【文章內(nèi)容簡介】 養(yǎng)老的客戶群體分為六類，分別是：低齡健康老人、慢病自理老人、高齡自理老人、專業(yè)照護(hù)老人、高齡長照老人、失智老人。均為有龐大市場需求基礎(chǔ)又可以盈利的市場，經(jīng)我們調(diào)研，北京上海這樣的一線城市，專業(yè)照護(hù)老人每月收費可高達(dá) 1－ ，依然有市場，但是由于這幾類人群對服務(wù)的專業(yè)要求高，老人的護(hù)理風(fēng)險高，開發(fā)企業(yè)又不具備服務(wù)能力等原因，眾多的企業(yè)不敢、不愿也不會涉足；而非剛需養(yǎng)老的三類客戶中，尤其是低齡健康老人的群體一直被國內(nèi)地產(chǎn)商作為主打的客戶市場，而這個群體恰恰是支付意愿低、價格敏感、養(yǎng)老需求不明確的市場。 25 （一）服務(wù)定位 每一類客戶群體對于物業(yè)、配套和服務(wù)的需求都有區(qū)別。其中剛需養(yǎng)老的客戶群體有三種：專業(yè)護(hù)理老人，高齡長照老人和失智老人，均為有龐大市場需求基礎(chǔ)又可以盈利的市場 ，經(jīng)我們調(diào)研，北京上海這樣的一線城市，專業(yè)照護(hù)老人每月收費可高達(dá) 1－ 萬元，依然有市場，但是由于這幾類人群對服務(wù)的專業(yè)要求高，老人的護(hù)理風(fēng)險高，開發(fā)企業(yè)又不具備服務(wù)能力等原因，眾多的企業(yè)不敢、不愿也不會涉足；而非剛需養(yǎng)老的三類客戶中，尤其是低齡健康老人的群體一直被國內(nèi)地產(chǎn)商作為主打的客戶市場，而這個群體恰恰是支付意愿低、價格敏感、養(yǎng)老需求不明確的市場。 依托南山自然資源優(yōu)勢，結(jié)合上述老人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求意愿分析，將南山老年養(yǎng)護(hù)中心打造成以高品質(zhì)的旅居享老 +療養(yǎng)休養(yǎng)老為基礎(chǔ)，配合機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展路線，最終發(fā)展 成為醫(yī)護(hù)養(yǎng)老的新型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這一定位包含從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老延伸到異地養(yǎng)老，從護(hù)理養(yǎng)老延伸到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老兩個方面，服務(wù)包括： 旅居享老 =異地放松旅游 +候鳥式療養(yǎng) 旅居享老指能自理的中老年人群體休閑旅居、養(yǎng)老養(yǎng)生、健康養(yǎng)生、旅游度假采用像“候鳥”一樣四處度假旅游，冬天選擇去溫暖舒適的南方，夏天到清涼怡人的北方避暑，吃住均在養(yǎng)老院，不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老，而養(yǎng)老院 26 配套設(shè)施相對齊全。這種養(yǎng)老方式適合經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，身體狀況較好（低齡健康老人、慢病自理老人、高齡自理老人） 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 =賓館級 待遇 +全方位服務(wù) 現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營 管理模式 與 中國傳統(tǒng)文化 和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓； 2）結(jié)合中國老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。 3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻(xiàn)的平臺。 4）以老年公寓為依托 ，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學(xué)、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。 醫(yī)護(hù)養(yǎng)老 =康復(fù)養(yǎng)老 +臨終關(guān)懷 在 專業(yè)護(hù)理老人，高齡長照老人和失智老人， 有龐大市場需求基礎(chǔ)又可以盈利的市場前提下，我們將把醫(yī)護(hù)養(yǎng)老作為南山養(yǎng)老院發(fā)展的最基礎(chǔ)目標(biāo)， （二） 市場 定位 ： 針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓 (三 )風(fēng)格定位： 采用新中式建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合中國建筑特點與中國文化元素，追求輕松、明快和溫馨宜居的建筑氛圍。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計 +中國建筑特色 +中國文化元素，山水園林式布局 針對 /服務(wù)的人群 27 家庭和社區(qū)都不能保證老有所養(yǎng)的那部分人 生活嚴(yán)重不能自理的老年人，家庭、社區(qū)又護(hù)理不了的老年人， 高級知識分子的老人和經(jīng)濟(jì)條件充裕的老人 第四部分 服務(wù)內(nèi)容 一、服務(wù)項目 （一）醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù) （分細(xì)） 靈活多樣的入住套餐，如日租、月托、長期居住等，既可滿足長 者因家屬移民或外地工作不在身邊或需要專人護(hù)理的長期居住的需求，也可滿足因旅游、出差、長者手術(shù)出院待康復(fù)等中短期的長者寄養(yǎng)需求； 24小時專業(yè)護(hù)理人員看護(hù)、醫(yī)生定期巡診、特色藥膳食療（針對老人身體狀況，制定專屬食療餐）、專業(yè)營養(yǎng)師設(shè)計飲食餐單、養(yǎng)生專家指導(dǎo)保健以及豐富的娛樂和社交活動，讓長者們生活愜意稱心 。老人入住時，專業(yè)人員會為其評估身體狀況，根據(jù)其身體狀況或自身的要求，可提供常規(guī)護(hù)理、半護(hù)理、全護(hù)理，特別護(hù)理、專人護(hù)理等不同等級的護(hù)理服務(wù)。擁有多年護(hù)老經(jīng)驗的專業(yè)護(hù)理人員每日對長者居所定時保潔、整理床鋪、洗 衣、幫助長者起居、如廁、生活照料等，為長者提供高質(zhì)量的護(hù)理服務(wù)。對于部分喪失或完全喪失日常生活自理能力，甚至神志不清、需要專人看護(hù)、癡呆、留置尿管、胃管，需完全臥床的長者，皆能提 （二）金融保險體系 我們會聯(lián)合相關(guān)銀行、人壽及社保局等相關(guān)企事業(yè)單位， （三）日常服務(wù)體系 為 24小時需要看護(hù)的老年人設(shè)計特殊的食宿環(huán)境、個人護(hù)理及其他治療方案。這些主要體現(xiàn)在清理和布置、家務(wù)管理、科學(xué)食譜、專用醫(yī)護(hù)人員、呼叫式家庭醫(yī)生、體 28 檢、呼吸科檢查、藥物治療等。 為滿足老年癡呆癥患 者及其他病患老年人的特殊需要而提供專門設(shè)置的護(hù)理和居住條件。這些設(shè)施營造了一種消除思維混亂的環(huán)境，從而幫助他們增強(qiáng)個人的生活能力。設(shè)計建筑的特征應(yīng)考慮到特殊病的附帶問題，處理好通道顏色、視覺線索、安全性等。 （四）文化服務(wù)體系 設(shè)棋牌室供老人娛樂，設(shè)書畫室陶冶情操，健身室、老年大學(xué)、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意等，以盡量滿足老人的不同喜好，充實生活，增添樂趣； 聯(lián)合中小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，組織學(xué)生，開展送溫暖、送愛心等活動； 對于身體健康且完全能自理的老人（與工作人員一起），還可組織一些小活動，既能強(qiáng)身健體，又 能增進(jìn)彼此感情，娛樂身心。 （五）增值服務(wù)體系 一、集體旅游 聯(lián)合其他地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在老人自愿的情況下，定期組織旅游活動， 二、文明喪葬一條龍服務(wù) 親人故去，子女親友在萬分悲痛之中，我院專業(yè)的工作人員會為已故老人凈身、梳理。穿衣，到遺體告別，善始善終體現(xiàn)人文關(guān)懷，還可為已故老人舉行各種宗教活動。 通過對金融保險體系、日常服務(wù)體系、文化服務(wù)體系、增值服務(wù)體系的建立完善實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂。 29 三、收費標(biāo)準(zhǔn) 價格一覽表 級別 級別 房間 床位費 （元 /月） 護(hù)理費 （元 /月） 30 天合計 重度 專護(hù)四級 （重度四級） 四人間 2500 2400 4900 專護(hù)三級 （重度三級） 2200 4700 專護(hù)二級 （重度二級） 2020 4500 專護(hù)一級 （重度一級） 1800 4300 中度 一級 二人間 3800 1200 5000 三人間 3000 4200 四人間 2500 3700 二級 二人間 3800 1000 4800 三人間 3000 4000 四人間 2500 3500 30 輕度 /正常 三 級 二人間 3800 600 4400 三人間 3000 3600 四人間 2500 3100 入住流程 1）預(yù)訂住房，預(yù)約入住時間。 2）填寫“入住登記表”及“入住基本情況評估表”； 3）提前電話通知具體入住時間； 4）按入住時間辦理入住手續(xù)： A、復(fù)印兩位監(jiān)護(hù)人的身份證及入住者本人的身份證、戶口本、體檢報告等； B、簽署入住協(xié)議、入住指南及各類知情書； C、對老人做全面詳細(xì)的自理能力評估； D 繳納當(dāng)月費用及入住押金。 31 32 33 34 第五部分 對設(shè)計的建議 一、規(guī)劃布局及設(shè)施設(shè)備 通過對國內(nèi)外養(yǎng)老發(fā)展模式的分析，以及對重慶市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析研究，結(jié)合南山實際情況，我們決定采用醫(yī)療、養(yǎng)老、康復(fù)相結(jié)合的模式，引進(jìn)先進(jìn)的醫(yī)療康復(fù)設(shè)備，采用酒店式賓館配置，建立一個功能設(shè)施齊全（設(shè)電視室、娛樂室、醫(yī)務(wù)室、閱讀室、書畫室、營養(yǎng)食堂、健身器，配有單人房、雙人房、夫妻房、三人房、集中關(guān)愛室）、環(huán)境幽雅、服務(wù)專業(yè)且根據(jù)自理、半護(hù)理、全護(hù)理、特別護(hù)理四個標(biāo)準(zhǔn)合理收費 ，集老年療、休、養(yǎng)、保健、康復(fù)、愛心關(guān)懷于一體的養(yǎng)老療養(yǎng)中心。 南山養(yǎng)老院占地 20 畝，建筑面積： 21000 平方米，綠化面積：，總體布局?jǐn)M呈園林式布局，與周邊環(huán)境自然景觀整體環(huán)境相融合。室外設(shè)置羽毛球場、門球場、釣魚 35 池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置食堂、閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉 OK 室等。以滿足老年人學(xué)習(xí)、娛樂、健身的需要。綠地率：＞ 25%；容積率：＜ ，停車位： 100 個，床位： 525個。人均居住面積： 40 平方米 綜合大樓： 底層：為 食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 二層：為老年娛樂、室內(nèi)健身活動場所、養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護(hù)理中心等； 三層：為辦公、會議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室、檔案室；老年會館： 醫(yī)療中心：該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設(shè)門診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為南山其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。 護(hù)理中心：該項目建設(shè)護(hù)理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護(hù)理人員，其 功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；二是作為護(hù)士學(xué)院高級家政專業(yè)學(xué)生的實訓(xùn)基地。三可以為南山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或為其培養(yǎng)護(hù)理人員。（檔案室：老人健康檔案資料，記錄老人入院時的身體狀況以及每次治療用藥名稱、數(shù)量，康復(fù)情況等。） 餐飲中心： 老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)； 商務(wù)餐廳：建議該項目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務(wù)活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。 36 養(yǎng)生中心：建議 該項目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、 SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。 辦公和會議中心： 協(xié)會辦公區(qū)：該項目設(shè)置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調(diào)查，目前重慶市 60 歲以上的老年人 60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達(dá) 90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負(fù)責(zé)人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動 ，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。 會議中心：該項目設(shè)置能容納 300 人的大型會議廳一間，設(shè)置中小型會議室 3 間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓(xùn)、聚會等提供全方位的服務(wù)。 商業(yè)中心： 據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多建在風(fēng)景區(qū)，遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動 極不方便。而南山養(yǎng)老院雖離四公里、南岸商圈較近，只有 510 分鐘的車程，但是為了方便養(yǎng)老院入住老人及老人親屬購物，建議該項目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、精品商店、銀行等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。 寓區(qū)環(huán)境：建議該項目利用南山得天獨厚的自然資源，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：休閑廣場、綠化庭院景觀、園藝小品、林蔭小道、運動場等 二、項目 設(shè)計原則： 37 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。所有的設(shè)計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。 設(shè)計要人性化： 設(shè)計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔 200m 應(yīng) 設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化： 配備先進(jìn)的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間 。 居住要合理化 戶型設(shè)計要個性化、合理化。房間設(shè)計要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便