【正文】 2020 年上半年涿州別墅住宅市場調(diào)研與分析 一、 2020 年上半年北京別墅市場分析 .......................................................................................................... 3 北京別墅市場成交價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢 ................................................................................................ 3 北京別墅市場供過于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) ........................................................................................... 3 經(jīng)濟(jì)型別墅仍是北京市場成交主力 ...................................................................................................... 4 2020 年別墅市場現(xiàn)狀和趨勢分析 ........................................................................................................... 5 2020 年別墅市場產(chǎn)品多元化分析 ........................................................................................................ 5 2020 年北京市場客戶群分析 ............................................................................................................... 6 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ........................................................................................... 6 二、涿州市別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ......................................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目整體價格統(tǒng)計及分析 ..................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目銷售速度及 優(yōu)劣 勢分析 ................................................................................... 9 三、本項目未來客戶整體分析 .................................................................................................................. 15 客戶群體性及分布區(qū)域分析 ............................................................................................................. 15 四、本項目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 .............................................................................................................. 16 建筑風(fēng)格 .............................................................................................................................. 16 產(chǎn)品類型及面積 ........................................................................................................................ 17 項目配套 .............................................................................................................................. 18 文化價值 .............................................................................................................................. 19 五、本項目未來價格預(yù)測 ...................................................................................................................... 20 整體價格定位分析 ...................................................................................................................... 20 附、 2020 北京別墅消費調(diào)查 表 一、 2020 年上半年北京別墅市場分析 北京別墅市場成交價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢 由于別墅用地受限加劇，存量進(jìn)一步消化，使得別 墅稀缺性更加明顯。再加上國內(nèi)通脹持續(xù)高企，人民幣對內(nèi)貶值，使得別墅建筑成本上升，別墅市場價格持續(xù)上漲。根據(jù)北京別墅指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測顯示：在 2020 年 13 月期間北京別墅市場成交價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，但在隨后 4 月和 5 月均有不同程度的回升。同比去年， 08 年北京別墅市場前五個月的成交均價均有上漲，但漲幅呈逐月減緩態(tài)勢。 從各區(qū)域的成交價格情況來看，同比去年， 08 年 15 月北京別墅市場各區(qū)域成交價格均出現(xiàn)不同程度上漲，其中八達(dá)嶺昌平、城南、西山、亞奧京北、亦莊開發(fā)區(qū)別墅區(qū)漲幅均在 40%以上，一定程度上直接拉高了北京別墅 市場的整體價格。 北京別墅市場供過于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) 進(jìn)入 2020 年以來，由于國家貨幣、土地政策調(diào)控力度加大，尤其是今年上半年 5 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，致使別墅供求受到嚴(yán)重的影響。統(tǒng)計顯示：2020年 15 月，北京別墅市場 新增 供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 1533 套、 萬平方米，同比分別增長 %、 60%；與此同時，同期 銷售 套數(shù)和銷售面積分別為 776 套、 萬平方米，同比分別下降了 65%、 61%。 去年前 5 個月北京別墅銷售 2071 套 。 供應(yīng)猛增，需求銳減的市場表現(xiàn)使得北京別墅市場供過于求態(tài)勢 更為明顯。 08 年前五個月北京別墅累計銷供比為 ： 1，使得市場呈現(xiàn)階段性的異常狀態(tài)。 經(jīng)濟(jì)型別墅仍是北京市場成交主力 雖然整個北京的別墅市場在上半年整體表現(xiàn)不如去年上半年，但是從 08 年的 1 月到 5 月，北京的別墅市場有著穩(wěn)步的提升。 據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 08 上半年 供應(yīng) 了 2172 套 別墅 、 萬平米， （ 16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計） 與去年同期基本持平。但套均建筑面積僅為 331 平米，比去年同期的407 平米下降近二成， 200300 平米成為供給主流，占總供應(yīng)量的 38%，聯(lián)排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產(chǎn)品成為了 市場供應(yīng)的主流，獨棟別墅和城市別墅的供應(yīng)個數(shù)和占新開盤總數(shù)的比例，都呈明顯的下降趨勢。 （ 2020 年 07月 18 日 07:25 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 ） 08 年上半年北京 別墅 市場 的銷售量為 1244 套 ， （ 16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計） 從 2 月份開始，成交量逐月遞增，其中 5 月份銷售量達(dá)到 378 套， 6 月份有所回落也達(dá)到 249套。成交價格則呈現(xiàn)快速上漲的局面， 2 月份別墅項目的成交均價為 15524 元 /平米，到今年的 6 月份達(dá)到 21383 元 /平米。 （ 2020 年 07 月 18 日 07:25 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 ） 2020 年 6 月 10 日，北京新增別墅項目 中純獨棟別墅僅為 1000 余套 ， 目前獨棟別墅的市場均價為 22181 元 /平方米，比去年同期上漲了 %，價格漲幅超過百分之百的項目并不少見 。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 10 個，占新開盤供應(yīng)總數(shù)的 %，而 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 6 個，僅占新開盤總數(shù)的 %，其余別墅項目的產(chǎn)品形式均為聯(lián)排、疊拼、雙拼等多元化組合的格局。 2020 年別墅市場現(xiàn)狀和趨勢分析 截止到今年的 5 月份北京別墅市場新增供應(yīng)量已經(jīng)超過 07 年同期水平，但銷售情況并沒有超過同期套數(shù)， 07 年 前 5 個月北京 別墅銷售 2071 套， 08 年同期銷售 776而 08 年上半年北京 別墅 市場全部 銷售量為 1244 套 (16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計） ， 顯然 別墅市場也受到了 整個房地產(chǎn)市場的冷淡局面 的 影響 。 雖然 08 年 5 月份的新增供應(yīng)量超過了 07 年同期水平，但 08 年上半年別墅市場整體銷售項目與 07 年相比較還是有一定差距的。 15 月北京別墅在售項目 70 多個，而去年同期市場在售別墅項目為 95 個。 別墅停批政策逐步實施也影響了 08 年別墅的銷售量。 但是 08 年別墅市場均價和成交價格卻高于往年， 在以大力發(fā)展保障性住房為主導(dǎo)的發(fā)展模式下，京城未來的土地資源會更多 的傾向于保障性住房的供給，容積率低于 的別墅項目用地已不再供應(yīng)，在此背景下，未來 高檔低密度住宅 將愈加稀缺，開發(fā)商對未來的預(yù)期也十分看好，造成了別墅項目的開盤價格不斷提升。 別墅產(chǎn)品的特有性區(qū)別于其他的住宅產(chǎn)品，這也顯示了這種低密度、不可復(fù)制住宅項目將越來越受到人們青睞， 今年 15 月 北京 別墅市場均呈現(xiàn)出“ 供過于求 ” 的市場態(tài)勢，但這主要是由于近期加大宏觀調(diào)控力度而引起市場異常的結(jié)果，這只是短期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場潛在需求旺盛，長期來看，別墅市場供不應(yīng)求的矛盾將會有所緩和。 2020 年 別墅市場產(chǎn)品多元化分析 北京別墅成交單價集中于 16000 元 /平方米以下價位，而套總價集中于 500 萬元以內(nèi)，套型面積集中于 300 平方米以下，三項需求特征均能反映經(jīng)濟(jì)型別墅已完全成為北京別墅市場 發(fā)展的趨勢 。 北京市近日發(fā)布建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，將別墅的最低容積率限定在 ，對容積率低于 的報批項目進(jìn)行嚴(yán)格的限批和禁批，讓原本后期規(guī)劃繼續(xù)做獨棟別墅開發(fā)的開發(fā)商不得不改變策略。這就決定了今后即使是別墅項目也會出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨棟混存的局面。 雖然 08 年上半年別墅市場 銷售額排名前 10 位的別墅， 是以純 獨棟， 或者 以獨棟為主的別墅。 但是 今年新開盤獨棟別墅項目，單套面積也出現(xiàn)了下降的趨勢，多為200350 平方米之間，而去年新開盤的獨棟別墅項目單套面積多在 500 平方米以上。 別墅停批政策，在 2020 年的供應(yīng)量上有了直接反應(yīng)，而單套面積下降的趨勢，也反映出目前購買獨棟別墅項目的客戶群在發(fā)生著變化，消費取向和生活方式的變化使得中產(chǎn)階層成為推動別墅消費的主力群體。目前新開盤的獨棟別墅項目，銷售率達(dá)到七成以上的項目有 2 個，分別是龍山新新小鎮(zhèn) 五 期 項目， 均價 11000 元 /平方米，總價 230500 萬 /棟 ， 和龍灣別墅四期項目，面積從 250343 平米，總價 750— 1100 萬 /棟。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計較為合理，總價適中，因此銷售情況較好。此外，高級白領(lǐng)隊伍的壯大和收入的提高，為經(jīng)濟(jì)型別墅提供了廣闊的市場需求空間。 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生出的富裕群體即日益增多的中產(chǎn)階層。而這類人群 有一定的消費能力和獨特的消費觀念以及對高品質(zhì)生活的追求 ，他們更加青睞產(chǎn)品形式多樣、套型面積適中、總價相對較便宜的別墅產(chǎn)品。正因為開發(fā)商注意到了這樣的市場變化，并及時對開發(fā)策略進(jìn)行了調(diào)整，所以才會出現(xiàn) 2020 年新開盤別墅項目產(chǎn)品形式更趨多元化 發(fā)展的現(xiàn)象 。 2020 年北京市場客戶群分析 同樣可以看到高端別墅市場在這種情況之下也有這不錯的銷售狀況，這部分人成為購買別墅產(chǎn)品當(dāng)中的金字塔尖人群，這種高品質(zhì)、高價位的別墅項目也是為這樣的人群所服務(wù)的，但同時開發(fā)商也為更多的社會中堅層人群提供了更多的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。 這兩種人群在購買別墅產(chǎn)品的觀念上有這一定的差距，金字塔尖的高端