【正文】 。 . 城東 — 仙林別墅板塊分析 . 城東 — 仙林別墅板塊樓盤概況 ? 表一 樓盤名稱 康橋圣菲 山居十六院 棲園 依云溪谷 項(xiàng)目地址 仙林大學(xué)城學(xué)衡路與文范路交匯處 仙隱北路 7 號(hào) 仙林大道北側(cè)，中心區(qū) 2 號(hào)路東側(cè) 棲霞區(qū)仙林大道南側(cè)，匯通路西側(cè) 開發(fā)商 星晟地產(chǎn) 南京廣電集團(tuán)房 地產(chǎn)開發(fā)公司 棲霞建設(shè) 招商局地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 全寰設(shè)計(jì) 東南大學(xué)建筑設(shè) 計(jì) 香港華藝 加拿大 ADS 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 代理商 瑞爾特顧問機(jī)構(gòu) 漢舍中國 自售 自售 占地面積（萬 ㎡ ） 29 24 總建面積（萬 ㎡ ） 22 16 項(xiàng)目土地年限 70 70 70 70 項(xiàng)目傳播主題 閃耀著人文的大 學(xué)文明 是洋房，很別墅 深庭闊院，私墅 大宅 紫金東麓，國際 視野別墅觀 建筑形式 花園洋房、小戶 型 花園洋房 聯(lián)排、疊加 獨(dú)立、雙拼 建筑風(fēng)格 英式 歐式 現(xiàn)代 新古典 容積率 綠化率 40% 50% 40% 40% 車位配比 1： 1： 1 1: 1： 1 室外裝修 面磚 面磚 面磚 PK 磚 +蘑菇石 +大理石 均價(jià) (元 /㎡ ) 花園洋房： 8000 （尾盤） 花園洋房： 9000 聯(lián)排： 15000 疊加： 11000 獨(dú)立： 19000 雙拼： 16000 面積區(qū)間（ ㎡ ） 130200 125220 聯(lián)排： 260270 疊加： 145220 獨(dú)立： 720750 雙拼： 215271 總價(jià)區(qū)間 (萬元 ) 30160 112198 聯(lián)排： 390405 疊加： 160242 獨(dú)立： 13681425 雙拼： 344433 主力面積（ ㎡ ） 134 140， 220 聯(lián)排： 260 疊加： 150 獨(dú)立： 720， 750 雙拼： 240， 250 住宅總套數(shù)（套） 826 108 712 500 銷售率 約 80% 約 5% 約 30% 約 45% 內(nèi)部配套 商業(yè)街 會(huì)所 會(huì)所、幼兒園 會(huì)所 項(xiàng)目總體后續(xù)供應(yīng)量（ ㎡ ） 約 5000 約 萬 約 12 萬 約 16 萬 項(xiàng)目所使用新技術(shù)及新材料 無 無 太陽能熱水系統(tǒng)、電控卷簾、 無 項(xiàng)目主力購買客群 仙林大學(xué)城教師為主。 . 城東 — 仙林別墅板塊競爭項(xiàng)目內(nèi)部配套分析 項(xiàng)目 內(nèi)部配套 康橋圣菲 商業(yè)街 山居十六院 會(huì)所 棲園 幼兒園、會(huì)所 依云溪谷 會(huì)所 鐘山美廬 商業(yè)街、會(huì)所 山水風(fēng) 華 商業(yè)街、會(huì)所 鐘山高爾夫 高爾夫俱樂部會(huì)所、索 菲特酒店 匯杰文庭 商業(yè)街、會(huì)所 仙林新市區(qū)目前整體配套資源缺乏，在售項(xiàng)目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，單大型市政商業(yè)配套完全投入使用尚需時(shí)間，因此各個(gè)項(xiàng)目均自建有一定的配套設(shè)施，主要集中在商業(yè)、會(huì)所等，建設(shè)商業(yè)街以此來滿足項(xiàng)目交付入住后對(duì) 于基本生活的需求，同時(shí)通過會(huì)所的建設(shè)提升項(xiàng)目品質(zhì)，單現(xiàn)階段多數(shù)項(xiàng)目會(huì)所雖已建成但多數(shù)作為售樓處使用，功能規(guī)劃以及后期運(yùn)營都有待確定； . 城東 — 仙林別墅板塊競爭項(xiàng)目購買客群分析 項(xiàng)目 購買客群 康橋圣菲 仙林大學(xué)城教師為主。 . 遠(yuǎn)郊別墅分析 樓盤名稱 山河水 綠城玫瑰園 項(xiàng)目地址 浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路 8號(hào) 浦口區(qū)珍珠泉旅游度 假區(qū)綠園路 88 號(hào) 開發(fā)商 南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京宏信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠城集團(tuán)天浦置業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 香港中城建筑設(shè)計(jì)公 司 上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè) 計(jì)研究院 代理商 南京國潤房產(chǎn)顧問有限公司、南京聯(lián)盟房產(chǎn)顧問有限公司 自銷 占地面積（萬 ㎡ ） 42 30 總建面積（萬 ㎡ ） 18 9 項(xiàng)目土地年限 70 70 項(xiàng)目傳播主題 純獨(dú)立別墅區(qū) 高爾夫別墅 建筑形式 獨(dú)立 獨(dú)棟 建筑風(fēng)格 新北美 北美、地中海 容積率 綠化率 80% 70% 車位配比 1:2 1:2 均價(jià) (元 /㎡ ) 9500 12020 面積區(qū)間（ ㎡ ） 500590 580700 總價(jià)區(qū)間 (萬元 ) 475560 700840 主力面積（ ㎡ ） 500 615 住宅總套數(shù)（套） 400 47 銷售率 約 90% 約 60％ 內(nèi)部配套 會(huì)所 會(huì)所、餐飲 項(xiàng)目總體后續(xù)供應(yīng)量（ ㎡ ） 約 13 萬 約 7 萬 項(xiàng)目所使用新技術(shù)及新材料 無 無 項(xiàng)目主力購買客群 外企高管、私營業(yè)主、大型企業(yè)高層 大型企業(yè) CEO、企業(yè)主，藝術(shù)家 ? 南京遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目集中在江北老山、六合、溧水以及南京周邊區(qū)域（安徽、句容）； ? 遠(yuǎn)郊別墅多依托良好的山水資源，如江北的老山，六合的龍池湖、溧水的臥龍湖、安徽香泉湖、句容茅山等； ? 在產(chǎn)品類型上，以獨(dú)立別墅為主，面積相對(duì)較大，一般在 500㎡ 以上； ? 銷售單價(jià)較南京主流別墅板塊略低，一般在 500010000 元 /㎡ ，總價(jià)范圍200500 萬； ? 客戶群分布較為廣泛，包括整個(gè)長三角地區(qū)，購買目的以投資及度假為主。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（約） 戶型配比（ %） 聯(lián)排 195210 44 41 215220 40 37 233 10 9 獨(dú)立 295300 10 9 288 3 4 ? 戶型分析 聯(lián)排：戶型較為實(shí)用，緊湊，功能較齊全，入 戶花園、露臺(tái)、入戶車庫都有，但餐廳、衛(wèi)浴的面積普通較小，陽臺(tái)不多，別墅品質(zhì)感不強(qiáng)，窗戶太小，室內(nèi)不夠明亮。 小區(qū)綠化按照平面綠化和垂直綠化相結(jié)合的原則，使小區(qū)綠化綿延起伏，錯(cuò)落有致。后續(xù)貨量小，銷售壓力較小。 ? 項(xiàng)目傳播主題分析 項(xiàng)目的傳播主題是“ 純英式，多庭院，坡地別墅 ”，沒有突出表現(xiàn)其所屬方山區(qū)域，主要表現(xiàn)其產(chǎn)品定位特點(diǎn)。項(xiàng)目周邊景觀只有北側(cè)的秦淮河，內(nèi)部景觀也很有限，別墅區(qū)的綠化做的很不細(xì)致，降低了品質(zhì)感。 ? 總體銷售狀況 2020 年 4 月開盤，入網(wǎng)總套數(shù)為 39 套，入網(wǎng)面積為 ㎡ ，至今成交套數(shù) 4 套，銷售面積為 ㎡ ，成交比例為 % ? 項(xiàng)目戶型去化順序分析 目前銷售去化最快的是 ㎡ 左右的雙拼別墅 7）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析 目前的該項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量為 18564㎡ 8）項(xiàng)目傳播策略分析 目前只有一塊市區(qū)大牌，其他沒有傳播，只靠關(guān)系戶。 9）項(xiàng)目客群分析（ 主力購買人群為名家房地產(chǎn)關(guān)系戶，市區(qū)中、小企業(yè)家。距離東山鎮(zhèn)大市口和岔路口較近，區(qū)域配套成熟，生活較便 利。 外部配套較齊全，生活較便利。及家庭安全防范報(bào)警等系統(tǒng)。 ? 項(xiàng)目傳播渠道分析 以戶外為主，主要有戶外大牌、 POP、道旗、路道牌、電臺(tái)、報(bào)紙 9）項(xiàng)目客群分析 國信管理層、江寧區(qū)中心高收入人群、主城區(qū)私營業(yè)主、公務(wù)員 10）項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢 依托于東山鎮(zhèn)市中心，生活配套相當(dāng)完整，公交、學(xué)校、銀行、郵局、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場。 ? 建筑風(fēng)格：項(xiàng)目的整體為法式建筑風(fēng)格，外立面全部為干掛大理石，整體以暖色的米黃色為主。但二樓較為緊湊，主臥面積偏小。 5）項(xiàng)目內(nèi)外景觀資源分析 地塊位于三山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，四周山林環(huán)繞，中間為水庫。 9）項(xiàng)目客群分析 一 期客群多為企業(yè)主、政府官員及少量外籍人士 10）項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢 景觀資源 區(qū)域生態(tài)環(huán)境 建筑外立面材料 劣勢 營銷推廣手段落后 水庫周邊景觀尚未改造 現(xiàn)場展示力不足 項(xiàng)目借鑒之處 建筑外立面材質(zhì) ．加州城 項(xiàng)目名稱 加州城 投 資 商 江寧市政建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 美國 JWDA 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 建筑設(shè)計(jì) 美國 JWDA 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 園林景觀設(shè)計(jì) / 代理公司 新聯(lián)康 物業(yè)管理 未定 1）基本情況 項(xiàng)目位置 江寧大學(xué)城弘景大道3888 號(hào) 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 08 年 7月 建筑類型 花園洋房、 疊加、聯(lián)排 占地面積（萬㎡ ） 96 建筑面積（萬 ㎡ ） 52 主力面積（ ㎡ ） 獨(dú)立： 360 聯(lián)排： 270 洋房： 170 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 獨(dú)立： 16000 聯(lián)排： 10000 洋房： 8000 主力總價(jià)（萬元） 獨(dú)立： 570 聯(lián)排： 270 洋房： 140 2）規(guī)劃分析（一期） ? 布局分析：該項(xiàng)目以聯(lián)排產(chǎn)品為 主，同時(shí)，在小區(qū)西北角設(shè)有 4 棟獨(dú)立，小區(qū)西南角設(shè)有 3 棟疊加。 ? 景觀規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部引入水系并環(huán)繞其中，組團(tuán)間適當(dāng)點(diǎn)綴了一些景觀小品。同時(shí)，小區(qū)還規(guī)劃了一個(gè)五星級(jí)酒店、一個(gè)國際性學(xué)校（小學(xué)到大學(xué)），以及一個(gè)高爾夫練習(xí)場。小區(qū)內(nèi)部引入水系。 8）項(xiàng)目傳播策略分析 ? 項(xiàng)目傳播主題分析 改變南京別墅觀的一座城 ? 項(xiàng)目傳播渠道分析 以戶外大牌為主，同時(shí)，輔以少量報(bào)廣、 DM 及電臺(tái)等傳媒渠道。 ? 景觀規(guī)劃：地塊西邊為九龍湖，僅一路之隔。商業(yè) 街、小學(xué)、幼兒園。 【點(diǎn)評(píng)】：短期內(nèi)，項(xiàng)目外部依然缺乏必需的生活配套。 7）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析 項(xiàng)目后面有兩期房源待開發(fā)，以聯(lián)排為主，包括部分疊加及少量獨(dú)棟。 10）項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢 九龍湖景觀資源 中糧品牌資源 聯(lián)排產(chǎn)品的戶型 劣勢 周邊暫時(shí)缺乏生活配套 建筑立面缺乏創(chuàng)新 項(xiàng)目現(xiàn)場展示力不足 項(xiàng)目借鑒之處 聯(lián)排產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)較為合理，前后花園及中庭，較大的面寬包裝了房間良好的通風(fēng)和采光效 果。 交通： 交通目前不是很方便，沒有可以直達(dá)的公交線路。一樓客廳開間較少。 內(nèi)部配套：擁有 2020㎡ 會(huì)所一個(gè)，新西蘭風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園。 雙拼：只有 393㎡ 的兩棟沒賣，其余全部銷售完。其中雙拼 44 戶，疊加 267 戶，聯(lián)排 78戶 . 采用了簡歐建筑風(fēng)格 ，框架的結(jié)構(gòu)形式。小區(qū)外有亞東商業(yè)廣場、大成名店購物中心、蘇果文苑路社區(qū)店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、金鷹商業(yè)步行街 5）項(xiàng)目內(nèi)外景觀資源分析 小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到 41％。 ? 項(xiàng)目戶型去化順序分析 雙拼戶型共 30 套，成交了 24 套。 7）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析 后續(xù)供應(yīng)銷售面積 M2。 9）項(xiàng)目客群分析 南京市區(qū)私營業(yè)主，大學(xué)城高管，外來投資者，外企及國家大型企業(yè)中的高管。 項(xiàng)目借鑒之處 景觀，院落的多樣性。小區(qū)門口有 51路公交車及地鐵 2 號(hào)線，小區(qū)容積率 ，周邊緊鄰自然景觀小龍山，加上小區(qū)內(nèi)成品樹木的搭配效果，使得為高端客戶群提供了優(yōu)質(zhì)的生活品味。 5）項(xiàng)目內(nèi)外景觀資源分析 小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到 55％。 ? 項(xiàng)目戶型去化順序分析 雙拼戶型共 34 套。成交了 16 套。（緊鄰紫金山，為高端客戶群打造的精品居住社區(qū)）。 10）項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢 離市區(qū)較近，高端定位，民國建筑風(fēng)格，成品樹木的打造。 地震動(dòng)電網(wǎng)監(jiān)控 。 3）戶型及面積配比分析 ? 別 墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（ %） 獨(dú)立 580650 32 68 650680 15 32 ? 戶型分析 獨(dú)立：戶型方正，整合合理，雙客廳設(shè)計(jì)，設(shè)有 HIFI 視聽室，娛樂室……。 4）項(xiàng)目內(nèi)外部配套分析 2 公里以內(nèi) ,有綜合商場，酒店、郵局 ,銀行，醫(yī)院，菜場，基本的生活配套 可以滿足。 6）項(xiàng)目銷售狀況分析 一期開盤 20201024： 15 套去化 14 套 二期開盤 2020124： 8 套去化 6 套 三期開盤 2020315： 16 套去化 10 套 四期開盤 2020625： 8 套去化 0 套 項(xiàng)目戶型去化順序分析：
。地形坐北朝南、背山面水，近可賞千畝高爾夫球場綠茵、遠(yuǎn)可眺萬里長江及金陵燈火闌珊。雙車庫設(shè)計(jì)，但是地下室算面積。位處南京唯一省級(jí)旅游度假區(qū) —— 珍珠泉旅游度假區(qū)密林深處，有 10 萬余畝森林公園和 1800 畝高爾夫球場環(huán)繞四周。交通不便利，市政配套不完善。（現(xiàn)代快報(bào)、金陵晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、南京晨報(bào)）。 7）項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量分析： 后續(xù)供應(yīng)銷售面積約 萬 M2。比例 88%。緊鄰小龍山。另一個(gè)會(huì)所包括了中西餐廳，棋牌室，健身室，溫水游泳池，桌球室等。主要以獨(dú)立別墅及雙拼別墅為主，總套數(shù) 96 套。 劣勢 生活配套未完善。戶外大牌。 聯(lián)排戶型共 38 套，成交了 30 套，比例 79%。東北側(cè)緊鄰 3000㎡ 公共綠地，南側(cè)正對(duì)靈山。 3）戶型及面積配比分析 ? 別墅面積配比 產(chǎn)品類型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 戶型配比（