【正文】 人士有著一定的社會地位，所青睞的產(chǎn)品是昂貴的，在理解產(chǎn)品情況下感性方式占據(jù)了主要，對產(chǎn)品的喜好是觸動他們購買的第一動力。中產(chǎn)階級人群他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但是在購買高檔產(chǎn)品的時候考 慮的更多的還是實用性，價格的敏感度比第一類型的人群要強，所以大面積高價格的別墅產(chǎn)品會吸引金字塔尖的人群來消費，但這類人群在每個社會當中畢竟屬于小部分，中產(chǎn)階級希望能改善自己的生活狀態(tài)，希望自己的經(jīng)濟能在保值的前提下有所提升，所以實用性不浪費面積的別墅產(chǎn)品能得到他們的認可。 從分布上看，南城、亞奧京北、順義以及京東地區(qū)都有經(jīng)濟型別墅的身影，其中南城呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。購買人群以中等收入的購房人群為主。他們有著強烈的改善居住條件的愿望，不接受傳統(tǒng)的公寓住宅，又不能承受獨立別墅的高價位，經(jīng)濟型別墅正好迎合了這部分人的購 買心理。 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 房山區(qū)現(xiàn)有別墅項目在 20 個左右，獨棟項目在 10 個左右， 2020 年上半年正在銷售的項目為 7 個，在售的獨棟項目 2 個，分別為大寧山莊尾房和渡外云居，價格面 積分別為 670 平米，價格 800900 萬之間。 193— 326 平米，價格 120326 萬之間。 7 月份即將入市銷售的別墅項目有 3 個，其中只有提香草堂有獨棟別墅。 2020 年上半年房山別墅項目銷售均價在 9000 元左右，沒有純獨棟項目入市銷售，項目主要以雙拼、聯(lián)排、疊加和花園洋房為主，整體價格同比增幅不大， 個別項目甚至沒有上漲。如加州水郡聯(lián)排和花園洋房價格基本和 2020 年最高點持平。 房山大部分別墅項目都緊鄰 107 國道和京石高速，同項目之間的價格差異主要還是受到交通、配套、環(huán)境以及項目本身的品質(zhì)所影響，但交通優(yōu)勢并不是調(diào)整價格主要因素，高品質(zhì)的項目同樣可以彌補交通所帶來的問題。如提香草堂已經(jīng)售凈的二期獨棟價格與大寧山莊正在銷售的獨棟尾盤價格相差無幾。但整體別墅價格與北京在售的別墅價格相比較還是有一定優(yōu)勢，經(jīng)濟型別墅項目占據(jù)大部分。即將上市的提香草堂三期在單套的面積上有一定的下降，獨棟由原先的 400— 600 平米 下降到 200— 400 平米，雙拼也有原先的 260— 300 平米下降到 230— 280 平米?？梢?2020 年別墅市場的變化促進了別墅產(chǎn)品新的發(fā)展趨勢。 二、涿州 市 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目整體價格統(tǒng)計及分析 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目為 5 個， 2020 年開盤銷售的項目 2 個，桃源逸墅和琉璃湖別墅。 2020 年開盤銷售的項目 3 個，竹語堂、慢城和丹佛爾灣濱水別墅。其中慢城和丹佛爾灣濱水別墅分別在 2020 年上半年和下半年開始進行市場推廣和嘗試性銷售，正常銷售時間是在 2020 年 。 琉璃湖別墅二期 —— 2020 年 5 月開盤銷售，最高均價 7000 元 /平米， 2020 年 7 月份別墅最高價 8300 元 /平米，同類型的產(chǎn)品湖邊的價格比其他位置價均價要高出1000 元 /平米左右。相比 2020 年上半年獨棟的價格有一定的回落。 2020 年 8 月同面積同戶型同位置的別墅價格甚至超過了現(xiàn)在的價格。 2020 年上半年正在在銷售的獨棟別墅由于其地理位置優(yōu)越、景觀視野較好，均價在 8300 元 / 平米之間。涿州二手房市場經(jīng)紀公司給出的價格在 8000 元 /平米，購房程序任然是按照一手房的程序操作。主力戶型在 200— 300 平米之間 ，總價較低的戶型和銷售速度最快，景觀位置較好的戶型也受到關(guān)注。但是面積大，總價高。現(xiàn)在獨棟的價格在 7000— 8300 元 /平米之間，280 萬 — 300 萬 /套，聯(lián)排均價在 6000 元 /平米左右， 170 萬 /套?，F(xiàn)在在售的房源大部分都集中在人工湖附近。 丹佛爾灣濱水別墅 —— 2020 年 9 月開始銷售后，均價保持在 7200 元之間。 2020 年 4 月以組團方式每個月推出一個組團，數(shù)量在二十套之間，下個月的開盤時間和開盤數(shù)量根據(jù)上月銷售情況作相對的調(diào)整，均價調(diào)制在 7500 元之間，具體價格還會根據(jù)別墅地理位置等因素做上下之間的調(diào)整， 從 6000— 10000 元不等。 一期和二期的小戶型在室內(nèi)設(shè)計上更加考慮到整體的實用性，面積從一期的 160 平米到二期的 250 平米內(nèi)的都為小戶型，價格比較便宜，基本以起價為標準，所以 這樣的戶型買的最快。建在高爾夫球場景觀視野寬闊并臨近水系的別墅均價在 10000 元之內(nèi)，面積都在 800 平米以內(nèi)，這樣的大戶型也被一些客戶所看中。現(xiàn)今涿州別墅市場單價最高、面積最大的別墅是該項目。 慢城 .26 島嶼 —— 2020 年 9 月正式開盤，最初 2020 年 9 月的 7000 元 /平米到同年 12 月均價 7800 元 /平米回落到 2020 年 2 月均價 7300 元 /平米，然后逐步上漲。 2020年 7 月份均價 7600 元 /平米，現(xiàn)銷售階段最低起價在 7100— 7200 元 /平米。在售一期別墅建筑面積在 329— 403 平米，每套 260 萬起，位于影視高速路邊的別墅單價和總價較低，項目內(nèi)部區(qū)域位置的別墅單價較高，基本上和均價持平?？拷斯ぞ坝^的別墅面積大，總價高而且單價超出項目整體均價。 桃源逸墅 —— 2020 年下半年獨棟開盤， 2020 年 11 月份 雙拼均價 5600 元 /平方米，獨棟均價 5880 元 /平方米 ， 2020 上半年價格獨棟在 5888 元，雙拼和聯(lián)排在 5500元 /平米。項目一共推 出 63 套 別墅，現(xiàn)獨棟剩一套，雙拼剩 10 套，現(xiàn)售的獨棟價格在 211 萬 / 套，聯(lián)排和雙拼單套的價格基本上在 200 萬之間，整體品質(zhì)和價格偏高使得項目銷售并不理想。 竹語堂 —— 2020 年 3 開盤獨棟均價 6500 元 /平米，雙拼 5500 元 /平米，同年 12 月獨棟價格在 7600 元 /平米，雙拼價格在 6500 元 /平米，聯(lián)排 5100 元 /平米。 2020年 7 月份獨棟均價 7900 元 /平米，最高時單價在 8500 元 /平米，雙拼 6000 元 /平米，聯(lián)排 5000 元 /平米。獨棟的面積在 272314 平米之間，雙拼和聯(lián)排的面積都在 260平米之內(nèi)。 竹語堂在建設(shè)時期遇到資金緊張，將手中的別墅以資金的方式抵押給項目供貨商，供貨商為了回籠資金將其中的別墅交給涿州二手市場幫助銷售，現(xiàn)在涿州市場上竹語堂房源最多，購房的程序依然按照一手房來操作。以其中以一個中介公司為例（弘發(fā)經(jīng)濟），可以在竹語堂現(xiàn)均價的基礎(chǔ)上折扣 1015 個百分點，而且大部分都是供貨商拋出的房源，比竹語堂實際銷售價格低很多，這是房地產(chǎn)二手房市場上不正常的現(xiàn)象，打算購買竹語堂房產(chǎn)的客戶如果了解涿州二手房市場，購房方式將會發(fā)生改變，肯定會影響到竹語堂現(xiàn)有的房源銷售狀況。 2020 年上半年涿州在售的別 墅價格漲幅不大，很多項目在對外售價依然顯示在逐步提升景象，但在真實購買的情況下價格會根據(jù)別墅所在位置、視野景觀、面積和戶型做一定的調(diào)整，大部分項目的售價甚至低于 2020 年最高點時期的價位，部分樓盤對一次性和分期貸款也進行了折扣。 相比較戶型較小、總價低和景觀位置占優(yōu)的別墅一直以來銷售的較好，景觀視野開闊周圍綠化充足的房源是整個項目中的高價位，如果這樣的房源在一個項目當中 沒有控制好數(shù)量的比列，打破了低、中、高三種價位之間互補的平衡率，從而拉高項目的整體價位，并且將項目內(nèi)部的有利資源全部占有的話，這樣的樓盤在銷 售中會遇到很多問題而且銷售速度要減慢很多。 對于位置并不占優(yōu)勢的住宅來說，戶型設(shè)計合理空，空間利用充份加上整體面積較小，總價低，這樣的房源也會成為客戶的首選，甚至?xí)阡N售的前幾天就被搶購一空。但這樣的戶型也會靠近該樓盤的周圍或是私密性不是很好的公眾的區(qū)域，受到噪音的干擾比較大，特別是在高速公路旁邊的別墅影響最大，但價格卻比樓盤本身的均價要便宜的多，從涿州別墅市場觀察到，只要面積不是很大而且價格較低，這樣的房源銷售狀況一般不會困難。 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目銷售速度及 優(yōu)劣 勢分析 20202020 年是涿州別墅市場集中放量的高段位，相繼開盤的別墅項目和高端住宅項目總量在 10 個之內(nèi)。經(jīng)過了 23 年消化期在加上當時樓市一路上漲等原因，以及項目本身體量較小，大部分項目建設(shè)在市區(qū)內(nèi)周邊的生活配套設(shè)施比較齊全，價格和交通占有一定優(yōu)勢，那個時期開盤的別墅項目至今為止基本上已經(jīng)銷售完畢。 桃源逸墅 桃源逸墅的地理位置在冠云路東當時對于涿州人來說離市區(qū)較遠，從 107 國道進入的客戶來說增加行駛時間，項目一期主要以 63 棟獨棟、雙拼和聯(lián)排組成，以獨棟別墅為主。但沒有別墅應(yīng)該享有的 綠化環(huán)境，同時項目體量偏小，生活配套不健全，獨棟本身只有一種戶型，產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計單一化。這些不利的因素導(dǎo)致了這個只有 63套別墅項目在 2 年的時間內(nèi)只銷售了 52 套。雖然現(xiàn)獨棟價格在 5888 元 \平米，聯(lián)排和雙拼在 5500 元 /平米（和竹語堂一樣）但是所有產(chǎn)品的戶型都在 350 平米以上，整體價格都在 200 萬 /套以上，所以產(chǎn)品銷售至今并不理想。 琉璃湖別墅 琉璃湖別墅一期 2020 年 10 開始對外銷售，項目雖然建在涿州區(qū)域內(nèi)，但是開發(fā)商、投資商和建設(shè)方都是北京的企業(yè)和單位，包括項推廣名都采用了北京琉璃 湖地名，項目的品質(zhì)也高于涿州當時正在銷售的其他同類產(chǎn)品，所以很多人認為甚至愿意把琉璃湖別墅作為北京的項目來看待。緊鄰著 107 國道，舒適的居住環(huán)境和建設(shè)中的綠化園林讓很多驅(qū)車來涿州購置別墅的客戶在這里停下了腳步。開盤時期 雙拼 3800 元 /平米 和 獨棟 4200 元 /平米 ， 是同期涿州市場上同類產(chǎn)品當中最高的價格，以 107 國道為交通優(yōu)勢的同時也遠離了涿州市，這使琉璃湖別墅的客戶以北京區(qū)域客戶較多。 生活配套設(shè)施的不完善是高速周邊一些遠離生活區(qū)域獨立單個別墅項目所難以解決的問題。雖然琉璃湖別墅的配套設(shè)施已經(jīng)完工并且開始招商 ，但是這個問題暫時難以解決。良好的內(nèi)部居住環(huán)境和緊鄰 107 國道提升了項目整體優(yōu)勢，從而也彌補了生活配套設(shè)施所帶來的不便。項目一共開發(fā)了 208 套別墅，現(xiàn)在獨棟數(shù)量截止 2020年 7 月 2 號獨棟還剩下 5 套（二期項目）。 慢城 .26 島獨棟別墅 慢城 .26 島獨棟別墅 2020 年 9 月正式開盤銷售，價格在 7000 元 /平米以上， 260 萬 /套起，面積普遍比涿州市場上在售的同類型產(chǎn)品要大，在售的一期建筑面積在329— 403 平米之間，整體價格較高。項目一共有 208 棟別墅，密度較大，別墅前后距離太近，和項目 宣傳的島嶼水景式生活還有一定距離，雕琢明顯的人工河流和水景更像是小溪和池塘，綠化也只能體現(xiàn)在各自的私家花園里，部分別墅花園面積都不是很大基本在 100 平米之內(nèi)。房屋地上三層，汽車二層入戶，沒有地下室，一層更多的承擔地下室的功能。套內(nèi)設(shè)計突出功能性，所以房間分割的比較多，雖然面積較大但實際感覺不是很明顯。 住宅戶型設(shè)計上存在一定的問題，空間設(shè)計布局不合理，重復(fù)性功能的房間較多，而且部分別墅只有三面采光，加上產(chǎn)品本身面積偏大，與一路之隔也是純獨棟項目丹佛爾灣濱水別墅相比較無論是在內(nèi)部居住舒適度、環(huán)境景觀還整體價格上 都不占有優(yōu)勢。 慢城 .26 島獨棟別墅自 2020 年 9 月開盤以來一直在銷售一期 55 套別墅，至 2020 年 7 月 25 日半年時間共銷售 30 多套，剩 20 多套，銷售狀況不理想。 但是慢城 .26 島作為坡地型別墅產(chǎn)品在設(shè)計上卻拉開了和涿州其他別墅項目的產(chǎn)品特征。這也是涿州唯一一個坡地別墅，在北京別墅市場上也不多見。項目考慮到遠離市區(qū)給日常生活帶來的不便，在項目整體的規(guī)劃當中正在建設(shè) 萬平米的商業(yè)街廣場， 這也是涿州最大的別墅配套商業(yè)項目。雖然對面同品質(zhì)的丹佛爾灣濱水別墅項目帶來一定的競爭，但是慢城 .26 島也在充足利用對方高爾 夫球場的環(huán)境資源來為自己的項目進行市場宣傳。 在交通上主要依靠項目東邊的京石高速。 慢城 .26 島配套商業(yè)廣場和獨特坡地別墅是拉開和競爭者之間距離的主要方式，這也是自身的優(yōu)勢，從而可以彌補項目內(nèi)部因景觀設(shè)計和居住舒適度所帶來的缺憾和不成熟。交通上主要依靠項目東邊的京石高速。 丹佛爾灣濱水別墅 丹佛爾灣濱水別墅位于涿州影視城高速，對面就是慢城 .26 島坡地別墅，兩個項目相距非常的近，可以共享對方的別墅資源同時可以帶動這個區(qū)域的整體的發(fā)展規(guī) 模和趨勢。但是在項目前期的銷售階段，產(chǎn)品的競爭還是讓兩個項目都 充分的發(fā)掘出自己的優(yōu)勢。 項目的一期為 GAV 高爾夫會員別墅 ， 2020 年 10 月份分為四個組團開盤銷售， 129 套獨棟別墅組成戶型 從 160 多平米－ 300 多平米 之間， 07 年 7 月入住前售凈，用了不到一年的時間，這個銷售速度應(yīng)該是涿州市場上別墅項目銷售最快的一個。 項目二期 丹佛爾灣濱水別墅 2020 年 9 月開始銷售， 12 月底停止。 08 年 4 月份又以組團的方式推出 20 個左右的獨棟別墅， 戶型面積在 200 平米 — 600 平米之間，主要還是以為經(jīng)濟型的戶型為主，面積在 250 之內(nèi)的戶型銷售狀況最理想。因為是高爾夫別墅項目所以內(nèi)部的景觀綠化 和園林水系設(shè)計都非常的出色，這樣的別墅資源在涿州市場首屈一指。 作為高爾夫會員別墅項目