【正文】 2020 年 13 月期間北京別墅市場成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，但在隨后 4 月和 5 月均有不同程度的回升。統(tǒng)計(jì)顯示：2020年 15 月，北京別墅市場 新增 供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 1533 套、 萬平方米，同比分別增長 %、 60%；與此同時(shí)，同期 銷售 套數(shù)和銷售面積分別為 776 套、 萬平方米，同比分別下降了 65%、 61%。 經(jīng)濟(jì)型別墅仍是北京市場成交主力 雖然整個(gè)北京的別墅市場在上半年整體表現(xiàn)不如去年上半年，但是從 08 年的 1 月到 5 月，北京的別墅市場有著穩(wěn)步的提升。成交價(jià)格則呈現(xiàn)快速上漲的局面， 2 月份別墅項(xiàng)目的成交均價(jià)為 15524 元 /平米，到今年的 6 月份達(dá)到 21383 元 /平米。 雖然 08 年 5 月份的新增供應(yīng)量超過了 07 年同期水平，但 08 年上半年別墅市場整體銷售項(xiàng)目與 07 年相比較還是有一定差距的。 別墅產(chǎn)品的特有性區(qū)別于其他的住宅產(chǎn)品，這也顯示了這種低密度、不可復(fù)制住宅項(xiàng)目將越來越受到人們青睞， 今年 15 月 北京 別墅市場均呈現(xiàn)出“ 供過于求 ” 的市場態(tài)勢，但這主要是由于近期加大宏觀調(diào)控力度而引起市場異常的結(jié)果，這只是短期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場潛在需求旺盛，長期來看，別墅市場供不應(yīng)求的矛盾將會有所緩和。 雖然 08 年上半年別墅市場 銷售額排名前 10 位的別墅， 是以純 獨(dú)棟， 或者 以獨(dú)棟為主的別墅。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計(jì)較為合理，總價(jià)適中，因此銷售情況較好。正因?yàn)殚_發(fā)商注意到了這樣的市場變化，并及時(shí)對開發(fā)策略進(jìn)行了調(diào)整，所以才會出現(xiàn) 2020 年新開盤別墅項(xiàng)目產(chǎn)品形式更趨多元化 發(fā)展的現(xiàn)象 。 從分布上看，南城、亞奧京北、順義以及京東地區(qū)都有經(jīng)濟(jì)型別墅的身影，其中南城呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。 193— 326 平米，價(jià)格 120326 萬之間。 房山大部分別墅項(xiàng)目都緊鄰 107 國道和京石高速，同項(xiàng)目之間的價(jià)格差異主要還是受到交通、配套、環(huán)境以及項(xiàng)目本身的品質(zhì)所影響，但交通優(yōu)勢并不是調(diào)整價(jià)格主要因素，高品質(zhì)的項(xiàng)目同樣可以彌補(bǔ)交通所帶來的問題?？梢?2020 年別墅市場的變化促進(jìn)了別墅產(chǎn)品新的發(fā)展趨勢。 琉璃湖別墅二期 —— 2020 年 5 月開盤銷售，最高均價(jià) 7000 元 /平米， 2020 年 7 月份別墅最高價(jià) 8300 元 /平米，同類型的產(chǎn)品湖邊的價(jià)格比其他位置價(jià)均價(jià)要高出1000 元 /平米左右。涿州二手房市場經(jīng)紀(jì)公司給出的價(jià)格在 8000 元 /平米，購房程序任然是按照一手房的程序操作。現(xiàn)在在售的房源大部分都集中在人工湖附近。建在高爾夫球場景觀視野寬闊并臨近水系的別墅均價(jià)在 10000 元之內(nèi)，面積都在 800 平米以內(nèi)，這樣的大戶型也被一些客戶所看中。在售一期別墅建筑面積在 329— 403 平米，每套 260 萬起，位于影視高速路邊的別墅單價(jià)和總價(jià)較低，項(xiàng)目內(nèi)部區(qū)域位置的別墅單價(jià)較高，基本上和均價(jià)持平。 竹語堂 —— 2020 年 3 開盤獨(dú)棟均價(jià) 6500 元 /平米，雙拼 5500 元 /平米，同年 12 月獨(dú)棟價(jià)格在 7600 元 /平米，雙拼價(jià)格在 6500 元 /平米，聯(lián)排 5100 元 /平米。以其中以一個(gè)中介公司為例（弘發(fā)經(jīng)濟(jì)），可以在竹語堂現(xiàn)均價(jià)的基礎(chǔ)上折扣 1015 個(gè)百分點(diǎn)，而且大部分都是供貨商拋出的房源，比竹語堂實(shí)際銷售價(jià)格低很多，這是房地產(chǎn)二手房市場上不正常的現(xiàn)象，打算購買竹語堂房產(chǎn)的客戶如果了解涿州二手房市場，購房方式將會發(fā)生改變，肯定會影響到竹語堂現(xiàn)有的房源銷售狀況。但這樣的戶型也會靠近該樓盤的周圍或是私密性不是很好的公眾的區(qū)域，受到噪音的干擾比較大，特別是在高速公路旁邊的別墅影響最大，但價(jià)格卻比樓盤本身的均價(jià)要便宜的多，從涿州別墅市場觀察到，只要面積不是很大而且價(jià)格較低，這樣的房源銷售狀況一般不會困難。但沒有別墅應(yīng)該享有的 綠化環(huán)境，同時(shí)項(xiàng)目體量偏小，生活配套不健全，獨(dú)棟本身只有一種戶型，產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)單一化。緊鄰著 107 國道，舒適的居住環(huán)境和建設(shè)中的綠化園林讓很多驅(qū)車來涿州購置別墅的客戶在這里停下了腳步。良好的內(nèi)部居住環(huán)境和緊鄰 107 國道提升了項(xiàng)目整體優(yōu)勢，從而也彌補(bǔ)了生活配套設(shè)施所帶來的不便。房屋地上三層，汽車二層入戶，沒有地下室，一層更多的承擔(dān)地下室的功能。 但是慢城 .26 島作為坡地型別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上卻拉開了和涿州其他別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品特征。 在交通上主要依靠項(xiàng)目東邊的京石高速。但是在項(xiàng)目前期的銷售階段，產(chǎn)品的競爭還是讓兩個(gè)項(xiàng)目都 充分的發(fā)掘出自己的優(yōu)勢。因?yàn)槭歉郀柗騽e墅項(xiàng)目所以內(nèi)部的景觀綠化 和園林水系設(shè)計(jì)都非常的出色，這樣的別墅資源在涿州市場首屈一指。 涵蓋 5 種戶型，面積 在 205— 306 平米 ，價(jià)格保持不變?，F(xiàn)在剩下的房源在 10 套之間，獨(dú)棟別墅目前在售的只有一套。竹語堂的位置屬于交通和生活配套的中間地段，對這兩種資源的占有也是比較的綜合。 三、本項(xiàng)目未來客戶整體分析 客戶群體性及分布區(qū)域分析 從涿州市今年來房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及涿州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向可以看出，依靠北京優(yōu)勢來帶動涿州房地產(chǎn)市場和加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為涿州市未來發(fā)展方向的一個(gè)重點(diǎn)。 首先在涿州購房消費(fèi)的人群主要分為三個(gè)部分： 北京客戶，在北京長期生活、工作，最重要的是他們的經(jīng)濟(jì)收入來自北京這個(gè)區(qū)域，在北京賺錢后來涿州購房，這個(gè)群體當(dāng)中包括了擁有北京戶籍的原北京人以及來自外地在北京工作生活的其 他地區(qū)的人群。他們長期生活、工作在自己所在的地區(qū)，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ氖杖雭碓矗缓筮x擇在涿州購房。 在涿州夠買別墅項(xiàng)目的客戶都是多次置業(yè)，二次置業(yè)的比例較多， 提高第二套房首付及貸款利率政策的出臺 使三次以上置業(yè)再以銀行貸款購房形式可能性非常小，二次以上置業(yè)的客戶基本上都是全款購 買。對別墅的風(fēng)格、淵源、室內(nèi)空間、庭院空間、可能的生活場景均處于探索和積累階段 。 這個(gè)階段是最近幾年內(nèi)在北京比較流行的一種風(fēng)格的別墅。比如位于西山的廬師山莊，用一種現(xiàn)代主義的、原創(chuàng)的、更富個(gè)性的、充滿可能性的、變化豐富的建筑語言在空間和形態(tài)上進(jìn)行很多突破性的探索。 在 具有中國特色 韻味同時(shí)包含 現(xiàn)代建筑文化 的別墅形式會逐步在市場上成為一種新的方向。 焦點(diǎn)網(wǎng) 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 您喜歡哪種風(fēng)格的別墅 北美風(fēng)格 14% 歐洲傳統(tǒng)風(fēng)格為 11% 現(xiàn)代風(fēng)格 66% 中式風(fēng)格 4% 中國傳統(tǒng)四合院 5% 其他 0% 產(chǎn)品類型及面積 近年很多別墅項(xiàng)目建造了很多 專為 中產(chǎn)階級 消費(fèi)者服務(wù)的 別墅產(chǎn)品，面積在 200— 400 平方米之間，主力戶型控制在 300 平方米左右。 2020 年偉業(yè)顧問根據(jù)涿州市場情況，對來自北京人群和涿州當(dāng)?shù)厝怂龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，理想中別墅面 大概在 240280 平米左右為好，這個(gè)比列 占大多數(shù)。對產(chǎn)品類型的調(diào)查顯示，喜愛小獨(dú)棟的類型的產(chǎn)品到達(dá) 55%，豪華型超大別墅而居第二達(dá)到 19%，聯(lián)排和疊拼并列為 10%，雙拼 5%。首位的是 5 月 17 日開盤順義別墅區(qū)的 龍灣和院，項(xiàng)目傳遞出中國傳統(tǒng)庭院的意境，簡約舒適的戶內(nèi) 布局，結(jié)合成熟的社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)下了 億元的銷售佳績 和銷售七成的數(shù)量。 小獨(dú)棟 55% 雙拼別墅 5% 聯(lián)排別墅 10% 疊拼 10% 豪華超大別墅 19% 焦點(diǎn)網(wǎng) 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 別墅周邊應(yīng)有下面哪些相應(yīng)配套應(yīng)包括 您希望購買的別墅周邊地理環(huán)境：（多選） 高爾夫球場 /練習(xí)場 18% 森林公園 31% 星級酒店 9% 特色俱樂部 16% 溫泉度假山莊 12% 旅游景點(diǎn) 13% 其他 1% 涿州市場別墅整體狀況來看，在售的項(xiàng) 目之間的區(qū)別不大，每個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)自己的優(yōu)勢，但是沒有綜合性優(yōu)勢，所以導(dǎo)致了一些項(xiàng)目在一根線上競爭的狀況。 今后別墅市場 拼軟件 服務(wù)，包括收房之前的服務(wù)和入住后的物業(yè)服務(wù)，可能成為今后別墅競爭的交鋒點(diǎn)。正因?yàn)槿绱?，中國別墅在經(jīng)歷了新興、模仿之后必然靠公 園 16% 靠山 26% 鄰水 37% 鄰森林 22% 其他 0% 要進(jìn)入到反映中國文化的高層次需求上來。文化地產(chǎn)， 表現(xiàn)了 建筑 本身與 其他 產(chǎn)品的區(qū)別 ，就是文化作為建筑的最高商品屬性的凸現(xiàn)要遠(yuǎn) 大于其他的商品 。 相對而言涿州市場上的高檔住宅（別墅類）對于北京市場上的高端消費(fèi)者來說還不屬于“高檔”，他們不會對涿州現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目表示關(guān)注。慢城單套價(jià)在 260 萬起是在售項(xiàng)目中起價(jià)最高的，丹佛爾濱水別墅單套價(jià)在 180 萬起是在售項(xiàng)目中起價(jià)最低的，而且這樣價(jià)位的別墅在是丹佛爾灣濱水別墅項(xiàng)目中所占的比列較多，在加上優(yōu)越的景觀環(huán)境等優(yōu)勢，現(xiàn)今涿州在售的別墅項(xiàng) 目里丹佛爾灣濱水別墅銷售業(yè)績最好。 2020— 2020年 開盤了 6 個(gè)別墅項(xiàng)目，其中純別墅項(xiàng)目 3 個(gè) 2020 年涿州市場有兩個(gè)別墅項(xiàng)目開盤，桃源逸墅和 GAV 高爾夫會員別墅（東京都高爾夫一期），截止到 2020 年上半年 GAV 高爾夫會員別墅已經(jīng)完成銷售。 20202020 年涿州別墅市場新項(xiàng)目數(shù)量與20202020 年有一定的下降，整體均價(jià)在持續(xù)上漲。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》 103 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更 新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報(bào)》 167 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建但實(shí)際購買的情況每個(gè)項(xiàng)目會根據(jù)產(chǎn)品位置、戶型、景觀、面積做上下幅度調(diào)整，在原均價(jià)基礎(chǔ)上有 1000 元左右的浮動空間。其中純獨(dú)棟項(xiàng)目兩個(gè)。 20202020 年涿州別墅市場據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)開盤了 7 個(gè)別墅項(xiàng)目，有獨(dú)棟住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目 6 個(gè)，純獨(dú)棟項(xiàng)目一個(gè)，所有項(xiàng)目的整體建設(shè)體量較小。 北京別墅市場 2020 年同比銷售率有所下降，但是別墅市場整體均價(jià)卻漲幅較大，涿州別墅市場的價(jià)格走勢來看， 2020 年上半年雖然別墅價(jià)格在外界看來是在 逐步的漲幅，但實(shí)際購房價(jià)格和去年基本持平，涿州的別墅項(xiàng)目與北京的別墅項(xiàng)目在自主性上區(qū)別很明顯，樓市對涿州別墅市場的還是有明顯的影響力。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計(jì)較為合理，總價(jià)適中，因此銷售情況較好。用禪易來塑造建筑，用山水、建筑來體現(xiàn)禪易的是琉璃湖別墅項(xiàng)目開發(fā)初 期的理念。 文化價(jià)值 別墅作為最高的居住形式，一