【文章內容簡介】 價格分析： 1. 此樓盤價位在市場上同類產(chǎn)品價位中等偏上。 2. 由于此項目的地段逐漸被市場認可，以至于價格一度穩(wěn)步上揚。 備注： 20xx 年 6 月份五期開盤，五期是此項目的最后一期。 結論： 通過以上各競爭個案地段，價格，成交情況分析，本地客戶對地段和價格已經(jīng)有了一個較為理智的理解。在一定條件下，本案在將來的價格定位上要經(jīng)過細致的市場調研，配以自身產(chǎn)品的檔次。根據(jù)我們以往的經(jīng)驗，我們認為本案應當采取低開高走的策略，入市定價應當較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時要使投資者的投資具有炒作空間。 二 .競爭個案產(chǎn)品規(guī)劃表： 句容調資料（ 20xx528） 案名 位置 開發(fā)商 規(guī)劃產(chǎn)品 在售期別 規(guī)劃戶數(shù) 戶型面積 都市晴園 華陽東路延伸段 華陽房產(chǎn) 多層 別墅 躍層 三期 147 90㎡ .107㎡ .116㎡ .148㎡ 哈佛星城 東昌路與崇明路交匯處 蘇州建興置業(yè) 多層 別墅 躍層 三期 260 77㎡ .105㎡ .120㎡ 潤景美鄰苑 東昌南路 新廣房產(chǎn) 多層 別墅 小高層 二期 512 81㎡ .91㎡ .112㎡ .127㎡ .140㎡ 美家府邸 河濱東路 聯(lián)城房產(chǎn) 多層 一期 未開 226 96㎡ .102㎡ .124㎡ 明豪華庭 華陽南路延伸段 明豪房地產(chǎn) 多層 一期 328 90㎡ .103㎡ .110㎡ .136㎡ 太陽星城 洪武路 萬邦房地產(chǎn) 多層 小高層 二期 350 77㎡ .82㎡ .89㎡ .92㎡ .99㎡ .116㎡ 國際花園 華陽北路與北環(huán)路交匯處 國際曙光 多層 別墅 小高層 四期 160 74㎡ .90㎡ .108㎡ .128㎡ .135㎡ 東方華城 東昌路 1號 振華置業(yè) 多層 四期 346 59㎡ .67㎡ .81㎡ .84㎡ .93㎡ .97㎡ .102㎡ .114㎡ .136㎡ 結論：通過以上表格我們不難看出，目前市場上幾乎以多層產(chǎn)品為主導，別墅，躍層，小高層等產(chǎn)品為補充的規(guī)劃結構。 根據(jù)我們對本身地塊 及本地市場的了解和研究，我們認為在產(chǎn)品規(guī)劃和設計上要有建設性的創(chuàng)新，在保持控制成本的情況下挖掘一批鮮明的特殊賣點以抵擋競爭個案的地段及價格等核心競爭力。 第三章 本案項目優(yōu)劣勢分析 區(qū)位及地段分析 劣勢： ，此地和市中心相隔較遠，交通很不便利。 ，整個地段的經(jīng)濟紐帶及人口密度都較為疏散。 ，給生活帶來了不便。 優(yōu)勢： 1. 句容離南京較近，且是滬寧經(jīng)濟紐帶的一個支點，而目前句容的房地產(chǎn)業(yè)剛剛 成長，所以未來的發(fā)展空間很大。 2. 城市需要發(fā)展的同時必然要拉開城市框架，本地塊在城市規(guī)劃范圍之內，所以本案的前景還是較為樂觀的。 3. 本案地處句容唯一的景觀大道東昌路邊，目前東昌路兩邊已經(jīng)逐漸形成了人口密集的大型生活區(qū)域。本項目有望在大環(huán)境的帶動下成功開發(fā)。 產(chǎn)品分析： 1. 戶型設計中暗衛(wèi)較多：現(xiàn)代人對生活品質的要求不斷提高，暗衛(wèi)會給室內造成通風效果差及氣味難以排出等問題。所以，我們認為戶型的適當調整是增加產(chǎn)品賣點的舉措之一。 2. 單個戶型面積大功能少：隨著置業(yè)者對產(chǎn)品的認知度不斷提高，對產(chǎn)品的功能也提出了更高的要求 ，在同等功能不影響居住效果的前提下，置業(yè)者往往會考慮面積小總價低的產(chǎn)品。 3. 房型配比：根據(jù)細致的市場調研及理性的研究分析，我們認為市場上對多功能小面積的需求較大。因為本地人均收入在 10000 元左右，導致了絕大多職業(yè)者對大戶型的渴望而不可求的無奈。所以我們建議 75 ㎡ 85 ㎡占一期體量的 35%， 95 ㎡ 115 ㎡占 45%， 120 ㎡ 140 ㎡占 20%。 4. 產(chǎn)品硬件配套：在本案價格和地段上占不到任何優(yōu)勢的前提下，產(chǎn)品本身的魅力就顯得尤為重要，我們可以在不違背控制成本的條件下增加一些特殊的輔助配件來包裝產(chǎn)品提高與眾不同的核 心競爭力。 5. 項目規(guī)模的局限性：本案建筑面積為 ㎡， 這種體量給樓盤形象和開發(fā)商形象的建立造成了一定的抗性，加上地段及價格等因素就更加要求我們要在 6. 開發(fā)產(chǎn)品特色時做到越發(fā)嚴謹，只有做出特色的精品才能贏得更多的市場份額。所以在整個項目上要考慮更多的細節(jié)和設施來滿足置業(yè)者的真正需求。 環(huán)境分析： 1. 大環(huán)境資源短缺：通過我們對本案地段及地形的了解，該地塊周邊缺少人文環(huán)境，商業(yè)環(huán)境，景觀環(huán)境等。在這種大環(huán)境條件匱乏的形勢下，我們要找到新的突破口對本案進行品牌塑造和包裝。 2. 景觀設計單調缺少鮮明特點：通過本案的總 平圖可以看出景觀設計較為粗糙，缺少細節(jié)。怎樣建立樓盤形象是和小區(qū)環(huán)境切切相關的。 3. 環(huán)境的資源整合：從本案的邊界資源分析，句容河的整治會給本案增添自然景觀，加大對土地的利用率提高綠化面積和綠化品質。 五 .銷售策略： ： 項目總體定位概況：本項目總占地面積為 ㎡， 總建筑面積： ㎡ ，總體量為： 408 戶。 依照以上數(shù)據(jù)我們不難看出本項目的規(guī)模較小，因此， 我們在項目的形象包裝上存在一定阻力，并且，本項目的目前地理位置占不到任何優(yōu)勢，所以，我們認為本項目要以小而精的形式出現(xiàn)在市場上 為最佳著落點。我們可以通過內部環(huán)境和硬件設施來強化和增加項目賣點。 ： 建筑形式 建筑風格 建筑結構 建筑外立面 戶型定位 戶型設計 戶型面積 園林景觀設計 配套功能設計 ： 居住區(qū)域 職業(yè)類別 收入情況 年齡構成 家庭結構 ： 土地成本 運營成本 建筑成本 它項雜費 ： 項目 LOGO 廣告階段性劃分 階段性廣告主題 廣告創(chuàng)意 廣告效果監(jiān)控 媒介組合 軟性新聞主題 印刷品（樓書，海報等） 六 .建議提要： 建議： 品牌建立 1. 本案名稱：名 稱一個項目的品牌形象，同時也是能夠表達一個公司文化內涵的方式。因此在定項目名稱時要體現(xiàn)出品牌形象及品牌魅力。一般情況下項目名稱要能給人們留下印象及遐想的空間。讀起來聽起來要順口順耳，言簡意賅。（具體項目名稱可以和甲方磋商定奪） 案名建議： 聚賢灣 望水閣 沁園香島 麗江華邸 傳奇世家 流水親居 永豐城市花園 碧海金波港 一品清水城 南國風景城 2. 項目 LOGO：從形狀顏色上體現(xiàn)項目特點，建立認知度制定 LOGO 標志。 3. 推廣形象：把握市場需求開拓競爭優(yōu)勢，做好全城廣告鋪墊。（標