【文章內容簡介】 成了大量的 “ 先天性 ” 的火災隱患 。 (五 )物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件 物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展 。 (六 )消防設施日常維修資金得不到有效保障 由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容 易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的 “ 主仆 ” 觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業(yè)主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養(yǎng)經費的使用得不到有效保障。 (七 )消防安全 管理未納入委托管理的正常范疇 在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到 業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。 二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策 (一 )進一步明確和完善相關法律規(guī)定 政府相關部門應根據目前物業(yè)管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規(guī)定每幢建筑 (或小區(qū) )聘請物業(yè)管理公司應 通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù) 。 (二 )提高物業(yè)公司的準入門檻 建設房管部門在核發(fā)資質證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的 相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平 。 (三 )加強對物業(yè)公司消防工作的指導 區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內容， 同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯動機制，一旦發(fā)現小區(qū)內出現違章違法行為，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰 。 (四 )加大消防教育培訓力度 切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業(yè) 、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。 (五 )規(guī)范對公共維修基金的管理 《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開 消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協調各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的 消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。 物業(yè)管理項目調研報告精選篇 4 近年來隨著天津市城市建設的發(fā)展，房地產開發(fā)突飛猛進，一座座風格迥異，設施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產業(yè)也如影隨形同步興起，應運而生的物業(yè)管理肩負起了小區(qū)建設、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護保養(yǎng)等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務也走 向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。 一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展 經濟的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大 天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊的物業(yè)管理公司在 1996 年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有 100 萬平方米。但隨著天津市經濟快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到 20__年 6 月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到 642 家，管理總面積達到 8652 萬平方米，占全市住宅存量的 56%，實施物 業(yè)管理的項目已達到 1600 多個，從業(yè)人員超過 5 萬人，營業(yè)收入突破 10 億元。 物業(yè)企業(yè)服務的領域更廣，服務內容更寬，形式更加多樣化 城市建設進程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，過去物業(yè)服務只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項服務。近幾年，隨著物業(yè)體制的不斷深入和產業(yè)結構的調整，物業(yè)服務的形式也從單一的服務發(fā)展到形式多樣的服務。如：家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業(yè)單位后勤的社會化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)服務延伸到工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站機場 、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外，從 20__年 — 20__年 3 年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務。物業(yè)管理面積也由 1994年的 6萬平方米，達到目前的近 40萬平方米，增加了 。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達到 %。此外，物業(yè)管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務職能轉變?yōu)樯a與服務相結合的復合型的物業(yè)管 理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準市場需求專業(yè)化、規(guī)?；a立體車庫的汽車停放架 。有的物業(yè)公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業(yè)規(guī)模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質保障。 舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務業(yè)提供了難得的機會 去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進行綜合整修的第一年，據統計，實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位 1448 個，安置了下崗失業(yè)人員 924 名，其中 4050 人員 757 人。據有關部門預計今年天津市新增物業(yè)管理面積 1200 萬平方米，累計達到 9210 萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到 65%以上，為社會可提供 4000 余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。 二、物業(yè)服務業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間 制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務業(yè)這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬 勃發(fā)展的時期，截止 20__年底，物業(yè)公司總數已超過 2 萬家，從業(yè)人員超過 230 萬人，相當于我國社會服務業(yè)從業(yè)人員的 23%。 由于物業(yè)服務業(yè)的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。 1。從物業(yè)企業(yè)的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。 物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，向住戶提供全方位的綜合性服務，是集管理、經營、服務為一體 的有償勞動單位，是社區(qū)服務業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務的內容看：主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括 (1)小區(qū)內衛(wèi)生保潔、綠地的維護、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。 (2)高層電梯的管理和維護，小區(qū)內的消防保安、水電暖的維護保養(yǎng)等。 有償的服務包括： (1)家政服務包括：家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。 (2)代買機票、送水入戶。 (3)業(yè)主家中設備的修理 (疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等 )。 從物業(yè)企業(yè)的大部分服務內容看，對從業(yè)人員所需的知識和技術水平要求不高，但要求從業(yè)人 員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務很難適合年輕人的擇業(yè)標準，但適合下崗人員的再就業(yè)。 從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農村剩余勞動力，為解決產業(yè)結構調整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻。據有關部門估計，今后十幾年內，城鎮(zhèn)每年要建 7 億平方米的住宅，按普通住宅每 20__平方米、高檔住宅每 1000 平方米安排一人就業(yè)計算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排 45 萬 — 50 萬人就業(yè)。 天津市物業(yè)服務業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。 過去許多人一提起物業(yè)服務就認為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉變，下崗人員在選擇就業(yè)時比較務實，對擇業(yè)有了新的認識，越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務這一崗位就業(yè)。據調查，有的物業(yè)服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的 60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力，找回了自信，經濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會及更好的待遇。例如：政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達到 30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月 還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業(yè)公司相應數額的下崗人員安置費， (每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司 150 元的下崗安置費 )，這就為物業(yè)公司減輕了一定的負擔。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有 450元?，F在在每周有一天的公休日的情況下收入已達 480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。 據有關部門調查，目前天津市從事物業(yè)服務的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35— 50 歲之間，女性的平均年齡在 40 歲左右，男性的年齡 在 50 歲左右 。二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學、初中文化程度的占 80%左右 。三是女性占了大多數，據有關部門介紹，天津市目前從事物業(yè)服務的下崗人員女性占 70%左右，男性占 30%左右。女性主要從事小區(qū)內的保潔衛(wèi)生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業(yè)小區(qū)的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務業(yè)領域的拓寬和發(fā)展，將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業(yè)技術的服務工作。 物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。 面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養(yǎng)老保險，使他們今后生活有保障。再如，公司領導在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、 “ 三 .八 ” 婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。 三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策 物業(yè)企業(yè)要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。 當前，人們對物業(yè)管理企 業(yè)的認識