【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7879 （ 2） 項(xiàng)目名稱 港都假日廣場(chǎng) 東科家俱城 時(shí)尚麗人街 經(jīng)營(yíng)形式 以售為主 以租為主 租售 經(jīng)營(yíng)面積 商鋪 401000 ㎡ 攤位 2001000 ㎡ 商鋪 30100 ㎡ 銷售價(jià)格（元 /M2/建面） 1F 均價(jià) 9000 2F 均價(jià) 3000 / / 付款方式 5 成 10 年按揭 / / 租賃價(jià)格（元 /M2/建面） / 攤位 2030 元 /㎡月 商鋪 3050 元 /㎡月 銷售 (租賃 )情 況 整個(gè)銷售率為 50%。 租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營(yíng)良好。 售墼，絕大部分鋪面經(jīng) 營(yíng)良好 公 攤 / 20% / 物管及費(fèi)用 （元 /M2/建面 /月） 開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃 開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃 / 其他費(fèi)用 按實(shí)際使用算 / / 發(fā)售時(shí)間 / / 交房時(shí)間 / / / 經(jīng)營(yíng)種類 品牌家俱 主要是品牌服裝 （ 3） 項(xiàng)目名稱 新華電腦城 昌州批發(fā)市場(chǎng) 渝榮天之韻花園 經(jīng)營(yíng)形式 以租為主 以租為主 以售為主 經(jīng)營(yíng)面積 攤位 1560 ㎡ 商鋪平均 2080 ㎡ 攤位 3080 ㎡ 商鋪 30200 ㎡ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 建面價(jià)格（元 /M2） / / 7000 左右 付款方式 / / / 租賃價(jià)格（元 /M2/建面） 攤位 1520 元 /㎡月 商鋪 20 元 /㎡月左右 攤位 1218 元 /㎡月 / 銷售 (租賃 )情 況 租賃情況一般， 租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營(yíng)良好。 整個(gè)銷售率為 20%。 公 攤 / / / 物管及費(fèi)用 （元 /M2/建面 /月） 開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃 開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃 / 其他費(fèi)用 按實(shí)際使用算 / / 發(fā)售時(shí)間 / / 交房時(shí)間 / / / 經(jīng)營(yíng)種類 電腦及配件、耗材 綜合批發(fā) / （ 4） 項(xiàng)目名稱 萱花學(xué)苑 棠城佳境 港都假日廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)形式 以售為主 以租為主 以售為主 經(jīng)營(yíng)面積 攤位 4060 ㎡ 商鋪平均 5070 ㎡ 商鋪 3090 ㎡ 建面價(jià)格（元 /M2） / 正面臨街 4000 元 /㎡， 側(cè)面 3000 元 /㎡ 7000 左右 付款方 式 / / / 租賃價(jià)格（元 /M2/建面） 攤位 1520 元 /㎡月 / / 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 銷售 (租賃 )情 況 租售已經(jīng)過半 租賃情況良好，絕大部分鋪面經(jīng)營(yíng)良好。 整個(gè)銷售率為 20%。 公 攤 / / / 物管及費(fèi)用 （元 /M2/建面 /月） 開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃 / 其他費(fèi)用 按實(shí)際使用算 / / 發(fā)售時(shí)間 / / 交房時(shí)間 / / / 經(jīng)營(yíng)種類 餐飲、小超市、 餐飲、小超市 / （三）本項(xiàng)目所在街區(qū)的調(diào)查 東外街商業(yè)門面調(diào)查： A、 門面價(jià)格： 2700 元 /㎡ — 4500 元 /㎡ ，多數(shù)門面價(jià)格在 3000 元 /㎡。 B、 門面租金： 200— 400 元 /月，多數(shù)門面租金在 300 元 /月。 C、 門面面積： 25— 50 ㎡以 35 ㎡為主。 D、 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：游戲廳、餐飲、門診、副食、家具等等為主。 E、 整個(gè)街區(qū)門面供應(yīng)情況： 門面供應(yīng)總量：約 18000 ㎡（已經(jīng)營(yíng)門面約 220 個(gè)未經(jīng)營(yíng)和未售門面約260 個(gè)） 門面存量：約 6000 ㎡ 空置率：約 45% 銷售率： 50% （四）市內(nèi)代表商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)述 農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 市場(chǎng)位于永川市南大街中段，距永川客運(yùn)中心 900 米，永川火車站 500 米， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 離成渝高速公路永川道口 1500 米 ,北鄰成 渝鐵路，南接長(zhǎng)江兩個(gè)碼頭，能同時(shí)進(jìn)行 30 個(gè)車皮裝卸的鐵路專用線直通市場(chǎng)主區(qū)。市場(chǎng)與地面積 12667 平方米，規(guī)劃建筑面積 231150 平方米，設(shè)計(jì)總投資 億元人民幣。市場(chǎng)建設(shè)工程分三期進(jìn)行，總投資 4700 萬元的一期工程已順利完工并投入使用，總投資 1 個(gè)億的二期工程正在建設(shè)之中 ,現(xiàn)已建成交易大棚 6 個(gè)，臨時(shí)門市 11 幢，商貿(mào)樓 2 幢，占地 5000 平方米的商住樓 1 幢，交易面積達(dá) 3 萬多平方米。電力、電信、通訊、供水、燃?xì)?、金融保險(xiǎn)、防洪、保安、綠化、運(yùn)輸?shù)扰涮自O(shè)施和服務(wù)基本齊全。 市場(chǎng)現(xiàn)已形成以糧油、飼料、蔬菜、水果、干 鮮為主，輔以其它農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)格局，年成交量 13 萬噸，成交額達(dá) 億元，是西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ◆舊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年（ 1995 年投入使用），已形成成熟的市場(chǎng)氛圍和周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈； ◆目前其經(jīng)營(yíng)良好，人氣旺盛； ◆占地面積廣，體量龐大； ◆舊市場(chǎng)租金較為便宜，門面租金統(tǒng)一在 10 元 /㎡月左右，攤位租金最高 1 萬元 /年（大約 300 ㎡）。 項(xiàng)目劣勢(shì)： ◆市場(chǎng)老化，硬件設(shè)施落后，交通組織混亂，急需升級(jí)改造； ◆業(yè)態(tài)較單一，整個(gè)市場(chǎng)總共餐飲店兩家，其他配套幾乎沒有。 港都假日廣場(chǎng) 港 都假日廣場(chǎng)是永川市政府確定的火車站廣場(chǎng)片區(qū)進(jìn)行舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地百余畝，總建筑面積 120200 平方米，廣場(chǎng)面積 16866 平方米。該項(xiàng)目體量較大，其中商業(yè)部分比重約占 24%，其商業(yè)形態(tài)規(guī)劃有港都風(fēng)尚美食街、購物娛樂中心、時(shí)尚麗人街、農(nóng)貿(mào)、家俱市場(chǎng)等。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ◆該項(xiàng)目是永川市重點(diǎn)民心工程，市政府專門成立了指揮部。將來的商業(yè)招商有一定的政策引導(dǎo)。 ◆該項(xiàng)目處于永川客運(yùn)中心與火車站的交匯處，左臨即將啟動(dòng)的廣廈廣場(chǎng)。是永川的交通樞紐和物流中心，其 地段極具商業(yè)價(jià)值。 ◆ 港都風(fēng)尚美食街、購物娛樂中心， 這兩種主力商業(yè)形態(tài)都是目前內(nèi)環(huán)路東段及英井路所缺少的，在可帶來人氣的同時(shí)，也增強(qiáng)了投資客戶的投資信心。 ◆ 設(shè)有多個(gè)出入口，形成了開放式的商業(yè)街。 ◆ 其居住物業(yè)完全入住后可有近 1 萬的常住人口，可直接給商業(yè)物業(yè)帶來人氣。 項(xiàng)目劣勢(shì)： ◆ 從目前的營(yíng)銷策略來看，雖然提出了該區(qū)新業(yè)態(tài) —— 購物娛樂中心以及時(shí)尚麗人街 ，但由于與常規(guī)交通樞紐地帶的商業(yè)形態(tài)不相符合，從能否成功引入到能否成功經(jīng)營(yíng)都還有一定距離。 匯龍商城 匯龍商城即成全空中花園的裙樓，位于匯龍大道一轉(zhuǎn)盤，毗鄰規(guī)劃中的永川汽車東站。裙樓一共三層樓，每層 的建筑面積約 1 萬多平方米左右。目前開發(fā)商采取整體租售的方式操作。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ◆ 臨近建設(shè)中的永川汽車東站，將來人氣旺盛，為裙樓的整體招商創(chuàng)造有利的條件； ◆距離高速路出入口最近的大廈，且規(guī)劃的商業(yè)比重較大，易成為外地人認(rèn)識(shí)永川的標(biāo)志性建筑； 項(xiàng)目劣勢(shì)： ◆由于商業(yè)部分規(guī)劃較大，且采用整體招商形式，一旦招商時(shí)間滯后將影響整個(gè)大廈的銷售； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 東科家俱城 東科家俱城位于中山大道東段，與本項(xiàng)目 1 號(hào)地塊相距不到 500 米。東科家俱城總建筑面積 25000 ㎡，營(yíng)業(yè)面積 12020 ㎡，其裙樓一共兩層，全部為經(jīng)營(yíng)中高檔家俱。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ◆該家俱城配套較為完善，裝修格調(diào)較高。開發(fā)商對(duì)入駐的商家的家俱品牌、品質(zhì)嚴(yán)格把關(guān)，以維護(hù)整個(gè)家俱城的形象。 ◆針對(duì)中山路舊城改造，新的商品房林立而起，該區(qū)域家俱市場(chǎng)容量較大。目前家具城的 A 區(qū)已經(jīng)全部出租完畢。 項(xiàng)目劣勢(shì)： ◆租金價(jià)格較高： 2030 元 /㎡月，并加上 5 元 /㎡月的物管費(fèi)用，公攤則達(dá)20%。而永川市內(nèi)其他家具城租價(jià)在 1018 元 /㎡月（詳細(xì)價(jià)格見附表二）。 ◆目前該區(qū)域人氣不太旺盛，周邊其他的商業(yè)配套較差。 名豪購物廣場(chǎng) 名豪購物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍廣、品種繁多，其中廣場(chǎng)一樓營(yíng)業(yè) 面積 2769 平方米， 二樓 其經(jīng)營(yíng)總面積為 3000 多平方米，共引進(jìn)近 200 個(gè)商家和 200 多種品牌 。三樓總面積為 4000 多平方米，主要經(jīng)營(yíng)家電、文體、家居、餐飲娛樂，共引進(jìn) 100個(gè)商家和 100 多種知名品牌 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ◆地處萱花路轉(zhuǎn)盤，為永川的繁華商業(yè)節(jié)點(diǎn)之一，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)其他業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（如飲食一條街、文曲路電腦街）。 ◆重慶名豪實(shí)業(yè)集團(tuán)勢(shì)力較為雄厚，除百貨業(yè)外還向地產(chǎn)、餐飲、娛樂等方向發(fā)展，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至周邊城區(qū)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 ◆商品檔次參差不齊，有損商場(chǎng)的整體形象。 (五 )、商業(yè)市場(chǎng)特征分析 永川的商業(yè)形 態(tài)總體可描述為：兩大特色街、兩大商業(yè)節(jié)點(diǎn)、兩大農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)、六大專業(yè)市場(chǎng)。 兩大特色街道：即位于渝西廣場(chǎng)的時(shí)尚麗人街與位于名豪廣場(chǎng)的美食街。時(shí)尚麗人街毗鄰永川重百，其主要的商業(yè)形態(tài)為經(jīng)營(yíng)中檔服裝。 兩大商業(yè)節(jié)點(diǎn)：永川市目前的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)分布在以渝西廣場(chǎng)與名豪廣場(chǎng)為中心向外輻射 500 米左右。其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為百貨零售，兼顧餐飲、娛樂以及其他的服務(wù)性行業(yè)。 兩大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：由于永川地勢(shì)較為平坦，城區(qū)市民的代步工具一般為單車。由此特性，永川的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量較少，規(guī)模較大。永川的集中型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有兩個(gè)，一個(gè)為環(huán)南路毗鄰昌州批 發(fā)市場(chǎng)的川東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積可達(dá) 1 萬平方米；一個(gè)為東外街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積有5000 平方米左右。兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幾乎可以輻射到城區(qū)范圍內(nèi)。故永川的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和。 六大專業(yè)市場(chǎng)：即電腦市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、綜合批發(fā)市場(chǎng)、家俱市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、家電市場(chǎng)。（詳見 10Page） 綜述 ◆區(qū)域餐飲娛樂業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)發(fā)達(dá)，但是餐飲娛樂行業(yè)沒有形成上規(guī)模上檔次的市場(chǎng)。雖然名豪廣場(chǎng)有美食街，但是由于受地理位置的約束，再擴(kuò)張發(fā)展的空間很小。 ◆永川市是渝西走廊上重要的城市之一，其區(qū)位和交通的核心樞紐地位，使其商業(yè)具有 一定的輻射能力； ◆城東新區(qū)的興建，中山路大動(dòng)遷帶來人流、商流的變遷。新的商業(yè)中心漸露雛形。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 ◆永川多數(shù)小區(qū)由于目前地域還不成熟，開發(fā)商對(duì)商鋪無統(tǒng)一規(guī)劃，故商鋪空置率較高 ◆永川大多數(shù)小區(qū)商業(yè)由于開發(fā)商沒有統(tǒng)一的規(guī)劃招商，因此空置率較高。已經(jīng)售出部分出租率很低，沒有形成較好的商業(yè)氛圍。目前有一些品質(zhì)較高的樓盤開發(fā)商（如天之韻以及新區(qū)的部分樓盤）已經(jīng)意識(shí)到這一問題，其樓盤的商業(yè)部分目前并未開售，有的持觀望態(tài)度，有的處于規(guī)劃中。 四、區(qū)域供給市場(chǎng)結(jié)論 （一）、 住宅供給市場(chǎng)結(jié)論 ◆由于城市房?jī)r(jià)低、流行面積較大的大戶型。 ◆由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費(fèi)者偏好錯(cuò)層、躍層，并認(rèn)為是流行高檔戶型。 ◆消費(fèi)者對(duì)小區(qū)房的了解甚為貧乏，對(duì)好房子的定價(jià)更缺少評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。 ◆各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求。 ◆現(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒有規(guī)模和配套環(huán) 境。 ◆ 外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商把握機(jī)遇，加緊搶灘永川。 ◆永川地勢(shì)平坦，電梯房較少。隨著城市化建設(shè)步伐加快，電梯房將成為衡量樓盤品質(zhì)的重要參數(shù)。 ◆永川近半年以來，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度不大，甚至有些樓盤價(jià)格還出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。 ◆永川的較少一部分樓盤開始注重市場(chǎng)的細(xì)分、營(yíng)銷包裝，盡管在價(jià)格上處于中高檔次但是銷售進(jìn)度明顯比一些處于自然銷售的樓盤快了許多（例如嘉信廣場(chǎng)）。 （二）商業(yè)供給市場(chǎng)結(jié)論 ◆ 永川的商業(yè)形態(tài)總體可描述為：兩大特色街、兩大商業(yè)節(jié)點(diǎn)、兩大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、六大專業(yè)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)商域