【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 點(diǎn)，比上季度和去年同期分別回落 和 個(gè)百分點(diǎn)，并已連續(xù)五個(gè)季度呈回落態(tài)勢(shì)。與上年同期相比，除社會(huì)服務(wù)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)小幅提高外，其他各行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)均回落明顯。其中，房地產(chǎn)行業(yè)在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)下滑，未來(lái)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)峻。 同時(shí)，三季度全國(guó)企業(yè)家信心指數(shù)為 點(diǎn)，分別 比二季度和上年同期回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)打破百點(diǎn)景氣關(guān)口，為 點(diǎn)，比二季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，回落最為明顯。企業(yè)家信心指數(shù)的下降在一定程度上顯示了企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展前景的憂慮，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)的下降表明自 20xx 年以來(lái)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)正在顯現(xiàn)。 20xx 年 3 季度 20xx 年 3 季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù) 企業(yè)家信心指數(shù) 07.Ⅲ 07.Ⅳ 08.Ⅰ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 07.Ⅲ 07.Ⅳ 08.Ⅰ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 總體 房地產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （注：企業(yè)景氣指數(shù)是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó) 萬(wàn)家各類企業(yè)家定期進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的判斷和預(yù)期來(lái)編制，從而準(zhǔn)確、及時(shí)地反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變動(dòng)趨勢(shì)。企業(yè)家信心 指數(shù)是根據(jù)企業(yè)家對(duì)企業(yè)外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀政策的認(rèn)識(shí)、看法、判斷與預(yù)期而編制的指數(shù)，用以綜合反映企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的感受與信心。） 20xx 年 3 季度 20xx 年 3 季度全國(guó)企業(yè)家與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 “國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù) 9 個(gè)月出現(xiàn)回落 反映全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合發(fā)展水平的“國(guó)房景氣指數(shù)”環(huán)比繼續(xù)回落，國(guó)房景氣指數(shù)從年初的近 點(diǎn)降到了 9 月份的 點(diǎn)，這是該指數(shù)自去年 12 月份以來(lái)環(huán)比第 10個(gè)月和同比第 4 個(gè)月連續(xù)滑落，其主要分類指數(shù)也悉數(shù)下滑。從具體運(yùn)行指標(biāo)來(lái) 看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比回落 點(diǎn)。資金來(lái)源分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比回落 點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。房屋施工面積分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比回落 點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比回落 點(diǎn)。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng) 計(jì)局 “國(guó)房景氣指數(shù)”是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱，是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，其分類數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、資本、供應(yīng)量、需求等 4 個(gè)重要因素，基本上能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，指數(shù)值以 100 為景氣線，100 以上為景氣空間， 100 以下為不景氣空間。 “國(guó)房景氣指數(shù)”曲線圖顯示：自 20xx 年 12 月以來(lái)“國(guó)房景氣指數(shù)”已出現(xiàn)連續(xù) 9 個(gè)月下滑，這是因?yàn)樽?20xx 年第四季度信貸收縮以來(lái)，金融政策的“垂直打擊”使得地產(chǎn)商舉步維艱，面臨資金困局是行業(yè)景氣度下降的主要因素。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 因之前漲幅過(guò)大透支了行業(yè)景氣度，故導(dǎo)致在資金困窘的情況下市場(chǎng)銷售也開(kāi)始出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的局面，目前樓市正處于價(jià)格回歸理性的過(guò)程中，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)面臨考驗(yàn)，而“國(guó)房景氣指數(shù)”也將難以改變持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。 （二）市場(chǎng)供給情況分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯回落 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 20xx 年下半年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 19 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增速同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，其環(huán)比增速已連續(xù) 4 個(gè)月下滑，特 別是 7 月和 8月，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)調(diào)整或延續(xù)半年到一年，投資增速也會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)下降。 20xx 年 20xx 年 9 月固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速變動(dòng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是 主導(dǎo)性的需求。具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅完成投資 15508 億元，同比增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資717 億元，同比下降 %，所占比重為 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 2156 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %；其他投資 2895 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %。 從保障性住房的供給情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模仍然偏低。盡管自 20xx 年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速出現(xiàn)了加快增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，但受前幾年增速下降的影響，目前經(jīng)濟(jì) 適用房開(kāi)發(fā)投資占住宅投資的比重仍處于 1998 年以來(lái)的歷史較低水平。 20xx 年 19 月經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 638 億元，同比增長(zhǎng) %，占住宅投資的比重為 %，較 20xx 年（比重為 %）下降了 個(gè)百分點(diǎn)。與中等偏下收入戶和低收入戶占全部城鎮(zhèn)居民家庭的比重（ 30%）相比，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。 20xx 年 19 月不同用途房地產(chǎn)投資完成額所占比重 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從區(qū)域分布上來(lái)看， 20xx 年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地 區(qū)領(lǐng)跑東部地區(qū)。具體來(lái)看，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 12627 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成 4423 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成 4227 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別比東部高 和 個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明政府在穩(wěn)定東部及部分省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同時(shí)，要重點(diǎn)控制中、西部和一些增長(zhǎng)過(guò)快省份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率變化 情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 銀根緊縮政策效應(yīng)顯現(xiàn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源全面趨緊 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 20xx 年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長(zhǎng)，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅逐步放緩，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源全面趨緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示： 19 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金 28082 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 5562 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，銀根緊縮政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。綜合來(lái)看，雖然國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源比重 由 20xx 年 6 月末的 %下降到 20xx 年 9 月末的 %，但若考慮銷售款回籠主要依賴銀行住房按揭貸款的話，則整個(gè)行業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度仍然高于其他行業(yè)。 從其他具體來(lái)源看：企業(yè)自籌資金 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)；其他資金 10870 億元，同比下降 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款 6754 億元，同比下降 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源 ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 目前，資本市場(chǎng)的持續(xù)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道收窄，銀行信貸緊縮使間接融資也變得困難。北京師范大學(xué)金融研究中心、搜狐網(wǎng)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示， 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口高達(dá) 6730 億元。事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金壓力已經(jīng)在積極尋求發(fā)行信托產(chǎn)品、股權(quán)合作等多種方式和渠道進(jìn)行融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前 8 個(gè)月，先后發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 120 億元以上，但對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言仍是杯水車薪。 土地開(kāi)發(fā)面積增速放緩，市場(chǎng)供應(yīng)增速逐月回落 受一系列宏觀調(diào)控政策及資金鏈緊張影響， 20xx 年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置與完成開(kāi)發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場(chǎng)供應(yīng)總量繼續(xù)下降。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 19 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積 27536 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)；完成開(kāi)發(fā)土地面積 17887 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)資金的問(wèn)題。 同期，全國(guó)商品房累計(jì)施工面積 240384 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積 190669萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積 26804 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積 21820 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。雖然商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量同比增幅仍小幅上漲，但從其增速來(lái)看 20xx 年以來(lái)已呈逐月放緩態(tài)勢(shì)。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái) 源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （三）市場(chǎng)需求情況分析 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，居民購(gòu)房意愿降至歷史最低 在國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的背景下， 20xx 年年末以來(lái)購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，住房市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，住房成交量增速持續(xù)下降。中國(guó)人民銀行發(fā)布的 20xx 年第 3 季度對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示：城鎮(zhèn)居民購(gòu)房 意愿降至歷史最低水平。調(diào)查顯示，在當(dāng)前的物價(jià)和利率水平下，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷增強(qiáng)。未來(lái)三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為 %，分別比上季和去年同期下降 和 個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng) 1999 年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平。在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來(lái)三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比均不足 10%，低于全國(guó)平均水平。 在影響房?jī)r(jià)的眾多因素中，心理預(yù)期的作用不容忽視。前幾年房?jī)r(jià)漲幅較大與消費(fèi)者的心理預(yù)期有著密切的關(guān)系?？吹椒?jī)r(jià)不斷上漲，消費(fèi)者形成房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，紛紛提前購(gòu)買以免吃虧，形成了“恐慌 性需求”，造成真實(shí)需求被夸大，一定程度上甚至透支了未來(lái)的房地產(chǎn)消費(fèi)。 20xx 年新房貸政策正式實(shí)施，政府在住房保障方面強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，再加上從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，消費(fèi)者的預(yù)期有所改變，于是紛紛持幣觀望。 商品房銷售面積與銷售額大幅下降 受市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚的影響， 20xx 年以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積與銷售額大幅下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示： 19 月全國(guó)商品房銷售面積 40320 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷售面積 36651 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷售額 15878 億元，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為 13617 億元，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)銷售放緩跡象明顯。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)商品房銷售面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)商品房銷售額及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 全國(guó)商品房空置面積總量繼續(xù)回升 受市場(chǎng)銷量持續(xù)下降影響，全國(guó)商品房空置面積繼續(xù)回升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯 示：截止到 9 月末，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) %，供過(guò)于求的緊張局面進(jìn)一步加劇。其中，空置商品住宅 6641 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年 20xx 年 9 月末全國(guó)商品房空置情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （四）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 20xx 年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅逐月回落，不少大中城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。前 8 個(gè)月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別增長(zhǎng) %、 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %。 9 月份，全 國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)同比漲幅創(chuàng)下的新低。同時(shí)，在 8 月環(huán)比下跌 %后， 9 月份城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比再次出現(xiàn)下降，目前樓市已經(jīng)從此前單純的交易量低迷、同比漲幅放緩進(jìn)入一個(gè)環(huán)比價(jià)格下降階段。 新建住房銷售價(jià)格呈同比上漲、環(huán)比下降態(tài)勢(shì) 從不同類型來(lái)看， 20xx 年 9 月新建住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 %，其中， 90 平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降 %。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。普通商品住房和高檔商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %和 %，環(huán)比分別下降 %和 %。新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格持平。其中，辦公樓銷售價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比與上月持平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比與