【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 功能規(guī)劃以及后期運(yùn)營(yíng)都有待確定； . 城東 — 仙林別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目購買客群分析 項(xiàng)目 購買客群 康橋圣菲 仙林大學(xué)城教師為主。 少量市區(qū)客戶 山居十六院 棲霞區(qū)私營(yíng)業(yè)主 棲園 棲霞建設(shè)老業(yè)主二次置業(yè)，孩子在南外就讀的市區(qū)客戶為主，大學(xué)城教師 依云溪谷 市區(qū)私營(yíng)業(yè)主、大學(xué)教 師 鐘山美廬 南京市區(qū)私營(yíng)業(yè)主，大 學(xué)高管 山水風(fēng)華 大學(xué)城教師、仙林區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理人員、南京市區(qū)私營(yíng)業(yè)主、政府工作人員 鐘山高爾夫 南京市區(qū)大型企業(yè)高管、外籍駐寧單位高管 匯杰文庭 大學(xué)城教師、仙林區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理人員、南京市區(qū)私營(yíng)業(yè)主、政府工作人員 由上表觀察得出目前板塊內(nèi)高端別墅物業(yè)購買的人群主要以，大學(xué)城內(nèi)各個(gè)學(xué)校高 級(jí)管理人員，仙林區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理人員，政府工作人員購買為主。 . 城東 — 仙林別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目傳播主題及傳播渠道分析 項(xiàng)目 推廣主題 傳播渠道 康橋圣菲 閃耀著人文的大學(xué)文明 戶外廣告為主、郵寄 DM 單頁 山居十六院 是洋房，很別墅 電視廣告為主、網(wǎng)絡(luò)、短信 棲園 深庭闊院，私墅大宅 戶外大牌、短信 依云溪谷 紫金東麓，國(guó)際視野別墅 觀 戶外大牌、車站燈箱、短信、報(bào) 紙 鐘山美廬 紫金山麓，藝術(shù)人生 戶外大牌、道旗、郵寄 DM 單頁 山水風(fēng)華 仙林生態(tài)核心區(qū)純境院 墅 戶外大牌、短信 鐘山高 爾夫 打造塔尖生活 戶外大牌、高爾夫會(huì)籍內(nèi)傳播 匯杰文庭 院子里的情懷 報(bào)紙、短信、戶外大牌 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多以突出項(xiàng)目產(chǎn)品力以及人文情節(jié)關(guān)懷為主，傳播渠道較為傳統(tǒng)可能是由于主力可群相對(duì)集中在仙林區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域樓盤只運(yùn)用平時(shí)較為常見的戶外大牌、道旗廣告、短信等傳統(tǒng)的進(jìn)行宣傳。 . 城東 — 仙林別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析 項(xiàng)目 后續(xù)供應(yīng)量（萬 ㎡ ） 待開發(fā)潛在市場(chǎng) 供應(yīng)量（ 萬 ㎡ ） 后續(xù)供應(yīng)量 (萬㎡ ) 康橋圣菲 約 85 135 山居十六院 1． 5 棲園 12 依云溪 谷 16 鐘山美廬 2 山水風(fēng)華 4 鐘山高爾夫 8 匯杰文庭 4 小計(jì) 約 50 （備注：不完全統(tǒng)計(jì)） ? 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目未來 2－ 3 年內(nèi)在售項(xiàng)目別墅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到約 135 萬 ㎡ ； ? 2020－ 2020 年城東、仙林一級(jí)土地市場(chǎng)大量低密度地塊上市，未來 2－ 3 年內(nèi)的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)低密度產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸加劇，潛在供應(yīng)量達(dá)到約 50 萬 ㎡ ，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)集中在聯(lián)排、疊加產(chǎn)品； ? 由此可見未來 2－ 3 年內(nèi)整個(gè)城東－仙林區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈，市場(chǎng)總體供應(yīng)量將達(dá)到 135 萬 ㎡ 如何打造差異化的 競(jìng)爭(zhēng)路線，率先搶奪市場(chǎng)是項(xiàng)目的關(guān)鍵。 . 遠(yuǎn)郊別墅分析 樓盤名稱 山河水 綠城玫瑰園 項(xiàng)目地址 浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路 8號(hào) 浦口區(qū)珍珠泉旅游度 假區(qū)綠園路 88 號(hào) 開發(fā)商 南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京宏信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠城集團(tuán)天浦置業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 香港中城建筑設(shè)計(jì)公 司 上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè) 計(jì)研究院 代理商 南京國(guó)潤(rùn)房產(chǎn)顧問有限公司、南京聯(lián)盟房產(chǎn)顧問有限公司 自銷 占地面積（萬 ㎡ ） 42 30 總建面積（萬 ㎡ ） 18 9 項(xiàng)目土地年限 70 70 項(xiàng)目傳播主題 純獨(dú)立別墅區(qū) 高爾夫別墅 建筑形式 獨(dú)立 獨(dú)棟 建筑風(fēng)格 新北美 北美、地中海 容積率 綠化率 80% 70% 車位配比 1:2 1:2 均價(jià) (元 /㎡ ) 9500 12020 面積區(qū)間（ ㎡ ） 500590 580700 總價(jià)區(qū)間 (萬元 ) 475560 700840 主力面積（ ㎡ ） 500 615 住宅總套數(shù)（套） 400 47 銷售率 約 90% 約 60％ 內(nèi)部配套 會(huì)所 會(huì)所、餐飲 項(xiàng)目總體后續(xù)供應(yīng)量（ ㎡ ） 約 13 萬 約 7 萬 項(xiàng)目所使用新技術(shù)及新材料 無 無 項(xiàng)目主力購買客群 外企高管、私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)高層 大型企業(yè) CEO、企業(yè)主，藝術(shù)家 ? 南京遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目集中在江北老山、六合、溧水以及南京周邊區(qū)域（安徽、句容）； ? 遠(yuǎn)郊別墅多依托良好的山水資源，如江北的老山，六合的龍池湖、溧水的臥龍湖、安徽香泉湖、句容茅山等； ? 在產(chǎn)品類型上，以獨(dú)立別墅為主，面積相對(duì)較大，一般在 500㎡ 以上； ? 銷售單價(jià)較南京主流別墅板塊略低，一般在 500010000 元 /㎡ ，總價(jià)范圍200500 萬； ? 客戶群分布較為廣泛，包括整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)，購買目的以投資及度假為主。 . 南京別墅后續(xù)供應(yīng)量分析 根據(jù)上述的統(tǒng)計(jì)和 分析，江寧板塊未來 12年內(nèi)別墅供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 256萬 ㎡ ，仙林板塊約在 135 萬 ㎡ ，加上其它板塊的潛在供應(yīng)量，預(yù)計(jì)南京未來 12 年內(nèi)別墅總供應(yīng)量近 450 萬 ㎡ 以上。 （備注：不完全統(tǒng)計(jì)） . 區(qū)域別墅市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 . 江寧板塊 ．雷丁 TOWN 項(xiàng)目名稱 雷丁 TOWN 投 資 商 天印房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商 天印房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售均價(jià) 聯(lián)排 9000 元 /㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 美國(guó) 建筑設(shè)計(jì)公司 建筑設(shè)計(jì) 園林景觀設(shè)計(jì) 代理公司 半策居 物業(yè)管理 高校物業(yè) 1）基本情況 項(xiàng)目位 置 江寧區(qū)科學(xué)院弘景大道2888 開盤時(shí)間 07 年 5 月 建筑類型 聯(lián)排、雙拼 占地面積（萬㎡ ） 10 萬 建筑面積 （萬 ㎡ ） 主力面積（ ㎡ ） 聯(lián)排 215 雙拼 295 銷售均價(jià) （元 /㎡ ） 聯(lián)排 9000、雙拼 13000 主力總價(jià)（萬元） 聯(lián)排 193 雙拼 383 2）規(guī)劃分析 項(xiàng)目位于江寧區(qū)科學(xué)院弘景大道旁 ，規(guī)模不大，整體布局較合理，聯(lián)排和獨(dú)棟分區(qū)較明顯，外立面為 英國(guó)喬治亞風(fēng)格 ， 面磚、涂料鋪面 ，公交只有南金線，規(guī)劃中項(xiàng)目周邊有寧杭高速的出口，但交通仍不太方便，容積率較低 ， 小綠化率 65%，項(xiàng)目 東面是具有濃郁人文氣息的江寧大學(xué)城，東北是百米景觀大道—— 弘景大道，全國(guó)最大的區(qū)級(jí)體育中心 —— 江寧區(qū)體育中心，規(guī)劃中的濕地公園，外部環(huán)境較好。項(xiàng)目周邊有正在建設(shè)的 3 萬平米樂活商業(yè)街區(qū)，但配套仍然很缺乏，生活不方便。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（約） 戶型配比（ %） 聯(lián)排 195210 44 41 215220 40 37 233 10 9 獨(dú)立 295300 10 9 288 3 4 ? 戶型分析 聯(lián)排：戶型較為實(shí)用，緊湊，功能較齊全，入 戶花園、露臺(tái)、入戶車庫都有，但餐廳、衛(wèi)浴的面積普通較小，陽臺(tái)不多，別墅品質(zhì)感不強(qiáng)，窗戶太小，室內(nèi)不夠明亮。 4）項(xiàng)目?jī)?nèi)外部配套分析 小區(qū)配套除周邊緊鄰的規(guī)劃中 30000平米的 SHOPPING MALL及江寧體育中心外，內(nèi)部還配套有近 2020 平米的幼兒園及近 5000 平米的 VIP 專屬會(huì)所，設(shè)有超市、紅酒窖、 SPA 溫水游泳池等，基本滿足入住住戶的日常所需。 5）項(xiàng)目?jī)?nèi)外景觀資源分析 小區(qū)設(shè)計(jì)上，在保留地塊原生濕地、坡地地貌的基礎(chǔ)上，還保留了 7 米寬的環(huán)狀車行道，使小區(qū)通而不暢，減緩車流速度，并 為住戶提供了極大的私密性；小區(qū)還建有全景步行綠化路。設(shè)計(jì)上還采用了眾多英國(guó)的經(jīng)典要素，如湖面環(huán)抱的中心島嶼景觀及緩坡、迷宮、草場(chǎng)、噴泉、小溪、雕塑等，居于其間，使人盡享優(yōu)雅的英倫風(fēng)韻和回歸自然的質(zhì)樸生活。 小區(qū)綠化按照平面綠化和垂直綠化相結(jié)合的原則，使小區(qū)綠化綿延起伏，錯(cuò)落有致。植物以喬灌木為主，草坪襯底，做到四季常綠，三季有花。 外部景觀主要有方山風(fēng)景區(qū)，濕地公園，弘景大道景觀路。 6）項(xiàng)目銷售狀況分析 一、二期基本售完，銷售情況良好。后續(xù)貨量小，銷售壓力較小。 ? 總體銷售狀況（參照網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 該項(xiàng)目的入網(wǎng)面積為 ㎡ ，目前已銷售 ㎡ 。 ? 項(xiàng)目戶型去化順序分析 目前該項(xiàng)目只剩 205㎡ 左右的連排別墅 6 套 295 的雙拼 1 套共有 7 套左右，其余產(chǎn)品均已銷售一空。 7）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析 ：該項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量為 1500㎡ 8）項(xiàng)目傳播策略分析 項(xiàng)目主要采取小眾傳播渠道，如 DM、電梯電視等，戶外大牌只在江寧有，針對(duì)寫字樓里的人群和區(qū)域人群，針對(duì)性強(qiáng)。 ? 項(xiàng)目傳播主題分析 項(xiàng)目的傳播主題是“ 純英式，多庭院，坡地別墅 ”，沒有突出表現(xiàn)其所屬方山區(qū)域，主要表現(xiàn)其產(chǎn)品定位特點(diǎn)。應(yīng)該說對(duì)目標(biāo)人群還是有 一定吸引力的。 ? 項(xiàng)目傳播渠道分析 項(xiàng)目在剛推出時(shí)采用了戶外大牌、電視、電臺(tái)、日?qǐng)?bào)等多渠道傳播，區(qū)域和人群針對(duì)性較強(qiáng)。 9）項(xiàng)目客群分析 ：市區(qū)私營(yíng)業(yè)主、江寧區(qū)企業(yè)高層管理、大學(xué)城教師 10）項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢(shì) 周邊山水景觀具有優(yōu)勢(shì)，綠化好，特別是小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)比較別具一格 劣勢(shì) 規(guī)模較小，空間布局較為局促，交通不是很方便，離主城區(qū)較遠(yuǎn) 項(xiàng)目借鑒之處 傳播策略具有針對(duì)性，人群和區(qū)域指向明確 ．名家別墅 投 資 商 南京名家房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 發(fā) 展 商 南京名家房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 銷售均價(jià) 獨(dú)棟 2 萬 元 /㎡ 以上 雙拼 15000 元 /㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 未知 建筑設(shè)計(jì) 東南大學(xué) 園林景觀設(shè)計(jì) 未知 代理公司 中原地產(chǎn) 物業(yè)管理 紫竹物業(yè) 1）基本情況 項(xiàng)目位置 翠屏山路 8 號(hào)、 9 號(hào) 開盤時(shí)間 07 年 11 月 建筑類型 雙拼、獨(dú)棟 占地面積（萬 ㎡ ） 建筑面積（ 萬 ㎡ ） 主力面積（ ㎡ ） 雙拼 430 獨(dú)棟 830 銷售均價(jià) 獨(dú)棟 2 萬以上 主力總價(jià)（萬元） 雙拼 645 （元 /㎡ ） 雙拼 15000 獨(dú)棟 1660 2）規(guī)劃分析 宏運(yùn)大道兩側(cè)分布，整體布局較合理，雙拼和獨(dú) 棟分區(qū)較明顯，外立面風(fēng)格為裝飾條無特別之處，公交只有 105 路底站到，交通不太方便，別墅區(qū)域容積率，綠化率 60%，基本滿足別墅區(qū)的要求。項(xiàng)目周邊景觀只有北側(cè)的秦淮河，內(nèi)部景觀也很有限，別墅區(qū)的綠化做的很不細(xì)致，降低了品質(zhì)感。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（ %） 雙拼 427428 28 71 458 2 5 獨(dú)立 721768 3 8 820840 4 11 896912 2 5 ? 戶型分析 雙拼：面積為 ㎡ ，該戶型客廳 與祝五十面迎山景，獨(dú)有超大院落觀景陽臺(tái)， 米超寬客廳主臥，寬敞的廚房與景觀餐廳，全框架結(jié)構(gòu)，時(shí)時(shí)處處彰顯您的尊貴身份。 獨(dú)立：面積為 ，該戶型可以隔出較大的院落，有較大的停車庫和地下室，房?jī)?nèi)還擁有酒窖，健身房，家庭影院活小吳廷，無論在哪個(gè)角落都透出一股貴氣。 4）項(xiàng)目?jī)?nèi)外部配套分析 無 5）項(xiàng)目?jī)?nèi)外景觀資源分析 獨(dú)立別墅配備游泳池，外部依托將軍山風(fēng)景區(qū) 6）項(xiàng)目銷售狀況分析 目前銷售狀況很不好，產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)沒有特色，山水優(yōu)勢(shì)沒有得到發(fā)揮，宣傳不到位，項(xiàng)目正在進(jìn)行重新評(píng)估、包裝，再度推出。 ? 總體銷售狀況 2020 年 4 月開盤，入網(wǎng)總套數(shù)為 39 套，入網(wǎng)面積為 ㎡ ，至今成交套數(shù) 4 套，銷售面積為 ㎡ ，成交比例為 % ? 項(xiàng)目戶型去化順序分析 目前銷售去化最快的是 ㎡ 左右的雙拼別墅 7）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析 目前的該項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量為 18564㎡ 8）項(xiàng)目傳播策略分析 目前只有一塊市區(qū)大牌，其他沒有傳播，只靠關(guān)系戶。傳播策略正在重新規(guī)劃中。 ? 項(xiàng)目傳播主題分析 現(xiàn)階段傳播主題是“ 翠屏山主席別墅 ”，沒有特色，難以體現(xiàn)和翠屏山其他項(xiàng)目的區(qū)別，沒有體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性，難以體現(xiàn) 差異化，很難吸引目標(biāo)客戶。 ? 項(xiàng)目傳播渠道分析 主要以戶外大牌，電臺(tái)，電視，以及報(bào)紙為主。 9）項(xiàng)目客群分析（ 主力購買人群為名家房地產(chǎn)關(guān)系戶，市區(qū)中、小企業(yè)家。 10）項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢(shì) 周邊的風(fēng)景較好，在翠屏山中，安靜，空氣好 劣勢(shì) 規(guī)劃、產(chǎn)品無特色，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，交通配套，生活配套都很不完善，不方便 項(xiàng)目借鑒之處 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品面積大，戶型以寬大為設(shè)計(jì)總理念，都配有私家泳池，能給客戶別墅的感覺 ．秦淮綠洲 項(xiàng)目名稱 國(guó)信秦淮綠洲 投 資 商 江蘇國(guó)信地產(chǎn) 發(fā) 展 商 江蘇國(guó)信地產(chǎn) 銷售均價(jià) 聯(lián)排 9500 元 /㎡ 疊加 8000 元 /㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì) / 建筑設(shè)計(jì) 深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限