【文章內(nèi)容簡介】 寒暑表 ”。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈 長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。 房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局投入產(chǎn)出模型測算，在我國每 100 億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出 286 億元，其中房地產(chǎn)業(yè)自身 億元。因此本項目的建設(shè)對當?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的促進作用。 本項目投資大，建設(shè)期較長，可向政府繳納大量稅費，對海口市的財政貢獻較大，顯示出其較為顯著的社會效益。 同時，隨著?？谑谐鞘谢椒サ募涌欤罅縿趧恿霓r(nóng)業(yè)、農(nóng)村中解放出來，其在城市的就業(yè)問題變得嚴峻。而項目建設(shè)不僅能夠在建設(shè)期內(nèi)提供大量直接就業(yè)崗位，銷售完成后，其物業(yè)管理、居民生活服務(wù)等項目也將長期為社會解決大量人員的就業(yè)問題。因此，本項目可為緩解?？谑芯蜆I(yè)做出積極的貢獻。 綜上所述，本項目的開發(fā)建設(shè)定會為開發(fā)公司帶來可觀的經(jīng)濟收益，也將進一步推動當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展，因此，本項目的建設(shè)是十分必要的。 第三章 市場分析與預(yù)測 海南省和海口市經(jīng)濟發(fā)展概況 海南省經(jīng)濟發(fā)展概況 2021 年，海南省認真貫徹執(zhí)行國家的各項宏觀調(diào)控政策措施，按照省委、省政府的一系列決策部署，緊緊抓住國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略這一重大機遇，進一步推進改革開放，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，開創(chuàng)了科學發(fā)展新局面。整體經(jīng)濟快速增長，經(jīng)濟效益大幅提高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，投資和消費需求增長強勁，多項主要經(jīng)濟指標增速位居全國前茅，經(jīng)濟發(fā)展方式出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)和效益同步提升的良好態(tài)勢，民生狀況明顯改善，是建省以來經(jīng)濟社會發(fā)展最好的一年。 2021 年，在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的政策利好作用下，我省經(jīng)濟增長速度明顯加快，創(chuàng)下 1994 年以來新高，增速位居全國前茅。初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長%，同比提高 個百分點，比全國 GDP 增速高 個百分點。 在經(jīng)濟快速增長的同時，經(jīng)濟效益也大幅提高。從宏觀經(jīng)濟效益看，全年全口徑一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 %。其中，地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %，增速比全國財政收入增長 %高 個百分點，增幅全國第一。在地方 一般預(yù)算收入中，稅收收入 億元，增長 %，占地方一般預(yù)算收入的 %，同比提高 個百分點，稅收收入對財政收入貢獻進一步提升。 房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，成為拉動投資增長的主導(dǎo)力量。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的 %，是拉動投資快速增長的主力。全年房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。全年共接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %；接待入境旅游 者 萬人次，增長 %。旅游飯店客房開房率達 %，同比提高 個百分點。旅游總收入 億元，同比增長 %。 固定資產(chǎn)投資快速增長。狠抓項目擴大投資促發(fā)展，東環(huán)鐵路、金海 160 萬噸造紙一期、 100 兆瓦多晶硅太陽能電池一期、中航特玻一期、 80 萬噸甲醇、威隆船舶、華盛水泥三期、海馬 10 萬臺發(fā)動機技改、海南生態(tài)軟件園一期、海口綜合保稅區(qū)、省人民醫(yī)院擴建一期、省文化藝術(shù)中心等一批項目建成投產(chǎn)；大廣壩二期、海南會展中心、解放軍總醫(yī)院海南分院、昌江核電、海南電網(wǎng)建設(shè)與改造、?？谥镣筒咚?公路、三亞繞城公路、三亞灣新城、洋浦港區(qū)深水航道及岸灘整治工程、海南生態(tài)軟件園、三亞海棠灣旅游酒店建設(shè)等重點項目，神州半島、石梅灣、銅鼓嶺、海棠灣等開發(fā)區(qū)，一大批旅游房地產(chǎn)項目等加快建設(shè)，以及各市縣保障性住房大規(guī)模開工建設(shè)，促進了投資快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)完成投資總額 億元，比上年增長 %，比全國增長 %快 9 個百分點，增速全國第一。區(qū)域投資發(fā)生新變化，中部投資明顯加強。中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %，東部地區(qū)增長 %。這些關(guān)鍵項目的動工和積極推進，對穩(wěn)定海 南當前的經(jīng)濟民生和支撐海南經(jīng)濟長遠發(fā)展，都將發(fā)揮重要作用。 ?？谑薪?jīng)濟發(fā)展概況 2021 年，?？谑猩钊胴瀼芈鋵嵖茖W發(fā)展觀，認真貫徹執(zhí)行國家的各項宏觀調(diào)控政策，按照省委、省政府和市委、市政府的一系列決策部署，緊緊抓住國際旅游島建設(shè)重大機遇，在抗擊強降雨洪澇災(zāi)害、國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變的背景下，全力做好國際旅游島建設(shè)各項起步工作，扎實推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉眯逻M展，國民經(jīng)濟保持持續(xù)快速發(fā)展的好勢頭。社會事業(yè)全面進步，較好地實現(xiàn)了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的預(yù)期目標，為 “十二五 ”時期經(jīng)濟社會發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 主要經(jīng)濟指標好于預(yù)期。預(yù)計全年 GDP 完成 577 億元，增長%，超預(yù)期目標 個百分點；全社會固定資產(chǎn)投資完成 350 億元，增長 26%；社會消費品零售總額實現(xiàn) 327 億元，增長 %；城市居民人均可支配收入達到 16456 元，農(nóng)民人均純收入達到 6151 元，分別增長 8%和 9%。 經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高。預(yù)計全年財政總收入完成 億元，增長 %，超預(yù)期目標 個百分點，其中地方一般預(yù)算收入完成 億元，增長 %，超預(yù)期目標 個百分點，有 11 個稅種實現(xiàn)兩位數(shù)以 上增長；節(jié)能減排取得新成效，萬元 GDP能耗下降 ％，森林覆蓋率達 %，新增文明生態(tài)村 170 個，生態(tài)環(huán)境繼續(xù)保持一流水平。 災(zāi)之年農(nóng)業(yè)仍保持平穩(wěn)增長。海口市積極抗擊洪澇災(zāi)害，千方百計迅速恢復(fù)災(zāi)后農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，實現(xiàn)了大災(zāi)之年農(nóng)業(yè)不減產(chǎn)、農(nóng)民不減收。預(yù)計農(nóng)業(yè)完成生產(chǎn)總值 億元，增長 8%，其中畜牧業(yè)增長 12%。 第二產(chǎn)業(yè)快速恢復(fù)增長。預(yù)計規(guī)模以上工業(yè)累計完成總產(chǎn)值 377億元，增長 21%，增幅同比加快 個百分點；汽車、醫(yī)藥制造分別增長 %、 50%；?？谑?2021 年工業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)改善，預(yù) 計規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅 50 億元，增長 %。 第三產(chǎn)業(yè)支撐作用突出。預(yù)計第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 405 億元，增長 17%，拉動 GDP 增長 個百分點。其中，旅游業(yè)保持較快增長，實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 10%。 藥谷二期、獅子嶺一期基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，海馬第三工廠和 30萬箱紅塔卷煙易地技改、椰島保健酒易地擴建等一批重點項目加快建設(shè)，英利一期 100 兆瓦多晶硅太陽能電池順利投產(chǎn)。全年完成工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，總量比 2021 年增長 %。在固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億 元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，其中工業(yè)投資 億元，增長 倍；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。全年限額以上投資項目392 個，比上年增長 %，其中，新開工項目 102 個，下降 %。 全年全市共安排 68 個重點建設(shè)項目，年度計劃總投資 億元，全年累計完成投資 億元，完成全年計劃的 %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %， “十一五 ”期間年均增長 %。全年商品房新開 工面積 萬平方米，增長 %。商品房施工面積 萬平方米，增長%。商品房銷售面積 萬平方米，增長 10%。商品房銷售金額 億元，增長 %。 全年實現(xiàn)旅游總收入 億元，比上年增長 %， “十一五 ”期間年均增長 %；全年全市接待過夜游客 萬人次，增長%。其中，國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；接待入境旅游者 萬人次，增長%，實現(xiàn)旅游外匯收入 億美元，增長 %。 酒店行業(yè)市場運行狀況分析 中國旅游地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主任肖路遙曾表示，海南的旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景是非常光明的。肖路遙認為， “旅游地產(chǎn)可以做到很專業(yè)的，尤其是海南，買來的房子租出去，讓酒店管理公司打理，輕松收回成本。 ” 對于海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γぶ魅握J為： “海南的景色非常美，每年來觀光旅游的人非常多。游客在自己的房子里會有家的感覺，定居下來的感覺和在外面跟團玩的感覺是完全不同的，這也是為什么大家都喜歡在海南旅游區(qū)買房子的原因，從中可以看出，海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆?” 海口明光大酒店有限公 司的銷售總監(jiān)李志青先生說，海南旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深深吸引了他，酒店業(yè)作為旅游地產(chǎn)的重要組成部分，也將迎來更好的發(fā)展機遇，特別是作為旅游地產(chǎn)的重要組成的高端產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)業(yè)，將獲得長足的發(fā)展。當前海南旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀顯示，實際叫做專業(yè)經(jīng)營型旅游地產(chǎn)，在海南目前最突出就是酒店很發(fā)達，而且這個發(fā)達不光量包括層次上在市場上影響上在經(jīng)營上在全國走在前面，尤其三亞尤其亞龍灣應(yīng)該說開創(chuàng)中國度假酒店先河，和制定了中國度假酒店的一個標準，而且度假酒店的建設(shè)正在如火如荼中，整個海南東海岸從文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞大量新的高星級酒 店在規(guī)劃建設(shè)當中。再者，海南專業(yè)化旅游靠兩樣東西，一樣我們老天給的自然資源，另一樣我們做的酒店，其他東西還是很薄弱的，這是一塊經(jīng)營型的，另一塊就是度假性居住，這一塊海南最有特色，海南房子我們?nèi)齺?90%賣給外地人，?？谑堑谝稽c，省會城市 60%，其他像陵水保亭文昌瓊海都有 90%，整個海南居住地產(chǎn)外銷比重非常大，三亞國際化數(shù)量非常大，這些賣給外省的房子不是常住是度假型居住，主要功能一是度假二是養(yǎng)老三是過冬四是少部分投資，第二居所我們叫做度假型居住，目前是海南地產(chǎn)主要方面，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? 據(jù)《海南省國際旅游島建設(shè) 規(guī)劃綱要》制定了科學合理的國際旅游島發(fā)展目標，將通過 3 階段來逐步實現(xiàn)：到 2021 年要 “打牢基礎(chǔ) ”，2021 年要 “效果顯著 ”， 2020 年要 “初步建成 ”。我省房地產(chǎn)業(yè)將緊緊圍繞這些目標來穩(wěn)步、有序發(fā)展 ——到 2021 年，基本解決本島居民的住房問題，促進本島居民從 “居者有其屋 ”到 “居者優(yōu)其屋 ”。到 2021年，專業(yè)化旅游大房地產(chǎn)的主導(dǎo)功能初步顯現(xiàn)，度假型居住地產(chǎn)的蔓延式發(fā)展得到初步控制，商業(yè)及其他類型地產(chǎn)獲良好起步，海島型國際性度假居住地的品牌初步形成。到 2020 年，構(gòu)建起 “以本島居住為基本、專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度 假型居住為特色，商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充 ”的多元化、多層次房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系，本島居民安居樂業(yè)，海島型國際性度假居住地的品牌得到完全認可。海南房地產(chǎn)的核心競爭力在于與獨特的區(qū)位優(yōu)勢、獨一無二的熱帶亞熱帶氣候、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和海洋文化相結(jié)合， “概括起來就是 ?生態(tài)為本、資源為形、文化為魂。 ”以后海南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將充分發(fā)揮優(yōu)勢，體現(xiàn)生態(tài)宜居特色 ——加大力度開發(fā)建設(shè)旅游風情小鎮(zhèn)。海南有獨特的椰風海韻、熱帶雨林、黎苗文化等資源，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗和模式，近期重點建設(shè) 22 個風情各異的特色旅游小鎮(zhèn)，使之成為房地產(chǎn)的亮點、旅游的景點。適度發(fā)展度假、休閑、養(yǎng)生類經(jīng)營性房地產(chǎn)。在保護好生態(tài)環(huán)境的前提下，充分發(fā)揮海南濱海地區(qū)風景秀美，山區(qū)森林、濕地、溫泉資源豐富多樣、負氧離子含量高的優(yōu)勢，在合適的濱海地區(qū)、山區(qū)適度開發(fā)觀光度假區(qū)、康體養(yǎng)生等旅游房地產(chǎn)，讓更多人在海南享受到大自然的恩賜，擁有健康舒適的身心?？茖W利用海洋、海岸資源擇優(yōu)發(fā)展旅游房地產(chǎn)。在嚴格保護好海洋、海岸生態(tài)環(huán)境的前提下，在海岸線、海島適度發(fā)展高品質(zhì)觀光地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)，讓消費者充分體驗海洋文化魅力，同時以此提升海南房地產(chǎn)的核心競爭力?？梢姡Ｄ戏康禺a(chǎn)及旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 ，且潛力巨大。 項目市場定位分析 項目功能定位 本項目功能定位為特色精品酒店。當今酒店市場競爭激烈，各酒店品牌在競爭中一味攀比豪華，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。顧客在競爭中產(chǎn)生了審美疲勞，對傳統(tǒng)星級酒店逐漸失去新鮮感，且星級酒店難以滿足越來越多的顧客個性化的需求，個性化、概念化的酒店就成為酒店市場發(fā)展的必然產(chǎn)物。 2021 年我國開始實行新版星級酒店評定標準，并增加了對精品酒店評星的標準。新標準規(guī)定， “以住宿為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，建筑和裝修有獨特風格，管理和服務(wù)有鮮明特色，擁有獨特的客戶群且獲得市場廣泛認同，平 均房價連續(xù)兩年高于五星級酒店的小型精品酒店 ”。新規(guī)定實施明晰了精品酒店的界定標準，促進了精品酒店市場的良性發(fā)展。 細分市場已經(jīng)成為酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路，而別具風格的 “精品酒店 ”將會憑借著其特色和服務(wù)理念而贏得廣闊的發(fā)展空間。 特定的酒店主題 （ 1）精品酒店要圍繞一個鮮明的主題打造特定的主題氛圍 （ 2）整個酒店建筑設(shè)計、室內(nèi)布置、酒店用品都應(yīng)貫穿著酒店的主題理念。 （ 3）酒店主題根據(jù)酒店資源的不同，可分為歷史主題、藝術(shù)文化主題、時尚體驗主題、以及其他個性主題。 （ 4）特定的文化主題使入住的客人能夠感受到特 有的內(nèi)涵和尊貴感，并帶來特有體驗。 細節(jié)化的管理模式 （ 1）精品酒店與傳統(tǒng)星級酒店的區(qū)別主要體現(xiàn)在對細節(jié)的追求上。 （ 2）細節(jié)化的管理貫穿于整個酒店的設(shè)計、環(huán)境布置、人員服務(wù)甚至是小型酒店用品擺設(shè)等各個環(huán)節(jié)。 （ 3）硬件細節(jié)的完美和服務(wù)的無微不至將隨時能帶給客人驚喜，滿足他們潛在需求。 專屬性的酒店服務(wù) （ 1）專屬性的貼身服務(wù)不同于傳統(tǒng)酒店標準化服務(wù)流程，其意在滿足各種客人個性化的需求。 （ 2）精品酒店通過為客人安排多個貼身管家，提供專屬性的服務(wù)，客人