【文章內(nèi)容簡介】 稅后 8 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 9 動態(tài)投資回收期 年 稅后 全投資財務內(nèi)部收益率 %大于基準收益率 12%；財務凈現(xiàn)值 萬元大于零；動、靜態(tài)投資回收期均小于項目的總開發(fā)期 4年。 渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 14－ 可行性研究 結(jié)論及建議 主要研究結(jié)論 （ 1）項目地理位置較好，房地產(chǎn)市場前景廣闊，能夠較快回籠資金； （ 2）項目財務評價的各項財務指 標均達標，經(jīng)濟上可行； （ 3）項目抗風險能力優(yōu)秀。 建議 （ 1）項目的基礎設施建設要做好規(guī)劃和建設方案的設計，以超前的眼光建設高標準和高承載量的城市基礎設施，防止后續(xù)的重復開挖； （ 2）建設單位應嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風險。 （ 3）充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的拆遷安置及開發(fā)等全過程策劃。建議投資單位以靈活、多樣的經(jīng)營方式，做好招商宣傳工作。 （ 4）加強對銀行借款的使用和管理。積極爭取銀行借款能按時到位，在使用過程中嚴格資金管理，并保證按時按量償還 銀行借款的本金和利息。 渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 15－ 第二章 項目背景 渭南 市概況 基本 介紹 渭南是陜西東部的新興中等城市，她東瀕黃河，西倚西安，南靠秦嶺，北接延安，古有 “ 三秦要道，八省通衢 ” 之稱，今是西北地區(qū)的 “ 東大門 ” 。境內(nèi)地勢以渭河為軸線，劃分為南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)。 渭南市 現(xiàn)轄一區(qū)（臨渭）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、潼關、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新技術開發(fā)區(qū)，110 個鎮(zhèn)， 73 個鄉(xiāng)， 13 個街道辦事處， 196 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦， 180 個社區(qū)居委會， 3221 個村委會， 17882 個村民小組，總?cè)丝?5518763 人 (戶籍人口 )，全市總面積 萬平方公里。境內(nèi)交通發(fā)達，連霍、西禹高速公路， 10 310 國道， 10 106 等 7 條省道，同隴海、西延、西韓、西南等 6 條鐵路縱橫交錯，構(gòu)成四通八達的交通網(wǎng)絡?？h縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里 公里，高速公路總里程為 公里，均居陜西省各市之首。渭南中心城市距省會西安 60 公里，距咸陽國際機場 90 多公里。通訊便捷，全市固定電話（含小靈通）用戶數(shù) 萬部，其中鄉(xiāng)村電話 萬部，無線移動電話用戶 萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶達 萬戶，均居陜西省第二。 渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 16－ 自然資源 地形地貌 渭南市地處我國內(nèi)陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形（仰瓦狀），自南向北分為五個自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在 330～ 2645 米之間。 氣候水文 渭南市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。除秦嶺山區(qū)外，年日照時數(shù) 2020 小時～ 小時，年均氣溫 ℃～ ℃， 0℃以上積溫 ℃～ ℃，在于10℃積溫 ℃～ ℃，光能輻射量 ～ 千卡 /平方厘米，是關中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為 199 天～ 224 天，年降水量 508 毫米～ 608 毫米，年均降水量 570 毫米。風向以東北風為主，年平均風速 米 /秒。 渭南市地表水資源量 億立方米，地下水資源量 億立方米，全市水資源總量 億立方米（扣除重復計算量），占全省水資源總量的 %。流經(jīng)市域的黃、 洛、渭三河客水年均徑流量 億立方米，可利用量 億立方米。 動物植物 生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物 190 余科800 多屬 2500 余種，栽培植物 150 多種，其中糧食作物 17 種，經(jīng)濟渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 17－ 作物 7 種，蔬菜作物 34 種。野生動物 360 余種，其中鳥類 211 種，獸類 150 多種，屬于國家一、二級保護的珍稀動物 23 種。秦川牛、關中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸馳名中外。家禽家畜 20 多種，人工栽培干鮮果樹種類 20 種226 個品種上，綠化樹種 20 多種，觀賞植物 50 科 120 屬 400 種 1000多個品種。林業(yè)用地 萬公頃，林木蓄積量 萬立方米，森林覆蓋率達 ％。天然草場 萬公頃。 礦產(chǎn)資源 渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏 51 種，可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源 38 種，其中能源礦產(chǎn) 3 種，煤、鈾、地熱；金屬礦產(chǎn) 13 種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸；非金屬礦產(chǎn) 22 種，粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、大理巖、長石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲量 255 億噸，已探明儲量 50 億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶 ”而聞名全國。鉬礦探明儲量 150 萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉 萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。石灰石探明儲量 億噸，大理石儲量 億立方米，年產(chǎn)水泥 240 萬噸。分布在 9 縣 (市、區(qū) )的地熱水和醫(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水 6 萬噸，富含多種人體所需元素，被譽為“中國之最”。 人文旅游 渭南市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 18－ 瑰麗。豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏 文物 21025 件（組），旅游文物資源 5456 處，列入保護和開發(fā)的文物旅游景點 619 處，其中國家級 24 處，居全省各市第二。有國家級重點風景名勝區(qū)兩處。以“奇險天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立， 72 峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風景區(qū)。省級風景區(qū)2 處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽；以橋陵為核心的橋陵風景區(qū)，規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群， 一展盛唐雄風，是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。 渭南市經(jīng)濟社會發(fā)展狀況 經(jīng)濟發(fā)展 2020 年，渭南市國民經(jīng)濟延續(xù)了 2020 年以來復蘇向好勢頭，實現(xiàn)了快速發(fā)展的預期目標。據(jù)測算， 2020 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，較上年增長 15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長 %。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。全年農(nóng)林牧漁業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 19－ 按可比價較上年增長 %。糧食產(chǎn)量 萬噸，增長 %，是連續(xù)第八個豐收年份，其中夏糧產(chǎn)量 萬噸，增長 %，秋糧產(chǎn)量 萬噸，增長 %。全市蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增長 %，水果產(chǎn)量 萬噸，增長 %。肉、蛋、奶產(chǎn)量分別為 萬噸、 萬噸、 萬噸，依次增長 %、 %、 %。 工業(yè)生產(chǎn)高開趨走。今年規(guī)模以上工業(yè)呈現(xiàn)出前半年高開高走，后 半年逐月回穩(wěn)的態(tài)勢，全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長％；實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。全市固定資產(chǎn)投資增速雖較上年大幅回落，但仍保持了較高的增長態(tài)勢，全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長%。 居民消費依然旺盛。今年以來，渭南市繼續(xù)挖掘消費潛力，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。其中，鄉(xiāng)村實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %；城市實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15918元，增長 %，農(nóng)民人均純收入 4372 元，增長 22%。 財政收入持續(xù)增加。全年財政總收入達到 億元，增長 %，地方財政收入完成 34 億元，完成預算任務的 %，增長 %。 市場物價同比上漲。居民消費價格同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。分類別看，食品價格上漲 %，是拉動渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 20－ 物價上漲的主要因素。 社會事業(yè)發(fā)展 各項社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全 市共有各類科研機構(gòu) 25 家，科技人員 萬多人。高新技術企業(yè)發(fā)展到 12家。民營科技企業(yè)發(fā)展到 350 家，技工貿(mào)總收入達 5 億元。各級各類學校 3132 所，在校學生 萬人。其中，全日制高等院校 2 所，在校學生 萬人。職業(yè)教育發(fā)達。各類職業(yè)技術學校發(fā)展到 277 所，年輸出各類技術人才 萬人?！拔寄霞脊ぁ笔顷兾魑宕舐毥唐放浦唬寄霞夹g學院成為全國“職教名?！?。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點工作穩(wěn)步推進?，F(xiàn)有四個縣市區(qū)的 154 萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險。全市共有醫(yī)療機構(gòu) 324 個，從業(yè)人員 17169 人，床位 10680 張，4 個試點縣參合農(nóng)民 154 萬人，參合率 86%，醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達 %和 ％。渭南體育館設施良好，曾成功多次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運動會。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔多次出國演出，《五味什字》、《千樹萬樹梨花開》等文藝作品獲全國及全省“五個一工程”獎。 城市發(fā)展現(xiàn)狀 渭南中心城區(qū)處于渭河沖積平原區(qū)，海拔 330～ 500 米，地勢南高北低，氣候溫暖，年均氣溫 ℃～ ℃， 0℃以上積溫 4900℃，年降水量 520 毫米～ 620 毫米，年太陽總輻射 ～ 千卡 /平方厘米。年均風速 米 /秒。 渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 21－ 渭南中心城市歷史悠久。自公元 360 年城池始建至公元 1934 年間，城市發(fā)展局限于氵尤河以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅 2 平方公里，人口 2 萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向氵尤河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到 10 平方公里，人口 10 萬人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。 改革開放以后，特別是撤地設市十年來，隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，城市建設日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風大街與前 進路交匯區(qū)域。目前，渭南市中心城市東西綿延 15 公里，南北寬 2 公里，建成區(qū)面積 平方公里，現(xiàn)有人口 萬人，形成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶狀城市格局。 渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟和文化中心，以能源、化工、機械、輕紡、食品和旅游為主導產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設市以來，中心城市建設累計投入資金 13 億元以上，完成了 60 多項重點工程，城市基礎設施水平進一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠 2 座，日供水能力 10 萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6 萬噸 ；天然氣管網(wǎng) 55 公里，年供氣 600 多萬立方米；改建和新建廣場 3 個，城市公共綠地面積達到 90 公頃，綠化覆蓋率達到 %，有 24 家單位被命名為省、市級“園林式單位”；城市公交車輛 130 臺，公交線路 11 條 213 公里；城區(qū)出租車輛近千臺。 加快渭南中心城市建設，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。渭南市第二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年渭南高新區(qū)“西海學府花園”商品房建設項目可行性研究報告 － 22－ 或更長一段時期的努力，把渭南建成西北地區(qū)的社會進步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實力雄厚的經(jīng)濟強市”。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年，城市人口將達到 50 萬人，城市建成區(qū)面積達到 50 平方公里?！段寄鲜袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出，“十一五”時期，加強中心城市建設要以規(guī)劃為龍頭，高標準建設、高效