【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %。其中：基本建設(shè)完成投資 96985 萬(wàn)元，同比減少 %；更新改造完成投資 61392 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%；房地產(chǎn)投資完成 29378 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。一季度 施工項(xiàng)目共 123 個(gè)，其中新開(kāi)工 13 個(gè)，計(jì)劃總投資 33766 萬(wàn)元 [4]。 廣漢固定投資增加明顯，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)更是達(dá)到了 %，廣漢房地產(chǎn)投資處于一片熱火朝天的景象，這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有利有弊，利在于形勢(shì)良好，弊在于競(jìng)爭(zhēng)激烈。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 4 第 3 章 廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn) [5]。所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研， 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè) [6]，得出項(xiàng)目市場(chǎng)各方面的數(shù)據(jù)資料，為整個(gè)項(xiàng)目的策劃提供依據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 一季度，廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) 2 倍；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %[7]。 圖 1746187020202447276430761000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 3：廣漢歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源 ： 從圖中可以看出廣漢市近幾年來(lái)房?jī)r(jià)逐漸高漲， 由 2020 年的 1746 元 /㎡到 2020 年的 3076元 /㎡。這反映出廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng) 具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。 主要同類型樓盤 信息 及項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 5 表 1： 雒城一號(hào) 基本情況表 序號(hào) 指標(biāo) 雒城一號(hào) 逸品城奧園 景帝帝國(guó) 御景星城（尾 盤） 上美年華 1 物業(yè)類別 大型社區(qū) 中型社區(qū) 中型社區(qū) 大型社區(qū) 大型社區(qū) 2 樓盤位置 廣漢市中山大道與珠海路交匯處 廣漢市中山大道西二段 廣漢市南昌路 68 號(hào) 廣漢柳州路南三段（皇家花園對(duì)面） 四川省廣漢市中山大道南段 3 均價(jià) 3300 元 / ㎡ 3600 元 / ㎡ 2990 元 / ㎡ 3400 元 / ㎡ 2800 元 / ㎡ 4 開(kāi)盤時(shí)間 20201225 2020430 20200330 20200101 20201018 5 樓盤形態(tài) 高層、多層 高層、多層 小高層、高 層 多層、小高 層、高層 多層 6 占地面積 160000 ㎡ ㎡ 26664 ㎡ ㎡ 33500 ㎡ 7 建筑面積 460000 ㎡ 115000 ㎡ 120200 ㎡ 80000 ㎡ ㎡ 8 綠化率 35% 45% 36% % 30% 9 容積率 信息來(lái)源：德陽(yáng)生活資訊網(wǎng)房產(chǎn)版 以上樓盤平均價(jià)格 =3218 元 /㎡ ,平均綠化率 =%,平均容積率 =。 從時(shí)間上來(lái)看，雒城一號(hào)、 逸品城 奧園 、景帝帝國(guó)這三個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近；從規(guī)模上來(lái)看， 逸品城 奧園 、景帝帝國(guó)這兩個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為類似；從項(xiàng)目所在位置上來(lái)看，雒城一號(hào)，上美年華這兩個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近，都處于中山大道南段。 本項(xiàng)目綠化率 =45%，容積率 =，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，初步確定東升國(guó)府大型社區(qū)的均價(jià)為 3200 元 /㎡。 由于 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，我們?cè)趶V漢城區(qū)做了 一次 關(guān)于廣漢居民對(duì)住房需求的 統(tǒng)計(jì)調(diào)查。統(tǒng)計(jì)調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計(jì)的目的與要求，以科學(xué)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法有組織、有計(jì)劃地收集有關(guān)總體的統(tǒng)計(jì)資料的過(guò)程 [8]。 本 次調(diào)查以問(wèn)卷形式向 300 位消費(fèi)者提問(wèn)，最后共收回有效問(wèn)卷 236 份。通過(guò)分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)廣漢市居民購(gòu)買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此次問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論作為設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。 是否考慮在廣漢買房 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 6 圖 4：購(gòu) 房意向圖 圖片來(lái)源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是為了了解廣漢消費(fèi)者數(shù)量以及潛在消費(fèi)者數(shù)量的多 少，今年來(lái) 廣漢市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)也越來(lái)越繁榮，再加上廣漢 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，很多人都愿意選擇在廣漢購(gòu)房，其比例高達(dá) %，由此可見(jiàn)廣漢消費(fèi)者市場(chǎng)前景樂(lè)觀。 能夠接受的房屋總價(jià) 圖 5： 可接受房屋總價(jià)圖 圖片來(lái)源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是在了解廣 漢居民的經(jīng)濟(jì)能力，也是從開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)以及資金運(yùn)作方面做市場(chǎng)調(diào)查，可以為項(xiàng)目 房屋總價(jià)定位 提供一定的依據(jù)。 由調(diào)查可見(jiàn)， 廣漢市居民能夠接受的房屋總價(jià)主要在 4060萬(wàn)這個(gè)區(qū)間，其比例達(dá)到 %，其次是 20萬(wàn) 40萬(wàn)，比例為 %。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 7 期望的住房面積 圖 6： 戶型面積圖 圖片來(lái)源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查主要是為項(xiàng)目戶型面積設(shè)計(jì)提供一定的依據(jù)。 由上圖可知， 廣漢市居民對(duì)住房面積的需求有接近 70%集中在 120140 ㎡這個(gè)區(qū)間，其中 120140 ㎡這個(gè)區(qū)間更是達(dá)到了 %的高需求，其次便是 140 ㎡以上的大戶型，再次就為 100 平方米以下的小戶型。隨著廣漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民收入的提高，人們?cè)絹?lái)越開(kāi)始注重生活品質(zhì)，都開(kāi)始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。 計(jì)劃購(gòu)買的住宅層數(shù) 圖 7： 樓層圖 圖片來(lái)源：依據(jù)統(tǒng)計(jì) 調(diào)查繪制 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 8 由圖可知，廣漢市居民對(duì)房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為%，多層的比例為 %。對(duì)于在一個(gè)固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢(shì)，多層在容積率上有優(yōu)勢(shì)，此圖數(shù)據(jù)為項(xiàng)目在建筑密度和容積率上面協(xié)調(diào)取舍提供了一定依據(jù)。 偏向選擇的戶型 圖 8： 戶型意向調(diào)查圖 圖片來(lái)源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是為了為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戶型 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)。 由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達(dá) %。其次便是四房二廳，比例為 %，然后為二房二廳 ，比例為 %。 項(xiàng)目 SWOT 分析 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，可以清楚的看出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)以及機(jī)會(huì)和威脅。 SWOT分別是指：優(yōu)勢(shì)（ Strength）、劣勢(shì)（ Weakness）、機(jī)會(huì)（ Opportunity）和威脅（ Threat） [9]。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1 本項(xiàng)目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。 2 本項(xiàng)目土地成本較低，成本優(yōu)勢(shì)比較明顯。 3 本項(xiàng)目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰 108 國(guó)道與成綿高速，交通便利。 4 本項(xiàng)目規(guī)劃中有一塊 2400 ㎡的公共開(kāi)發(fā)廣場(chǎng)，這為 整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提 高了價(jià)值。 5 本項(xiàng)目綠地率高達(dá) 45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開(kāi)發(fā)，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 9 6 本項(xiàng)目緊鄰三星堆客運(yùn)站， 人流量大，人氣高。 7 本項(xiàng)目地處廣漢市經(jīng)開(kāi)區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，本地塊具有很好的升值空間。 8 本項(xiàng)目隨著成都經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)大，其價(jià)值將有很高的上升空間。 項(xiàng)目劣勢(shì) 1 本項(xiàng)目 所在 地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有些偏。 2 本項(xiàng)目 所在地段目前開(kāi)發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1 近期內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。 2 廣漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景良好，人口及 收入水平都不斷增長(zhǎng)，有利于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 3 本項(xiàng)目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。 項(xiàng)目威脅 1 新國(guó)八條等國(guó)家宏觀調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)投資類客戶 產(chǎn)生消極影響 ，并且這還使得很多房地產(chǎn)消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)，不利于本項(xiàng)目的銷售。 2 本項(xiàng)目附近的雒城一號(hào)是一個(gè)高品質(zhì)的大型社區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目威脅較大。 第四章 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位是項(xiàng)目策劃的核心、本源，是項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，是在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確 [10]。作為項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)，必須要對(duì)項(xiàng)目的定位明確，為 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)指明方向。 客戶 群體定位 本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領(lǐng)導(dǎo)階層的人物。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對(duì)于住房有著較高的要求。本項(xiàng)目獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念以及低密度高綠化的建筑指標(biāo)，將會(huì)是吸引這類用戶的一大亮點(diǎn)。同時(shí)項(xiàng)目還針對(duì)一部分對(duì)固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，上升空間大，這對(duì)投資者有著致命的吸引力。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 10 本項(xiàng)目位于廣漢經(jīng)開(kāi)區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 以及市政規(guī)劃的要求， 這里必將成為廣漢的一個(gè)繁榮地段 。同時(shí)在整個(gè)國(guó)家大好經(jīng)濟(jì)勢(shì)態(tài)的環(huán)境下，廣漢經(jīng)濟(jì)也處于一種高度發(fā)展的勢(shì)態(tài)。加上對(duì)本項(xiàng)目周邊環(huán)境的調(diào)查和附近樓盤的等眾多因素的分析， 將 本項(xiàng)目定義為： 借廣漢優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 融和三星堆文化的氛圍，結(jié)合廣漢舒適的生活環(huán)境， 將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)建筑品質(zhì)優(yōu)良、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善、品牌優(yōu)勢(shì)明顯的高檔住宅社區(qū)。 本項(xiàng)目 采用簡(jiǎn)單明快的建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔 大方， 但不會(huì)讓人覺(jué)得乏味 。 并且整個(gè)社區(qū)的布局簡(jiǎn)潔，以幾何韻律美充滿整個(gè)小區(qū)，讓整個(gè)社區(qū)充滿一種高品位的 格調(diào)，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風(fēng)格，會(huì)讓業(yè)主 住進(jìn)小區(qū)感覺(jué)到一種愜意、舒適、安心的感覺(jué)、讓業(yè)主感覺(jué)到住進(jìn)東升國(guó)府就是一種享受生活的狀態(tài)。 結(jié)合消費(fèi)者房地產(chǎn)需求的調(diào)研，本項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)需求，將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為 98 ㎡、 137 ㎡、 165 ㎡，所占總面積百分比分別為 %、 %、 %，戶數(shù)所占百分比分別為 %、 %、 %。 現(xiàn)將東升國(guó)府?dāng)M定戶型面積及套數(shù)配比歸納于下表： 表 2： 東升國(guó)府 擬定戶型面積及套型配比 戶型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 戶型面積（平方米） 98 137 165 面積比例 % % % 戶型套數(shù)（套） 8 36 8 套數(shù)比例 % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： 據(jù) 建施平面圖計(jì)算所得 第 5 章 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)與建設(shè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際實(shí)施過(guò)程，整個(gè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)體質(zhì)量，工程進(jìn)度，以及投資控制做好 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。整個(gè)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)用科學(xué)的方法管理整個(gè)項(xiàng)目，本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 11 在項(xiàng)目管理中，主動(dòng)控制和被動(dòng)控制為常用的兩種類型，其中主動(dòng)控制就是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬定和采取各項(xiàng)預(yù)防性措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃運(yùn)行時(shí)，管理人員對(duì)計(jì)劃值的事實(shí)進(jìn)行跟蹤，將系統(tǒng)輸出的信息進(jìn)行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出偏差，尋求并確定解決問(wèn)題和糾正偏差的方案，然后再送回給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施，使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正 [11]。 本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)，一期計(jì)劃開(kāi)發(fā)住宅面積 ㎡，地下停車場(chǎng) 9000 ㎡，地塊東北角 中山 大道與深圳路交匯處公共開(kāi)放 廣場(chǎng) 2400 ㎡，社區(qū)內(nèi)配套綠地，花園共計(jì) ㎡，以及相應(yīng)的 配套設(shè)施 。 二期開(kāi)發(fā)住宅面積 ㎡，地上停車 位 30 個(gè)，社區(qū)內(nèi)配套綠地 ㎡，以及相應(yīng)的配套設(shè)施 本項(xiàng)目的擬開(kāi)發(fā)周期為 4 年， 2020 年 4 月至 2020 年 7 月為前期工作 時(shí)間，包括擬建項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等， 2020 年 7 月至 2020 年 10 月為 項(xiàng)目一期 建造時(shí)間 ， 2020 年 4 月 2020 年 10 月為項(xiàng)目一期預(yù)售時(shí)間， 2020 年 10 月 2020年 7 月為項(xiàng)目一期正式銷售時(shí)間； 2020 年 7 月 2020 年 7 月為項(xiàng)目二期 建造 時(shí)間 ， 2020 年10 月 2020 年 7 月為項(xiàng)目二期預(yù)售時(shí)間 ， 2020 年 7 月 2020 年 4 月 為 項(xiàng)目二期 銷售 時(shí)間，到 2020 年 4 月底項(xiàng)目銷售完畢。 項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度橫道圖 見(jiàn) 下 圖 ： 圖 9： 項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 12 圖片來(lái)源：依據(jù) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 自行繪制 第 6 章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是前期策劃與可行性研究中最