【文章內(nèi)容簡介】 此處商業(yè)不僅針對該商圈內(nèi)的商務人士、公寓的居住人士，同時也吸引大量外來的客群。其特色餐飲、時尚購物、商務中心等便利的商住功能，為其拓寬了消費客群。主題購物街定位為時尚服 飾廣場，以攤位的形式對外出租，所經(jīng)營的服飾滿足不同消費人群的購買需求。 世華國際中心 產(chǎn)品組成： ? 總占地 公頃，建面 約 10 萬平米 。 ? 其中 ：一棟 寫字樓 27 層約 7 萬平米， 一棟 酒店式公寓 23 層 約 3 萬平 ，底部均為商業(yè) 6300 平米。 ? 商業(yè)以寫字樓配套立項， 50 年產(chǎn)權。 商業(yè)格局： 樓層 1＃寫字樓 2＃酒店式公寓 1F 建面 2099 平米，層高 5． 1 建面 1337 平米，層高 3． 6 2F 建面 1640 平米，層高 3． 9 建面 1231 平米，層 高 3． 8 3F 建面 1520 平米，層高 3． 9 \ 商業(yè)銷售面積 4400 平米 1906 平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 因為項目位置位于東三環(huán)與藍島中間地帶，人氣較差，所以商業(yè)定位基本為內(nèi)部服務配套為主。 1＃為寫字樓，裙樓 1－ 3 層為商業(yè)，定位餐飲為主； 2＃為酒店式公寓，裙樓 1－ 2 層為商業(yè)，定位以類會所功能，服務酒店式公寓及辦公客戶。 樓層 1＃寫字樓 2＃酒店式公寓 1F 銀行、旅游、文印、票務等辦公配套 面積分割成 5 塊：147+138+75+209+368平米 便利店 131 平米 洗衣店 30 平米 咖啡店 81 平米 商務 166＋ 237 平米 2F 餐飲 1296 平米 康體中心 113 平米 商務 263+169+251 平米 3F 餐飲 1189 平米 \ \ 商業(yè)面積 4400 平米 1906 平米 北京 INN 產(chǎn)品組成： ? 12 萬平米酒店式集群，涵蓋 HIP 酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)三種業(yè)態(tài)。 ? 2 組團定位為酒店式公寓、 3 組團為寫字樓、 4 組團為酒店式公寓、 8 組團為寫字樓。 ? 各組團底部 2 層均為商業(yè)，約 4 萬平米。 ? 寫字樓立項。 商業(yè)格局及業(yè)態(tài)規(guī)劃： 組團 2 3 4 8 面積 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 業(yè)態(tài) 餐飲 餐飲 會所 餐飲 招商狀況 上海名豪旗艦店整租 湘菜秦和川購買 3000 平米 會所 4000 平米，規(guī)劃泳池、健身、咖啡廳 萬龍舟購買4000 平米 集中式商業(yè)物業(yè)（整體購買）模式 ， 7000 平米起，銷售 萬 /平米，租賃 6 元 /平米天。主要規(guī)劃 餐飲娛樂、賓館酒店、中小型商超百貨等。 因為位置，除會所外，其他業(yè)態(tài)均為外向廣域型。 4 組團 3 組團 2 組團 8 組團 朝陽門內(nèi)大街 東二環(huán) 輔路 SOHO 尚都 產(chǎn)品組成： ? 總占地 公頃， 建筑 面積 17 萬 平米 。 ? 其中 ： 西區(qū) 一棟 8 層商業(yè)樓，北區(qū)一棟 24 層辦公樓，南區(qū)一棟 29 層 寫字樓 ；同時包括 4 層裙 樓 ，從地下一層至地上四層均為商鋪 。 商業(yè) 建筑面積 共計 萬 平米 ，其中商業(yè)樓建筑面積為 萬平米，裙樓商業(yè)面積為 萬平米。 ? 寫字樓立項，商業(yè)產(chǎn)權時間長。 商業(yè)格局： 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 目前已投入使用的是西區(qū)商業(yè)樓，南北塔的商業(yè)裙房仍在招商和裝修中。 樓層 西區(qū)商業(yè)樓 1F 餐飲類、服裝精品、首飾、家居飾品等 1F 餐飲類、服裝精品、首飾、鞋、家居飾品、香水 /香薰、美容美發(fā)、房地產(chǎn)中介等 2F 餐飲類、服裝 精品、首飾、鞋、家居飾品、美甲、香水 /香薰、美容美發(fā)等 3F 餐飲類、服裝精品、首飾、鞋、家居飾品、香水 /香薰、美容美發(fā)等 4F 餐飲類、服裝精品、首飾、鞋、家居飾品、香水 /香薰、美容美發(fā)等 5F 餐飲類等 68F 招商及裝修中 總面積 萬平米 分析： 該處的商業(yè) 集餐飲、 購物、 商務、休閑、娛樂 等眾多功能于一身 ，函蓋了所有都市的時尚生活 ，目標客戶群定位為具備高消費能力的白領和商務精英。 然而在市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，這樣大規(guī)模的商業(yè)體，并未呈現(xiàn)出其過人的商業(yè)價值，雖然所有的商業(yè)已經(jīng)銷售完畢，但近 40%的商鋪處于空置或停業(yè)的狀態(tài)，商場內(nèi)顧客寥寥，僅有的幾名顧客也無購物行為。 商業(yè)冷清一方面與開發(fā)商宣傳推廣力度有關，但更重要的一點是，整體商業(yè)拆零銷售，劃分為 450 個小面積 的小商鋪 ， 招商行為均由小業(yè)主個人承擔，整個商業(yè)項目缺乏統(tǒng)一的招商管理， 導致現(xiàn)在的業(yè)態(tài)布局很混亂 ，沒有對 每層的功能 加以 劃分， 隨處可見到 服裝店、餐飲店、工藝品店 、美容美發(fā)店 都雜居在一起，賣飾品和賣煙酒的鋪面相鄰，名牌西服店和中檔手工皮具店相鄰，餐飲店和時尚高檔電腦店相鄰。就服裝而言，在尚都 很少 看到國內(nèi)外知名品牌，很顯然，由于產(chǎn)權零散出售， 基 本不具備 國際品牌跟個人合作的可能性。 此外該地區(qū)也存在引流的問題，雖然尚都處于 三圈交匯的 中間 地帶 ， 但此處并非交通樞紐，有限的客流無法聚集較高的人氣，從而無法全面帶動商業(yè)的消費能力。僅憑周邊寫字樓的白領和社區(qū)內(nèi)的居民，無法支撐如此大規(guī)模的高檔商業(yè)，商家冷清、顧客寥寥的場面也就不言而喻了。 由此看來，從未來發(fā)展趨勢來看， 只租不售 的經(jīng)營模式 更利于商業(yè)項目的總體規(guī)劃、資源整合與經(jīng)營管理 。 嘉華世紀 產(chǎn)品組成： ? 總占地 平米 ， 建面約 萬平米。 ? 其中 ： 酒店式公寓 板式小高層 111319 層， 約 3 萬平 米， 地上一層為精品商用，地上二層為熱帶雨林式生態(tài)大堂 ， 并設有精品商用、會所、物業(yè)服務中心及商務中心 。商業(yè)部分 4200 平米。 商業(yè)格局： 樓層 酒店式公寓 1F 建面 2020 平米，層高 商業(yè)銷售面積 1500 平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 項目位于 建國門外大街賽特商務區(qū) ，酒店式公寓的入住率較高，除固定居住人群外，還有部分商務人士，所以商業(yè)業(yè)態(tài)定位基本為內(nèi)部服務配套為主。 樓層 酒店式公寓 1F 臨街商鋪（ 80%） 內(nèi)部（ 20%） 西餐 廳 200 洗衣店 100 機票售票處 150 咖啡廳 200 藥店 100 服裝店 400（ 3 家） 房地產(chǎn)中介 100 煙酒超市 100 711 超市 150 商業(yè)面積 1600 平米 分析： 項目周邊以酒店、寫字樓、購物中心為主，因此商業(yè)定位為滿足酒店式公寓業(yè)主及周邊寫字樓商務人士，商業(yè)業(yè)態(tài)以提供居住類服務為主，方便入住酒店的客人及周邊寫字樓的人員，同時配有部分商業(yè)類服務，體現(xiàn)出商務型物業(yè)的特點。 新金山 產(chǎn)品組成： 占地 9623 平米 ， 建面 96000 平米 。 由酒店式公寓 (約 23500 ㎡ )、品牌中心 (15319 ㎡ )、商業(yè) 中心 (31700 ㎡ )三大部分組成的綜合體項目 ， 是一個集貿(mào)易采購、品牌展示、娛樂休閑、居住服務為一體的專業(yè)貿(mào)易采購服務基地 。 商業(yè)格局： 商業(yè)中心 地上 6 層、地下 2 層 。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 樓層 業(yè)態(tài) 15F 服裝 、裘皮類 6F 整體商業(yè)專屬配套層，設有中西餐廳、票務中心、生活超市、商務洽談室、咖啡廳、洗浴中心、網(wǎng)吧以及相關休閑娛樂場所 雅寶路 是 北京最大的民間涉外輕紡批發(fā)交易市場， 但隨著 服裝外銷市場的品牌化趨勢逐步增強 ， 市場空間不斷縮小， 因此新金山商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主要考慮區(qū)域商業(yè)氛圍，15 層主要規(guī) 劃為廣域型， 6 層為內(nèi)部配套， 滿足商戶所有需求 。 采取 50%自持經(jīng)營的模式， 較大 程度降低投資風險。 中匯廣場 產(chǎn)品組成： ? 總占地 萬 平米 ， 建面約 萬平米。 ? 其中 ：寫字樓總面積約 8 萬平米，商業(yè)總面積約 3 萬平米。 ? 商業(yè)僅考慮出租的形式，租金為 180220 元 /平米 /月 。 商業(yè)格局： 樓層 商業(yè)裙樓 15F 建面約 3 萬平米，層高 商業(yè)出租面積 約 3 萬平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 項目作為 融高端寫字樓及商務消費 為一體 的綜合體 ，其 綜合性商業(yè)中心 是云集 時尚購物、精品美食、健身、美容美 體、銀行和商務禮品等高檔休閑娛樂的商務生活配套中心，為自身及 周邊寫字樓行政高層、白領 提供 快捷餐飲、服飾精品店 ，以及 高標準的商務宴請、銀行服務、商務禮品等專屬配套服務 。 樓層 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 － 1F 便利生活，效率提升 完善商務配套、便利超市 1F 商務前沿，休閑食飲 銀行、個人護理、服飾、美食、商務禮品 2F 名媛淑女，時尚美食 美食、服飾、銀行 3F 商務生活，品味美食 商旅服飾、運動休閑品牌、中式及特色餐飲 4F 國際美食，精致享受 美食、養(yǎng)生 5F 修身養(yǎng)心，內(nèi)外兼修 美容美體、時尚會 所 項目分析： 隨著東二環(huán)區(qū)域大力發(fā)展，極具消費力的高級白領和企業(yè)精英大量增加 ， 但其商務配套氛圍還相對薄弱 。項目 針對區(qū)域內(nèi)高消費人群的綜合性商務消費，涵蓋了時尚購物、精品美食、休閑娛樂等高檔商務配套，填補東二環(huán)商業(yè)空白 。 世奧國際中心 產(chǎn)品組成： ? 總占地 8078 平米 ， 建面約 萬平米。 ? 其中 ：寫字樓總面積約 5 萬平米，酒店式公寓約 3 萬平米，商業(yè)總面積約 3 萬平米，分布在寫字樓和公寓的 16 層。 ? 商業(yè)以 寫字樓商業(yè)配套 立項， 50 年產(chǎn)權。 商業(yè)格局： 樓層 商業(yè)裙樓 16F 約 3 萬平米 商業(yè)出售面積 整體出售 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 該項目 處于 亞奧商圈 ，所服務的人群更多的是商務人士，或者商旅人士和過渡性的居住需求。 分析： 該項目 地處 亞奧 商圈 ， 與奧運標志性建筑 “鳥巢” 緊密呼應 ， 為北四環(huán)最具有投資價值的地標性商務綜合體。 目前在該區(qū)域內(nèi)純住宅或純商業(yè)的項目居多，此類商務綜合體屬于稀缺的產(chǎn)品。 在項目自身高端性的基礎上， 商業(yè)定位 為項目 的配套 以及 周邊的消費升級的區(qū)域性規(guī)劃 ，成為服務于高端人士的高檔商業(yè)。目前該項目的商業(yè)部分考慮整售的形式，正在與 一些具有一定知名度的國際品牌，包括一些國內(nèi)的高端品牌 洽談合作的事 宜，例如建成 具有國際頂級品牌的購物中心或特色商務中心。 悠樂匯 產(chǎn)品組成： ? 占地 3 萬 5 千平米，總建面 22 萬平米 。 ? 其中 3 棟寫字樓，毛坯交付，單價 萬元 /平米， 1 棟 4070 平米精裝小戶型，單價 萬元 /平米。 ? 集 SOHO 辦公、體驗商業(yè)為一體的綜合型項目 ， 總體定位為 life style center 式體驗商業(yè)體。 商業(yè)格局 整體規(guī)劃設計分為 A、 B 兩個區(qū) 。 A 區(qū)為 獨立商業(yè)街區(qū)， 4 層體量 3 萬平米，未售；B 區(qū)為寫字樓底商，寫字樓共 3 棟，其中兩棟 1－ 4 層底商， 1 棟 1－ 2 層底商。體 量 3000平米，只售不租。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： A 區(qū)是一個充滿商機、具備多項功能的商業(yè)街區(qū)。餐飲，娛樂，購物、辦公 、 K 歌、泡吧、夜店、美食。 B 區(qū)是一個充滿商機、具備多項功能的 辦公區(qū)。目前， 底商 MIX商街正熱銷，其中 CD 座商業(yè)為 4 層， E 座 2 層，面積從 40 平米到 1000 平米豐富靈活，均可自由分割組合，更配備獨立電梯，保證商鋪經(jīng)營空間的獨立性。從服飾零售、鮮花、音像、沖印、洗衣，到洗浴桑拿、 SPA、水療、生活會館、美容美發(fā)、游泳館、健身、咖啡廳等商業(yè)業(yè)態(tài)豐富多元，最為體現(xiàn) MIX 概念的 CD 座 三四層，還可用作設計室、 SOHO辦公，真正做到商業(yè)與辦公混搭，適應性更多元，投資更有保證。 樓層 A 區(qū) B 區(qū) 1F 特色餐飲為主 主做精品店 2F 餐飲為主 3F 有半層做教育機構，其余作精品店 4F 游泳館，計劃作健身俱樂部，余下部分可分割成小店面 項目分析： 總體定位時尚創(chuàng)意生活域，其中商業(yè)為 望京首個體驗式商業(yè)綜合體，不但與周邊的百貨類、賣場類大型商業(yè)形成了錯位競爭，同時也填補了望京區(qū)域的商業(yè)空白； 同時，該項目臨近望京區(qū)域內(nèi)的主干道、京順路以及機場高速路，未來客流量有保證。 但是， 周邊 的整體氛圍尚不成熟，一些高檔住宅區(qū) (如嘉美風尚、橄欖城、朝廷公寓等 )和寫字樓 (方恒國際中心 、利星廣場 )剛?cè)?