【文章內(nèi)容簡介】 坐銷 其它 旅游看房團(tuán) 五 、 2020 年?？诜康禺a(chǎn) 市場 的發(fā)展 預(yù)測 財(cái)富及資本搶灘?？冢？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ，?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。 2020 年，?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn) 的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 海口市的土地儲備充足，為城市運(yùn)營打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，獲得了國家開發(fā)銀行300 億元的授信額度。明年?？趯⒗^續(xù)做大土地儲備總量，爭取新增儲備土地800010000 畝。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林 (紅樹林 )、會議會展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源 。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。在城市建 設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 香格里拉、希爾頓等五星級酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌壘频暝龆?，預(yù)示著海口的城市形象變得富貴，?？谠絹碓匠蔀?“ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂 。 舊城改造，小康社會等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。 隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā)展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。 海口市商品房市場價(jià)格將保持平穩(wěn)增長，銷售增速將回落 。 在房地產(chǎn)投資預(yù)測方面，從長遠(yuǎn)來看，央行加息步伐不會停止，房貸壓力會 13 逐步加大，將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。但由于?？谑蟹康禺a(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)來瓊尋求商機(jī)，明年?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 市場供求預(yù)測上， 2020 年第 4 季度出臺的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。明年海口市商品房消費(fèi)市場將進(jìn)入疲態(tài)，銷售增速將回落。 小戶型 滯 銷，大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。 目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在三個(gè)方面的問題。一是商品房住房供求總量有待于進(jìn)一步平衡，市場呈現(xiàn)供大于求的局面。二是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。 2020 年 6 月 1 日以來，應(yīng) “ 國六條 ” 的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行 90/70 標(biāo)準(zhǔn)。截至 11 月，海口市 90 平方米以下商品住房月末累計(jì)有 萬平方米待售，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的積壓。三是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 2020 年以來，?？诒镜鼐用褓彿啃?求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y(jié)構(gòu)失衡壓力。 競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。 2020 年是中國的奧運(yùn)年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1 號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤 300 萬平米的項(xiàng)目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，海口樓盤進(jìn)入了前所未有的競 爭年代。 ?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤時(shí)代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢。 曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的?？诔鞘兄行模羧盏睦溟T地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動，進(jìn)入了一線的開發(fā)視野。 14 第四部分：項(xiàng)目開發(fā)定位 本項(xiàng)目擁有 2102 畝的球場用地、 1379 畝的商住用地以及 384 畝儲備商住用地 ，總占地面積超過 3800 畝 ， 在開發(fā)模式上符合高爾夫和房地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)（高爾夫地產(chǎn)模式）。 本部分主要從海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及高爾夫地產(chǎn)開發(fā) 模式詮釋該項(xiàng)目的開發(fā)定位。 一 、 海南高爾夫產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展 海南發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件 海南擁有開展高爾夫旅游不可多得的資源優(yōu)勢，明媚的陽光，湛藍(lán)的海水，迷人的沙灘，清新的空氣，宜人的氣候，淳樸的民風(fēng)，星羅棋布般分布在東海岸沿線的 16 家國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場， 眾多 的國際著名度假酒店，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。 海南島全年日照時(shí)間 2563 個(gè)小時(shí)，每年近 300 天艷陽高照，堪稱“陽光的故鄉(xiāng)”。海南屬低緯度熱帶季風(fēng)區(qū)海洋性氣候，全年長夏無冬，春秋季不明顯， 15 年平均氣溫 ℃，海水年平均溫度 23℃； 空氣中氧氣和負(fù)氧離子含量非常高，有“天然氧吧”之稱。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島得天獨(dú)厚的地理位置和氣候資源，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。海南建省之后，旅游業(yè)被確定為省優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。由于高爾夫在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，高爾夫在海南得到了快速的發(fā)展。高爾夫是一個(gè)龐大的綜合性產(chǎn)業(yè)，但目前海南高爾夫基本以經(jīng)營打球、承辦賽事為主，在房地產(chǎn)、旅游、傳媒等方面也形成一定規(guī)模，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和 營銷方面還沒有嶄露頭角。雖然海南高爾夫產(chǎn)業(yè)框架已基本形成，據(jù)調(diào)查，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量相對較小。 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，海南球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。 海南球場的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方 面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴(kuò)大在國際高爾夫市場的客源份額。 （ 1） 高爾夫球場數(shù)量不斷增長。 目前全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前五名的省市為：廣東省近 70 家，北京近 40 家，上海近 20 家，海南省 18 家，山東省15 家，海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京和上海之后，排在全國第四位；正式營業(yè)的球場從 1992 年的 1 家增長到 2020 年底的 16 家。 2020 年海南接待高爾夫球客人 60 萬人次，增長超過 30%。這一年里，新開張營業(yè)的球場有保亭 18 洞“七仙嶺高爾夫”、三亞 18 洞“鹿回頭高爾夫”和三亞 9 洞“紅塘灣高爾夫”。至此，海南島上共分布有 20 家高爾夫球場。 （ 2） 適應(yīng)海南省情的經(jīng)營理念。 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，海南球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫 16 與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場成為 旅游產(chǎn)業(yè)的一 部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。海南球場的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠 政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴(kuò)大在國際高爾夫市場的客源份額。 （ 3） 職業(yè)賽事紛紛登陸海南。 近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國的職業(yè)高爾夫運(yùn)動做出了貢獻(xiàn)。 2000、2001 年 BAT 中國職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽， 20 2020 年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開賽， 20 2020 歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽 TCL 精英賽， 2020 年皇冠假日 三亞公開賽，中國職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有在 2020 年 10月 舉行的大眾汽車大師賽。 （ 4） 高爾夫產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展。 海南省隨著高爾夫球這項(xiàng)“綠色運(yùn)動”的日益大眾化，它正逐漸成為海南旅游休閑的新熱點(diǎn)。海南省把高爾夫球運(yùn)動列為該省旅游業(yè)的六大主打產(chǎn)品之一，高爾夫產(chǎn)業(yè)已形成一定的規(guī)模。 “冬季到海南打高爾夫”，對我國北方地區(qū)及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。高爾夫球場可以通過與旅游機(jī)構(gòu)的資源合作，找到更多的具有高消費(fèi)能力的商務(wù)客人。從而有效解決客源問題，提高球場的使用率，增加營業(yè)收入，有效拉動當(dāng)?shù)芈糜?、餐飲等周邊?jīng)濟(jì)的發(fā)展。高爾夫旅游，已成為旅游業(yè)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長亮點(diǎn)。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸 （ 1）海南本土打球人口增長緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于海南球場的增長速度。 一般來說， 本地固定打球客人是球場經(jīng)營最可靠的保障，但海南的情況恰恰相反， 80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入是由島外客人創(chuàng)造的。從 1992 年海南第一家球場開業(yè)至今，海南本土的打球人口增長極為緩慢，從最初的幾十人到現(xiàn)在的不足 1000人，平均每年增加 僅僅有 60 多人 。 （ 2）球場經(jīng)營中的淡旺季仍很明顯，造成球場經(jīng)營不穩(wěn)定。 海南球場基本上都是旅游度假型球場， 70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業(yè)一樣，存 17 在著明顯的淡旺季，每年的 1 12 月的冬季，由于國內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這 4 個(gè)月成為海南球場的經(jīng)營旺季；每年的 9 月的夏季，海南氣候炎熱，國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這 6 個(gè)月成為海南球場的經(jīng)營淡季， 10 月為經(jīng)營平季 。 高爾夫 發(fā)達(dá)國家在球場經(jīng)營中有一個(gè)著名的“四八定律”，指 40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋： 4 個(gè)月的經(jīng)營旺季對 8 個(gè)月的經(jīng)營淡 (平 )季；在 4 個(gè)月的經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。 （ 3）球場運(yùn)營成本高，經(jīng)營負(fù)擔(dān)重，投資回報(bào)慢。 海南各球場運(yùn)營成本基本在 1000 萬元 1500 萬元 /年 (含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷 )，營業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá) 23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。海南已經(jīng)營業(yè)的 16 家球場占地均超 過 1100 畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同，最低投資折合人民幣 7000 萬元，最高投資超過 2 億元 (含會館 )。由于球場經(jīng)營狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。 而 作為一項(xiàng)體育運(yùn)動，目前高球被當(dāng)作是高消費(fèi)中的娛樂消費(fèi)征收 20%的稅。土地規(guī)劃中存在問題，不少不合理修建的高爾夫球場因?yàn)檎加酶囟鴤涫茇?zé)罵。土地資源的有限性和不可再生性使得土地征用問題成為制約海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可忽略的因素。 （ 4）經(jīng)營品種單一，經(jīng)濟(jì)總量較小。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空 白，高