【導(dǎo)讀】演公路，中間有瓊文公路穿插其中，把項(xiàng)目分為南北兩大部分。高速，東至農(nóng)田及村莊。見；土質(zhì)疏松，酸性紅壤土為主，非常適合高爾夫球場作物生長。地上主要有香蕉林、水果樹幾其他一些經(jīng)濟(jì)作物，總體土地平整度較好。及正在施工建設(shè)的東環(huán)鐵路。外，為迎接2020年4月13日博鰲亞洲論壇年會(huì)及4月26日建省二十周年慶典，之間速度目標(biāo)值為200公里/小時(shí)。?？诶@城高速公路分為主線和疏港路兩部分，主線起于澄邁白蓮的環(huán)島西線高速公路處，經(jīng)石山、龍橋、美蘭機(jī)場，止于演豐，

　　

【正文】 直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 設(shè)立 ″ 中國海南國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū) ″ ，構(gòu)建以旅游 為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，將有效促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，更好地引進(jìn)外需、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi) 。 帶動(dòng)海南對外開放，提升海南國際化程度。 推進(jìn)國際旅游島建設(shè)，必然要按照國際化旅游標(biāo)準(zhǔn)的要求，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的國際化配套服務(wù)功能建設(shè)；按照國際化標(biāo)準(zhǔn)，對海南海特色旅游資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)與配套建設(shè)；加強(qiáng)旅游國際合作，加快國際旅游信息服務(wù)體系的建設(shè)，加快國際化旅游管理、服務(wù)人才的培養(yǎng)，培育良好的國際旅游環(huán)境氛圍。 推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對接。 國際旅游島建設(shè)對政府施政方式也是一次革命，它必然要求對 現(xiàn)行管理理念、管理體制按照國際化要求進(jìn)行改革。 帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)文明程度的提高。 國際旅游島的建設(shè)將會(huì)使海南成為世界經(jīng)濟(jì)界、文化界、政界等各個(gè)領(lǐng)域的名流人士匯聚的地方，從而帶來最新的科技、信息、理念，世界文明將在這里碰撞、繁衍，這必然會(huì)對海南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)生活的各個(gè) 層面產(chǎn)生深刻而深遠(yuǎn)的影響，帶動(dòng)整體社會(huì)文明的變化和提升，使海南 融入國際化潮流。 六 、海南國際旅游島的建設(shè)對本項(xiàng)目的意義 海南國際旅游島的建設(shè)可以極大的促進(jìn)海南旅游業(yè)的發(fā)展，尤其是各種相關(guān)政策的出臺 和實(shí)施（如 實(shí)行入境免簽 、 實(shí)行旅游零關(guān)稅 、 擴(kuò)大航權(quán)開放 、 實(shí)行更加開放的海洋旅游政策 等 ），也必將提升海南的國際化程度， 同時(shí)將大大促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這對于本項(xiàng)目的多期開發(fā) 而言， 市場前景將非常廣闊。 24 海南 將全面 開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè) ，海南在建設(shè)國際旅游島的同時(shí)，省政府對于建設(shè)海南高爾夫“球島”，在發(fā)展海南旅游地產(chǎn)及高爾夫等相關(guān)體育休閑產(chǎn)業(yè)的政策上也會(huì)給予很大的支持，相關(guān)的主要政府資源也會(huì)向這方面產(chǎn)業(yè)靠攏。 我司本項(xiàng)目規(guī)模超過 3800 畝，是現(xiàn)時(shí)海口市甚至于海南省規(guī)模最為龐大的一個(gè)重要項(xiàng)目之一，而國際旅游島的建設(shè)將在很大程度上提高我司在海南和全國 的品牌知名度。 國際旅游島的建設(shè)在大大促進(jìn)海南省旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為海南帶來了更多的 中外游客 。在高品質(zhì)建設(shè)高爾夫地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的國際影響力，擴(kuò)大客戶源，這對于本項(xiàng)目的營銷推廣是一大利好。 第六部分：項(xiàng)目投資收益分析 一、 主要技術(shù)指標(biāo) 占地面積 919377 m2 綜合容積率 建筑密度 % 總建筑面積 735502 m2 計(jì)算容積率面積 735502 m2 住宅面積 729302 m2 2674 戶 其中：獨(dú)立別墅 291721 m2 3 層（按 400 平方米 /戶計(jì)算） Townhouse 291721 m2 3 層（按 250 平方米 /戶計(jì)算） 花庭美墅 145860 m2 4+1 層（按 150 平方米 /戶計(jì)算） 25 公建配套面積 6200 m2 商場 3000 m2 會(huì)所 3000 m2 車位戶數(shù)比 = 其他公建配套 200 m2 不計(jì)入容積率面積 0 m2 地下室面積 0 m2 其中 ：地上車位 24067 m2 其中：可售地下室車位 0 m2 可銷售面積 732302 m2 二、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目總投資（已含所得稅） 212885 萬元 最大資金占用 52674 萬元 資金占用期 年 項(xiàng)目銷售凈收入 632347 萬元 所得稅后利潤 419462 萬元 稅后總投資利潤率 % 投資峰值回報(bào)率 % 年最大資金占用回報(bào)率 % 銷售利潤率 % 可售單位成本 2907 元 /m2 平均銷售單價(jià) 9593 元 /m2 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 % 三、投資估算匯總表（含所得稅） 序號 費(fèi) 用 名 稱 計(jì)算公式 現(xiàn)總金額 可售單位成本 (元 /m2) 備注 國有土地出讓金 22064 301 土地出讓價(jià)格見報(bào)告 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 3461 47 配套建設(shè)費(fèi) 36168 494 26 建筑安裝工程費(fèi) 113873 1555 政府收費(fèi) 12965 177 不可預(yù)見費(fèi) 1885 26 按 至 之和的 1%考慮 開發(fā)管理費(fèi) 5656 77 按 至 之和的 3%考慮 銷售費(fèi)用 14051 192 銷售收入的 2% 貸款利息 2763 38 按全部投資均為貸款計(jì)算 估算總投資 212885 2907 四、銷售收入預(yù)測 序號 項(xiàng)目 可售面積 (m2) 單價(jià) (元 /m2) 合價(jià) (萬元 ) 備注 獨(dú)立別墅 291721 11000 320893 不帶裝修 Townhouse 291721 9500 277135 不帶裝修 花庭美墅 145860 7000 102102 不帶裝修 商業(yè) 3000 8000 2400 不帶裝修 銷售總收入合計(jì) 702530 9593 銷售凈收入 632347 8635 投資測算分析結(jié)論： 結(jié)合?？谑?濱海 別墅地產(chǎn)的開發(fā)情況考慮，在正常情況下，計(jì)劃該項(xiàng)目的開發(fā)周期為 4年 ； 銷售周期為 4 年， 靜態(tài)投資回收期為 ，符合快速開發(fā)與銷售預(yù)期，達(dá)到資金迅速回籠的良好效果，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免市場風(fēng)險(xiǎn) 。 按 以上投資測算的 指標(biāo)， 由于地價(jià)較低， 以總 土地 價(jià) 22064 萬元估算，在正常情況下， 本 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)凈利潤 419462 萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 174494 萬元。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 優(yōu)良 ，銷售利潤率達(dá) %，投資收益非?？捎^ 。 在該項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可得知，在目前設(shè)定的平均價(jià)格水平下 ，即獨(dú)力別墅單價(jià) 11000元 /平方米， Townhouse單價(jià) 95000元 /平方米，花庭美墅 7000元 /平方米 ， 商業(yè) 8000 元 /平方米， 本項(xiàng)目的銷售率的盈虧平衡點(diǎn)是 %，也即項(xiàng)目達(dá)到 %的銷售率項(xiàng)目就能收回投 資，說明項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)很 低。 27 第七部分：綜合分析與結(jié)論建議 一、項(xiàng)目 SOWT 分析 優(yōu)勢分析： （ 1） 項(xiàng)目擁有優(yōu)良環(huán)境和景觀資源，周邊生態(tài)自然資源豐富，加上海南的氣候環(huán)境方面的因素，非常適合開發(fā)高爾夫中高檔住宅； （ 2） 項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越，距離美蘭機(jī)場僅 4 分鐘車程，緊靠海文高速、繞城高速（可以直接通往東線高速）以及東線鐵路，交通非常發(fā)達(dá)方便，是?？谑兴懈郀柗蚯驁鲋形恢米顬橥怀龅囊粋€(gè)球場，可以極大方便球員和顧客來本項(xiàng)目消費(fèi)； （ 3） 項(xiàng)目擁有 2100 畝的球場用地、 1379 畝的住宅建設(shè)用地，并擁有 384 畝的儲(chǔ)備建設(shè)用地，可以建設(shè)大型的完善社區(qū)配套，大盤優(yōu)勢顯著； 28 （ 4）高爾夫別墅升值潛力巨大。 在中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長的今天，尤其是高爾夫用地和別墅用地的新批被雙雙禁止，作為資源和體量均相當(dāng)稀缺的高爾夫別墅，無疑具有良好的升值期待 ； （ 5）本項(xiàng)目為?？谑忻捞m區(qū)政府的 招商項(xiàng)目，且市、省政府對高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)有較大的支持度，有利于順利推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程； （ 6）我司在高尚住宅區(qū)的策劃與設(shè)計(jì)開發(fā)能力、經(jīng)驗(yàn)等方面在東莞乃至廣東、全國都處于領(lǐng)先地位，而在球場設(shè)計(jì)工作方面，我司也將聘請全球最頂級的設(shè)計(jì)公司完成，將高爾夫球場與地產(chǎn)完美結(jié)合。 劣勢分析： （ 1） 周邊社區(qū)配套非常缺乏，人氣不足；項(xiàng)目西面緊鄰為美蘭墟村落，在觀感上，與本項(xiàng)目高爾夫高尚住宅區(qū)形成很大落差； （ 2）項(xiàng)目處在美蘭機(jī)場的航道上，噪音較大，影響了本項(xiàng)目作為高檔高爾夫球場的定位； （ 3） 球場的租地問題有可能影響球 場建設(shè)的進(jìn)度。 （ 4） 此項(xiàng)目是我司在海南的第一個(gè)項(xiàng)目，而在當(dāng)?shù)?，我司的品牌還缺乏一定的知名度，項(xiàng)目啟動(dòng)后，需要加大推銷力度，增加了前期的推廣費(fèi)用。 （ 5）由于本項(xiàng)目定位非常高，消費(fèi)群體主要是島外高收入的成功人士 ，而且海南房地產(chǎn)市場屬于候鳥型市場， 有旺季淡季之分 ， 顧客大多數(shù)來自全國各地，這樣的市場環(huán)境對于營銷目標(biāo)很難判斷 和準(zhǔn)確定位 ， 增加了銷售風(fēng)險(xiǎn) 。 （ 6）我司缺乏高爾夫地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且開發(fā)本項(xiàng)目對于我司而言，對于 資金、建設(shè)、操盤等實(shí)力方面提出了很高的要求，更對高級人才、策劃、推廣（不只是廣告宣傳）、項(xiàng)目運(yùn)作 、品質(zhì)管理、品牌建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、營銷（不只是銷售）、物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。 機(jī)會(huì)分析： （ 1） 憑借“球島”和“海南國際旅游島”的發(fā)展契機(jī)，本項(xiàng)目將有更大的開發(fā)前景 。 （ 2） 近幾年來，?？谑薪?jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，本地居民消費(fèi)水平日益提高，對高尚住宅的需求性越來越大； 29 （ 3） ?？诜康禺a(chǎn)市場環(huán)境比較健康和樂觀，在近來全國主要大城市房地產(chǎn)市場一片殺跌的大環(huán)境和氛圍下，仍然保持著樓價(jià)的穩(wěn)定升幅； 威脅分析： （ 1） 競爭風(fēng)險(xiǎn)。海南作為一個(gè)高爾夫天堂，現(xiàn)已開業(yè)營運(yùn)的已經(jīng)有 20 個(gè)球場，僅開口市美蘭區(qū)就規(guī)劃 了 15 個(gè)球場，而且都位于本項(xiàng)目的規(guī)劃區(qū)域，這對于本項(xiàng)目的球場經(jīng)營帶來很大的競爭壓力。 （ 2） 未來國家宏觀調(diào)控可能會(huì)對高爾夫球場建設(shè)審批以及別墅樓盤開發(fā)有更多的限制，且不明朗的調(diào)控力度有可能再次打壓島內(nèi)外消費(fèi)者的消費(fèi)意欲。 二、結(jié)論和建議 結(jié)論 該項(xiàng)目在 ?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜】梢詷淞?一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模 高爾夫 社區(qū)， 也可以為我司在海口市 樹立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。 建議 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、布局、建造 、營銷 等方面， 本項(xiàng)目應(yīng)該要充分考慮到 球場與別墅的關(guān)系是 否真正融合 ，并以此作為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)思路 。 主要的關(guān)注點(diǎn)有以下幾個(gè)： ●本項(xiàng)目所開發(fā)的 高爾夫 球場 和 住宅產(chǎn)品（主要為 別墅 ）應(yīng)該以 互為提升價(jià)值 為最主要目標(biāo) 。 ●提高 球場建設(shè)品質(zhì)。 ●提高 球場的管理 和 球場的經(jīng)營水平。 ●發(fā)揮 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 能力，提高 產(chǎn)品的 建造質(zhì)量 。 ●做好我司 企業(yè)和項(xiàng)目的品牌建設(shè)、文化建設(shè)及物業(yè)管理等管理軟件建設(shè)工作 。 ●建設(shè)具備 高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境 ，打造中高檔社區(qū)品牌，在主要銷售人群定位上，建議相對放松標(biāo)準(zhǔn)，將本項(xiàng)目建立成一個(gè)公眾球場將更利于項(xiàng)目的營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高項(xiàng)目資金回 流速度。