【文章內(nèi)容簡介】 的生態(tài) 休 閑游品牌在廣東乃至全國、全世界都能占有一席之地。（引自惠州日報(bào)） . 珠三角等地區(qū)原有旅游景點(diǎn)已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點(diǎn)，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）； . 其它地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深 圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）； 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持。 . 惠州旅游業(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 主觀方面，發(fā)展旅游已成為惠州的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一（見 《惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報(bào)告》），客觀方面，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境將極大促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項(xiàng)目上馬已證實(shí)這一點(diǎn)。 未來 5－ 10 年， 惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi) 外賓客。 旅游業(yè)的發(fā)展將為惠州帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。 . SAO 結(jié)論 目前是在惠州投資興建酒店的最佳時機(jī) 酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的，惠州正處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的滑行期， 今后 10 年內(nèi)，惠州將成為廣東全省乃至華南地區(qū) 發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，惠州已成為珠三角乃至廣東的投資熱點(diǎn)。 惠州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、中海殼牌投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機(jī)會。 在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投 資酒店更有保障，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” 第二章 惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 2. 惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 . 惠州星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r . 惠州星級酒店分布 截至 2020 年，惠州星級酒店總數(shù)為 44 家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。星級酒店分布如下： 惠州星級酒店分布表 區(qū)域 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城區(qū) 20 待評 1 家 1 11 6 1 惠陽區(qū) 8 待評 1 家 1 6 大亞灣區(qū) 1 1 高新區(qū) 1 1 其它區(qū)、縣 14 待評 1 家 1 6 5 1 （資料來源：惠州市旅游局） . 惠州星級酒店分類 惠州酒店按功能可以為以下幾類： 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。 西湖大酒店客房收入占總收入的 50％以上，基本上是商務(wù)散客和部分政府接待客人，本地消費(fèi)客人在餐飲和娛樂上有較大的消費(fèi)額。 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量較多，主要從 事政府接待工作，忽略市場推廣工作。 行業(yè)接待酒店 比較典型的如金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” 城市GDP與高星級酒店數(shù)量比較圖020406080100惠州 東莞 珠海十億元GDP值（十億元）高星級酒店數(shù)量（家）. 惠州星級酒店數(shù)量及規(guī)模分析 作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店。 截止 2020 年，惠州星級酒店總數(shù)為 44 間，而惠州周邊城市的星級酒店數(shù)量見下表： 城市 GDP 與酒店數(shù)量比較表 城市 /指標(biāo) 惠州 東莞 珠海 GDP（億元） 591 947 476 星級酒店數(shù)量（座） 44 80 72 GDP 與星級酒店數(shù)量比 高星級酒店數(shù)量（座） 6 25 13 GDP（億元）與高星級酒店數(shù)量比 通過對比惠州周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與酒店數(shù)量，說明惠州星級酒店的數(shù)量與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱，特別是高星級酒店與惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱。發(fā)展高星級酒店有著廣闊的市場空間。 . 惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 . 住房率情況 近年來，惠州酒店的住房率呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增長率情況見《惠州酒店住房率 增長情況圖》。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” 惠州 酒店住房率增長情 況圖 2020 年－ 2020 年間，惠州酒店業(yè)住房率增長遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較見《深圳、惠州酒店住房率對比圖》 深圳、惠州酒店住房率對比圖 2020 年，廣東是非典重災(zāi)區(qū)， 3 至 6 月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降?；葜菥频曜》柯室步禐?%。 (資料來源：惠州市旅游局 ) . 惠州星級酒店房價水平 惠州酒店房價水平在珠江三角洲相對處于較高水平。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進(jìn)行了對比，對比情況見《惠州、深圳、東莞同檔次酒店房 價比較表》。 《惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表》所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價代表性不強(qiáng)之外，其它基本反映了各城市同檔次酒店的實(shí)際房價水平。 %63%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年%%%%%深圳 % % %惠州 % 63% %2020年 2020年 2020年知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” 惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表 單位： RMB 酒店 星級 設(shè)施水平 門市價 折扣價 備注 深圳 景軒酒店 5 星 5 星尾 1280 736 含早 銀湖度假村 4 星 4 星頭 692 420 南方國際大酒店 4 星 標(biāo)準(zhǔn) 4 星 580 351 含早 西麗大酒店 3 星 標(biāo)準(zhǔn) 3 星 463 299 東莞 銀城酒店 5 星 5 星尾 980 564 含早 華僑大酒店 4 星 標(biāo)準(zhǔn) 4 星 580 288 含早 君爵酒店 4 星 4 星 500 288 含早 厚街假日酒店 3 星 標(biāo)準(zhǔn) 3 星 368 260 惠州 天悅大酒店 待批 5 星 4 星 920 736 惠州賓館 4 星 3 星尾 330 264 三陽酒店 4 星 標(biāo)準(zhǔn) 3 星 416 416 麥科特酒店 3 星 標(biāo)準(zhǔn) 3 星 439 308 西湖大酒店 3 星 3 星 480 288 加 1 服務(wù)費(fèi) （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查，價格均為散客價） 數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實(shí)際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。以四星級為例，天悅酒店房價高出深圳銀湖度假村 80％以上，高出東莞華僑酒店 150％以上。 從房價折扣情況來看，相對深圳、東莞而言，惠州酒店的房價標(biāo)價較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時高達(dá) 折（散客），但惠州星級酒店一般在 6 折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。 如此大的房價差異，說明惠州酒店市場完全是一 個賣方市場。酒店供不應(yīng)求是投資者的機(jī)會所在。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 惠州酒店客源分析 從 2020 年的統(tǒng)計(jì)來看，惠州酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10%左右。具體比例見《 2020 年惠州酒店中外客源分布表》 2020 年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬人次 項(xiàng) 目 合 計(jì) 增長率 % 海內(nèi)外游客合計(jì) + 海外游客 + 其中 國外游客 + 香港游 客 + 澳門游客 + 臺灣游客 + 國內(nèi)游客 + (資料來源：惠州市旅游局 ) 上表可以看出，惠州游客人數(shù)上升幅度非?？?。這與惠州的投資增長及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。也印證了第一章惠州酒店投資環(huán)境分析的“第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展” 的觀點(diǎn)。 據(jù)天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來的。可以預(yù)測，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項(xiàng)目的展開，這個趨勢會越來越 明顯，游客數(shù)量將會越來越多，酒店的客源也會越來越多。 . 惠州星級酒店淡旺季情況及分析 惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在 20%左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級甚至臨時將客房改為餐廳包房。 . 惠州高星級酒店詳細(xì)調(diào)查及分析 . 惠州高星級酒店基本情況 惠州直至 2020 年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級酒店都是由三星改造而成的。 天悅大酒店對外宣稱惠州首家五星級 酒店，但沒有正式通過國家星級評定。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 惠州高星級酒店設(shè)備設(shè)施情況 惠州高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級酒店的要求。 . 惠州高星級酒店管理及服務(wù)情況 2020 年以前，惠州高星級酒店基本處于自建自管的狀況。 2020 年，作為東方資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)天悅大酒店，按照中行統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為惠州目前惟一由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店。 總體來說，惠州高星級酒店的管理水平仍處于較低水平。 . 惠州在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào) 查及分析 . 濤景度假村 濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨(dú)立投資，總投資人民幣 5 億元。 度假村占地面積 1350 畝，建筑面積 45000 平方米。建有 18 洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項(xiàng)目。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。 . 康帝國際酒店基本情況 康帝國際酒店位于惠城區(qū) 環(huán)城西路，占地面積 14000 平方米，建筑面積 45000平方米， 以五星級定位，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣 3億元。 ■ 發(fā)展趨向 由此可見，興建高星級酒店是今后惠州酒店業(yè)的發(fā)展趨向， 是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止 2 家高星級酒店。 惠州有代表性的高星級酒店詳細(xì)調(diào)查及分析 在本節(jié)將對惠州 5 家有代表性的高星級酒店進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查及分析，它們分別為天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、凱旋假日酒店、西湖大酒店。 其中天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、西湖大酒店為 2020 年以前開業(yè)的酒店，凱旋假日為 2020 年開業(yè)的酒店。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下“知識水壩” . 基本情況 惠州有代表性的高星級酒店基本情況一覽表 （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查） 酒店 /項(xiàng)目 天悅酒店 惠州賓館 三陽酒店 凱旋假日酒店 西湖大酒店 星級 待批五星 四星 四星 號稱四 星 三星 投資性質(zhì) 國有 國有 私營 私營 中外合資 管理集團(tuán) 東方酒店管理有限公司 無 無 無 無 地理位置 惠城區(qū)麥科特大道 惠城區(qū) 環(huán)城西二路 惠城區(qū)陳江鎮(zhèn) 惠城區(qū)麥興路 惠城區(qū)環(huán)城西二路 建筑規(guī)模 30000 平方米 25000 平方米 25000 平方米 20200 平方米 16000 平方米 開業(yè)時間 1996 年 1985 年 2020 年 2020 年 1985 年 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代高層 園林別墅 式 現(xiàn)代高層 廠房改建 現(xiàn)代高層 房間數(shù) 313 間 158 間 190 間 150 間 188 間 房間面積 平方米 24 平方米 24 平方米 25 平方米 24 平方米 房間設(shè)備 中檔 一般 中檔 中高檔 一般 裝修檔次 中檔 一般 中檔 中高檔 一般 行政樓層 無 無 無 無 無 餐廳數(shù)