【正文】 。 P96 繼續(xù)后續(xù)土地的 開(kāi)發(fā) 本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域形象提升和城市化建設(shè)進(jìn)程具有積極意義，也為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育做出了貢獻(xiàn) 。 同時(shí)，這些中檔公寓產(chǎn)品對(duì)吸引高端人群進(jìn)入?yún)^(qū)域定居缺乏吸引力，對(duì)區(qū)域成熟的推力嚴(yán)重不足 。東岸漣城是一個(gè)以 50～ 80 平方米的公寓產(chǎn)品的項(xiàng)目，從產(chǎn)品功能上看是過(guò)渡居住功能為主。中高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要 在產(chǎn)品形態(tài)上有寬松的發(fā)揮空間。 中高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有助于提升區(qū)域形象。 P95 能 盡量放寬“ 90/70 法則”對(duì)本項(xiàng)目的限制 從經(jīng)濟(jì)性分析的數(shù)據(jù)來(lái)看，采用“ 90/70 法則”生產(chǎn)的 方案一的 盈利能力處于較低水平，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 ? 在銷(xiāo)售價(jià)格不變的情況下，工程造價(jià)上漲 20％仍能實(shí)現(xiàn) 基本利潤(rùn) 。 ? 項(xiàng)目具有較好抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在銷(xiāo)售價(jià)格下降 10％，工程造價(jià)上漲 20％的情況 下 ，項(xiàng)目能夠基本保值。項(xiàng)目自有資金投入＝ ％ P92 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 股東投入 銀行貸款 銷(xiāo)售收入 現(xiàn)金流出 土地款 建造成本 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現(xiàn)金凈流入 累計(jì)現(xiàn)金凈流入 P93 內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）及敏感度分析 經(jīng)測(cè)算，本方案的內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現(xiàn)率，方案 基本 可行 。 項(xiàng)目自有資金稅前利潤(rùn)率＝所得稅前利潤(rùn)247。 P87 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 124100 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 83200 ㎡ 聯(lián)排別墅 20800 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 18700 ㎡ 包含半地下建造面積 P88 編號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ ㎡ ） 單價(jià) （元 /㎡ ） 金額 （萬(wàn)元） 備注 1 土地費(fèi)用 土地成本 建設(shè)用地面積 105440 ㎡ ，按照 140 萬(wàn) /畝進(jìn)行計(jì)算，容積率 ，總建筑面積 124100㎡ 。 ? 在工程造價(jià)不 變 的情況下，銷(xiāo)售價(jià)格下降 20％，項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn)。項(xiàng)目自有資金投入＝ ％ P85 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 股東投入 銀行貸款 銷(xiāo)售收入 現(xiàn)金流出 土地款 建造成本 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現(xiàn)金凈流入 累計(jì)現(xiàn)金凈流入 P86 內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）及敏感度分析 經(jīng)測(cè)算，本方案的內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現(xiàn)率，方案基本可行 。 項(xiàng)目自有資金稅前利潤(rùn)率＝ 所得 稅前利潤(rùn) 247。 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 117800 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 72800 ㎡ 5+1 洋房 31200 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 12400 ㎡ 包含半地下建造面積 P81 編號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ ㎡ ） 單價(jià) （元 /㎡ ） 金額 （萬(wàn)元） 備注 1 土地費(fèi)用 土地成本 建設(shè)用地面積 105440 ㎡ ，按照140萬(wàn) /畝進(jìn)行計(jì)算，容積率 ，總建筑面積 125400 ㎡ 。 ? 項(xiàng)目綜合容積率控制在 以?xún)?nèi)。 ? 9+1 小高層住宅約占總開(kāi)發(fā)面積的 80％，主要提供大套型產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目綜合容積率控制在 以?xún)?nèi)，將呈現(xiàn)更 優(yōu)的低覆蓋率，為園林景觀的營(yíng)造提供更多的空間，突出項(xiàng)目的生態(tài)特色。 ? 9+1 小高層住宅將重點(diǎn)提供 90 平方米以?xún)?nèi)的住宅產(chǎn)品， 約在總開(kāi)發(fā)面積的70％ 。并采用目前上海少有的歐式建筑的風(fēng)格， 使項(xiàng)目的外部視覺(jué)感受和進(jìn)入社區(qū)的內(nèi)部視覺(jué)感受產(chǎn)生根本性的改變，力求達(dá)到耳目一新的效果。 —— 強(qiáng)調(diào)低密度、高綠化率的自然生態(tài) 家園 本項(xiàng)目將在產(chǎn)品營(yíng)造上給上海帶來(lái)沖擊性的視覺(jué)體驗(yàn)。東岸 漣城 主要以 小資階層 為主要目標(biāo)人群不同，我項(xiàng)目將以 新城區(qū)域部門(mén)經(jīng)理 及副總經(jīng)理 級(jí)別的中產(chǎn)階層為主要目標(biāo)人群，為其更多的營(yíng)造居家的生活氛圍。而未來(lái)在二環(huán)帶出現(xiàn)低密度項(xiàng)目將定位在區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目，我項(xiàng)目在檔次上與其拉開(kāi)一定距離。東岸 漣城 。東岸 漣城主要定位于公寓型住宅產(chǎn)品，檔次 中等 。 P73 三、項(xiàng)目初步定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 臨港新城 首 個(gè)中高檔 住宅 項(xiàng)目 目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段。 2 區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地量巨大， 區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地量在 2 萬(wàn)畝以上，而目前綠地一個(gè)商品房項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，未來(lái)可開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目周邊就有大量未競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有惡化的可能 開(kāi)發(fā)土地。 P72 （ T） 項(xiàng)目威脅分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 國(guó)際國(guó)內(nèi)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖的推遲 國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的回暖，將直接影響到臨港新城內(nèi)大型項(xiàng)目的投資進(jìn)度。 2 臨港新城中心城區(qū)的優(yōu)越居住品質(zhì) 項(xiàng)目位于臨港新城的中心城區(qū)，其城區(qū)按照環(huán)形進(jìn)行規(guī)劃，矩形居住用地、大面積的槭形公共綠地，在上海市中具有高度的獨(dú)特性， 具有突出的居住品質(zhì)，產(chǎn)生一定的向心力。 P71 （ O） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 “上海輔城”的區(qū)域定位得到政策的強(qiáng)力支持 臨港新城的整體定位得到了 上海市政府的支持，區(qū)域的信息已經(jīng)在全市有了清晰的占位，各種園區(qū)經(jīng)濟(jì)和洋山深水港的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域城市化建設(shè)的快速發(fā)展。 區(qū)域是一個(gè)全新的城市規(guī)劃體系，各種設(shè)施目前大多處在規(guī)劃階段。東岸漣城、公務(wù)員商品房等項(xiàng)目已經(jīng) 將區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房需求進(jìn)行第一輪釋放， 特別是大學(xué)園區(qū)的就近需求被提前消化， 區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的爆發(fā)能力不足，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的引導(dǎo)，尋求新的爆發(fā)點(diǎn)。在同他們的競(jìng)爭(zhēng)中，品牌將處于劣勢(shì)。 P70 （ W） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 公司品牌、產(chǎn)品品牌實(shí)力不足 目前，不管是德普的企業(yè)品牌，還是常青藤的產(chǎn)品品牌，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力都還嚴(yán)重不足。 2 項(xiàng)目的顯著區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于區(qū)政府、商業(yè) 中心、大學(xué)園區(qū)、軌道交通 11 號(hào)線、航海博物館等一系列標(biāo)志性設(shè)施的核心，地塊本身具有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常顯著。 P61 2．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊編號(hào) WNWC510 用地代碼 R2/R3 用地面積 105440 平方米 容積率 建筑面積 105440 平方米 建筑密度 30/25 建筑限高 24/40 綠地率 35 本案 P62 3．土地現(xiàn)狀 P63 4．周邊配套分布情況 本 案 邊檢 公務(wù)員安置商品房 （建設(shè)中） 政府大樓 中國(guó)航海博物館 （建設(shè)中） 商業(yè)中心（建設(shè)中） 海 事 大學(xué) 海洋 大學(xué) P64 4． 1 公務(wù)員安置房（在建） P65 4． 2 政府大樓 P66 4． 3 商業(yè)中心（在建） P67 4． 4 中國(guó)航海博物館（在建） P68 4． 5 海事大學(xué) P69 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （ S） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)實(shí)力（研發(fā)、管理） 產(chǎn)品是 我們 的重要優(yōu)勢(shì)。 08 年下半年，由于市場(chǎng)因素，客戶(hù)開(kāi)始理性觀望，開(kāi)發(fā)中的臨港新城無(wú)法打動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商改變策略，以產(chǎn)品性?xún)r(jià)比加以促 銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行推廣，隨著臨港新城建設(shè)日益完善，企業(yè)不斷涌入，項(xiàng)目主力產(chǎn)品單身公寓受到市場(chǎng)認(rèn)可，在 09 年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的環(huán)境下，仍保持較好的銷(xiāo)售。東岸漣城無(wú)疑是客戶(hù)唯一的選擇，并憑借較高的性?xún)r(jià)比最終觸動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。但隨著外來(lái)企業(yè)及高質(zhì)人 群的遞增，中高端產(chǎn)品的需求將日趨明顯。 從各類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，疊加別墅在一期至二期的價(jià)格上升幅度最大，證明類(lèi)別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度較高，而三期在沒(méi)有類(lèi)別墅產(chǎn)品提出的情況下，花園洋房?jī)r(jià)格的大幅度提升，證明市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品的需求十分明顯。隨著臨港新城的發(fā)展，相信不久的將來(lái)，自住型客戶(hù)將成為本區(qū)域的購(gòu)房主力。 P53 3． 2 客戶(hù)情況 分析 二期客戶(hù)情況53%17%20%10%投資客原住民公務(wù)員產(chǎn)業(yè)客一期客戶(hù)情況58%22%17%13%投資客原住民公務(wù)員產(chǎn)業(yè)客 三期客戶(hù)情況32%21%22%15%投資客原住民公務(wù)員產(chǎn)業(yè)客 P54 小結(jié)： 從客源比重來(lái)看，區(qū)域未來(lái)價(jià)值已受到投資客 認(rèn)同 。東岸漣城”售樓處 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價(jià)格 疊加別墅： 8700