【文章內容簡介】 %。其中：基本建設完成投資 96985 萬元，同比減少 %；更新改造完成投資 61392 萬元，同比增長%；房地產投資完成 29378 萬元，同比增長 %。一季度 施工項目共 123 個，其中新開工 13 個，計劃總投資 33766 萬元 [4]。 廣漢固定投資增加明顯，房地產投資同比增長更是達到了 %，廣漢房地產投資處于一片熱火朝天的景象，這對于本項目來說，有利有弊，利在于形勢良好，弊在于競爭激烈。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 4 第 3 章 廣漢房地產市場調研 房地產開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點 [5]。所以項目開發(fā)需要詳細的市場調研， 房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測 [6]，得出項目市場各方面的數(shù)據(jù)資料，為整個項目的策劃提供依據(jù)。 房地產市場現(xiàn)狀 一季度，廣漢市房地產開發(fā)投資完成 億元，同比增長 2 倍；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長 %[7]。 圖 1746187020202447276430761000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 3：廣漢歷年房價走勢圖 數(shù)據(jù)來源 ： 從圖中可以看出廣漢市近幾年來房價逐漸高漲， 由 2020 年的 1746 元 /㎡到 2020 年的 3076元 /㎡。這反映出廣漢房地產市場 具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。 主要同類型樓盤 信息 及項目價格定位 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 5 表 1： 雒城一號 基本情況表 序號 指標 雒城一號 逸品城奧園 景帝帝國 御景星城（尾 盤） 上美年華 1 物業(yè)類別 大型社區(qū) 中型社區(qū) 中型社區(qū) 大型社區(qū) 大型社區(qū) 2 樓盤位置 廣漢市中山大道與珠海路交匯處 廣漢市中山大道西二段 廣漢市南昌路 68 號 廣漢柳州路南三段（皇家花園對面） 四川省廣漢市中山大道南段 3 均價 3300 元 / ㎡ 3600 元 / ㎡ 2990 元 / ㎡ 3400 元 / ㎡ 2800 元 / ㎡ 4 開盤時間 20201225 2020430 20200330 20200101 20201018 5 樓盤形態(tài) 高層、多層 高層、多層 小高層、高 層 多層、小高 層、高層 多層 6 占地面積 160000 ㎡ ㎡ 26664 ㎡ ㎡ 33500 ㎡ 7 建筑面積 460000 ㎡ 115000 ㎡ 120200 ㎡ 80000 ㎡ ㎡ 8 綠化率 35% 45% 36% % 30% 9 容積率 信息來源：德陽生活資訊網房產版 以上樓盤平均價格 =3218 元 /㎡ ,平均綠化率 =%,平均容積率 =。 從時間上來看，雒城一號、 逸品城 奧園 、景帝帝國這三個社區(qū)與本項目最為接近；從規(guī)模上來看， 逸品城 奧園 、景帝帝國這兩個社區(qū)與本項目最為類似；從項目所在位置上來看，雒城一號，上美年華這兩個社區(qū)與本項目最為接近，都處于中山大道南段。 本項目綠化率 =45%，容積率 =，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產價格走勢，初步確定東升國府大型社區(qū)的均價為 3200 元 /㎡。 由于 本項目開發(fā)的需要，我們在廣漢城區(qū)做了 一次 關于廣漢居民對住房需求的 統(tǒng)計調查。統(tǒng)計調查是根據(jù)統(tǒng)計的目的與要求，以科學的統(tǒng)計調查方法有組織、有計劃地收集有關總體的統(tǒng)計資料的過程 [8]。 本 次調查以問卷形式向 300 位消費者提問，最后共收回有效問卷 236 份。通過分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我們對廣漢市居民購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此次問卷調查結論作為設計的參考依據(jù)。 是否考慮在廣漢買房 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 6 圖 4：購 房意向圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調查繪制 此項調查是為了了解廣漢消費者數(shù)量以及潛在消費者數(shù)量的多 少，今年來 廣漢市經濟蓬勃發(fā)展，城市建設也越來越繁榮，再加上廣漢 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，很多人都愿意選擇在廣漢購房，其比例高達 %，由此可見廣漢消費者市場前景樂觀。 能夠接受的房屋總價 圖 5： 可接受房屋總價圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調查繪制 此項調查是在了解廣 漢居民的經濟能力，也是從開發(fā)商的財務以及資金運作方面做市場調查，可以為項目 房屋總價定位 提供一定的依據(jù)。 由調查可見， 廣漢市居民能夠接受的房屋總價主要在 4060萬這個區(qū)間，其比例達到 %，其次是 20萬 40萬，比例為 %。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 7 期望的住房面積 圖 6： 戶型面積圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調查繪制 此項調查主要是為項目戶型面積設計提供一定的依據(jù)。 由上圖可知， 廣漢市居民對住房面積的需求有接近 70%集中在 120140 ㎡這個區(qū)間，其中 120140 ㎡這個區(qū)間更是達到了 %的高需求，其次便是 140 ㎡以上的大戶型，再次就為 100 平方米以下的小戶型。隨著廣漢市經濟的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。 計劃購買的住宅層數(shù) 圖 7： 樓層圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計 調查繪制 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 8 由圖可知，廣漢市居民對房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為%，多層的比例為 %。對于在一個固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢，多層在容積率上有優(yōu)勢，此圖數(shù)據(jù)為項目在建筑密度和容積率上面協(xié)調取舍提供了一定依據(jù)。 偏向選擇的戶型 圖 8： 戶型意向調查圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調查繪制 此項調查是為了為項目開發(fā)戶型 結構 設計提供參考依據(jù)。 由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達 %。其次便是四房二廳，比例為 %，然后為二房二廳 ，比例為 %。 項目 SWOT 分析 對項目進行 SWOT 分析，可以清楚的看出項目的優(yōu)勢，劣勢以及機會和威脅。 SWOT分別是指：優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機會（ Opportunity）和威脅（ Threat） [9]。 項目優(yōu)勢 1 本項目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。 2 本項目土地成本較低，成本優(yōu)勢比較明顯。 3 本項目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰 108 國道與成綿高速，交通便利。 4 本項目規(guī)劃中有一塊 2400 ㎡的公共開發(fā)廣場，這為 整個項目的開發(fā)提 高了價值。 5 本項目綠地率高達 45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應市場發(fā)展趨勢。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 9 6 本項目緊鄰三星堆客運站， 人流量大，人氣高。 7 本項目地處廣漢市經開區(qū)，隨著城市化進程的推進，本地塊具有很好的升值空間。 8 本項目隨著成都經濟圈的擴大，其價值將有很高的上升空間。 項目劣勢 1 本項目 所在 地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有些偏。 2 本項目 所在地段目前開發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。 項目機會 1 近期內廣漢市房地產市場形勢良好，市場前景樂觀。 2 廣漢市經濟增長穩(wěn)定，經濟前景良好，人口及 收入水平都不斷增長，有利于本項目開發(fā)。 3 本項目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。 項目威脅 1 新國八條等國家宏觀調控政策加大了房地產行業(yè)的系統(tǒng)風險，這對投資類客戶 產生消極影響 ，并且這還使得很多房地產消費者處于觀望狀態(tài)，不利于本項目的銷售。 2 本項目附近的雒城一號是一個高品質的大型社區(qū)，對本項目威脅較大。 第四章 項目定位 市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確 [10]。作為項目前期開發(fā)，必須要對項目的定位明確，為 項目的開發(fā)目標指明方向。 客戶 群體定位 本項目的主要目標客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領導階層的人物。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對于住房有著較高的要求。本項目獨特的設計理念以及低密度高綠化的建筑指標，將會是吸引這類用戶的一大亮點。同時項目還針對一部分對固定資產有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 10 本項目位于廣漢經開區(qū)，隨著城市化進程的推進， 以及市政規(guī)劃的要求， 這里必將成為廣漢的一個繁榮地段 。同時在整個國家大好經濟勢態(tài)的環(huán)境下，廣漢經濟也處于一種高度發(fā)展的勢態(tài)。加上對本項目周邊環(huán)境的調查和附近樓盤的等眾多因素的分析， 將 本項目定義為： 借廣漢優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢， 融和三星堆文化的氛圍，結合廣漢舒適的生活環(huán)境， 將本項目打造成為一個建筑品質優(yōu)良、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善、品牌優(yōu)勢明顯的高檔住宅社區(qū)。 本項目 采用簡單明快的建筑風格，簡潔 大方， 但不會讓人覺得乏味 。 并且整個社區(qū)的布局簡潔，以幾何韻律美充滿整個小區(qū)，讓整個社區(qū)充滿一種高品位的 格調，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風格，會讓業(yè)主 住進小區(qū)感覺到一種愜意、舒適、安心的感覺、讓業(yè)主感覺到住進東升國府就是一種享受生活的狀態(tài)。 結合消費者房地產需求的調研，本項目適應市場需求，將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為 98 ㎡、 137 ㎡、 165 ㎡，所占總面積百分比分別為 %、 %、 %，戶數(shù)所占百分比分別為 %、 %、 %。 現(xiàn)將東升國府擬定戶型面積及套數(shù)配比歸納于下表： 表 2： 東升國府 擬定戶型面積及套型配比 戶型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 戶型面積（平方米） 98 137 165 面積比例 % % % 戶型套數(shù)（套） 8 36 8 套數(shù)比例 % % % 數(shù)據(jù)來源： 據(jù) 建施平面圖計算所得 第 5 章 項目 開發(fā)與建設 項目開發(fā)建設為整個項目建設的實際實施過程，整個過程中應當對項目實體質量，工程進度，以及投資控制做好 現(xiàn)場監(jiān)督。整個建設過程中應當用科學的方法管理整個項目，本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 11 在項目管理中，主動控制和被動控制為常用的兩種類型，其中主動控制就是預先分析目標偏離的可能性，并擬定和采取各項預防性措施，以使計劃目標得以實現(xiàn)。被動控制是指當系統(tǒng)按計劃運行時，管理人員對計劃值的事實進行跟蹤，將系統(tǒng)輸出的信息進行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問題，找出偏差，尋求并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再送回給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正 [11]。 本項目計劃分兩期開發(fā)，一期計劃開發(fā)住宅面積 ㎡，地下停車場 9000 ㎡，地塊東北角 中山 大道與深圳路交匯處公共開放 廣場 2400 ㎡，社區(qū)內配套綠地，花園共計 ㎡，以及相應的 配套設施 。 二期開發(fā)住宅面積 ㎡，地上停車 位 30 個，社區(qū)內配套綠地 ㎡，以及相應的配套設施 本項目的擬開發(fā)周期為 4 年， 2020 年 4 月至 2020 年 7 月為前期工作 時間，包括擬建項目的前期規(guī)劃、設計、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標等， 2020 年 7 月至 2020 年 10 月為 項目一期 建造時間 ， 2020 年 4 月 2020 年 10 月為項目一期預售時間， 2020 年 10 月 2020年 7 月為項目一期正式銷售時間； 2020 年 7 月 2020 年 7 月為項目二期 建造 時間 ， 2020 年10 月 2020 年 7 月為項目二期預售時間 ， 2020 年 7 月 2020 年 4 月 為 項目二期 銷售 時間，到 2020 年 4 月底項目銷售完畢。 項目計劃開發(fā)進度橫道圖 見 下 圖 ： 圖 9： 項目進度橫道圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 12 圖片來源：依據(jù) 開發(fā)計劃 自行繪制 第 6 章 財務分析 財務分析是前期策劃與可行性研究中最