【文章內(nèi)容簡介】 成了大量的 “ 先天性 ” 的火災(zāi)隱患 。 (五 )物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件 物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展 。 (六 )消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障 由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容 易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的 “ 主仆 ” 觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預(yù)算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。 (七 )消防安全 管理未納入委托管理的正常范疇 在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任，而消防部門只能把責任落實到 業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。 二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策 (一 )進一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定 政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑 (或小區(qū) )聘請物業(yè)管理公司應(yīng) 通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù) 。 (二 )提高物業(yè)公司的準入門檻 建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的 相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平 。 (三 )加強對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo) 區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容， 同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴肅處理，從嚴處罰 。 (四 )加大消防教育培訓(xùn)力度 切實加強對物管單位負責人及相關(guān)管理人員進行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè) 、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。 (五 )規(guī)范對公共維修基金的管理 《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開 消防工作會議，切實解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害，認真履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的 消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻。 物業(yè)管理項目調(diào)研報告精選篇 4 近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進，一座座風格迥異，設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起，應(yīng)運而生的物業(yè)管理肩負起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護保養(yǎng)等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，同時隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走 向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。 一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展 經(jīng)濟的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大 天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊的物業(yè)管理公司在 1996 年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有 100 萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到 20__年 6 月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到 642 家，管理總面積達到 8652 萬平方米，占全市住宅存量的 56%，實施物 業(yè)管理的項目已達到 1600 多個，從業(yè)人員超過 5 萬人，營業(yè)收入突破 10 億元。 物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣，服務(wù)內(nèi)容更寬，形式更加多樣化 城市建設(shè)進程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項服務(wù)。近幾年，隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如：家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站機場 、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外，從 20__年 — 20__年 3 年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由 1994年的 6萬平方米，達到目前的近 40萬平方米，增加了 。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達到 %。此外，物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管 理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準市場需求專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)立體車庫的汽車停放架 。有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業(yè)規(guī)模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。 舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機會 去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進行綜合整修的第一年，據(jù)統(tǒng)計，實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位 1448 個，安置了下崗失業(yè)人員 924 名，其中 4050 人員 757 人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計今年天津市新增物業(yè)管理面積 1200 萬平方米，累計達到 9210 萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到 65%以上，為社會可提供 4000 余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。 二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間 制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬 勃發(fā)展的時期，截止 20__年底，物業(yè)公司總數(shù)已超過 2 萬家，從業(yè)人員超過 230 萬人，相當于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的 23%。 由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。 1。從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。 物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理，向住戶提供全方位的綜合性服務(wù)，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體 的有償勞動單位，是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看：主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括 (1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。 (2)高層電梯的管理和維護，小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護保養(yǎng)等。 有償?shù)姆?wù)包括： (1)家政服務(wù)包括：家務(wù)勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。 (2)代買機票、送水入戶。 (3)業(yè)主家中設(shè)備的修理 (疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等 )。 從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看，對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高，但要求從業(yè)人 員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標準，但適合下崗人員的再就業(yè)。 從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力，為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻。據(jù)有關(guān)部門估計，今后十幾年內(nèi)，城鎮(zhèn)每年要建 7 億平方米的住宅，按普通住宅每 20__平方米、高檔住宅每 1000 平方米安排一人就業(yè)計算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排 45 萬 — 50 萬人就業(yè)。 天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。 過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，下崗人員在選擇就業(yè)時比較務(wù)實，對擇業(yè)有了新的認識，越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查，有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達到公司職工總數(shù)的 60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力，找回了自信，經(jīng)濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會及更好的待遇。例如：政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達到 30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月 還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費， (每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司 150 元的下崗安置費 )，這就為物業(yè)公司減輕了一定的負擔。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有 450元?，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達 480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。 據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數(shù)人員的年齡在35— 50 歲之間，女性的平均年齡在 40 歲左右，男性的年齡 在 50 歲左右 。二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學、初中文化程度的占 80%左右 。三是女性占了大多數(shù)，據(jù)有關(guān)部門介紹，天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占 70%左右，男性占 30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業(yè)小區(qū)的安全維護以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展，將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。 物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。 面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養(yǎng)老保險，使他們今后生活有保障。再如，公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、 “ 三 .八 ” 婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。 三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策 物業(yè)企業(yè)要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。 當前，人們對物業(yè)管理企 業(yè)的認識