廣東省惠州市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 04:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可歸納為：土地成本、開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率計(jì)算。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指標(biāo)類別單位數(shù)量1占地面積㎡642142容積率3建筑密度20％4綠化率35％5總建筑面積（計(jì)容）㎡131891其中：商業(yè)㎡4822 住宅㎡1240726可銷售面積㎡128894其中：商業(yè)部分㎡4822 住宅部分㎡124072 車位（可售、可租）個(gè)989主要功能面積分配一覽表序號(hào)功能分配層數(shù)量1住宅2181240722商業(yè)及配套148223地下室建筑負(fù)1層989個(gè)車位(1)土地成本本項(xiàng)目土地成本為:8348萬元（2）后續(xù)開發(fā)成本根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況估算后續(xù)需投入如下開發(fā) 成本及開發(fā)費(fèi)用：后續(xù)開發(fā)成本序號(hào)名稱數(shù)量（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）備 注一前期費(fèi)用1745002094二建筑安裝工程費(fèi)17450027920 含裝修、設(shè)備費(fèi)用三工程基礎(chǔ)設(shè)施174500四其他費(fèi)用174500五不可預(yù)見費(fèi)174500合計(jì)后續(xù)開發(fā)成本174500后續(xù)開發(fā)費(fèi)用序號(hào)名稱數(shù)量（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）備注一管理費(fèi)用174500418二銷售費(fèi)用174500銷售額3%三銷售稅金及附加 四財(cái)務(wù)費(fèi)用2520合計(jì)開發(fā)費(fèi)用174500 《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》（二）項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金籌措來源主要渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是銷售收入部分用于投資部分。因本項(xiàng)目的土地成本及相關(guān)稅費(fèi)支付均為自有資金，在銷售回款前需向銀行借款以作前期籌備所用，銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸款還本付息。，自有資金19494萬元，銀行貸款15000萬元?！俄?xiàng)目投資計(jì)劃估算表》（一）銷售價(jià)格預(yù)測(cè):本項(xiàng)目計(jì)算假設(shè)全部用于銷售，且在計(jì)劃銷售周期內(nèi)按最高實(shí)現(xiàn)100%銷售。:住宅銷售均價(jià)：4600元/㎡商鋪銷售均價(jià)：18000元/㎡車位均價(jià)：10萬元/個(gè)序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）1商業(yè)部分㎡48221800086802住宅部分㎡1240724600570733車位個(gè)9891000009890合計(jì)銷售收入㎡———— 75643 （二）銷售稅費(fèi)及附加估算序號(hào)名稱計(jì)價(jià)依據(jù)金額（萬元）合計(jì)銷售稅費(fèi)及附加%（三）各期銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單元：萬元項(xiàng)目合計(jì)20142015上半年下半年上半年下半年住宅57073—— —— 商鋪8680——173643402604車位9890———— 9890總計(jì)75643——（四）稅后利潤(rùn)測(cè)算表根據(jù)測(cè)算。對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況。本項(xiàng)目選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?！朵N售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期內(nèi)的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮按受?！度客顿Y現(xiàn)金流量表》計(jì)算可得：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=∑現(xiàn)金流量/（1+ i）N：（二）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比值，屬靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)?！俄?xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》計(jì)算可得：稅前投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資==%稅后投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資==%（三）盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=經(jīng)營(yíng)成本247。銷售收入100%=247。75643100%=%由此可見，%的銷售量，即可收回全部投資，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小。（四）還貸能力分析，現(xiàn)開發(fā)商自有資金19494萬元已經(jīng)完全到位，用于土地成本及前期開發(fā)，目前尚有15000萬元的資金缺口急需解決，需要通過銀行貸款。還貸能力分析如下：15000247。75643100%=%%的銷售即可還清全部貸款，本項(xiàng)目不存在還貸壓力。（五）項(xiàng)目的不確定分析（敏感性分析）本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：銷售收入、工程成本變化，銷售收入的變動(dòng)將直接影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率，波動(dòng)區(qū)間0177。10%間。本項(xiàng)目的敏感性因素最主要的有兩個(gè)，一是經(jīng)營(yíng)成本增加，二是市場(chǎng)銷售收入減少。經(jīng)過分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項(xiàng)目仍然充分可行。《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》37 / 37綜上所述，得出結(jié)論：假如我們以每平方米3000元購買，用來出租，并在5年，10年，15年后出售該項(xiàng)目的投資收益見下表。附表.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)計(jì)算期（季度）2014年第三季度2014年第四季度2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1