【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 益激烈。中關(guān)村科技園區(qū)?一區(qū)五園?雖然取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，但就現(xiàn)存態(tài)勢(shì)來看，仍然處于同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的階段。這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的后果無論對(duì)各園區(qū)來講，還是對(duì)整個(gè)中關(guān)村的整體發(fā)展都算不上一種好的選擇。而較為理想的發(fā)展模式應(yīng)當(dāng)是?差異化、互補(bǔ)性?發(fā)展。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園打造 “Business Park”的舉措無疑在這方面邁出了強(qiáng)有力的一步，并真正揭開北京高科技園區(qū)由?同質(zhì)化?競(jìng)爭(zhēng)向?差異化?競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)型的序幕，促使科技園區(qū)的發(fā)展早日步入互補(bǔ)性的發(fā)展軌道。 ? 商務(wù)花園? 以規(guī)劃促文化，體現(xiàn)?以人為本?。 隨著高新區(qū)的發(fā)展，彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐步升級(jí)，并從功能競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)開始步入了文化競(jìng)爭(zhēng)階段。其中，?以人為本?、?以企業(yè)為中心?的思想在高新區(qū)?二次創(chuàng)業(yè)?中得到空前的重視。豐臺(tái)園將這種思想首先融入到了規(guī)劃之中。 規(guī)劃中為立業(yè)企業(yè)而建造的每個(gè)單體，可大可小，可分可合，充分地滿足了 不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)、獨(dú)立猶存的特征和贈(zèng)予大廈的冠名權(quán)等無不體現(xiàn)了 ?以人為本?、?以企業(yè)為中心?的思想。 規(guī)劃將園林景觀與科技景觀集為一體，并建造 將大型科研辦公樓 與產(chǎn)業(yè)孵化器、教育交流等功能高效率的結(jié)合在一起的科技廣場(chǎng)，促進(jìn)多層次的信息交流。 四季走廊以開花樹木植物為主，多層次植物搭配，強(qiáng)調(diào)不同季節(jié)的景色變化，以曲面造型為主，底層配備服務(wù)設(shè)施，形成了多樣化的街道空間，另外，還建有別具一格的休閑走廊、為滿足入駐企業(yè)生活需要的公建區(qū)、生活區(qū)。這些都體現(xiàn)了對(duì)企業(yè)的濃厚人文關(guān)懷。 這種尊重個(gè)體，而又不失整體協(xié)調(diào)的規(guī)劃布局，本身就是高新區(qū)文化的重要組成部分，對(duì)園區(qū)文化建設(shè)有著重要影響。一般說來， 高新區(qū)文化包括園區(qū)環(huán)境、園區(qū)形象、價(jià)值觀念和園區(qū)精神四部分。 ?商務(wù)花園?的規(guī)劃設(shè)計(jì) 涉及到了環(huán)境與形象兩部分，并成了傳遞?尊重個(gè)體?、?以人為本?價(jià)值觀念的有效載體。 業(yè)內(nèi)人士指出：一個(gè)有文化的區(qū)域才能跨越式發(fā)展并向周邊輻射。像?商務(wù)花園?這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)高新區(qū)的文化建設(shè)會(huì)有積極的促進(jìn)作用，這種用規(guī)劃促文化的規(guī)劃設(shè)計(jì)在北京是不多見的。 在 6 月 9 日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，對(duì)商務(wù)花園也有比較精彩的評(píng)論： 題目為：《 豐臺(tái)商務(wù)花園：城市規(guī)劃的企業(yè)化端倪 》（ 姜洪橋 ） 商務(wù)花園（ｂｕｓｉｎｅｓｓｐａｒｋ）起源于西方的花園城市概念，一個(gè)位于大城市邊緣的小型城市。從最早的工業(yè)園區(qū)開始到現(xiàn)在，商務(wù)花園已經(jīng)演化成強(qiáng) 調(diào)支持大型跨國(guó)企業(yè)的辦公環(huán)境ＮＥＷＴＯＷＮ，愈發(fā)成為城市通過規(guī)劃來吸引企業(yè)和提升城市建設(shè)的共同途徑。 如今商務(wù)花園落戶于北京豐臺(tái)科技園，不過與以往不同，這次落戶為我們提供的不僅是一個(gè)開發(fā)區(qū)的新模式和地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，更是一次城市規(guī)劃的新革命，因?yàn)橐回灤蟀髷埖恼谝淮卧诔鞘幸?guī)劃的具體操作層面上悄然隱身，市場(chǎng)化運(yùn)作的外資開發(fā)公司和咨詢公司第一次在區(qū)域規(guī)劃中為商務(wù)花園擔(dān)起主綱。 隱身政府與市場(chǎng)運(yùn)作 對(duì)于代表政府一方的管委會(huì)在豐臺(tái)商務(wù)花園建設(shè)中的位置，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管委會(huì)主任汪洪將其定位于服務(wù) ，?我們的作用就是起到平臺(tái)的作用，為道豐服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)。?這個(gè)道豐就是英國(guó)道豐集團(tuán)。 豐臺(tái)的商務(wù)花園位于中關(guān)村豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)， 總建筑面積達(dá) 100 萬平方米，總投資 30 億元人民幣。 擔(dān)任這項(xiàng)巨大開發(fā)工作的是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園和英國(guó)道豐集團(tuán)合資成立的北京道豐國(guó)際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司。道豐國(guó)際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)公司的控股股東不是中方，道豐集團(tuán)占有的股份為 60％，而中方為 40％，從這一點(diǎn)上可以看出道豐在園區(qū)開發(fā)上有很大的發(fā)言權(quán)。到目前為止豐臺(tái)商務(wù)花園的整個(gè)流程都由各專業(yè)公司和專家分頭進(jìn)行，威格萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧 問公司完成策劃，北大作景觀設(shè)計(jì)，詳規(guī)設(shè)計(jì)由加拿大ＡＡ國(guó)際設(shè)計(jì)事務(wù)所完成。 在北京各個(gè)高新區(qū)的開發(fā)歷程中，政府一直處于支配地位，政府不僅掌握著土地和政策，而且要完成規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)和整個(gè)招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。而豐臺(tái)商務(wù)花園整個(gè)園區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)、建設(shè)、招商將由外資控股的合資公司來完成并取得收益回報(bào)。政府提供的是土地和政策以及擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督者的角色。 管委會(huì)工作分成兩大部分，一是開發(fā)商和入園企業(yè)利益調(diào)節(jié)，開發(fā)商的利潤(rùn)取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會(huì)迫使開發(fā)商提高招商價(jià)格，影響高新技 術(shù)企業(yè)入園，因此政府要合理調(diào)節(jié)土地優(yōu)惠政策；第二是園區(qū)建設(shè)的監(jiān)督者，管委會(huì)要審核入園的企業(yè)是不是高新技術(shù)企業(yè)或者高新技術(shù)中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實(shí)。 汪洪認(rèn)為采取這樣的分工合作方式，不僅能解決資金問題，也使建設(shè)周期大為縮短。 政府在豐臺(tái)商務(wù)花園項(xiàng)目上隱身的意義不僅僅在于它是個(gè)創(chuàng)新，它對(duì)全國(guó)50 多個(gè)高新區(qū)建設(shè)和城市規(guī)劃都是個(gè)革命，因?yàn)槿珖?guó)高新技術(shù)區(qū)正緊迫面臨二次創(chuàng)業(yè)。一般而論高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展分為要素群集、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、創(chuàng)新突破和財(cái)富凝聚 4 個(gè)階段。在要素群集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)要素如資金、人口等要在某一地區(qū)集中但 要素配置比較低，企業(yè)處于初創(chuàng)時(shí)期，規(guī)模不大，我國(guó)相當(dāng)一部分高新區(qū)還處于這樣的狀態(tài)。在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段，一些高新技術(shù)企業(yè)聚集起來，有一些發(fā)展好的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)輪廓清晰，中關(guān)村高新區(qū)正處于由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段向創(chuàng)新突破階段的轉(zhuǎn)換這樣的階段。 今后 5 到 10 年內(nèi)國(guó)家高新區(qū)都將紛紛進(jìn)入以科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動(dòng)力，以培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要任務(wù)的第二次創(chuàng)業(yè)階段。 從更高的層次說，高新區(qū)在二次創(chuàng)業(yè)過程中在許多所在的城市要承擔(dān)推進(jìn)城市化的進(jìn)程，建設(shè)新型城市的任務(wù)。 我國(guó)的中心城市即使像北京、上海這樣的發(fā)達(dá)城市，其基礎(chǔ)設(shè)施功能和整體環(huán)境與發(fā) 達(dá)國(guó)家比也有相當(dāng)大的差距。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓指出，高新科技園區(qū)必須是設(shè)施完善先進(jìn)、環(huán)境整潔優(yōu)美，能夠吸引科技人才居住、生活和工作的地方。營(yíng)造這樣的環(huán)境是中國(guó)高新區(qū)建設(shè)在二次創(chuàng)業(yè)中不能回避的重要任務(wù)，這實(shí)際上就對(duì)高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理及決策職能提出了一個(gè)很高的要求。 缺乏分工的深刻教訓(xùn) 在接受記者的采訪時(shí)，汪洪直言不諱地告訴記者，豐臺(tái)園二期采取的新辦法是在總結(jié)豐臺(tái)園一期和全國(guó) 53 個(gè)高新區(qū)的教訓(xùn)后得來的。從 20 世紀(jì) 90 年代初開始，高新區(qū)的建設(shè)主要圍繞吸引和集中進(jìn)行。在環(huán)境支持和城 市規(guī)劃上，政府在精力和能力有限的情況下把高新區(qū)建設(shè)局限于土地一級(jí)開發(fā)，畫好圈、修好路、通上電就算完成任務(wù)開始招商，后期的土地開發(fā)和城市建設(shè)完全交給入園的企業(yè)自己完成，這造成城市規(guī)劃建設(shè)的兩大弊端。其一是土地資源浪費(fèi)，比如企業(yè)可能購(gòu)買 50 畝地，在自身的發(fā)展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒廢，等待企業(yè)的二期、三期 7 至 8 年的擴(kuò)展計(jì)劃；其二是建筑、景觀問題。地產(chǎn)開發(fā)和建筑景觀不是高新技術(shù)企業(yè)的專長(zhǎng)。各個(gè)企業(yè)為了追求自己的個(gè)性其建筑也是奇形怪狀，形態(tài)各異。企業(yè)在入園的時(shí)候就被劃分了各自的景觀和綠地范圍， 但是否開發(fā)景觀是企業(yè)的選擇，綠地建設(shè)毫無例外地都選擇集中綠地，缺乏人性化。 國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā) 區(qū)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的試驗(yàn)田，經(jīng)過十年的建設(shè)和發(fā)展，已經(jīng)基本完成了初創(chuàng)階段的主要任務(wù)，奠定了科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)，成為我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基地。 2020 年度，我國(guó)國(guó)家級(jí)高新區(qū)已有從業(yè)人員 294 萬人，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，工業(yè)增加值 億元，凈利潤(rùn) 億元，與 1991 年同期相比， 2020 年高新區(qū)的技工貿(mào)總收入、利潤(rùn)、交稅、出口創(chuàng)匯分別是 1991 年初期的 13 148 16 126 倍?？墒墙?jīng)過初期繁榮后，高新區(qū)的成長(zhǎng)變得越來越困難。據(jù)了解，由于模式單一，全國(guó)各地乃至一個(gè)地區(qū)之間多個(gè)高新區(qū)為爭(zhēng)奪有限的資源展開惡性競(jìng)爭(zhēng)。記者曾經(jīng)計(jì)算過在北京市內(nèi)就有超過 4 個(gè)醫(yī)藥生物產(chǎn)業(yè)基地，各個(gè)園區(qū)的唯一競(jìng)爭(zhēng)手段就是優(yōu)惠政策、更優(yōu)惠的土地政策、更優(yōu)惠的稅收政策。為此，科技部部長(zhǎng)徐冠華提出，高新區(qū)發(fā)展要由土地優(yōu)惠政策提供向優(yōu)良環(huán)境支持轉(zhuǎn)變。 就優(yōu)惠政策而言，由于自身?xiàng)l件限制豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期還處于劣勢(shì)，豐臺(tái)園地處四、五環(huán)之間，單位面積開發(fā)成本與其他科技園區(qū)比 較不顯優(yōu)勢(shì)，如壓低土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設(shè)。而且豐臺(tái)園一級(jí)土地開發(fā)資金相對(duì)匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個(gè)市場(chǎng)化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風(fēng)險(xiǎn)盡量降低。實(shí)際的壓力是尋求創(chuàng)新的動(dòng)力，豐臺(tái)園不得不根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施差異性、互補(bǔ)性的發(fā)展模式，尋找自己的特色，使園區(qū)發(fā)展空間對(duì)新銳派科技企業(yè)形成磁鐵般的吸引力。 落定商務(wù)花園 當(dāng)運(yùn)作機(jī)制不再存在問題時(shí)，人們關(guān)心的便是這樣的合作與組合能否為豐臺(tái)園找到最佳切入點(diǎn)。為豐臺(tái)園二期承擔(dān)策劃的威格萊斯公司首先考慮到商務(wù)花園概念?，F(xiàn)代的商 務(wù)花園概念是一個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲(chǔ)或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨(dú)有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個(gè)?自給自足?以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。 美國(guó)的硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例。 從理念上分析，商務(wù)花園在城鄉(xiāng)結(jié)合部作 為高度發(fā)達(dá)城市的一部分，既強(qiáng)調(diào)充分信息交流，又提供群落式獨(dú)立人文環(huán)境的概念，非常符合豐臺(tái)園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位。但問題是商務(wù)花園的理念能否融入本土，北京是否具備其物質(zhì)條件？威格斯房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，商務(wù)花園是城市規(guī)劃帶來的必然現(xiàn)象，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使得邊緣化辦公成為可能?？萍夹凸镜睦麧?rùn)不是來自車間，必須要使腦力勞動(dòng)者保持良好的工作狀態(tài)，因此需要改善辦公環(huán)境。而北京城市化的擴(kuò)展導(dǎo)致了轎車的普及，使人們可能也更傾向于比城市內(nèi)環(huán)境更為優(yōu)美的邊緣地區(qū)。 談到辦公邊緣化，很容易就 想到與市內(nèi)集中化辦公的寫字樓的反差，繼而聯(lián)想到商務(wù)花園與市內(nèi)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。但我們不得不注意到中國(guó)作為一個(gè)后起國(guó)家城市化的兼容性特色。在西方，城市發(fā)展的周期是 20 年，逐步地演化，而北京的發(fā)展周期是 4 年，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的多樣化意味著不同的階段的企業(yè)同時(shí)出現(xiàn)也衍生出不同形態(tài)城市格局的并生關(guān)系。豐臺(tái)商務(wù)花園本身也是二、三、四代的混合體，而且豐臺(tái)科技園面對(duì)的是由豐臺(tái)創(chuàng)業(yè)中心大量畢業(yè)出來的成長(zhǎng)性企業(yè)。按照常規(guī)這些企業(yè)有兩種選擇，要么花錢買地成就自己的一片天地，但不得不面對(duì)建筑和景觀設(shè)計(jì)的煩惱，要么租寫字樓與各類企業(yè)共聚于 狹小空間，新辦法就是選擇獨(dú)門獨(dú)戶的商務(wù)花園。 但是，在商務(wù)花園的理論上，一直有一個(gè)問題未得以解決，商務(wù)花園的物業(yè)形式，基本上是定位于新型的寫字樓，與傳統(tǒng)的科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地定位于工業(yè)的做法是違背的，如何來解釋脫離開工業(yè)的園區(qū)仍是真正的科技園區(qū)，園區(qū)對(duì)這些方面進(jìn)行了一系列的研究 。 按郊區(qū)化的理論，科技園區(qū)不單在產(chǎn)業(yè)類別上分為電子信息園、生物醫(yī)藥園等專業(yè)園，而且在功能上開始走向?qū)I(yè)化。目前，在中心城市，科技園區(qū)已開始逐步分離成三種形態(tài)： 科技辦公園、科技工業(yè)園和科技商業(yè)園 。科技辦公園作為科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)、管理、中試 的中心，是科技園區(qū)三種業(yè)態(tài)中最具創(chuàng)新活力的一個(gè)環(huán)節(jié)；科技工業(yè)園作為科技辦公園的下一個(gè)階段，讓成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品并進(jìn)入生產(chǎn)階段，實(shí)現(xiàn)了科技的產(chǎn)業(yè)化；科技商業(yè)園利用其歷史及現(xiàn)實(shí)的條件，在高地價(jià)區(qū)形成科技產(chǎn)品的物流產(chǎn)業(yè)，完成整個(gè)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)。由于級(jí)差地租的影響，原來三種業(yè)態(tài)同時(shí)向市中心集聚已開始轉(zhuǎn)向辦公園和工業(yè)園逐步向近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。商務(wù)花園是一種實(shí)際形態(tài)上的科技辦公園，相對(duì)于科技工業(yè)園，更高出了一個(gè)層次，在研究中同時(shí)發(fā)現(xiàn)，上地作為科技園區(qū)，實(shí)際上就是一個(gè)科技辦公園，而科技辦公園主要的物業(yè)形態(tài)，不是廠房而是寫字樓。 在對(duì)一期基地的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)中發(fā)現(xiàn)，原來以工業(yè)用地為名買地的企業(yè)，由于受利益的影響，很多并未搞工業(yè)，而是做成了寫字樓，市場(chǎng)的機(jī)制同樣證明了豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)必須由工業(yè)向研發(fā)、辦公、中試為主的功能轉(zhuǎn)變，這正好與商務(wù)花園定位的科技辦公園不謀而合。 所以， 從以上的一些文章和報(bào)告可以歸納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時(shí)，將其總結(jié)為“四大轉(zhuǎn)變”： （規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的轉(zhuǎn)變）由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變到對(duì)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的結(jié)合。 （開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變）由各自為政的單塊開發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開發(fā)。 （產(chǎn)業(yè)選擇的轉(zhuǎn)變） 由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變到以中試、研發(fā)、辦公、商務(wù)相結(jié)合的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。 （管理模式的轉(zhuǎn)變）由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。 但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭(zhēng)論與分歧， 如果按威格斯最早的定位，定位于成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購(gòu)買能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大的空間供應(yīng)，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務(wù)，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場(chǎng)需求？需 要新的理論和實(shí)證來予以回答，這導(dǎo)致了總部經(jīng)濟(jì)這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。 第三部分 “總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成 和中心城市總部 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 總部經(jīng)濟(jì)，是?總部基地?產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)，中心城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來。 總部經(jīng)濟(jì)的提法，很早是在廈門的經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出，但由于未進(jìn)行更深入的理論研究和實(shí)踐，所以一直未得到推廣。但在事實(shí)上，部分中心城市，由于市場(chǎng)化和政府的推動(dòng)，總部經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對(duì)成熟的狀態(tài)。 第七章 總部經(jīng)濟(jì)的理論