【正文】 11294 37266 50069 非本地戶口住在本地 2781 2807 7854 8907 （以上數(shù)據(jù)來源于“ 20xx 臨港新城人口普查”） P8 3． 2 未來人口規(guī)劃 至 2020 年，臨港新城規(guī)劃居住人口 80萬，按照 城市區(qū)和城鎮(zhèn)生活區(qū)劃分：城市生活區(qū)約 60萬人（規(guī)劃主城區(qū)約 45萬人，主產(chǎn)業(yè)區(qū)核心區(qū)約 5 萬人，綜合區(qū)約 10萬人），城鎮(zhèn)生活區(qū)約 21 萬人。 P6 2． 3 臨港新城 之于中國 開發(fā)建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)， 打造國家級裝備制造業(yè)基地是上海市委、市政府落實“振興裝備制造業(yè)”國家戰(zhàn)略 ，著眼于提升產(chǎn)業(yè)能級，培育新的經(jīng)濟增長極，提高城市國際競爭力作出的戰(zhàn)略決策。依托洋山集裝箱國際深水樞紐港和浦東國際航空樞紐港， 臨港新城將成為中國及至世界現(xiàn)代裝備制造業(yè)重要基地。 公交線路現(xiàn)已開通龍港快線、三港快線、龍臨專線、龍?zhí)J專線等。 P3 1． 1 目前交通 滬蘆高速、城市軌道、郊區(qū)環(huán)線、 A兩港大道、浦東鐵路等 城市快速交通網(wǎng)使臨港新城與上海各區(qū)縣之間僅咫尺之遙。 以上圖片資料來源“臨港集團(tuán)” P5 2．臨港新城區(qū)域地位 2． 1 臨港新城發(fā)展目標(biāo) 臨港新城的開發(fā)建設(shè)，是上海市委、市政府為抓住新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和港 口 競爭機遇、實現(xiàn)經(jīng)濟跨越和城市可持續(xù)發(fā)展而做出的一項重大戰(zhàn)略決策。隨著洋山深水港的開港、洋山保稅港區(qū)封關(guān)運作，浦東國 際空港二期擴建工程全面啟動，以及國務(wù)院批準(zhǔn)閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴區(qū)臨港新城， 臨港新城將成為國際航運中心的核心功能區(qū)。 此外，臨港新城區(qū)域內(nèi)的蘆潮港鎮(zhèn)，是上?！笆濉逼陂g重點開發(fā)的九鎮(zhèn)之一，將實施重點突破、有序推進(jìn)的方針，并借鑒國際成功經(jīng)驗，實現(xiàn)高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效率管理，建設(shè)各具特色的新型城鎮(zhèn)。 4． 2 投資情況 20xx 年 12月底 外資項目 17個，投資額近 7 億美元；內(nèi)資項目 15個，投資額 68 億人民幣，涉及現(xiàn)代裝備制造、醫(yī)藥及醫(yī)療器械、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 海港新城分為主城區(qū)和產(chǎn)以上資料來源“臨港集團(tuán)”網(wǎng)站 業(yè)區(qū)（包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)和綜合區(qū)）。重點建設(shè)光儀電制造、 IT 制造、汽車零部件制造、通用機械制造四大產(chǎn)業(yè)集群，以豐富裝備制造業(yè)的內(nèi)涵。 一環(huán)帶 二環(huán)帶 三環(huán)帶 以上資料來源“臨港集團(tuán)” 5． 綜合區(qū) 該區(qū)域的功能規(guī)劃目標(biāo)是成為技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地，提供高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)培訓(xùn)與業(yè)務(wù)外包。航海博物館的主體結(jié)構(gòu)凸顯海洋主題特點?！暗嗡钡?引水歷時兩個月，引水渠的水流截面積約 平方米，現(xiàn)已呈現(xiàn)碧波萬頃、綠水蕩漾的動人景象。 到 20xx年底，臨港新城在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上累計投入 225 億元。 以上資料來源“臨港經(jīng)濟管委會” 國際配送： 對進(jìn)口貨物進(jìn)行分揀、分配或進(jìn)行增值加工后向國內(nèi)外配送。 國際加工： 專門從事出口深層次加工為主的服務(wù)。 物流配套服務(wù)： 與海關(guān)、商檢、外匯等相關(guān)機構(gòu)合作，為企業(yè)報關(guān)、商品報檢、出口收匯、出口退稅等提供咨詢服務(wù)和解決方案，提供物流運營效率。浦東、南匯正呈現(xiàn)出快速融合的趨勢。 空港、海港的核心 區(qū)位 成為發(fā)展 的 巨大引擎 浦東國際空港和外高橋 港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢給浦東新區(qū)帶來了獨特的發(fā)展區(qū)位。 南匯區(qū)政府也為臨港新城的發(fā)展提供了優(yōu)越的政策導(dǎo)向。 P24 2．港口規(guī)劃 至 20xx 年，洋山港四期全部建成后，在北港區(qū)小洋山一側(cè)，可形成十一公里的深水岸線，布置近三十個泊位，年集裝箱吞吐能力達(dá)一千五百萬個標(biāo)準(zhǔn)箱以上。 包括達(dá)飛、葉水福、禮才、中儲、普洛斯、豐樹、施潔、海博斯班賽在內(nèi)的 44 家中外知名企業(yè)已經(jīng)注冊洋山港保稅港區(qū)，這些外資企業(yè)的注冊資本在 1000 萬美元 以上總投資約 為 76 億美 元，范圍涉及第三方物流、貿(mào)易、貨代、船代、報關(guān)、保險、金融等多個直接參與物流服務(wù)或為物流服務(wù)提供配套支持的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。 5．港口居住 以往， 洋山深水港只是一個以工業(yè)港口為主的基地，缺乏一定的服務(wù)設(shè)施 。 “ 20xx 年上海臨港新城管委會工作會議”上，明確了臨港新城今年的工作任務(wù)，作為港口經(jīng)濟“首個登陸地”的臨港新城將承載起洋山港巨大資源流。 港口城市的規(guī)模越大，港口發(fā)展的可容空間就越大，特別是國際性港口大城市，人流、物流、信息流、資金流等經(jīng)濟能量的集中和擴散都將極大地擴展 港口的發(fā)展空間。 28 1． 3 區(qū)域優(yōu)勢 主城區(qū)擁有高品質(zhì)的生活休閑和商務(wù)辦公環(huán)境，中國最大的人工湖“滴水湖”，超五星級酒店“東方迪拜”，國家級航海博物館，城區(qū)展示館，大型商業(yè)街等， 是臨港新城生活配套規(guī)劃最為齊全的城區(qū)。 2． 3 城區(qū)優(yōu)勢 處于臨港新城入口處的臨港泥城，以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢毫無爭議的在眾多項目中拔得頭籌 ,獨領(lǐng)風(fēng)騷。緊鄰滬蘆 高速、兩港高速、東海大橋、區(qū)內(nèi)有 D2,D3 大道與臨港物流園區(qū)和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)貫通。 P33 4．書院 4． 1 地理位置 臨港書院分城區(qū)位于臨港新城主產(chǎn)業(yè)區(qū)北翼，城區(qū)北倚新城內(nèi)河航運干道 大治河；東鄰連接浦東國際航空港和洋山深水港的快速交通干道 兩港大道；南接新城重要交通干道 白玉蘭大道；西靠主產(chǎn)業(yè)區(qū)交通干道 Y6 路。分城區(qū)緊靠 A30 郊環(huán)線和浦東鐵路。 P37 二、 安置適用房 1． 整體規(guī)模 到 20xx 年年底，臨港地區(qū)將有 350 萬平方米的農(nóng)民安置配套房建成分配， 70%以上的動遷農(nóng)民住上新居。 專業(yè)估價 拆遷房 價格 購買安置房 2900 元 /平米，多貼少補 大于每戶 40 平米，按照市場價 4159元 /平米 P40 4．各城區(qū)安置房剩余房源計算 公式：【建筑面積總合 /原住居民 （安置最低限額） 40 平方米】 * 原住民總量 ● 泥城本地戶口： 23031 人 ● 蘆潮港本地戶口： 11294 人 ● 書院本地戶口： 37266 人 ● 萬祥本地戶口： 50069 人 換算： ● 泥城分城區(qū)安置房剩余可調(diào)控面積為 802222 平方米 ● 蘆潮港分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 444758 平方米 臨港新城安置房 ● 書院分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 826759 平方米 需求 120萬平方米 ● 萬祥分城去安置房剩余可調(diào)控面積為 1612468 平方米 小結(jié)： 以每人 40 平方 米的人均住房需求，目前臨港新城仍有 3 萬居民還不能改善居住條件，約占目前總?cè)丝诘?30%。其中上海剛泰置業(yè)有限公司獲得土地用于開發(fā)“剛泰國際大廈”， 總建筑面積 萬平方米左右，由 1 棟高層商辦樓和 5 棟 多層商業(yè)樓組成，已于 20xx 年出開工。預(yù)計每年供應(yīng)土地的可建筑面積在 100 萬 ㎡左右。 項目的建筑密度為 %， 綜合容積率 ， 綠化率 %。 項 目預(yù)計將在 20xx 年 5 月竣工。東岸漣城概況 1． 1 地理位置 綠地城市島居住小區(qū)的獨特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形成趣味的社區(qū)外部空間。東岸漣城各期概況 2． 1 項目一期概況 開盤時間 07 年 9 月 交房時間 08 年 9 月 占地面積 50000 平方米 建筑面積 60000 平方米 以上圖片資料來源于“綠城另一方面，隨著區(qū)域建設(shè)日益成形，交通、生活配套的逐步完善，加之產(chǎn)業(yè)園區(qū)及管理單位的人口導(dǎo)入，自住型客戶的比重也正呈上升趨勢。 P56 3． 4 熱銷戶型分析 小結(jié)： 從戶型情況來看，該項目 公寓產(chǎn)品 的主力及熱銷戶型集中在 5085 平米之間，小型投資客為主要客群。另外， 07 年房地產(chǎn)市場因素導(dǎo)致該項目一期開盤火爆，開發(fā)商乘勢加推二期房源，仍以區(qū)域價值作為閃光點再一次吸引了大量投資客，去化了部分房源。基于團(tuán)隊的開發(fā)實力，所開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)領(lǐng)先于市場的同類產(chǎn)品，應(yīng)在推廣中強化對產(chǎn)品品質(zhì)的詮釋。這是一個新興的發(fā)展區(qū)域，未來肯定有眾多大品牌的進(jìn)入。 3 項目區(qū)域 現(xiàn)有的 配套設(shè)施 嚴(yán)重不足 目前，項目周邊沒有成熟的生活配套 設(shè)施 。區(qū)域在一個較長的時期內(nèi)處于快速上升的良好環(huán)境。雖然目前各種基礎(chǔ)設(shè)施投資正快速推進(jìn)，但工業(yè)園建設(shè)的 放緩將直接影響區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和質(zhì)量，區(qū)域城市化的速度受到嚴(yán)重影響。區(qū)域內(nèi)僅有的房地產(chǎn)項目綠地 我項目的出現(xiàn)，將有助于提升整體區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)層次。項目周邊商業(yè)中心的建成、輕軌 11 號線的竣工將為項目提供更多的生活配套服務(wù) ，具備相對優(yōu)越的外部環(huán)境 。 P75 多層洋房意象圖 聯(lián)排別墅意象圖 P76 產(chǎn)品形態(tài) ： 考慮“ 90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài) ? 在 90/70 法則下，產(chǎn)品將以 9+1 小高層住宅為主， 5+1 多層花園洋房為補充。 P77 多層洋房意象圖 多層洋房意象圖 P78 . 方案二： 不考慮“ 90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài) ? 這種狀況下，項目 將 充分運用 的 容積率，以 9+1 小高層住宅 為主要產(chǎn)品形態(tài)，以聯(lián)排別墅為補充，并可考慮項目所有住宅產(chǎn)品提供復(fù)式產(chǎn)品形態(tài)。 P79 聯(lián)排別墅意象圖 聯(lián)排別墅 意象圖 聯(lián)排別墅意象圖 P80 四、項目初步經(jīng)濟性分析 下面分別就上述兩種方案進(jìn)行初步經(jīng)濟性分析。項目自有資金投入＝ ％ 項目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。 ? 在銷售價格不 變 的情況下，工程造價上漲 20％，項目 利潤 低于 10％ 。項目自有資金投入＝ ％ 項目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。 ? 在工程造價不變的情況下，銷售價格下 降 20％能夠?qū)崿F(xiàn) 基本保值 。 方案二的盈利能力就明顯高于方案一， 具有 較好 的抗風(fēng)險能力。 區(qū)域內(nèi)目前開發(fā)的綠地本項目中高端產(chǎn)品將能夠契合區(qū)域內(nèi)工作的部門經(jīng)理及副 總經(jīng)理級別的高端人群的定居需求，對于優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和城市經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用 ， 這也要求 該 區(qū)域 的 后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā) 增加中高檔、高檔產(chǎn)品的