【文章內(nèi)容簡介】 ，確保中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一是把政策職能和市場職能進一步明確分開。在相應(yīng)的房地產(chǎn)政策中，該由政府辦的就要 由政府辦，同時要充分發(fā)揮市場機制調(diào)配資源的主導(dǎo)作用；二是把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開。有些問題確實存在而且很尖銳，但絕不是一年、半年內(nèi)就能一下子解決的，比如說困難群體特別是特困人群的住房問題，這涉及社會保障體系、收入分配體系等多方面的因素，是個比較長遠的問題。要把長期的問題和短期的問題適當(dāng)分開來解決；三是把局部的問題和全局的問題進一步分清楚。要嚴防把類似上海退房事件等局部問題當(dāng)成全局性問題來炒作，避免影響調(diào)控政策的效果，增加經(jīng)濟調(diào)控的難度。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點，給予區(qū)別對待；四是把調(diào)控總量的政策 與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。 2020年里，影響中國房地產(chǎn)供求關(guān)系的主要因素將更加多元、多樣、多層次，如利率、稅收、人民幣匯率、股市等等，都可能影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系。 國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一系列新政出臺后，盡管部分地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)價格波動，銷售量大幅減少，但我國房地產(chǎn)業(yè)中長期看好不會改變，未來市場房價不會下降。 房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會改變。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過推進、培育、發(fā)展三個階段，正在走向成熟。由于土地資源的稀缺，而隨著城市化的進展，老百姓對改善住房的需求會進一步激 發(fā)，所以市場房價不會下降，我國房地產(chǎn)業(yè)中長期向好的趨勢不會改變。 人才政策： 武漢市作為全國大中專院校最集中的城市之一，擁有豐富的高端人才資源儲備和良好的引進人才的環(huán)境，根據(jù)政府的產(chǎn)業(yè)政策和人才政策，可以預(yù)計武漢市未來將有大量的高級人才進入圍繞著國際博覽中心展開的四新區(qū)域工作，漢陽片區(qū)的高度快速發(fā)展將刺激這一片區(qū)的房地產(chǎn)需求，為這一區(qū)域帶來一大批以高知、高薪、年青化的客戶群體。 小結(jié)： 根據(jù)以上對于武漢市 2020年的各項相關(guān)經(jīng)濟指標分析顯示，武漢市經(jīng)濟水平處于持續(xù)快速的發(fā)展之中，整體經(jīng)濟運行良好 。 按國際經(jīng)濟組織統(tǒng)計表明，當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟增加速度大于 5%的時候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。 武漢市經(jīng)濟增長的主要因素是四大支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，另外房地產(chǎn)、煙草近年來在武漢市也是發(fā)展迅猛，對于全市的經(jīng)濟增長做出了巨大的貢獻，也是最為熱點的新興支柱產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資增長略高于經(jīng)濟總值的增長，也說明了武漢市建設(shè)項目在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要地位。 武漢市消費指數(shù)呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢，說明市民生活水平日益提高，有利于居民置業(yè)，可以起到促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的作用。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計顯示，近年 武漢市房地產(chǎn)業(yè)地稅入庫增長比例遠高于地稅總額增長比例，且占比逐年提高， 2020年已超過全市地稅收入總額的 1/4?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對建安、裝修、金融等業(yè)拉動作用，武漢市政府已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)視為新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。 濟發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 （ 1）社會經(jīng)濟發(fā)展概況 2020年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為 2590億元，同比增長 %；固定資產(chǎn)投資達到 ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12360元，比 2020年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為 ，比 2020年提高 。全市儲蓄存款余額為 ，比2020年增加 %。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 %，增幅比 2020年回落了 ，占全社會固定資產(chǎn)投資的 %；其中，住房開發(fā)投資為 ，同比增長 %，增幅比 2020年回落 ，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 ??從 2020年到 2020年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總體投資增長 趨勢依然兇猛，但增長幅度已開始回落。住宅項目開發(fā)總投資增長幅度緊跟房地產(chǎn)開發(fā)總體投資，但增幅回落更大一些。近幾年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)總量的增長，已經(jīng)為房地產(chǎn)總體投資打下了厚實的基礎(chǔ)，所以預(yù)計在以后幾年里，雖然仍將有增長，但增幅會漸漸回落。這也是武漢市房地產(chǎn)市場趨于成熟和穩(wěn)定的標志。 （ 1）土地市場供求情況 2020年我市供應(yīng)土地面積約 （含 7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），實現(xiàn)交易金額約 。平均每畝均價 約為 。在土地供應(yīng)中， 95%為住房建設(shè)用地。 （ 2）商品房開發(fā)建設(shè)情況 ?????? 2020年我市商品房施工面積為 ，同比增長 %。其中：商品住房施工面積為 （經(jīng)濟適用住房施工面積為 方米，同比增長 %），同比增長 %，占商品房總施工面積 %。 2020年我市商品房新開工面積 ，同比減少 %。其中：商品住房新開工面積為 ，同比減少 %，占商品房新開工面積的 %。 ?????? 2020年我市商品房竣工面積為 ，同比增加 %。其中：商品住房竣工面積為 （經(jīng)濟適用住房竣工面積為 ，同比增長%），同比增長 %，占商品房總竣工面積的 %。 （ 3）商品房銷售情況 2020年我市商品房銷售面積為 ，同比增長 %；其中：商品住房銷售面積為 ，同比增長 %，占商品房總銷售面積的 %。 各類住房銷售情況： 2020年，我市商品住房銷售高層和小 高層占總銷售套數(shù)的 78%以上；多層商品住房的銷售套數(shù)不及 21%。 各類戶型面積銷售情況：市民的消費心理日趨合理， 120平方米以下的戶型所占比例超過 %，較往年有一定程度的上升。 140平方米以上戶型只占 %，較以前有較大幅度的下降。 3. 各房價區(qū)間的商品住房銷售情況：去年我市商品住房銷售均價在 3000元以下的銷售了23376套，占總銷售套數(shù)的 %，房價在 3000—4000元之間的銷售 36206套，占總銷售套數(shù)的 %，房價在 4000—5500元之間的銷售 20209套 ，占總銷售套數(shù)的%；房價在 5500元以上的僅占全市商品住房銷售面積的 %。 4. 商品住房銷（預(yù)）售購買主體情況 我市商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的 87%以上。境外人士購買住房僅 105套，占 %。 武漢市 2020年的商品房銷售市場中，以下幾項指標的變化對未來的房地產(chǎn)銷售市場會有所預(yù)示： 1．空置面積： 全年銷售商品房 ，增長 ％；商品房空置面積 ，增長 ％；其中住宅 128． 12萬平方米， 同比增長 18％。 與上年度相比，商品房空置面積的增長幅度比商品房銷售面積高了一倍。商品房空置面積的增長預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系上的微妙變化：從某種程度上說，這是一種房地產(chǎn)商品積壓的潛在危機。不過，相信武漢市 800萬人口中所潛藏的巨大買房人群，會比較有效的消化掉這些空置商品房。 2．批準預(yù)售面積： 武漢市 2020年全市批準預(yù)售面積為 1120． 21萬平方米，與 2020年的 萬平方米相比，同比下降 4． 81％。 武漢市這幾年的批準預(yù)售面積，與前一年同期相比都有小幅度的下降。在房地產(chǎn)市場上 商品房空置面積增長過快和房地產(chǎn)開發(fā)力度較熱的情況下，預(yù)計今年的批準預(yù)售面積，即未來一年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量也會有小幅度的下降。 3．銷售面積與預(yù)售面積的比值： 武漢市 2020年商品房銷售面積為 ，預(yù)售面積為 ，其比值為 ； 2020年商品房預(yù)售面積為 ，預(yù)售面積為 ，其比值為 。 數(shù)據(jù)顯示銷售面積與預(yù)售面積的比值在這兩年有所上升，這說明銷售面積的增長領(lǐng)先于預(yù)售面積的增長（包括負增長）。這種比值的逐步上升，表明了武漢市 房地產(chǎn)市場需求的旺盛。 （ 4）商品房價格情況 在宏觀調(diào)控政策作用下，我市商品房綜合價格穩(wěn)中有升，但上漲趨緩。全年商品房綜合物業(yè)平均價格為 /平方米，同比增長 %，與 2020年相比增幅回落了5個百分點。 全年商品住房平均價格為 /平方米（含 7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），其中，各季度平均價格環(huán)比分別為 %、 %、 %、 %，增幅明顯下降，與 2020年相比同比增長 %，增幅回落了 。其中，高層商品住房平均價格為 /平方米，小高層商品住房平均價格為 /平方米，多層商品住房平均價格為 /平方米。 ?????? 2020年，我市各區(qū)域的商品住房價格均有不同幅度的上漲。其中：價格最高的區(qū)域為江漢區(qū)，平均價格為 /平方米；其次是武昌區(qū)，平均價格為 /平方米；價格最低的區(qū)域為黃陂區(qū)，平均價格為 /平方米。各區(qū)商品住房多層、小高層、高層均價如下 ： （ 1）存量房成交情況 2020年我市存量房成交 72827起，面積為 ，同比增長 %；其中：存量住房成交 45452起，成交面積為 （不含房改出售公房），同比增長 %。 （ ??2）存量房價格綜合情況 全年存量房綜合物業(yè)平均價格為 /平方米，同比增長 %。其中，存量住房平均價格為 /平方米，同比增長 %。 （ 3）存量住房區(qū)域價格情況 因地理、交通、各城區(qū)發(fā)展水平以及存量住房本身新舊程度的不同，各地段之間的存量住房價格均存在一定差異，但總體價格情況趨于穩(wěn)定，各區(qū)存量住房全年均價如下： 截至 2020年底為止，新增房地產(chǎn)各項貸款為 ，與去年相比增加 ，占新增金融業(yè)貸款的 %；其中：新增住房開發(fā)貸款 ，與去年相比增加 ，新增個人住房貸款 （含武漢地區(qū)新增住房公積金貸款），與去年相比增加 億元。 2020年，我市本籍新增歸集住房公積金 ，歷年累計歸集住房公積金總額達到 ；新增發(fā)放公積金個人住房貸款 ，歷年累計發(fā)放個人住房貸款總額 ，幫助 860多萬平方米。 回顧 2020年我市房地產(chǎn)市場，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的主線貫穿始終，并初顯成效。 2020年，國家已明確提出要加強對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，在繼續(xù)促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的同時，進一步抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的局面。我市也將在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，按照 “創(chuàng)新武漢、和諧武漢 ”的要求，繼續(xù)貫徹國家宏觀調(diào)控政策，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 穩(wěn)定住房價格。同時，加大住房保障的力度，改善廣大中低收入家庭住房條件。 2020年，我市房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持健康持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢。 投資主體 近幾年來，隨著實物化分配方式的逐漸淡出，住宅貨幣化觀念深入人心，加之武漢市民收入水平的日益增長以及投資眼光的轉(zhuǎn)移，使得武漢市商品住宅以及高端物業(yè)的需求都有了很大程度的增加。 外資的不斷涌入，極大地推動了武漢的高端住宅市場，錦繡長江、武漢新天地、武漢時代廣場和棕櫚泉等項目都是由外資打造的。 宏觀調(diào)控也不會阻止前進的步伐。 2020年上半年， “加息 ”、 “征稅 ”、“國八條 ”等宏觀調(diào)控政囈恿 歡系卮又醒氪 觶 鞲齔鞘械姆康夭 諧《莢誆煌 潭壬鮮艿接跋臁 ? 但是，高端住宅因為其自然資源上的優(yōu)勢和市場上的稀缺性，所以具有較好的保值增值性和較輕的抗風(fēng)險能力，同時，據(jù)統(tǒng)計，在武漢，目前 90%以上的高端住宅都是以自住為目的，所以，政府對于房地產(chǎn)市場的各種政策措施的影響，對武漢的高端住宅市場基本上是不存在的。 獨好 城鄉(xiāng)結(jié)合部是兼具城市和鄉(xiāng)村的土地利用性質(zhì)的城市與鄉(xiāng)村地區(qū)的過渡地帶，又稱城市邊緣地區(qū)。 早期城市與鄉(xiāng)村 的景觀差異明顯，隨著城市化過程，城市不斷向外圍擴展，使得毗鄰鄉(xiāng)村地區(qū)的土地利用從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)、居住區(qū)以及其他職能，并相應(yīng)興建了城市服務(wù)設(shè)施，從而形成包括郊區(qū)的城鄉(xiāng)及合部。城鄉(xiāng)結(jié)合部位于市區(qū)和城市影響帶之間，可分為內(nèi)邊緣區(qū)和外邊緣區(qū)。內(nèi)邊緣區(qū)又稱城市邊緣，特征為已開始城市建設(shè)；外邊緣區(qū)又稱鄉(xiāng)村邊緣，特征為土地利用仍以農(nóng)業(yè)占支配地位，但已可見許多為城市服務(wù)的設(shè)施，如機場、污水處理廠和特殊用地等。 在武漢市，這樣的城鄉(xiāng)結(jié)合部有很多，包括武昌的江夏區(qū)、關(guān)山地區(qū)、湯遜湖，漢口的古田區(qū)、硚口區(qū)，以及漢陽的四新地 區(qū)。四新地區(qū)上接漢陽區(qū)，下有沌口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，四新地區(qū)可以算是武漢市城市發(fā)展中遺留下來的，為數(shù)不多的處于城市發(fā)展規(guī)劃中、但還未發(fā)展起來的地塊。在武漢市十一五規(guī)劃所描述的漢陽四新地區(qū)規(guī)劃中，四新地區(qū)的核心區(qū)以四新大道為軸線，以金融保險、商務(wù)辦公服務(wù)、物流信息等服務(wù)功能為主，目前已啟動國際博覽中心等大項目。 端住宅引領(lǐng)武漢市場 2020年，武漢時代廣場、武漢新天地、金都漢宮和錦繡長江等眾多高端項目也都將進入市場，包括在售的錦江國際城、東湖天下和兩湖總都等，共有 12個高端項目。 “中部崛起，武漢先行 ”，而高端房地產(chǎn)市場對中部崛起的推動力不容忽視。武漢是華中地區(qū)最大的城市，其經(jīng)濟也在 “中部崛起 ”戰(zhàn)略的推動下步入健康、快速的發(fā)展時期。良好的發(fā)展環(huán)境，帶來的是大量外企和外資的進入。而武漢的高端市場也在外資的推動下發(fā)展迅猛。從 2020年底到現(xiàn)在，武漢市有錦江國際城、東湖天下等 7個高端項目相繼上市，武漢時代廣場、金都漢宮和錦繡長江等5個項目也即將面市。武漢高端住宅的銷售情況也非常好，錦江國際城一直保持著平均每天不低于 45套的成交量。 雖然武漢高端住宅的價格漲幅比較明顯，但是，與一線城市相比還是有非常大的差距的 。目前，武漢市高端住宅的均價約 6500元 /平方米，和普通住宅的價格比還不到 2:1，而上海高端住宅的均價在 22020元 /平方米的比比皆是，均價比已經(jīng)超過了 3： 1。不論是均價還是比值，武漢的高端住宅都遠遠落后，武漢高端住宅的價值還處于埋沒的狀態(tài)。隨著武漢經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場和一線城市的交流不斷加強，武漢高端住宅市場將被激活，武漢高端住宅的價格一定會有一個更大幅度的提升！ 相比 2020年的住宅市場， 2020年顯得更加喧鬧和繁雜。這一年里，國