gòu)公房）；（3）房屋所有權(quán)證；（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如所有權(quán)證無(wú)圖，則不需提交。登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名；（5）買賣雙方簽訂的購(gòu)房合同一式三份；（6）完稅憑證；（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。除此之外，還需提交房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)清結(jié)證明。已購(gòu)公房(房改房)交易發(fā)生的稅費(fèi)如下：賣方：萬(wàn)分之五印花稅；優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的已購(gòu)公房補(bǔ)交價(jià)差：當(dāng)年成本價(jià) 6%/平方米房屋建筑面積（2005 年成本價(jià)是 1560 元）。買方：個(gè)人購(gòu)買按 % 繳納契稅（建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收?。粏挝毁?gòu)買按 3% 繳納契稅；萬(wàn)分之五印花稅；房證印花稅： 5 元 / 本；土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)的 1% 房屋建筑面積（今年成本價(jià)是 1560 元，土地出讓