【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 坐銷(xiāo) 其它 旅游看房團(tuán) 五 、 2020 年海口房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的發(fā)展 預(yù)測(cè) 財(cái)富及資本搶灘海口，海口變得越來(lái)越 “ 貴氣 ” ，海口的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)。 2020 年，?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn) 的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開(kāi)發(fā)和土地的招商運(yùn)營(yíng)工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí)合作開(kāi)發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 海口市的土地儲(chǔ)備充足，為城市運(yùn)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，獲得了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行300 億元的授信額度。明年?？趯⒗^續(xù)做大土地儲(chǔ)備總量，爭(zhēng)取新增儲(chǔ)備土地800010000 畝。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０丁⒒鹕狡嬗^、海上森林 (紅樹(shù)林 )、會(huì)議會(huì)展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源 。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。在城市建 設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌?jí)酒店增多，預(yù)示著海口的城市形象變得富貴，?？谠絹?lái)越成為 “ 有錢(qián)人 ” 度假養(yǎng)老的天堂 。 舊城改造，小康社會(huì)等因素促成海口本地居民購(gòu)買(mǎi)能量的釋放。 隨著海口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓?gòu)買(mǎi)第二套房的愿望及需求越來(lái)越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤(pán)緊俏，并向郊區(qū)盤(pán)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，打破了郊區(qū)盤(pán)島外客戶全面壟斷的格局。 ?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售增速將回落 。 在房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，央行加息步伐不會(huì)停止，房貸壓力會(huì) 13 逐步加大，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。但由于海口市房地產(chǎn)成長(zhǎng)空間大，近年來(lái)，不少國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)來(lái)瓊尋求商機(jī)，明年?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)上， 2020 年第 4 季度出臺(tái)的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利率等一系列針對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買(mǎi)房者的積極性。明年?？谑猩唐贩肯M(fèi)市場(chǎng)將進(jìn)入疲態(tài)，銷(xiāo)售增速將回落。 小戶型 滯 銷(xiāo)，大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。 目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是商品房住房供求總量有待于進(jìn)一步平衡，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面。二是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。 2020 年 6 月 1 日以來(lái)，應(yīng) “ 國(guó)六條 ” 的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行 90/70 標(biāo)準(zhǔn)。截至 11 月，?？谑?90 平方米以下商品住房月末累計(jì)有 萬(wàn)平方米待售，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇海口商品住房的結(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的積壓。三是住房供給存在市場(chǎng)和保障 “ 一條腿長(zhǎng)一條腿短 ” 的矛盾。 2020 年以來(lái)，?？诒镜鼐用褓?gòu)房需 求旺盛，市場(chǎng)占有份額逐年提高，各大發(fā)展商開(kāi)始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷(xiāo)將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y(jié)構(gòu)失衡壓力。 競(jìng)爭(zhēng)空間激烈，產(chǎn)品類(lèi)型全面開(kāi)花。 2020 年是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1 號(hào)、長(zhǎng)信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹(shù)、西海豪園、瓊珠海岸、萬(wàn)科浪琴灣、陽(yáng)光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤(pán) 300 萬(wàn)平米的項(xiàng)目群雄分爭(zhēng)；城區(qū)有金碧文華、海灣國(guó)際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P(pán)進(jìn)入了前所未有的競(jìng) 爭(zhēng)年代。 ?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤(pán)時(shí)代，大樓盤(pán)大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢(shì)。 曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的海口城市中心，昔日的冷門(mén)地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動(dòng)，進(jìn)入了一線的開(kāi)發(fā)視野。 14 第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 本項(xiàng)目擁有 2102 畝的球場(chǎng)用地、 1379 畝的商住用地以及 384 畝儲(chǔ)備商住用地 ，總占地面積超過(guò) 3800 畝 ， 在開(kāi)發(fā)模式上符合高爾夫和房地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)（高爾夫地產(chǎn)模式）。 本部分主要從海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 模式詮釋該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位。 一 、 海南高爾夫產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展 海南發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件 海南擁有開(kāi)展高爾夫旅游不可多得的資源優(yōu)勢(shì)，明媚的陽(yáng)光，湛藍(lán)的海水，迷人的沙灘，清新的空氣，宜人的氣候，淳樸的民風(fēng)，星羅棋布般分布在東海岸沿線的 16 家國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)， 眾多 的國(guó)際著名度假酒店，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。 海南島全年日照時(shí)間 2563 個(gè)小時(shí)，每年近 300 天艷陽(yáng)高照，堪稱(chēng)“陽(yáng)光的故鄉(xiāng)”。海南屬低緯度熱帶季風(fēng)區(qū)海洋性氣候，全年長(zhǎng)夏無(wú)冬，春秋季不明顯， 15 年平均氣溫 ℃，海水年平均溫度 23℃； 空氣中氧氣和負(fù)氧離子含量非常高，有“天然氧吧”之稱(chēng)。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島得天獨(dú)厚的地理位置和氣候資源，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。海南建省之后，旅游業(yè)被確定為省優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。由于高爾夫在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，高爾夫在海南得到了快速的發(fā)展。高爾夫是一個(gè)龐大的綜合性產(chǎn)業(yè)，但目前海南高爾夫基本以經(jīng)營(yíng)打球、承辦賽事為主，在房地產(chǎn)、旅游、傳媒等方面也形成一定規(guī)模，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和 營(yíng)銷(xiāo)方面還沒(méi)有嶄露頭角。雖然海南高爾夫產(chǎn)業(yè)框架已基本形成，據(jù)調(diào)查，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較小。 由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來(lái)自島外，海南球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò)整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場(chǎng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。 海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方 面的季節(jié)差異，利用海南開(kāi)放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。 （ 1） 高爾夫球場(chǎng)數(shù)量不斷增長(zhǎng)。 目前全國(guó)擁有高爾夫球場(chǎng)數(shù)量排在前五名的省市為：廣東省近 70 家，北京近 40 家，上海近 20 家，海南省 18 家，山東省15 家，海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量居廣東、北京和上海之后，排在全國(guó)第四位；正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從 1992 年的 1 家增長(zhǎng)到 2020 年底的 16 家。 2020 年海南接待高爾夫球客人 60 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)超過(guò) 30%。這一年里，新開(kāi)張營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)有保亭 18 洞“七仙嶺高爾夫”、三亞 18 洞“鹿回頭高爾夫”和三亞 9 洞“紅塘灣高爾夫”。至此，海南島上共分布有 20 家高爾夫球場(chǎng)。 （ 2） 適應(yīng)海南省情的經(jīng)營(yíng)理念。 由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來(lái)自島外，海南球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫 16 與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò)整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場(chǎng)成為 旅游產(chǎn)業(yè)的一 部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開(kāi)放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠 政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。 （ 3） 職業(yè)賽事紛紛登陸海南。 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國(guó)際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國(guó)的職業(yè)高爾夫運(yùn)動(dòng)做出了貢獻(xiàn)。 2000、2001 年 BAT 中國(guó)職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽， 20 2020 年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開(kāi)賽， 20 2020 歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽 TCL 精英賽， 2020 年皇冠假日 三亞公開(kāi)賽，中國(guó)職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有在 2020 年 10月 舉行的大眾汽車(chē)大師賽。 （ 4） 高爾夫產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展。 海南省隨著高爾夫球這項(xiàng)“綠色運(yùn)動(dòng)”的日益大眾化，它正逐漸成為海南旅游休閑的新熱點(diǎn)。海南省把高爾夫球運(yùn)動(dòng)列為該省旅游業(yè)的六大主打產(chǎn)品之一，高爾夫產(chǎn)業(yè)已形成一定的規(guī)模。 “冬季到海南打高爾夫”，對(duì)我國(guó)北方地區(qū)及日本、韓國(guó)、北歐、東歐等國(guó)的高爾夫球愛(ài)好者都有極大的吸引力。高爾夫球場(chǎng)可以通過(guò)與旅游機(jī)構(gòu)的資源合作，找到更多的具有高消費(fèi)能力的商務(wù)客人。從而有效解決客源問(wèn)題，提高球場(chǎng)的使用率，增加營(yíng)業(yè)收入，有效拉動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜?、餐飲等周邊?jīng)濟(jì)的發(fā)展。高爾夫旅游，已成為旅游業(yè)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸 （ 1）海南本土打球人口增長(zhǎng)緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于海南球場(chǎng)的增長(zhǎng)速度。 一般來(lái)說(shuō)， 本地固定打球客人是球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最可靠的保障，但海南的情況恰恰相反， 80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入是由島外客人創(chuàng)造的。從 1992 年海南第一家球場(chǎng)開(kāi)業(yè)至今，海南本土的打球人口增長(zhǎng)極為緩慢，從最初的幾十人到現(xiàn)在的不足 1000人，平均每年增加 僅僅有 60 多人 。 （ 2）球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的淡旺季仍很明顯，造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。 海南球場(chǎng)基本上都是旅游度假型球場(chǎng)， 70%以上的客人來(lái)自島外，因此球場(chǎng)同酒店業(yè)一樣，存 17 在著明顯的淡旺季，每年的 1 12 月的冬季，由于國(guó)內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場(chǎng)大多封場(chǎng)，大批客人前來(lái)海南打球，這 4 個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺季；每年的 9 月的夏季，海南氣候炎熱，國(guó)內(nèi)外客人來(lái)海南打球的人數(shù)很少，這 6 個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)淡季， 10 月為經(jīng)營(yíng)平季 。 高爾夫 發(fā)達(dá)國(guó)家在球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中有一個(gè)著名的“四八定律”，指 40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入，而海南球場(chǎng)的“四八定律”則只能作另外一種解釋?zhuān)?4 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季對(duì) 8 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)淡 (平 )季；在 4 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入。 （ 3）球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)重，投資回報(bào)慢。 海南各球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本基本在 1000 萬(wàn)元 1500 萬(wàn)元 /年 (含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷(xiāo) )，營(yíng)業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá) 23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)較重。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的 16 家球場(chǎng)占地均超 過(guò) 1100 畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同，最低投資折合人民幣 7000 萬(wàn)元，最高投資超過(guò) 2 億元 (含會(huì)館 )。由于球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。 而 作為一項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)，目前高球被當(dāng)作是高消費(fèi)中的娛樂(lè)消費(fèi)征收 20%的稅。土地規(guī)劃中存在問(wèn)題，不少不合理修建的高爾夫球場(chǎng)因?yàn)檎加酶囟鴤涫茇?zé)罵。土地資源的有限性和不可再生性使得土地征用問(wèn)題成為制約海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可忽略的因素。 （ 4）經(jīng)營(yíng)品種單一，經(jīng)濟(jì)總量較小。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)幾乎是空 白，高