【文章內容簡介】 大城區(qū)中占地面積最多，人口最密集的城鎮(zhèn)， 交通便利，環(huán)境優(yōu)美， 是臨港新城最具活力的分城區(qū)。 P35 5．萬祥 5． 1 地理位置 萬祥分城區(qū)位于臨港新城的西北部的主產業(yè)區(qū)內，是臨港新城的門戶 ，距離市中心城 區(qū)僅 55 公里（車程約 45 分鐘），與浦東國際機場相距 12 公里（車程約 15分鐘）。分城區(qū)緊靠 A30 郊環(huán)線和浦東鐵路。市區(qū)至臨港新城萬祥分城區(qū)交通路線：A20 外環(huán)線（浦東機場方向） — A1 迎賓大道 — A30 郊環(huán)線 — 東大公路出口 — 臨港新城方向 — 萬祥分城區(qū)。 P36 5． 2 發(fā)展目標 萬祥作為臨港新城的四大分城區(qū)之一，將通過建設現代化的產業(yè)配套區(qū)和高標準的新型生活區(qū)， 逐步成為環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全并與臨港新城協(xié)調發(fā)展的新型生態(tài)型城市分城區(qū)。 5． 3 區(qū)域優(yōu)勢 根據臨港門戶的地理位置，定位“海洋風”的設計風格，簡約、 大氣、優(yōu)雅，一條綠環(huán)以歐式風格為主 ，連接分城區(qū)各個功能區(qū)，形成一個從公共領域到私有領 域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍的生態(tài)之城格局。 P37 二、 安置適用房 1． 整體規(guī)模 到 20xx 年年底，臨港地區(qū)將有 350 萬平方米的農民安置配套房建成分配， 70%以上的動遷農民住上新居。在加速城市化的過程中，臨港的蘆潮港、泥城、書院、萬祥四鎮(zhèn)將有十幾萬農民轉變?yōu)槌鞘芯用瘛? P38 2．各城鎮(zhèn)安置房概況 區(qū)域 項目名稱 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 占地總計 （平方米） 建筑總 計 （平方米） 蘆潮港 （今后無放量） 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地一期 255000 896518 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地二期 106106 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地二期 2 95759 蘆潮港社區(qū)動遷安置基地三期 439653 泥城 （今后無放量） 泥城社區(qū)動遷安置基地一期 238300 1723462 泥城社區(qū)動遷安置基地二期 266000 泥城社區(qū)動遷安置基地二期 2 101034 泥城社區(qū)動遷安置基地三期 A 413239 泥城社區(qū)動遷安置基地三期 B 704889 書院 （今后有放量） 書院社區(qū)動遷安置基地一期 291440 663881 書院社區(qū)動遷安置基地三期 372441 萬祥 （今后有放量） 萬祥社區(qū)動遷安置基地一期 139000 390274 萬祥社區(qū)動遷安置基地二期 251274 （以上數據來源于“臨港新城安置房情況表”） P39 3．安置房購買條件 首先由專業(yè)部門進行估價，居民將房屋估算出的價格按每個戶口 40 平方米，每平方米 2900 元的價格購買安置房，多退少補，若需要超面積購買，則以市場價每平方米 4156 的價格予以購買，所購安置房 5 年內不得掛牌出售。安置房僅用于安置拆遷戶，不得對外銷售。 專業(yè)估價 拆遷房 價格 購買安置房 2900 元 /平米，多貼少補 大于每戶 40 平米，按照市場價 4159元 /平米 P40 4．各城區(qū)安置房剩余房源計算 公式：【建筑面積總合 /原住居民 （安置最低限額） 40 平方米】 * 原住民總量 ● 泥城本地戶口： 23031 人 ● 蘆潮港本地戶口： 11294 人 ● 書院本地戶口： 37266 人 ● 萬祥本地戶口： 50069 人 換算： ● 泥城分城區(qū)安置房剩余可調控面積為 802222 平方米 ● 蘆潮港分城去安置房剩余可調控面積為 444758 平方米 臨港新城安置房 ● 書院分城去安置房剩余可調控面積為 826759 平方米 需求 120萬平方米 ● 萬祥分城去安置房剩余可調控面積為 1612468 平方米 小結： 以每人 40 平方 米的人均住房需求，目前臨港新城仍有 3 萬居民還不能改善居住條件，約占目前總人口的 30%。 P41 三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應和潛在項目 已供應土地統(tǒng)計 當前，可以從官方網站查找到的 滴水湖周邊（主城區(qū)）的 土地成交數據共有 6項，其中只有一項為居住用途的土地，由綠地集團獲得，用于開發(fā)綠地東岸漣城，將在下面部分詳細分析。 其余 5 項均為商業(yè)、辦公用途的土地，且土地面積都不大，在 12～ 19 畝之間。其中上海剛泰置業(yè)有限公司獲得土地用于開發(fā)“剛泰國際大廈”， 總建筑面積 萬平方米左右，由 1 棟高層商辦樓和 5 棟 多層商業(yè)樓組成，已于 20xx 年出開工。 P42 已供應土地統(tǒng)計表 編號 項目 面積（ ㎡ ） 容積 率 金額（萬元） 用途 獲地單位 獲地日期 1 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)水蕓路西側地塊掛牌 3 3500 綜合商業(yè)、辦公 上海剛泰置業(yè) 有限公司 20xx0126 2 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路東側地塊 3 3950 綜合 上海毓陽投資發(fā)展有限公司 20xx0126 掛牌 3 南匯區(qū)主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路西側地塊掛牌 3988 綜合商業(yè)、辦公 上海昊坤置業(yè) 有限 公司 20xx0126 4 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側地塊掛牌 3800 綜合商業(yè)、辦公 上海百業(yè)信資產管理有限公司 20xx0126 5 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側地塊掛牌 3930 辦公 上海廣昊建設發(fā)展有限公司 20xx0126 6 南匯區(qū)上海臨港新城主城區(qū) WSWC42地塊掛牌 1 36500 居住 上海綠地（集團）有限公司 20xx1124 合計 55668 P43 潛在項目 從 官方網站 顯示數據看，目前位于滴水湖周邊（主城區(qū)）有一幅面積為 237621㎡（約合 356 畝）的土地正在掛牌交易中，容積率為 。該土地的開發(fā)可能與我項目產生直接的競爭。 而滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應總量在 3 萬畝以上，當前僅供應 20xx 畝左右，未來的土地供應量巨大。預計每年供應土地的可建筑面積在 100 萬 ㎡左右。 P44 三、南匯區(qū)政府配售商品房項目 —— 宜浩佳園 宜浩佳園是上海臨港新城投資建設有限公司 開發(fā)的，為南匯區(qū)政府定向配售的商品房項目 ， 不對外銷售。 項目 位于申港大道、環(huán)湖西三路交叉 路口，緊鄰區(qū)行政中心、航海博物館、辦公事業(yè)中心。 該項目占地面積為 公頃 （約合 826 畝） ， 總建筑面積 約 62 萬 平方米 ， 住宅建筑面積約為 48 萬平方米， 總戶數約 5374 戶， 其中 20%為 12 層的小高層，其余為四層的多層住宅。 項目的建筑密度為 %， 綜合容積率 ， 綠化率 %。該項目共有 18 個房型， 建筑 面積從 75 平米到 145 平米不等 。 在新技術的應用上， 項目 采用先進的 “ 集中集熱－分戶水箱 ” 的太陽能熱水系統(tǒng)和直飲水技術。其中，太陽能熱水系統(tǒng)已申請國家建設部可再生能源建筑應用示范工程推廣項目。 項 目預計將在 20xx 年 5 月竣工。 項目 配套幼兒園和小學 。 P45 宜浩 佳園總平圖 項目實景圖 P46 四、 競爭項目調查 注：本次競爭樓盤調查將針對目前臨港新城唯一在售項目綠地東岸漣城展開 1．綠地東岸漣城概況 1． 1 地理位置 綠地東岸漣城地處上海市南市區(qū)臨港新城核心主城區(qū)，位于申港大道、環(huán)湖西三 路交界處，緊臨中國最大人工湖。 P47 1． 2 項目介紹 綠地東岸漣城總體規(guī)劃強化 45176。城市島居住小區(qū)的獨特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形成趣味的社區(qū)外部空間。景觀體系遵循以人為本的設計原則，從社區(qū)濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內部庭園，形成自外而內的綠化網絡。 P48 1． 3 項目規(guī)劃 臨港新城 1 號作品，共分 3 期開發(fā)，規(guī)劃占地面積約 50 萬平米，建筑面積約51 萬平方米，規(guī)劃總戶數 3598 人。 P49 2．綠地東岸漣城各期概況 2． 1 項目一期概況 開盤時間 07 年 9 月 交房時間 08 年 9 月 占地面積 50000 平方米 建筑面積 60000 平方米 以上圖片資料來源于“綠城東岸漣城”售樓處 產品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 8700/平米 花園洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 規(guī)劃戶數 600 戶 銷售率 90%以上 項目進度 已交付使用 面積戶型 以公寓 50~80平米房型為主 客戶情況 投資客 58%、原住民 22% 公務員 17%、產業(yè) 13% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒體 P50 2． 2 項目二期概況 開 盤時間 07 年 12 月 交房時間 09 年 6 月 占地面積 1420xx 平方米 建筑面積 118000 平方米 產品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 11000/平米 花園洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 規(guī)劃戶數 1323 戶 銷售率 85%以上 項目進度 現房發(fā)售，未交房 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 53%、原住民 17% 公務員 20%、產業(yè) 10% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒 體 P51 2． 3 項目三期概況 開盤時間 08 年 9 月 交房時間 09 年 12 月 占地面積 300000 平方米 建筑面積 330000 平方米 產品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 部分精裝 容積率 綠化率 % 平均價格 疊加別墅：未推出 花園洋房： 8100/平方米 公寓： 7800/平方米 規(guī)劃戶數 1675 戶 銷售率 38% 項目進度 在建 面積戶型 以公寓 50~8