【正文】 書院社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期 291440 663881 書院社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期 372441 萬祥 （今后有放量） 萬祥社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期 139000 390274 萬祥社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期 251274 （以上數(shù)據(jù)來源于“臨港新城安置房情況表”） P39 3．安置房購買條件 首先由專業(yè)部門進(jìn)行估價(jià)，居民將房屋估算出的價(jià)格按每個(gè)戶口 40 平方米，每平方米 2900 元的價(jià)格購買安置房，多退少補(bǔ)，若需要超面積購買，則以市場價(jià)每平方米 4156 的價(jià)格予以購買，所購安置房 5 年內(nèi)不得掛牌出售。 4． 3 區(qū)域優(yōu)勢 書院是臨港新城四大城區(qū)中占地面積最多，人口最密集的城鎮(zhèn)， 交通便利，環(huán)境優(yōu)美， 是臨港新城最具活力的分城區(qū)。 P31 3．蘆潮港 3． 1 地理位置 海上出蘆潮港碼頭到浙江寧波、舟山、普陀山、大小洋山等地，在一、二小時(shí)之內(nèi)。 P27 【第二部分：區(qū)域 房地產(chǎn) 】 一、 規(guī)劃城區(qū)特征 1．滴水湖 1． 1 地理位置 上海臨港新城主城區(qū)位于新城的最東南的大海邊，申港大道最東面，西接 A2滬杭高速、北接 A30 郊環(huán)，南接?xùn)|海大橋，臨港新城以滴水湖為中心向外延伸。目前蘆潮港 已 成為酒店等配套服務(wù)業(yè)的“生產(chǎn)基地”。 3．港口金融 目前保稅港區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向有：展示交易、加工制造、金融、研發(fā)創(chuàng)新、航運(yùn)物流等服務(wù)。借助兩港帶來的巨大引力，臨港新城將進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)代。 P22 三 、 區(qū)域發(fā)展趨勢總結(jié) 浦東、南匯正在快速融合 浦東新區(qū)作為上海發(fā)展的特區(qū)，給上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大的推力。 國際中轉(zhuǎn)： 對(duì)貨物進(jìn)行分拆、集拼后，轉(zhuǎn)運(yùn)至境內(nèi)外其他目的港。滴水湖南島面積 公頃，其中公共綠地面積 公頃，酒店及游艇俱樂部用地為 公頃，酒店用地為 公頃，酒店占地面積 19600 平方米，總建筑面積69196 平方米，其中地上 4 層，地下 1 層， 將是港城地區(qū)第一座五星級(jí)酒店 ，同時(shí)也必將成為 港城的標(biāo)志性建筑，將于 20xx 年初建成開業(yè)。 P14 5． 3 重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目及進(jìn)度 5． 上海中國航海博物館（主城區(qū)） 我國首個(gè)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)航海博物館， 位于上海臨港新城，臨近上海海事大學(xué) 和上海海洋大學(xué)。三環(huán)帶，設(shè)置行政辦公及社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施。按規(guī)劃片區(qū)劃分：主城區(qū)約 45萬人，主產(chǎn)業(yè)區(qū)約 萬人（包括書院鎮(zhèn)和萬祥鎮(zhèn)），綜合區(qū)約 10 萬人，重裝備產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)約 萬人（包括泥城鎮(zhèn)和蘆潮港鎮(zhèn)）。 2． 2 臨港新城之于世界 臨港新城依托“兩港”（洋山深水港和浦東國際空港），輻射長三角，服務(wù)全國，面向世界。P1 臨港新城項(xiàng)目市場 研究 報(bào)告 P2 【第一部分：臨港新城概況】 一、區(qū)域基本概況 1. 地理位置 臨港新城位于東海之濱、上海東南長江口和杭州灣交匯處、上海市版圖的最前端，距上海中心城區(qū) 75公里，南離洋山深水港約 32公里，北距浦東國際機(jī)場 25 公里， 一方通向海洋經(jīng)濟(jì)的全世界，而另一方將輻射上海長三角乃至全中國。不僅擁有得天獨(dú)厚 的區(qū)位優(yōu)勢和濱海低商務(wù)成本、原生態(tài)的自然環(huán)境、疊加的政策、體制優(yōu)勢 ，還具有海運(yùn)、空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵路“五龍匯聚”的立體交通運(yùn)輸體系和完備的能源供給體系。 P9 【 書院 現(xiàn)狀 】 總?cè)丝冢?45120 本地戶口： 37266 非本地戶口： 7854 【萬祥現(xiàn)狀】 總?cè)丝冢?58976 本地戶口： 50069 非本地戶口：8907 【泥城現(xiàn)狀】 總?cè)丝冢?25812 本地戶口： 23031 非本地戶口：2781 【蘆潮港 現(xiàn)狀 】 總?cè)丝冢?14101 本地戶口： 11294 非本地戶口：2807 【 主產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃人數(shù) 】 居住人口 萬 【 主城區(qū)規(guī)劃人數(shù) 】 居住人口 45 萬 【 綜合區(qū)人數(shù) 】 居住人口 10 萬 【 重裝備區(qū)、物流區(qū)人數(shù) 】 居住 人口 萬 以上資料來源“臨港集團(tuán)”網(wǎng)站 P10 4．區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況 4． 1 經(jīng)濟(jì)增長 臨港新城于 20xx 年正式開發(fā)啟動(dòng)， 5 年來，臨港新城實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資 225 億元；引進(jìn)外資總額 12億美 元，合同外資；實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值年增長 %，工業(yè)總產(chǎn)值年增長 %，稅收收入年增長 %。 P13 5． 產(chǎn)業(yè)區(qū) 該區(qū)域?qū)⑿纬膳c重裝備 產(chǎn)業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上高度關(guān)聯(lián)、專業(yè)相對(duì)集聚、上下游產(chǎn)業(yè)適度配置的以裝備制造業(yè)為核心的綜合生產(chǎn)體系。博物館占地面積 24830 平方米，建筑總面積 46434 平方米， 工程于 20xx 年 10 月 8 日動(dòng)工興建，計(jì)劃 20xx 年 7 月全面建成開放 。 P17 二、基礎(chǔ)建設(shè)及企業(yè)概況 1．基礎(chǔ)建設(shè)現(xiàn)狀 臨港已經(jīng)建成一期市政主次干道、河網(wǎng)水系、橋梁和綠化配套等工程，已經(jīng)建成防汛標(biāo)準(zhǔn)為 200 年一遇高潮位和 12 級(jí)以上大風(fēng)的防汛大堤工程；已經(jīng)建成供水、污水系統(tǒng)一期工程、電信工程和天然氣中壓管線工程；完成深水港配套工程、世紀(jì)塘加高加固、口岸查驗(yàn)區(qū)、鐵路中心站配套等工程；兩港大道西延伸段、大蘆線、軸線大道、連接市區(qū)的軌道交通線、城區(qū)公共交通等正在建設(shè)或即將開工。 國際采購： 對(duì)采購國際貨物進(jìn)行綜合處理和加工后向國內(nèi)外銷售。而目前，浦東新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)受到了地域環(huán)境的限制。 區(qū)政府對(duì)區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢政策傾向 軌道 11 號(hào)線的建設(shè)、通勤客運(yùn)列車的開通都在逐步改善區(qū)域的進(jìn)入條件。是以上海為中心、以江浙為兩翼聯(lián)動(dòng)，同時(shí)通過與周邊港口的合作來發(fā)揮作用，使周邊地區(qū)也都能獲益，具有集裝箱國際中轉(zhuǎn)、國際采購、國際配送、轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等綜合功能。 已初現(xiàn)城市形態(tài)的臨港新城將加快建設(shè)步伐，力爭又好又快發(fā)展。 1． 2 發(fā)展目標(biāo) 該區(qū)域 以南匯區(qū)政府行政辦 公中心 ? 深水港口岸審理機(jī)構(gòu)、商務(wù)商貿(mào)、居住生活、高等教育、休镲旅游、商業(yè)服務(wù)等功能多元屶且集聚，勢打造成臨港新城居住氛圍最佳，自然生態(tài)最優(yōu)美，配套設(shè)施最齊全的新城核心區(qū)域。陸路距離海港新城 5 公里，距離洋山深水港 32 公里，距離浦東國際機(jī)場 27公里，距離上海市中心 52 公里。 P35 5．萬祥 5． 1 地理位置 萬祥分城區(qū)位于臨港新城的西北部的主產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，是臨港新城的門戶 ，距離市中心城 區(qū)僅 55 公里（車程約 45 分鐘），與浦東國際機(jī)場相距 12 公里（車程約 15分鐘）。安置房僅用于安置拆遷戶，不得對(duì)外銷售。 而滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)總量在 3 萬畝以上，當(dāng)前僅供應(yīng) 20xx 畝左右，未來的土地供應(yīng)量巨大。其中，太陽能熱水系統(tǒng)已申請(qǐng)國家建設(shè)部可再生能源建筑應(yīng)用示范工程推廣項(xiàng)目。東岸漣城總體規(guī)劃強(qiáng)化 45176。 P53 3． 2 客戶情況 分析 二期客戶情況53%17%20%10%投資客原住民公務(wù)員產(chǎn)業(yè)客一期客戶情況58%22%17%13%投資客原住民公務(wù)員產(chǎn)業(yè)客 三期客戶情況32%21%22%15%投資客原住民公務(wù)員產(chǎn)業(yè)客 P54 小結(jié)： 從客源比重來看，區(qū)域未來價(jià)值已受到投資客 認(rèn)同 。東岸漣城無疑是客戶唯一的選擇，并憑借較高的性價(jià)比最終觸動(dòng)客戶購買。 P70 （ W） 項(xiàng)目劣勢分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 公司品牌、產(chǎn)品品牌實(shí)力不足 目前，不管是德普的企業(yè)品牌，還是常青藤的產(chǎn)品品牌，在上海房地產(chǎn)市場的影響力都還嚴(yán)重不足。 P71 （ O） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 “上海輔城”的區(qū)域定位得到政策的強(qiáng)力支持 臨港新城的整體定位得到了 上海市政府的支持，區(qū)域的信息已經(jīng)在全市有了清晰的占位，各種園區(qū)經(jīng)濟(jì)和洋山深水港的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域城市化建設(shè)的快速發(fā)展。 P73 三、項(xiàng)目初步定位 項(xiàng)目市場定位 —— 臨港新城 首 個(gè)中高檔 住宅 項(xiàng)目 目前區(qū)域房地產(chǎn)市場處于起步階段。東岸 漣城 主要以 小資階層 為主要目標(biāo)人群不同，我項(xiàng)目將以 新城區(qū)域部門經(jīng)理 及副總經(jīng)理 級(jí)別的中產(chǎn)階層為主要目標(biāo)人群，為其更多的營造居家的生活氛圍。 ? 項(xiàng)目綜合容積率控制在 以內(nèi)，將呈現(xiàn)更 優(yōu)的低覆蓋率，為園林景觀的營造提供更多的空間，突出項(xiàng)目的生態(tài)特色。 項(xiàng)目自有資金稅前利潤率＝ 所得 稅前利潤 247。 項(xiàng)目自有資金稅前利潤率＝所得稅前利潤247。 P95 能 盡量放寬“ 90/70 法則”對(duì)本項(xiàng)目的限制 從經(jīng)濟(jì)性分析的數(shù)據(jù)來看，采用“ 90/70 法則”生產(chǎn)的 方案一的 盈利能力處于較低水平，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 同時(shí)，這些中檔公寓產(chǎn)品對(duì)吸引高端人群進(jìn)入?yún)^(qū)域定居缺乏吸引力，對(duì)區(qū)域成熟的推力嚴(yán)重不足 。 P96 繼續(xù)后續(xù)土地的 開發(fā) 本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域形象提升和城市化建設(shè)進(jìn)程具有積極意義，也為區(qū)域房地產(chǎn)市場的培育做出了貢獻(xiàn) 。 中高端項(xiàng)目的開發(fā)有助于提升區(qū)域形象。項(xiàng)目自有資金投入＝ ％ P92 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 股東投入 銀行貸款 銷售收入 現(xiàn)金流出 土地款 建造成本 稅費(fèi) 營業(yè)稅 土地增值稅 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現(xiàn)金凈流入 累計(jì)現(xiàn)金凈流入 P93 內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）及敏感度分析 經(jīng)測算，本方案的內(nèi)部報(bào)酬率（