【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 歷史文化氣息的新興旅游區(qū)。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 總體發(fā)展概況 2020 年，惠州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，繼續(xù)保持在 300 億元以上的規(guī)模。三大類投資分流向看：工業(yè) 億元，占比 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，占比 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資比重 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) 。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位，也標(biāo)志著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的顯著加快。 2020 年，惠州的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步掀起發(fā)展的新熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %； 商品房銷售面積突破 200 萬(wàn) ㎡， 達(dá) 萬(wàn) ㎡， 增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，這三項(xiàng)指標(biāo)的增幅高居珠三角各市的首位。全年商品房銷售均價(jià)為 2942 元 /㎡ ，比上年的均價(jià) 2542 元提高 400 元，增長(zhǎng) %。年末，全市商品房空臵面積 萬(wàn) ㎡ ，下降 %。 2020年 ， 全市商品房在建面積 ㎡ 。其中 ， 惠城區(qū) ㎡， 占比 %；惠陽(yáng)區(qū)突破 100 萬(wàn) ㎡， 達(dá) 萬(wàn) ㎡， 占比 %。 各縣（區(qū)）在建的商品房面積增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū) %、惠陽(yáng)區(qū) %、大亞灣區(qū) %、惠東縣 %、博羅縣 %、龍門縣 %。 以上顯示，惠城區(qū)仍然是全市房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)，但 3 個(gè)縣域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 顯著加快，龍門縣尤為迅猛?；蓐?yáng)區(qū)和大亞灣區(qū)的樓盤以優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，相對(duì)低廉的價(jià)格，受到深圳臵業(yè)者的青睞，從 3 月份以來(lái)，各銷售樓盤均不同程度地?zé)徜N，“工作在龍崗，居住在淡澳”的大勢(shì)漸顯。深圳消費(fèi)群體強(qiáng)大的購(gòu)買能力，使淡澳地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 2020 年，全市商品房 4 個(gè)季度的銷售量分別為： 32 萬(wàn) ㎡ 、 47萬(wàn) ㎡ 、 61 萬(wàn) ㎡ 、 88萬(wàn) ㎡， 顯示下半年的商品房銷售量大幅增加，主導(dǎo)因素就是半 島一號(hào)、潤(rùn)園、合生國(guó)際新城、東方威尼斯、奧林匹克花園等一批面積數(shù)十萬(wàn) ㎡ 的高端樓盤密集推出，這些臨江、臨湖、依山而建的優(yōu)質(zhì)樓盤，更主要是體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)搶占稀缺資源的戰(zhàn)略布局，同時(shí)也受到市內(nèi)外許多買家的追捧。從這些大盤的相繼入市，可以預(yù)測(cè)到惠州大盤時(shí)代的到來(lái)。 2020 年數(shù)據(jù)與歷年數(shù)據(jù)對(duì)比分析 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例分析 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資（億元） 投資增長(zhǎng)速度 —— % % % % % 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資速度 —— % % % % % 房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)比例 % % % 12% % % 1270%1516%1236%1200%1245%2208%0102030405060702020 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資（1 0 億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 由圖表分析： ? 從 2020 年到 2020 年固定資產(chǎn)的投資額每年都以 24%以上的速度 增長(zhǎng)， 2020 年的增長(zhǎng)速度高達(dá) %，發(fā)展勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，而 2020 年 主要是受上年殼牌項(xiàng)目投資基數(shù)的影響，全年的固定資產(chǎn)投資下降 %，其中工業(yè)投資下降 %。若剔除殼牌因素，則全市投資和工業(yè)投資分別增長(zhǎng)： %、 %； ? 從 2020 年到 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資都處在一個(gè)上升趨勢(shì)，保持在 36%以上的增長(zhǎng)， 2020 年的增長(zhǎng)速度高達(dá) %，說(shuō)明惠州房地產(chǎn)的發(fā)展還處于一個(gè)復(fù)蘇期，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)這一良好勢(shì)頭 ； ? 歷年房地產(chǎn)開發(fā)的比例占固定資產(chǎn)投資的比例保持在 12%以上， 2020 年房地產(chǎn)的比例更高達(dá) %，這一方面是受固定資產(chǎn)的投資額下降的影響從而提升了開發(fā)的比例，另一方面也說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭的強(qiáng)勁，房地產(chǎn)開發(fā)始終占據(jù)這固定資產(chǎn)投資的重要地位。 2020 年施工面積分析 , %, %, %惠城區(qū)惠陽(yáng)區(qū)其他地區(qū) 由圖表分析： ? 2020 年，全市商品房施工面積為 萬(wàn) m2。其中，惠城區(qū) 萬(wàn) m2,占比 %；惠陽(yáng)區(qū)突破 100 萬(wàn) m2,達(dá) 萬(wàn) m2,占比 %。各縣（區(qū)）房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 在建的商品房面積增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū) %、惠陽(yáng)區(qū) %、大亞灣區(qū) %、惠東縣 %、博羅縣 %、龍門縣 %； ? 從施工面積集中的區(qū)域來(lái)看，惠城區(qū)與惠陽(yáng)區(qū)共占總施工面積的 %，說(shuō)明2020 年主要的房地產(chǎn)開發(fā)集中在惠城區(qū)與惠陽(yáng)區(qū)，以惠城區(qū)居多，主要是由于這兩個(gè)區(qū)有較完善的配套，相對(duì)于的大亞灣新區(qū)而言有相對(duì)的優(yōu)勢(shì) ； ? 從在建商品房面積的增長(zhǎng)來(lái)看，惠東、博羅、龍門、惠陽(yáng)增長(zhǎng)較快，大亞灣發(fā)展速度較慢，主要是由于惠東、博羅、龍門、惠陽(yáng)在人口、配套、交通上占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，而目前又是房地產(chǎn)的復(fù)蘇時(shí)期，較大亞灣新區(qū)而言較有優(yōu)勢(shì)，但隨著萬(wàn)科、珠江投資、合生創(chuàng)展等品牌開發(fā)的 進(jìn)駐，大亞灣的后期發(fā)展也不可小視 ； ? 惠陽(yáng)區(qū)在施工面積及增長(zhǎng)速度上都處于領(lǐng)先地位，主要是惠陽(yáng)區(qū)以淡水鎮(zhèn)為主進(jìn)行了大量的投資開發(fā)， 2020 年在淡水鎮(zhèn)的市政廣場(chǎng)附近就投資開發(fā)了半島一號(hào)、錦江國(guó)際、尚城世家、麗江花園、廣場(chǎng)明珠、都市廣場(chǎng)、隆基〃天地廣場(chǎng)等樓盤，在秋長(zhǎng)鎮(zhèn)同時(shí)推出了占地 33 萬(wàn)平米的別墅大盤東方新城，從而增加了惠陽(yáng)區(qū)的總體施工面積。 房地產(chǎn)施工、銷售、竣工面積比較分析 （萬(wàn)㎡） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面積 201 211 385 速度 —— % % % % % 銷售面積 52 速度 —— % % % % % 竣工面積 —— 速度 —— % % % % —— 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 2015221138501002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面積 銷售面積 竣工面積 由圖表分析： ? 從 2020 年到 2020 年房地產(chǎn) 施工面積、銷售面積、竣工面積總體上都處于上升階段，從 2020 年開始施工面積以高于 25%的速度增長(zhǎng)，銷售面積以高于 30%的速度增長(zhǎng)，主要原因是由于受 90 年代地產(chǎn)泡沫的影響，后階段房地產(chǎn)有一段停滯期甚至是后退期，從 2020 年惠州房地產(chǎn)開始復(fù)蘇； ? 從竣工面積來(lái)看，其增長(zhǎng)速度極不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)， 2020 年上半年竣工面積就去年同期相比減少了 %，僅為 萬(wàn)平米，由于下半年屬于地產(chǎn)行業(yè)的“金秋銀十”，下半的竣工面積會(huì)有所增加，說(shuō)明 竣工面積與銷售面積、施工面積不成比例，顯示出惠州發(fā)展的不穩(wěn)定性； ? 通過(guò) 施工、銷售與竣工面積的計(jì)算，可以得出從 2020 年至 2020 年上半年總的施工面積為 萬(wàn)㎡，總的銷售面積為 517 萬(wàn)㎡，總的竣工面積為 萬(wàn)㎡，總銷售面積與竣工面積相當(dāng)，并沒(méi)有達(dá)到惠州市從 2020 年到 2020 年的施工總量，而總銷售面積占總施工面積的 %，總竣工面積占總施工面積的%，說(shuō)明市場(chǎng)還有 萬(wàn)㎡的潛在供應(yīng)量，而這潛在的供應(yīng)量一部分成為爛尾樓，一部分是以土地的形式囤積，后一部分將會(huì)嚴(yán)重影響到惠州 2020 年房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 以后市場(chǎng)，將極大增加后期的供應(yīng)量，使市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈化。 住房需求、供應(yīng)、空臵比較分析 名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 供應(yīng)（萬(wàn) ㎡ ） 58 —— 銷售（萬(wàn) ㎡ ） 52 空臵（萬(wàn) ㎡ ） 48 5852480501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年供應(yīng)面積 銷售面積 空置面積 由圖表分析： ? 這個(gè)表格主要反映的市場(chǎng)上商品房的供求關(guān)系，通過(guò)它可以看出市場(chǎng)商品房 的消化情況； ? 從供應(yīng)量和消化量的比較可得， 2020 年到 2020 年市場(chǎng)是供過(guò)與求，以 2020年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 04 年到 06 年的房屋為供不應(yīng)求，市場(chǎng)消化了大量的商品房，這與深圳人來(lái)惠臵業(yè)也有一定關(guān)系，由于深圳房?jī)r(jià)較高，相當(dāng)于惠州的 3 倍，提高了深圳人在深的投資門檻，使得大量的深圳人到惠州來(lái)尋找投資機(jī)會(huì)，其中以惠陽(yáng)及大亞灣地區(qū)居多，占 60%左右； ? 房地產(chǎn)的空臵面積在 2020 年到 2020 年都在處于上升階段，到 2020 有所下降，而從歷年的全市空臵率來(lái)看， 2020年商品房的空臵率為 27%， 2020年為 %，房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 下降了 %，說(shuō)明 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，市場(chǎng)的剛性需求比較旺盛； ? 從另一方面來(lái)看，“空臵率在 5%10%之間為合理區(qū)，空臵率在 10%20%之間為空臵危險(xiǎn)區(qū)，空臵率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)”這一“國(guó)際通行慣例”，2020 年惠州房地產(chǎn)處于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)， 2020 年處于空臵危險(xiǎn)區(qū)，市場(chǎng)還有大量的存量，以每套平均 120 ㎡計(jì)算， 2020 年還剩 5770 套商品房沒(méi)有銷售，這將直接進(jìn)入 2020 年市場(chǎng)，增加 07 年的供應(yīng)量，由于 2020 年的施工面積為 萬(wàn)平米，大部分將在明年以商品房的形式進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)增加市場(chǎng)的消 化難度，有使空臵率進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 2020 年惠州市 112 月數(shù)據(jù)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)表 商品房預(yù)售 購(gòu)房交易 月份 宗數(shù) 面積 萬(wàn)㎡ 每宗面 積 金額 萬(wàn)元 預(yù)售均價(jià) 宗數(shù) 面積 萬(wàn)㎡ 每宗面 積 金額 萬(wàn)元 交易均價(jià) 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 55105 2794 1450 28700 1840 5 月 2177 78680 2727 1377 19 33400 1758 6 月 1287 48374 2492 1273 28253 1715 7 月 1085 34485 2556 1686 42800 1917 8 月 1233 44241 3001 1310 16 32363 2023 9 月 1292 40993 3028 1405 32890 2082 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ：