【文章內(nèi)容簡介】 搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。 2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案， 界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。 二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設(shè)部第 46 號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。 作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消 防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。 安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理的證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生 。進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患 。二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。 環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔 。加 強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。 共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。 外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞 。禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉 。窗戶、落地窗防護柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè) 。公共部位嚴禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。 土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu) 。不得變 更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水 。外墻體埋設(shè)管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水 。不得在無梁板上砌筑檣體。 水電設(shè)施二次裝修管理。嚴禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管 。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死 。二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞 。墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管 。動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。 裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。 (三 )完善的日常物業(yè)管理服務(wù) A、安全保衛(wèi)系統(tǒng) 總 體安全環(huán)境管理 在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立 24 小時不間斷監(jiān)控資料 。結(jié)合公安 110 報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。 培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行 24 小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次 。對危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。 在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄 。建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援 。制定應(yīng)急準備和應(yīng)急措施，如防臺風、防地震方案等。 對出租戶管理 租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關(guān)注 。配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際 和諧。 車輛交通及道路管理 樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記 。非機動車車輛按規(guī)定位置停放 。每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整 。井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。 科學管理 記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。 B、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng) 主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元 (門 )、戶標號標志明顯 。定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡 ?？照{(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集 。設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。 本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài) 。二是對房屋設(shè)備做到 “ 三好 ” ， “ 四會 ” 和 “ 五定 ” 。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。 “ 四會 ” 是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。 “ 五定 ” 是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì) 。三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操 作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 1)給排水設(shè)備管理 管理目標 :細心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。 供水設(shè)備 (包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等 )。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染 。每天 2 次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱 。水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患 。生活用水的水質(zhì)符合 衛(wèi)生標準 。對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單 。停水提前一天通知住用戶。 排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象 。汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生 。每年一次清理化糞池、污水井 。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。 2)供電設(shè)備管理 供電設(shè)備 (變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等 )。建立 24 小時運行和維修值班制度，及時排除故障 。每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好 。建立配電室巡查制度 (每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次 )，并做好運行記錄 。停電提前一天通知各用戶 。臨時施工及住 (用 )戶裝修制定臨時用電管理措施 。發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源 。備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。 配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi) 。建立配電運行記錄，每班巡查 1 次，每月細查 1 次，半年大檢修 1 次，查出問題及時處理，并做好記錄 。室內(nèi)照明、通風保持良好 。操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌 。操作 及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異 。核對各個支路的實際負荷是否與裝設(shè)的保護元件整定值相符合 。配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕 。導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象 。金屬管 連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形 。各用電器具是否牢固 。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。 3)弱電設(shè)備管理 每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。 4)消防管理 消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用 。制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案 。消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。 建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標識完整，可隨時起用 。在 明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻 。全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題 。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人 。建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案 。每年舉行一次消防演習，增強應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。 C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格 “ 五定 ” 管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 管理標準 :垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備 。標準化保潔 (專職人員及清潔衛(wèi)生責任制 )。垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺 。房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害 。樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 。房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫 。樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。 日常保潔 范圍工作內(nèi)容頻次標準備注 樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2 次 /天無遺留物、臭味 2 掃地板及樓梯 1 次 /天無雜物，無積水 3 沖洗樓梯 1 次 /周無雜物，無積水 4 擦公寓口信報箱 1 次 /天無灰塵，無手印 5 擦電梯 2 次 /天無灰塵，無手印 6 擦公共防盜門 1 次 /周無灰塵 7 擦樓梯扶手 1 次 /周無灰塵 8 擦公共天花板 1 次 /周無灰塵、蜘蛛絲 9 擦消火栓 1 次 /月無灰塵 10 擦窗戶 2 次 /月無灰塵 道路 1 路面循環(huán)清掃無雜物 2 路邊綠地 2 次 /天無雜物 3 水泵結(jié)合器 1 次 /周無灰塵 4 路燈柱 1 次 /周無灰塵 綠地清理 2 次 /天無灰塵、枯葉 四害消滅 在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼? D、綠化維護系統(tǒng) 制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作 。對樓宇綠化進行改進、栽種 。綠地 無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 ?；ú輼淠鹃L勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿 。綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。 項目措施標準 綠化澆水澆水 (依氣候變化 )澆足澆透 草皮修剪 (按季節(jié)進行 )草皮美觀平整 雜草清除 (每周一次 )確?；緹o雜草 防蟲病蟲害防治 (一年 2 次 )無病蟲害 養(yǎng)護施肥 (一年 4 次 )綠化生長旺盛 喬灌木修剪造型一年 4 次 E、共用設(shè)施管理系統(tǒng) 制定共用設(shè)施管理標準，對業(yè)主的共用設(shè)施 :籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進行維護保養(yǎng) 。開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。 F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng) 社區(qū)文化建設(shè) 創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使 住用戶擁有一份歸屬感 。各項活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系 。在樓宇告示欄上設(shè)立學習宣傳園地 。配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。 便民服務(wù) “ 不出社區(qū)門，照樣過日子 ” 是本公司服務(wù)的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。 1)、日常服務(wù) 設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主 /業(yè)主委員會與本公司 溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求 。建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改 。每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況 。代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。 2)、特約服務(wù) 提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成 ?？辗看?，房屋中介 。委托代裝家用電器 。代辦家庭清潔、消毒、打蠟 。委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理 。信息咨詢服務(wù)等 六、物業(yè)接管事項說明 (一 )我公司一 旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。 (二 )為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組 (具 9 年物業(yè)管理工作經(jīng)驗 )。成員包括 2 名工程師、 1 名會計師。 社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作方案精選【篇 6】 我國物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，取得了長足的進步。在上個世紀 90 年代的后期，中國的物業(yè)管理已經(jīng)開始進入市場化運作階段。目前，中國物業(yè)管理進入了全面的推廣時期，行業(yè)開始發(fā)育，物業(yè)管理逐漸發(fā)展成為了一個獨立的 經(jīng)濟部門。 物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場等，其