【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 國(guó)家建設(shè)部等五部委確定的國(guó)家重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，全鎮(zhèn)面積 平方公里，總?cè)丝?15 萬(wàn)多人（戶籍人口 萬(wàn)人，外來人口約 12萬(wàn)人）， 轄 7個(gè)村民委員會(huì)、 1 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，城鎮(zhèn)建成面積 6平方公里 , 耕地面積 萬(wàn)畝 , 林 地面積 萬(wàn)畝，海岸線長(zhǎng) 公里。 吉隆鎮(zhèn)是全國(guó)聞名的鞋城，已形成以制鞋業(yè)為龍頭，兼有鞋材加工、皮革塑料、五金、紙品包裝等行業(yè)德地方特色工業(yè)體系。從 20 世紀(jì) 80年代開始，勤勞、智慧的吉隆人民憑著精明的經(jīng)商意識(shí)，抓住了改革開放帶來的巨大市場(chǎng)契機(jī)，大力發(fā)展制鞋產(chǎn)業(yè)，使制鞋企業(yè)如雨后春筍般茁壯成長(zhǎng)起來，鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和影響逐漸擴(kuò)大，全鎮(zhèn)鞋廠已發(fā)展到 2429 家、鞋料店 497 家、鞋材企業(yè) 506 家，其中有17家企業(yè)被惠州市授予“民營(yíng)企業(yè) 100 強(qiáng)”，有 27 家企業(yè)被惠東縣授予“民營(yíng)企業(yè) 50 強(qiáng)”。 三、 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目 所在區(qū)域已 有大量新建居住社區(qū)形成，地域認(rèn)可度較高。 具高架、地面交通優(yōu)勢(shì)，道路狀況良好。 大型商業(yè)設(shè)施較多，為周邊居民提供了必要的生活購(gòu)物保障。 項(xiàng)目 自身規(guī)模大，規(guī)劃較為新穎，具有較強(qiáng)的氣勢(shì)力。 項(xiàng)目 推出會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的震撼力。 四、 可行性因素 本區(qū)依托政府機(jī)構(gòu) 及各商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū) ，有利于商務(wù)氛圍的形成。 區(qū)域 及周邊 正逐步成為 吉隆 的聚居區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高。 8 項(xiàng)目 周邊交通便利，便于物流。 本 項(xiàng)目 規(guī)劃獨(dú)特極具震撼力，為引爆市場(chǎng)提供了條件。 周邊現(xiàn)有多個(gè) 商業(yè)帶 ，具較強(qiáng)的人氣積聚效應(yīng)，這對(duì)本 項(xiàng)目 商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)提供了一定的人流保障。 167。 擬建 項(xiàng)目概況 167。 項(xiàng)目名稱 《 鳳凰城 》 167。 資金籌措方式 本項(xiàng)目資金由 惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自 籌，不足部分通過預(yù)售房款或銀行 貸款解決。 167。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本次擬建的是住宅 （ 聯(lián)排住宅 ） 及配套設(shè)施。項(xiàng)目占地面積約 30000平 方米，總建筑面積 42020 平方米，其中 聯(lián)排住宅 面積 23339 平 方米， 商住建筑 面積 18000平方米 ， 會(huì)所 面積 578 平方米， 覆蓋率 %， 綠化率 %， 總用戶約 420戶，按每戶 3 人計(jì)，共約 1260 人 。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū) ，初步規(guī)劃 建設(shè) 聯(lián)排住宅 、會(huì)所 和 商住建筑 ，戶序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 參數(shù) 1 總用地面積 30000 ㎡ 2 總建筑面積 42020 ㎡ 聯(lián)排住宅 15000 商住建筑 6300 會(huì)所面積 578 3 容積率 4 覆蓋率 % 5 綠化率 35% 6 總戶數(shù) 420 戶 7 停車位 275 輛 9 型設(shè)計(jì)主要 有 復(fù)式單位 和平面單位 ，結(jié)合國(guó)家各項(xiàng)政策和吉隆實(shí)際， 復(fù)式單位 為三層單棟式 聯(lián)排住宅 ，每層為 80~145m2。 聯(lián)排住宅 的室內(nèi)環(huán)境、設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全等級(jí)等都按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 依據(jù)初步規(guī)劃方案項(xiàng)目主要工程內(nèi)容見下表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說明 1 土建工程 聯(lián)排住宅 商住建筑 會(huì)所 2 給排 水 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 消防 系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 )及只 能設(shè)施的網(wǎng)線鋪設(shè) 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程 負(fù)一層車庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 封閉式管理 10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 167。 項(xiàng)目技術(shù)方案 （ 1）項(xiàng)目概述 宗地 位于 惠州市惠東縣 吉隆 鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤 。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地， 周圍為成熟的居住生活?？傆玫孛娣e 30000m2。規(guī)劃建筑面積 42020m2。規(guī) 劃項(xiàng)目定位為高檔低密度休閑居住型小區(qū)。 （ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 思 ● 尊重環(huán)境，尊重自然。將一部分山體保留，既為小區(qū)提供景艦和活動(dòng)場(chǎng) 10 所，又為城市保留自然 生 態(tài)。 ● 順應(yīng)山 形地勢(shì)。保留原有的山形地勢(shì)和景觀朝向，建筑隨山形地勢(shì)布置， 表達(dá)對(duì)白然和原生態(tài)的高度尊重。 ● 充分尊重肖地的消費(fèi)心理和習(xí)慣，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的自然生態(tài)小區(qū)。 B、總平面 布 局 1)、規(guī)劃強(qiáng)調(diào) “ 一線兩面 ” 的理念。即以聯(lián)系城市 主 干道 (廣汕公路 )的小區(qū)入口 廣場(chǎng)與山 地公園所形成的中心軸線將小區(qū)自然的分隔成南北 兩個(gè)區(qū)域。正對(duì)廣場(chǎng)的為 步行登山道，沿道路拾級(jí)而上 ，景觀層層變換。最終到達(dá)景觀高點(diǎn) “ 山地公 園 ” 。 建筑的 朝向都經(jīng)過 仔細(xì) 推敲，以達(dá)到最佳的居住效果 ， 北 面 為高層住宅區(qū)。采用半 閉 合式布局，形成超大的內(nèi)部園林景觀使每一戶 均能夠共享內(nèi)部花網(wǎng)景觀。 會(huì)所和泳池的巾置順應(yīng)地形，將其加置在小區(qū)中央的位置，使其自成景觀。使其 周邊的 聯(lián)排住宅 和北而的高層均能享用。 2)、建筑布局利用地形 地勢(shì)形成南低北高的建筑形態(tài)。同時(shí)保留 原有 山體 ，形成最佳的風(fēng)水布局。 3)、通過建筑的布局和路 網(wǎng) 的形式，形成多個(gè)中心景觀節(jié)點(diǎn)。高壇采用半田合式布 局顯示出歸屬感與領(lǐng)域感，從而營(yíng)造 出 精致而寧?kù)o的人居氛 圍 。 4)、允分尊重自然和生態(tài)。小區(qū)山體公同為景觀軸的核心，通過步道將高層 11 和 聯(lián)排住宅 區(qū)緊密的聯(lián)系在一起。 （ 3） 園林景觀： 景觀不僅儀單純地作為觀賞的風(fēng)景，同時(shí)又是人們參與其中、享受其中的享受。 “ 提 供給 空間 以各種可能性，通過暗示，或 者 誘導(dǎo)，在這些院落中誘發(fā)不同的生活場(chǎng)景?！? 景觀主題風(fēng)格 聯(lián)排住宅 主要 景觀為歐陸風(fēng)情，高層住宅區(qū)則以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為土。兩種風(fēng)格相得益彰。 景規(guī)結(jié)構(gòu) 景觀設(shè)計(jì)以多層次，立體化， 組團(tuán) 化為 空間 布局的基本原則。 植物配置 突 出 植物的季 節(jié) 和層次變化，通過局部點(diǎn)綴和大面積配置相西調(diào)，使園內(nèi)植物群落的變化更豐富，更多層次。在東而車行上入 口的兩側(cè)種植大樹，形成綠樹成蔭 的效果，在人行景 觀 步行道 上 種植各種花木，果樹，并配置休 息 桌椅 ， 使之情趣盎然。其余花 園 的配置 上 形成三季有花， 四 季常綠的效果。 （ 4） 結(jié)構(gòu) 說明 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為 _級(jí)，設(shè) H 使用年限 50 年。 1)主體 結(jié)構(gòu) 框架剪力結(jié)掏體系． 2)樓屋蓋結(jié)構(gòu) 均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝 土 粱、板體系。 3） 抗震設(shè)計(jì) 該建筑群體地處廣東惠州，抗震設(shè)防烈度為 7 度。 地基基礎(chǔ) ： 多層擬采用天然地基條形基礎(chǔ)。 （ 5） 給排水設(shè)計(jì) 給水 水源：由 市政 給水 干 管引入兩根 DN200 給水管，經(jīng)水表接入地 下 水池。 室內(nèi)消火栓 用 水量： 20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí) 間 為 2小時(shí)，一次滅火用水量 l44 m3。 室外消火栓用水量： 15l／ s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí)， 一 次滅火用水量 l08m3。 自動(dòng)噴灑滅火用水量： 30l／ s，火災(zāi)延續(xù)時(shí) 間 為 l小時(shí)，一次滅火 用水量 l08m3。 12 給水系統(tǒng)： 一～五層由市政自來水直接供給 。 （ 6） 消防系統(tǒng)： 1)、室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓要求消防用水量 l51/S，水壓不小于 室外設(shè)室外消火栓，直接 布 置 在 室外給水環(huán) 網(wǎng) 上。消火栓 間 距不超過 l20 米。 水 壓 。 2)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 消防水經(jīng)室內(nèi)消火栓泵加壓后供到室內(nèi)各消火拴處。系統(tǒng)為兩路供水，環(huán)狀管 網(wǎng) 。消 防超 壓 設(shè)施，具 有 定 期 巡 檢 功能。 3)、 自 動(dòng)滅火系統(tǒng)： 高低 壓 變配室、發(fā)電機(jī)房采用組合分配式七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)。 建筑物內(nèi)設(shè)置手提式干粉滅火 器，便于及時(shí)撲滅初期火災(zāi)。 (7)排水設(shè)計(jì) 排水采剛污廢合流、雨污水分流制。 本 工 程 各棟 建筑單體的污廢水均接入化糞池， 經(jīng) 化糞池內(nèi)停留 12 小時(shí)后，排入市政 污水管 網(wǎng) 。 雨水排水系統(tǒng)采用外排 雨 水系統(tǒng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 P=3年，降 雨 歷時(shí) 5min，降 雨厚度 q=424 升 /秒 .公頃，屋面 雨 水由雨水斗及 雨 水管匯集后排入室外地面雨水口，中心花 園 雨水 由 北 至 南收集后，排入室外道路市政雨水管 網(wǎng) 。 （ 8）節(jié)能環(huán)保 圍護(hù)結(jié) 構(gòu) 的熱工參數(shù)滿足居住建筑節(jié)能的限值要求。 所有通 風(fēng) 設(shè)備均采用低噪聲設(shè)備， 并加 裝各種減振降噪 設(shè)施。 （ 9） 電氣設(shè)計(jì) 供 電 電源 ： 本工程 由 市政電網(wǎng)引來兩回路 10KV 電 源供電，高壓系統(tǒng) 電壓 等級(jí)為 l0Kv。 用電指標(biāo)：住宅： 70W/平方米；室外照明： 3w/平方米。 13 167。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 167。 工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 取得土地使用權(quán)后，將于今年 完成項(xiàng)目單體初步計(jì)劃，施工圖計(jì)劃，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足 年開工需要。 為了合理利用資金，先用自有資金獲取土地，然后，以貸款形式進(jìn)行土建工程及裝修。擬開發(fā)建設(shè)期為 年（ 20 20 ）， 20 年擬開發(fā)面積 m178。，20 年擬開發(fā)面積 ㎡， 20 年裝修。 以科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工工程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 167。 項(xiàng)目進(jìn)度安排 依據(jù)同類項(xiàng)目工程的開發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目 實(shí)際 ， 計(jì)劃 建設(shè)周期為 10 個(gè)月，前期報(bào)建及設(shè)計(jì)為 2個(gè)月，招標(biāo)及 施工期為 7個(gè)月 ，室外環(huán)境及道路為 2個(gè)月（ 1個(gè)月交叉施工） 。 序號(hào) 分部工程 建設(shè)周期（月） 備注 1 前期報(bào)建 1 2 設(shè)計(jì) 1 3 招標(biāo)及施工 7 4 室外工程（園林及配套） 2（ 1個(gè)月交叉施 工） 5 竣工驗(yàn)收 合計(jì) 10 167。 銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略 銷售計(jì)劃 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為 年 :20 年銷售收入 萬(wàn)元； 20 年銷售收入 萬(wàn)元； 20 年銷售收入 萬(wàn)元。 營(yíng)銷策略 14 深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和促使實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。 （ 1）進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 （ 2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。 （ 3）通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 （ 4）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為客戶提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。 （ 5） 利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。 （ 6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。 167。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 JGJ3787 《住宅建 筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 BJ9686 《 廣東省 省二０ 一 ０四年工程定額》 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 《國(guó)有土地使用證》 15 第 2章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 167。 惠東 發(fā)展規(guī)劃 建設(shè)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系 （ 1） 加快推進(jìn)廈深鐵路惠東段及花都至汕尾鐵路惠東段建設(shè)，完善過境站場(chǎng)及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 （ 2） 完成莞惠高速公路、深惠沿海和廣惠高速公路東延線建設(shè)，完善高速公路網(wǎng)。 （ 3） 推進(jìn)普通干線公路升級(jí)改造。 （ 4） 繼續(xù)抓好平海、港口、稔山口岸作業(yè)區(qū)建設(shè)。 建設(shè)人水和諧的水利工程體系 建立覆蓋全縣的水資源優(yōu)化配置信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)體系。 加快西枝江水利樞 紐工程建設(shè)。 （ 5） 對(duì)縣城防洪體系進(jìn)行達(dá)標(biāo)建設(shè)，達(dá) 20年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn)。 （ 6） 完成一批中小型水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程和海堤達(dá)標(biāo)加固工程。 （ 7） 劃定地下水資源保