【文章內(nèi)容簡介】 分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的 “ 主仆 ” 觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。 (七 )消防安 全管理未納入委托管理的正常范疇 在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實 到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。 二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策 (一 )進一步明確和完善相關法律規(guī)定 政府相關部門應根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑 (或小區(qū) )聘請物業(yè)管理公司 應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù)； (二 )提高物業(yè)公司的準入門檻 建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位 的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平； (三 )加強對物業(yè)公司消防工作的指導 區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容 ，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰； (四 )加大消防教育培訓力度 切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企 業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。 (五 )規(guī)范對公共維修基金的管理 《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召 開消防工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好 的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應有的貢獻。 住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)研分析報告篇 4 物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對 __市物業(yè)管理工作進行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下： 一、物業(yè)管理的基本情況 總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。 （一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀 我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有 24 家，其中三級資質(zhì)企業(yè) 10 家，從業(yè)人員 367 余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務的 3 家，從業(yè)人員約 32 人。 （二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū) 34 個，物業(yè)管理面積 萬平方米。 新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指 20__年后開工建設的住宅小區(qū)，共有16 個，房屋建筑面積 143 萬平方米，住宅套數(shù)有 萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達到 95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得 __市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是 20__年建成的住宅小區(qū)，共 18 個，房屋建筑面積 萬平方米，住宅套數(shù)有 萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足 50%。 住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從 20__年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金 萬余元。 （三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀 截止 20__年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會 6 個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， %的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。 %的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。 50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 %的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。 （四）物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀 在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確： （ 1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理； （ 2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛； （ 3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不 睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。 20__年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管 理實施細則》《關于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準和市城區(qū)物業(yè)服務費指導價格的通知》《關于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。 二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。 （一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。 物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅 7 萬平方米，物業(yè)公司管理 面積也不足 10萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。 物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為 32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為 61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位 開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。 物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。 物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市 24 家物業(yè)企業(yè)的 34 個項目，有 31 個項目虧損， 幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬僅 1200 元 /月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。 （二） 物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。 物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強，服務質(zhì)量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。 建設工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。 有以下三種情況： （ 1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表 現(xiàn)有： ① 盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。 ② 由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。 ③ 開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。 （ 2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有： ① 未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）； ② 銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致； ③ 擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用； ④ 擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。 （ 3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。 老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市 2024 年前建成的住宅小區(qū)配 套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區(qū)改造。 住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。 （ 1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。 （ 2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局、房管局指定的專用 帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅